ブリリア多摩ニュータウンを語ろう。その３

[購入経験者さん]

初の大規模建て替えマンションで未知のゾーンへ突入です。
地権者の住戸も同時販売で損得の関心が異常に高まっています。
真相は如何に？

売主：東京建物
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：東京建物アメニティサポート

[1: 購入経験者さん]

＞地権者さんの部屋を個人契約で買った場合、東京建物のアフターは受けられないんですよね。
その通りです。買主は売主との契約で瑕疵担保条項をしっかり締結して、売主である地権者からしっかり補償を受けないと危険です。

＞水漏れや停電など緊急時の対応も24時間緊急受付サービスからは外れてしまいますか？
管理会社から受けるサーブなので同じです変わりはありません。

＞同じマンション住人なのに、販売先が異なると複雑になりますね。
少なくとも中古マンションを購入する以上の勉強が必要です。

[2: 匿名]

＞地権者さんの部屋を個人契約で買った場合、東京建物のアフターは受けられないんですよね。

地権者が受けるべきアフターを受ける権利は引き継がれるよ。

[3: 購入経験者さん]

東京建物から引渡を受ける前か後かで変るでしょう。権利を買うか部屋を買うかで違う。
引渡前の地権者の権利譲渡なら地権者と同権利。
引渡後の住戸の売買なら東京建物のアフターサービス権利無し。

[4: 匿名さん]

旧住民は守秘義務があり、売買価格及び管理費の詳細については、語ってくれません。

[5: 不動産業者さん]

東京建物は地権者の瑕疵担保責任は負いません。地権者は東京建物から住戸を購入するわけではないからです。あくまでも自分の家を自分で建て替えるだけですからね。つまり、東京建物は地権者から権利を購入する人に瑕疵担保責任は負いません。

[6: 匿名さん]

＞by 不動産業者さん　
契約書を見てのことでしょうか？
瑕疵担保責任は契約書で決められます。

[7: 匿名さん]

建て替え組合と東京建物の間て瑕疵担保責任やアフターサービスの契約を交わしていると思います。
建て替え組合は地権者（所有者）の団体ですから当然の権利があると思います。

[8: 匿名さん]

なんか、グルグル議論がまわってるね。出尽くした感があるから、もういんじゃねぇ。

[9: 匿名さん]

地権者の住戸を買いたい方は別途、不動産屋へ問い合わせるとして、東京建物が販売する住戸について購入の是非を検討しましょう。私は地権者が大勢いたとしても、それだけを理由で検討を除外する考えはありません。ただ、販売価格については現地に何度も足を運んで精査すべきと思います。客観的数値根拠を出すのは無理ですが、自分なりのスコアシートで点数をつけてみたいと思います。少なくともＭＲと公式資料から判断した限りでは買いに傾いています。構造や仕様、設備に関してはブリリアの水準をクリヤーしていると思っています。交通の便に関しては、かなり厳しく悪いと思います。勤務地が新宿以遠ならば再考したいところです。朝の京王線の所要時間はちょっと非現実的と感じます。比較対象は中央線です。あちらは朝でも所要時間はほとんど伸びません。

[10: 匿名さん]

中央線が遅延しないのは通勤時間帯に中央特快がないから。
田園都市線も通勤時間帯は各駅中心のダイヤ改正したでしょ。
京王線や小田急線が遅れるのは特急などがあるからだよ。
全部急行以下にしたら遅れないはず。

[11: 匿名さん]

新宿、渋谷勤務なら絶対買いだね。でも、小田急の多摩急行使えば千代田線にも乗り入れるから、大手町勤務ならギリギリ使えるよね。

[12: 物件比較中さん]

京王線も小田急線も朝のラッシュ時には急行、通勤快速までですが、両方とも調布、新百合ヶ丘での合流があるからかな、と思います。
調布の手前で一旦停止しない方が珍しいと感じています。
小田急線は、些細なことで電車が止まるような気がします。

[13: 匿名さん]

＞京王線や小田急線が遅れるのは特急などがあるからだよ。
＞全部急行以下にしたら遅れないはず。
既に実施しているんだが・・・・・
朝の所要時刻は所定運行だとしても掛かり過ぎです。
小田急は複々線延伸のダイヤ改正毎に改善していますが、京王はまだまだです。

