ブリリア多摩ニュータウンを語ろう。その３

[購入経験者さん]

初の大規模建て替えマンションで未知のゾーンへ突入です。
地権者の住戸も同時販売で損得の関心が異常に高まっています。
真相は如何に？

売主：東京建物
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：東京建物アメニティサポート

[1: 購入経験者さん]

＞地権者さんの部屋を個人契約で買った場合、東京建物のアフターは受けられないんですよね。
その通りです。買主は売主との契約で瑕疵担保条項をしっかり締結して、売主である地権者からしっかり補償を受けないと危険です。

＞水漏れや停電など緊急時の対応も24時間緊急受付サービスからは外れてしまいますか？
管理会社から受けるサーブなので同じです変わりはありません。

＞同じマンション住人なのに、販売先が異なると複雑になりますね。
少なくとも中古マンションを購入する以上の勉強が必要です。

[2: 匿名]

＞地権者さんの部屋を個人契約で買った場合、東京建物のアフターは受けられないんですよね。

地権者が受けるべきアフターを受ける権利は引き継がれるよ。

[3: 購入経験者さん]

東京建物から引渡を受ける前か後かで変るでしょう。権利を買うか部屋を買うかで違う。
引渡前の地権者の権利譲渡なら地権者と同権利。
引渡後の住戸の売買なら東京建物のアフターサービス権利無し。

[4: 匿名さん]

旧住民は守秘義務があり、売買価格及び管理費の詳細については、語ってくれません。

[5: 不動産業者さん]

東京建物は地権者の瑕疵担保責任は負いません。地権者は東京建物から住戸を購入するわけではないからです。あくまでも自分の家を自分で建て替えるだけですからね。つまり、東京建物は地権者から権利を購入する人に瑕疵担保責任は負いません。

[6: 匿名さん]

＞by 不動産業者さん　
契約書を見てのことでしょうか？
瑕疵担保責任は契約書で決められます。

[7: 匿名さん]

建て替え組合と東京建物の間て瑕疵担保責任やアフターサービスの契約を交わしていると思います。
建て替え組合は地権者（所有者）の団体ですから当然の権利があると思います。

[8: 匿名さん]

なんか、グルグル議論がまわってるね。出尽くした感があるから、もういんじゃねぇ。

[9: 匿名さん]

地権者の住戸を買いたい方は別途、不動産屋へ問い合わせるとして、東京建物が販売する住戸について購入の是非を検討しましょう。私は地権者が大勢いたとしても、それだけを理由で検討を除外する考えはありません。ただ、販売価格については現地に何度も足を運んで精査すべきと思います。客観的数値根拠を出すのは無理ですが、自分なりのスコアシートで点数をつけてみたいと思います。少なくともＭＲと公式資料から判断した限りでは買いに傾いています。構造や仕様、設備に関してはブリリアの水準をクリヤーしていると思っています。交通の便に関しては、かなり厳しく悪いと思います。勤務地が新宿以遠ならば再考したいところです。朝の京王線の所要時間はちょっと非現実的と感じます。比較対象は中央線です。あちらは朝でも所要時間はほとんど伸びません。

[10: 匿名さん]

中央線が遅延しないのは通勤時間帯に中央特快がないから。
田園都市線も通勤時間帯は各駅中心のダイヤ改正したでしょ。
京王線や小田急線が遅れるのは特急などがあるからだよ。
全部急行以下にしたら遅れないはず。

[11: 匿名さん]

新宿、渋谷勤務なら絶対買いだね。でも、小田急の多摩急行使えば千代田線にも乗り入れるから、大手町勤務ならギリギリ使えるよね。

[12: 物件比較中さん]

京王線も小田急線も朝のラッシュ時には急行、通勤快速までですが、両方とも調布、新百合ヶ丘での合流があるからかな、と思います。
調布の手前で一旦停止しない方が珍しいと感じています。
小田急線は、些細なことで電車が止まるような気がします。

[13: 匿名さん]

＞京王線や小田急線が遅れるのは特急などがあるからだよ。
＞全部急行以下にしたら遅れないはず。
既に実施しているんだが・・・・・
朝の所要時刻は所定運行だとしても掛かり過ぎです。
小田急は複々線延伸のダイヤ改正毎に改善していますが、京王はまだまだです。

[14: 匿名さん]

中央線は人身事故が多いとかトラブル率は高いが、閑散時間とラッシュ時間との所要時間差が小さいです。
それに対して京王は差が極端に開き過ぎです。
専門的になりますが国鉄時代からの基盤の差（ホームや線路の容量）が明白です。

[15: 匿名さん]

価格ってあとどの位下がるんだろう？

[16: 匿名さん]

