土地契約してから家の間取り決めしたらどのくらい期間かかるか？

[匿名]

土地契約をしたのですが、これから家間取りや外構などを決めていきます。 決済の期限がこれから約二ヶ月後なのですが逆算するとこれから一ヶ月ですべて決めないと行けないですよね。
一ヶ月で間取りや外構などすべて決まりますか？ 皆さんどうでしたか？

[1: 匿名さん]

意味ない質問

[2: 入居済み住民さん]

決済の期限ってなんですか？土地は建築条件付き土地ですか？
ご存知と思いますが、建築条件付き土地契約は、土地契約後、3ヶ月以内に建物の契約に至らないと土地契約を白紙に出来ます（消費者保護のため）。
スレ主さんの土地が建築条件付き土地だとしたら、
消費者側の都合で契約が3ヶ月を超えても白紙にしたくなければしなくてもかまいません。HM側が、白紙撤回を恐れて期限を切っているようにしか思えません。
1ヶ月で決めさせるメーカーはありますが、プランを詰める期限を切るメーカーは微妙です。
「いつまでかかっても構いませんから十分検討して満足行く家を立てましょう」という姿勢がせめて建前だけでも必要でしょう。

[3: 入居済み住民さん]

あっ、すみません、質問の答忘れていました。
毎週1回、時々2週間に1回の打ち合わせ（1回2〜3時時間くらい）で、早くて3ヶ月かかると思います。

[4: 匿名]

もしや条件付土地で、土地と建物の契約をしてしまったとか？

[5: 匿名さん]

>4
それって建築条件付の土地契約時に悪質な業者がよくやる手ですよね。

[6: 去年新築]

やられましたね。ここのどこぞのスレに対策が出てましたよ。参考になさっては？

[7: 契約済みさん]

ローンの問題では？
建物の詳細仕様と見積がないとローン申し込めないと思ってるのかな。
ローン申し込みしないとつなぎ融資で土地決済できないからね。
自己資金あるなら関係ない話だけど。

１ヶ月で間取り決める事は不可能ではない。
土地の決済後だっていくらでも建物の変更は可能。

ちょっと>>1だけじゃ情報不足。

[8: 匿名さん]

確かに情報不足だけど、スレ主にこういう質問をさせる状況に追い込んでる時点ですでに相当、黒に近い。

[9: 契約済みさん]

土地を買って注文住宅を建てました（全てローンで購入）

うちの場合、土地契約から1ヶ月で土地代金支払わなくてならい上に
ローン申し込み時に建築請負契約書が必要だったので、実質は
2週間ちょっとで建物の契約まで行いました。

[10: 匿名さん]

ご苦労様でした。

[11: 入居済み住民さん]

うちは建物の検討や工事に時間をかけてじっくりやりたかったので，ローンは土地と建物で完全に分けました。
土地と建物のローンを一緒にすると，土地の決済後，何ヶ月以内に建物を完成させて下さいとか条件がつくので。

[12: 匿名さん]

え？住宅ローンって分けて組めるの？

[13: 匿名さん]

ご参考になるかわかりませんが、貼らせていただきます。

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/161804/

[14: 入居済み住民さん]

>>12
組めるよ。普通は１年以内に建築するのが条件になるが、土地先行でローン実行は可能。
うちも土地を先に購入して、じっくりハウスメーカーを選んだ。

[15: 11]

うちの場合は、土地と建物で銀行が違います。建物の完成は土地決済の1年以上あと。

[16: 匿名さん]

よく銀行が建物に融資してくれましたね。担保は何だったのでしょうか。

[17: 匿名]

うちはＨＭを先に決めて土地探しをお願いしました。建築条件付きの分譲地ではなく、田んぼからの造成、建築です。農地転用の許可がおりる前に間取り、契約しました。営業の方が「土地＋建物でローンを組むと銀行に手数料とられるので建物の頭金は減らしてもよいので土地を現金で購入した方が良いです」と言ってくれ土地は現金で購入。
そんなやりとりしながら最初の契約から半年で家も建ちました。

[18: 11]

>16
建物に融資って普通だと思います。
土地だけで住宅ローンを組める銀行を探すほうが大変でした。

[19: 匿名]

>>17
うちも同じ。土地だけ現金で購入した。それで銀行への手数料が20万円くらい得したらしい。
その半年後くらいに家建て始めたよ。
おかげで間取りもじっくり考えることできました。
いくらじっくり考えても後悔ポイントは出てきちゃうんだけどね。

[20: 契約済みさん]