[14: 匿名さん]

中央線は人身事故が多いとかトラブル率は高いが、閑散時間とラッシュ時間との所要時間差が小さいです。
それに対して京王は差が極端に開き過ぎです。
専門的になりますが国鉄時代からの基盤の差（ホームや線路の容量）が明白です。

[15: 匿名さん]

価格ってあとどの位下がるんだろう？

[16: 匿名さん]

最近見た価格表は一万円単位まで書いてたから、ほぼ変わらないんじゃないか。

[17: 匿名さん]

どこかの花火大会の花火も見れるということで、正式発表時には価格は上がる傾向にあるらしい。

[18: 匿名さん]

販売が厳しければ下がるだろうし、順調なら変わらないのが一般的だと思います。

[19: 匿名さん]

Ａは人気みたいだね。他は下がるのかな。

[20: 匿名さん]

昨日、現地で確認しましたが、最初は駅から近いA棟が人気だったみたいで、最近は便利でグレード感があって共用棟が近いB、C棟も人気になってるみたいです。結構、迷いますね。

[21: 匿名さん]

神奈川県の物件みたいに
すごく安いのでしょうか？

[22: 購入検討中さん]

たしかにA棟はたくさんバラ付いていたね。数えていないけど体感7.5割くらいか。
B棟が6割くらい、C棟が5割くらいかな。D棟は9.5割（笑）

値段付けの事だけど、Ａ棟11階とＢ棟14階の最上階の値段がほぼ一緒だけど
どのマンションもこんな物なの？（Ｃ棟はさすがに差をつけている）

3階分の高さとかは考慮なしなのかね？
もうすこし値段が違うと決めやすいのだけれども悩む。

[23: 匿名さん]

A棟、B棟の最上階は前の建物があるのであまり価格差はつかず、C棟の上層階は前の建物の視界がぬけるので価格差をついているのでしょうね。

[24: 購入検討中さん]

>>23

なるほどですね。

やはり、眺望とメインエントランス、コンシェル常駐、管理人常駐場を考えて
他より高めだけどＣ棟が間違いないかな～

[25: 匿名さん]

前面に何も無いＤ棟とＧ棟がいいと思いますが、諏訪の森のＧ棟は地権者棟なんでしょうか？

[26: 購入検討中さん]

>>前面に何も無いＤ棟とＧ棟がいいと思いますが、諏訪の森のＧ棟は地権者棟なんでしょうか？

そんな事ないですよ。Ｄ棟はそんな感じですけど、森側はそれを言うならＦ棟ですね。
あと前面に何もなくはありません。ヒョロッとした建物3棟が道路を挟んで目の前にあります。

それとＤ棟とＧ棟は駅からもっとも遠いですね。
駅近Ａ棟Ｅ棟にくらべたら4分くらい違うのではないでしょうか。

個人的にはＧ棟は有りかなとも考えています。
南側に階層駐車場や遊戯場、ドッグランなど騒がしくなりそうな物がありませんからね。

[27: 匿名さん]

多摩ニュータウン内では皆さん駅7分でも近いと感じるみたいですね。私は5分以上の物件に住んだ事がないので特に坂、階段がある事に随分悩んでます。検討するならA棟以外考えられません。

[28: 購入検討中さん]

南側に駐車場というのはどうなんでしょうか？
まあ徐行運転でしょうけど1階2階だと気になるものでしょうか？

[29: 購入検討中さん]

南側に駐車場は私も気になる性格です。

特に冬場は、暖気の為やフロントガラス凍結の為にアイドリング状態の車が増えますので
音、匂いが気になります。その為上の階が希望となります。

南に駐車場が無いのはＢ棟になりますのでこの部分では良いですね。
そんな私は、ほんの僅かですけれどもやはり少しでも駅近のＡ棟希望となりそうです。

[30: 匿名さん]

そうか。敷地の駅から一番近いところが7分だと、Ｃ棟あたりだと10分ぐらいかかるのかな。Ｄ棟は11分ぐらい？

[31: 匿名さん]

いまさら〜

[32: Ｃ棟派]