最近見た価格表は一万円単位まで書いてたから、ほぼ変わらないんじゃないか。

[17: 匿名さん]

どこかの花火大会の花火も見れるということで、正式発表時には価格は上がる傾向にあるらしい。

[18: 匿名さん]

販売が厳しければ下がるだろうし、順調なら変わらないのが一般的だと思います。

[19: 匿名さん]

Ａは人気みたいだね。他は下がるのかな。

[20: 匿名さん]

昨日、現地で確認しましたが、最初は駅から近いA棟が人気だったみたいで、最近は便利でグレード感があって共用棟が近いB、C棟も人気になってるみたいです。結構、迷いますね。

[21: 匿名さん]

神奈川県の物件みたいに
すごく安いのでしょうか？

[22: 購入検討中さん]

たしかにA棟はたくさんバラ付いていたね。数えていないけど体感7.5割くらいか。
B棟が6割くらい、C棟が5割くらいかな。D棟は9.5割（笑）

値段付けの事だけど、Ａ棟11階とＢ棟14階の最上階の値段がほぼ一緒だけど
どのマンションもこんな物なの？（Ｃ棟はさすがに差をつけている）

3階分の高さとかは考慮なしなのかね？
もうすこし値段が違うと決めやすいのだけれども悩む。

[23: 匿名さん]

A棟、B棟の最上階は前の建物があるのであまり価格差はつかず、C棟の上層階は前の建物の視界がぬけるので価格差をついているのでしょうね。

[24: 購入検討中さん]

>>23

なるほどですね。

やはり、眺望とメインエントランス、コンシェル常駐、管理人常駐場を考えて
他より高めだけどＣ棟が間違いないかな～

[25: 匿名さん]

前面に何も無いＤ棟とＧ棟がいいと思いますが、諏訪の森のＧ棟は地権者棟なんでしょうか？

[26: 購入検討中さん]

>>前面に何も無いＤ棟とＧ棟がいいと思いますが、諏訪の森のＧ棟は地権者棟なんでしょうか？

そんな事ないですよ。Ｄ棟はそんな感じですけど、森側はそれを言うならＦ棟ですね。
あと前面に何もなくはありません。ヒョロッとした建物3棟が道路を挟んで目の前にあります。

それとＤ棟とＧ棟は駅からもっとも遠いですね。
駅近Ａ棟Ｅ棟にくらべたら4分くらい違うのではないでしょうか。

個人的にはＧ棟は有りかなとも考えています。
南側に階層駐車場や遊戯場、ドッグランなど騒がしくなりそうな物がありませんからね。

[27: 匿名さん]

多摩ニュータウン内では皆さん駅7分でも近いと感じるみたいですね。私は5分以上の物件に住んだ事がないので特に坂、階段がある事に随分悩んでます。検討するならA棟以外考えられません。

[28: 購入検討中さん]

南側に駐車場というのはどうなんでしょうか？
まあ徐行運転でしょうけど1階2階だと気になるものでしょうか？

[29: 購入検討中さん]

南側に駐車場は私も気になる性格です。

特に冬場は、暖気の為やフロントガラス凍結の為にアイドリング状態の車が増えますので
音、匂いが気になります。その為上の階が希望となります。

南に駐車場が無いのはＢ棟になりますのでこの部分では良いですね。
そんな私は、ほんの僅かですけれどもやはり少しでも駅近のＡ棟希望となりそうです。

[30: 匿名さん]

そうか。敷地の駅から一番近いところが7分だと、Ｃ棟あたりだと10分ぐらいかかるのかな。Ｄ棟は11分ぐらい？

[31: 匿名さん]

いまさら〜

[32: Ｃ棟派]

>28
車道に面した商業地のマンションよりずっと気にならないと考えました。
いま住んでいる賃貸はバス通りに面しておりますが，あまり気になりませんので。
でもこれは個人差があるので何ともいえませんね。

[33: 匿名さん]

自分が個人的に気になるのは駐車場の数が住戸数の６割程度ということです。抽選次第では例えばＢやＣ棟の人がＤとかＥ棟なること可能性もあるとのこと。カーシェアリングはありますが、個人の車を持ちたい人には悩ましいところです。

[34: 匿名さん]

すみません。「ＤとかＥ棟」ではなく「ＥとかＦ棟」の方が正しい表現でした。

[35: 申込予定さん]

日曜日にB棟の要望書入れました。既に要望書が重なっている物件でしたが、陽当たりもよいことから、抽選覚悟です。
営業は何とかしてみますといってました。
共用施設もコンシェルジュもそんなに使わないだろうし。だったら、お手頃なB棟でいいかと思いまして。
B棟も9割程バラがついていました。

[36: 匿名さん]