土地だけを自己資金で買えたらややこしくならなくていいですよね。
うちは都銀の住宅ローンで土地先行融資をうけて、注文住宅を今建設中です。
最初土地の購入申込みをしたら、1ヶ月以内に建設会社を決めて建築請負契約を結び、ローンの申請をしろ、と言われました。
こっちも仕事が忙しいのでそんなの無理だ、3ヶ月にしてくれ、と頼み込んだらなんとか認めてくれました。
売主は難色を示したらしいですが、こちらの購入意欲を手付金の増額という形で表したら、受け入れてくれました。
土地ローンの申請時には建築会社と大まかな間取り・予算が決まっていればいいのです。うちは土地購入後に間取りを大幅に変えましたが、予算内に収めたので問題はありませんでした。

[21: 購入検討中さん]

№20さんに質問です。

大幅な間取り変更後の図面やら契約書は銀行に提出しましたか？
それと、予算内に収めたから問題ないという部分を詳しく知りたいです。
以上宜しくお願いします。

[22: 契約済みさん]

No. 21さん

建物部分のローン手続きの時に、変更後の図面と契約書を提出しました。
間取りは大きく変わりましたが、延べ床面積は殆ど同じで、予算内に収まっていたので、特に問題は無かったです。
銀行側は、本当に家を建てるのか（建築請負契約書）、支払い能力の範囲内なのか（予算）、が大事なようです。

[23: 契約済みさん]

No. 22追記

そういえば、最初の土地ローンの申請時には、建築請負契約はまだむすんでおらず、暫定の間取りと見積もり書を提出しました。その後契約を結んでから契約書を提出しました。
建設会社の経営に問題がない、つまり建設途中で倒産するような会社ではない、ということも大事なようです。

[24: №21]

回答ありがとうございます。

うちの場合は建物に変更があるごとに審査し直すと銀行に言われました。
あと、予算オーバーより予算内の変更の方が問題があると思われますがどうなんでしょうかね？

[25: №21]

読み返してみるとだいぶ言葉足らずなので補足させて頂きます。

最初の見積もりで建物が2000万として全額借りるとします。
これが最終的に2200万の建物になったとして200万円現金で用意できれば問題ないと思うのですが、
建物価格が1800万とかに下がった場合は当然2000万の融資はしてくれないと思うので、
再審査の必要性が出てくるのでは？と思いました。

[26: 匿名]

下がる場合は再審査ないよ。うちが初めは地盤改良の予算をいれて３０００万借りるようにしてたが結果必要なかったので２９００万の借り入れにしてもらった。審査はなく書類の書き直しだけ。ただ銀行は面倒くさがるから前もってはっきり金額が変わる事を伝えていた方がよい。

[27: 匿名さん]

土地契約から決済まで４ヶ月、土地決済から請負契約まで７ヶ月かかりました。土地決済時には、銀行に大まかな図面と一応の見積書を提出しました。上の方も言うように、建築会社の信頼度も重要そうでした。時々、銀行には打ち合わせの進捗状況を連絡してました。銀行の審査は少し多めの額で審査してもらった方が良いです。2000万の審査が通っていて、借り入れを1800万にするのは特に審査不要ですが、逆は再審査が必要で時間がかかります。

[28: №21]

建物の価格が変わるということは、担保価値が変わると理解していましたがそうではないんですね。
それとも、述べ床面積が重要でそれ以外の部分では担保価値は変わらないとう事でしょうか？

[29: 匿名さん]

だから、それに合わせて融資額も減るんでしょ。
で、減らすのは簡単だよって話。

[30: №21]

融資額が減る分には審査しないって事ですか

[31: 匿名]

そぅです。増えていけばその都度審査です。だからはじめは多めの借入金額で審査を通す事です。

[32: 匿名さん]

うちなんて最初からかなり多めの金額で審査したよ。
下げるのは簡単だけど上げるのは再審査があって面倒ですから、と言われて。
みんなそんなスレスレで審査してるの？

[33: 匿名さん]

↑
なんか自慢げだけど、誰もスレスレで審査してるなんて書いていない。みんなって誰？？

[34: 32]

>33
このスレじゃないけど、この掲示板に来て審査通らない人がたくさんいるようで驚いたから。
だって審査って年収の７～８倍くらいまで余裕あるんでしょ？
今まで、実際そんなに借りる人いるんか？と思ってた。

つーか、うちはそんなに借りなくても購入できる安い家だから自慢になんかならないよ。
一応スレタイに沿った回答をすると、うちは建築条件付きの物件で５ヶ月くらい掛かりました。
３ヶ月なんて無理無理。

[35: 購入検討中さん]

かかる人は2年とか検討するらしいね

[36: 匿名]

>>スレ主
自身の勉強を兼ねて一年掛けました。

[37: 匿名さん]

半年くらいはかかるんじゃない？
注文建築は１０か月とかいうけど、立てるのに４か月、逆算したら半年。

[38: 匿名さん]

悩んだらきりがない。
ある程度条件言って、業者にお任せでいいんじゃないかな。