>28
車道に面した商業地のマンションよりずっと気にならないと考えました。
いま住んでいる賃貸はバス通りに面しておりますが，あまり気になりませんので。
でもこれは個人差があるので何ともいえませんね。

[33: 匿名さん]

自分が個人的に気になるのは駐車場の数が住戸数の６割程度ということです。抽選次第では例えばＢやＣ棟の人がＤとかＥ棟なること可能性もあるとのこと。カーシェアリングはありますが、個人の車を持ちたい人には悩ましいところです。

[34: 匿名さん]

すみません。「ＤとかＥ棟」ではなく「ＥとかＦ棟」の方が正しい表現でした。

[35: 申込予定さん]

日曜日にB棟の要望書入れました。既に要望書が重なっている物件でしたが、陽当たりもよいことから、抽選覚悟です。
営業は何とかしてみますといってました。
共用施設もコンシェルジュもそんなに使わないだろうし。だったら、お手頃なB棟でいいかと思いまして。
B棟も9割程バラがついていました。

[36: 匿名さん]

駐車場の話、私がＣ棟を外した理由の一つでもあります。
ほんとに最悪の場合、Ｃ棟に住んでいるのにＡ棟南の駐車場とかになりかねない。

営業さん曰く「Ｄ棟住人は車保有率が低いから可能性は低いですよ～」とは言っていましたが
駐車場の抽選って入居直近じゃないですか。どうなるかわからないので外しました。

Ａ棟南駐車場でも厳しいのにＥ棟とかＦ棟は想像したくない（笑）
毎日車を使う身としてはウエイトが大きいのです。

[37: 匿名さん]

駅に近いＡ棟Ｅ棟が１番だと思います。
次はＧ棟の中層階以上ですね。Ｃ棟にも近いですし。
Ｇ棟は南側の既存団地より高ければ視界が開けていいと思います。

[38: 匿名さん]

>>28

南に駐車場は私も気になりません。
今のマンションが交差点にあるのですが、これに比べたらはるかに好条件と考えています。
（もう交差点付近は勘弁です）

気になるといえば駐車場の路面素材ですかね。スーパーの立体駐車場でキュルキュル響かせている
のを耳にしますがそんなネガティブなイメージもあります。
あとは定番のアイドリング音、排気ガスとあります。

いろいろ書きましたが、まとめますと個人的には南側駐車場は気になりません。

[39: 匿名]

お恥ずかしいかぎりですが…
教えてください。


今の建築構造は、浴室横に納戸やクローゼットがあっても、湿気やカビはさほど気にすることもないのでしょうか。
今現在住んでるところは古いこともあり、浴室横の下駄箱は靴にカビが生えてしまったりして、大変なことになっているので…。

[40: 匿名]

お恥ずかしいかぎりですが…
教えてください。


今の建築構造は、浴室横に納戸やクローゼットがあっても、湿気やカビはさほど気にすることもないのでしょうか。
今現在住んでいるところは古いこともあり、浴室横の下駄箱は靴にカビが生えてしまったりして、大変なことになっているので…。

[41: 39さん]

ダブって投稿してしまいすみません…

[42: 匿名さん]

＞39
換気設備がありますから、湿気を除去し、カビの汚れを防いでくれます。
まったく心配はありません。

[43: 匿名さん]

ブリリアは確か水周りの石膏ボードを2重にしていると聞いた事があります。ちゃんと考えているようですね。

[44: 購入検討中さん]

駐車場は先着順と聞いているが・・・。

[45: 物件比較中さん]

今の浴室はシステムバスになっているので湿気が隣室に漏れるような心配は皆無だと思いますよ。

[46: いつか買いたいさん]

購入を前向きに検討しましたが、前のスレッド（その２）などを読むと
潜在的な転売住戸がかなり多そうなので、今回は様子を見ることにしました。

こんなことを書くと、
>ウォッチしている間に希望の住戸がなくなっちゃうかもね（笑）
と、地権者？転売者？にレスされそうですが･････

地権者用住戸が約600戸もあれば、すぐに相当数の売り住戸が出てくると思います。
この見解ついて、購入予定の方はどうお考えなのでしょうか？お聞かせください。

[47: 匿名さん]