駐車場の話、私がＣ棟を外した理由の一つでもあります。
ほんとに最悪の場合、Ｃ棟に住んでいるのにＡ棟南の駐車場とかになりかねない。

営業さん曰く「Ｄ棟住人は車保有率が低いから可能性は低いですよ～」とは言っていましたが
駐車場の抽選って入居直近じゃないですか。どうなるかわからないので外しました。

Ａ棟南駐車場でも厳しいのにＥ棟とかＦ棟は想像したくない（笑）
毎日車を使う身としてはウエイトが大きいのです。

[37: 匿名さん]

駅に近いＡ棟Ｅ棟が１番だと思います。
次はＧ棟の中層階以上ですね。Ｃ棟にも近いですし。
Ｇ棟は南側の既存団地より高ければ視界が開けていいと思います。

[38: 匿名さん]

>>28

南に駐車場は私も気になりません。
今のマンションが交差点にあるのですが、これに比べたらはるかに好条件と考えています。
（もう交差点付近は勘弁です）

気になるといえば駐車場の路面素材ですかね。スーパーの立体駐車場でキュルキュル響かせている
のを耳にしますがそんなネガティブなイメージもあります。
あとは定番のアイドリング音、排気ガスとあります。

いろいろ書きましたが、まとめますと個人的には南側駐車場は気になりません。

[39: 匿名]

お恥ずかしいかぎりですが…
教えてください。


今の建築構造は、浴室横に納戸やクローゼットがあっても、湿気やカビはさほど気にすることもないのでしょうか。
今現在住んでるところは古いこともあり、浴室横の下駄箱は靴にカビが生えてしまったりして、大変なことになっているので…。

[40: 匿名]

お恥ずかしいかぎりですが…
教えてください。


今の建築構造は、浴室横に納戸やクローゼットがあっても、湿気やカビはさほど気にすることもないのでしょうか。
今現在住んでいるところは古いこともあり、浴室横の下駄箱は靴にカビが生えてしまったりして、大変なことになっているので…。

[41: 39さん]

ダブって投稿してしまいすみません…

[42: 匿名さん]

＞39
換気設備がありますから、湿気を除去し、カビの汚れを防いでくれます。
まったく心配はありません。

[43: 匿名さん]

ブリリアは確か水周りの石膏ボードを2重にしていると聞いた事があります。ちゃんと考えているようですね。

[44: 購入検討中さん]

駐車場は先着順と聞いているが・・・。

[45: 物件比較中さん]

今の浴室はシステムバスになっているので湿気が隣室に漏れるような心配は皆無だと思いますよ。

[46: いつか買いたいさん]

購入を前向きに検討しましたが、前のスレッド（その２）などを読むと
潜在的な転売住戸がかなり多そうなので、今回は様子を見ることにしました。

こんなことを書くと、
>ウォッチしている間に希望の住戸がなくなっちゃうかもね（笑）
と、地権者？転売者？にレスされそうですが･････

地権者用住戸が約600戸もあれば、すぐに相当数の売り住戸が出てくると思います。
この見解ついて、購入予定の方はどうお考えなのでしょうか？お聞かせください。

[47: 匿名さん]

勝手にすれば？ってのが俺の見解かな。
住宅性能表示も取ってない、東建の特徴である業界最長クラスのアフターも付いてない新古を買う意味がわかないからね。

[48: 匿名さん]

私も気になってので、いろいろ調べてみると、今回売りに出ている3,300万円の物件はまず銀行のローンは組めないことがわかりました。銀行はこのようなリスクのある物件に担保価値がないと判断しているからです。つまりこの物件を一般購入者が買おうとすると現金で3,300万円を用意する必要があるため、このようなリスク商品を現金で買う人はまずいないでしょう。あと、性能評価書についてですが、東京建物の費用で性能評価書をとっているので、東京建物からマンションを購入する場合は当然つきますが、地権者住戸にはないそうです。瑕疵担保責任については東京建物は地権者住戸については負いません。スキーム上、建替組合から地権者個人が直接住戸を取得し、東京建物が介在しないからです。逆に一般購入者は建替組合から東京建物が取得した住戸を購入するので（建替組合→東京建物→一般購入者）、売主は東京建物であり瑕疵担保責任も追います。結論的にいうと、引き続き地権者住戸がでてくるかもしれませんが、上記のような状況を鑑みると、地権者住戸を買う人はよっぽど痛い人ですね。

[49: 匿名さん]

何回も同じネガレスを繰り返すとはレベルの低い営業マンがいるもんだな。上の回答がすばらしいので、よーく参考にして退散しては？

[50: 匿名さん]

駐車場は地権者、新入居者をあわせて抽選するそうですよ。