勝手にすれば？ってのが俺の見解かな。
住宅性能表示も取ってない、東建の特徴である業界最長クラスのアフターも付いてない新古を買う意味がわかないからね。

[48: 匿名さん]

私も気になってので、いろいろ調べてみると、今回売りに出ている3,300万円の物件はまず銀行のローンは組めないことがわかりました。銀行はこのようなリスクのある物件に担保価値がないと判断しているからです。つまりこの物件を一般購入者が買おうとすると現金で3,300万円を用意する必要があるため、このようなリスク商品を現金で買う人はまずいないでしょう。あと、性能評価書についてですが、東京建物の費用で性能評価書をとっているので、東京建物からマンションを購入する場合は当然つきますが、地権者住戸にはないそうです。瑕疵担保責任については東京建物は地権者住戸については負いません。スキーム上、建替組合から地権者個人が直接住戸を取得し、東京建物が介在しないからです。逆に一般購入者は建替組合から東京建物が取得した住戸を購入するので（建替組合→東京建物→一般購入者）、売主は東京建物であり瑕疵担保責任も追います。結論的にいうと、引き続き地権者住戸がでてくるかもしれませんが、上記のような状況を鑑みると、地権者住戸を買う人はよっぽど痛い人ですね。

[49: 匿名さん]

何回も同じネガレスを繰り返すとはレベルの低い営業マンがいるもんだな。上の回答がすばらしいので、よーく参考にして退散しては？

[50: 匿名さん]

駐車場は地権者、新入居者をあわせて抽選するそうですよ。

[51: 匿名]

＞39です。


ご回答ありがとうございました。
安心しました。

[52: 匿名さん]

やっぱりお風呂の換気は気になりますね。わかります。

[53: 匿名さん]

なるほど、建て替えには瑕疵担保が付かないというリスクがあることがわかりました。
建て替えでは、手抜き工事をしても大丈夫ということなんでしね。

[54: 匿名さん]

↑またひとりバカが登場したぞ。

[55: 購入検討中さん]

地権者の部屋の内装と今販売している部屋の内装設備はまったく同じですか。

[56: 購入経験者さん]

地権者住戸の扱いを知らない人が多過ぎ！
または知らないふりのデマが多過ぎ！

問題になるのは、転売される地権者住戸を買った場合のお話だけ。
これはどんなに新しくても中古市場の直接取引の話題。売主・買主間で良く協議してはいお終い。

[57: 匿名さん]

施工会社の三井住友建設は東京建物の1000戸規模の大規模物件(多摩建替、有明タワー)をほぼ全て工事しており、三井住友建設にとって東京建物は最重要顧客なので、決して手抜きはしないでしょう。むしろ、次の受注のためにも、完璧な施工が期待されます。注目物件ということもあり、世間の目もあることから、心配する必要はないでしょうね。

[58: 匿名さん]

53さん
営業お休みのところ、書き込みごくろうさまです(笑)

[59: 匿名さん]

半分の人の瑕疵やアフターが無いと全体の修繕費が高くなるのでしょうか。

[60: 物件比較中さん]

瑕疵担保責任やアフターが無いなんてあり得ないと思うけど…。

同じ建物なのに？？

[61: Ｃ棟派]

>57
同感です。今後の大規模建て替えプロジェクトのモデルケースですから，デベロッパ＆施工会社さんにとってもたいへん有効な広告塔になりますね。多摩市，東京都も関わっている訳ですから，より一層安心だと思います。

[62: 購入経験者さん]

＞半分の人の瑕疵やアフターが無いと全体の修繕費が高くなるのでしょうか。
ほら、またまた勘違いさんが出てくる。
地権者住戸の話ではなく。
「地権者住戸を転売」した時の話です。地権者のほぼ全員が売れば「専有部分のアフター」は無くなります。
共有部分は無くなりませんから、それが理由で全体の修繕費が高くなる事はないです。
そもそも全体の修繕費は管理組合が管轄する共有部分だけです。

[63: 匿名さん]

＞「地権者住戸を転売」した時の話です。
３３００万の件は「権利の売買」の話であって、物件を地権者個人から買う中古物件とは異なるものと認識していました。
組合の「株」を３３００万で買うイメージ。

[64: 購入経験者さん]

３３００万の件は未だ建設中で「現物が無いので」完成引渡を前提にした「権利の売買」です。
問題は部屋は貰えるが、地権者と完全に同じ総ての権利は得られない事です。

[65: 匿名さん]

もういい加減にしたら？
嫌ならここは買わないで別の資産価値が簡単に下がらない物件に行ったら？
いつまでも終わらない議論は時間の無駄だし、ちっとも建設的ではないよ？
繰り返すが、嫌なら買うなよ。この物件の検討もするなよな。
とっとと去れ！

[66: 匿名さん]

何キレてるの？

[67: 購入検討中さん]

65に同感です。
もう少し建設的な議論をしましょう！

[68: 匿名さん]

ねがれすを執拗に繰り返す輩は無視しましょう。彼らの目的は明白ですしね。

[69: 匿名さん]

信用するかしないかは別としてギャラリーに行けば売れそうなのはわかるよね。
バラの数がハンパない。
バラなんて嘘だって言われたりして。

[70: 匿名さん]

人気があるかないかの一つの判断として、事前案内会開始から2か月たつのにいまだに予約制していることからも人気がうかがえる。さすがに来週ぐらいからは一般オープンにするんだろうが。。。

[71: 購入検討中さん]

negativeな意見に対しては相変わらずな雰囲気ですが。。。

中立的な立場から言わせてもらうと、先週末にＭＲ会場に行ってきましたが、

75～80㎡の部屋はかなり苦戦している感じで、一期分を完売するまでかなり時間がかかるような気がしますね。

[72: 匿名さん]

↑　1期が何戸か決まってたっけ？

[73: 購入検討中さん]

一期の販売は、Ａ～Ｄ棟分の４４０戸だと思います。

[74: 購入検討中さん]

ちょっと間違えました。４４４戸ですね。

[75: 不動産業者さん]

バラは煽る為のものですから実際とは異なります。
予約制で販売を行うのはこの規模では常識です。

[76: 匿名さん]

６４さんへ

３３００万の件は未だ建設中で「現物が無いので」完成引渡を前提にした「権利の売買」です。
問題は部屋は貰えるが、地権者と完全に同じ総ての権利は得られない事です。

⇒　私の考えですが、「権利の売買なので、地権者と完全に同じ全ての権利を得られる」と思いますが・・・。

[77: 購入経験者さん]

バラの花には時と場合により意味が異なる。今の段階では商談中程度の意味。せいぜい要望書提出済。色が２種類以上あるなら全くの嘘ではない。

[78: 匿名さん]

バラが付いているから抽選とは限らない。ＭＲ予約制は営業マンが完全応対するための売主都合。単なる見学者が多数押し寄せても売る方は困るからやらない。

[79: 匿名さん]

48さん
大変勉強になりました！
例え不動産を通していたとしても、地権者住戸購入は相当なリスクを負うことになりますね。
今後安く出ていたとしても手を出さないよう肝に銘じておきたいと思います。
どの道、キャッシュでは買えませんしね～。

[80: 匿名さん]

頭の良い人や金持ちが得をする世の中ですから。

[81: 匿名さん]

77＞バラが要望書提出済って事はみんな知ってるんだけど。君の経験は当てにならんね。。
78＞バラが付いているから抽選とは限らないって事もみんな知ってるんだけど。想定倍率くらい聞くだろ。

[82: 購入経験者さん]

＞君の経験は当てにならんね
だから時と場合によりと書いてるでしょ。
今の物件に入居するまでＭＲに通い続けてボードを見て来たから書いただけ。
ここも販売が進めば変わるでしょ。東京建物は要望書でピンク、登録受付済で赤が多いね。

[83: 匿名さん]

東京首都直下地震震度7が近年発生する確率がかなり高まったそうで、
多摩市でも震度7程度の揺れの可能性があります。
鉄筋コンクリートでも倒壊する住宅が多数になるでしょう。
首都圏で住宅を購入するタイミングはよく考えたほうがいいですよ？
マンションの場合、共用部分の損壊の負担は住民になりますから。

[84: ビギナーさん]

バラは確かピンクが検討者有り、赤が要望書提出者有りだったと思うけど。

[85: 匿名さん]

いつくるか分からない地震を気にする人は賃貸にした方がよいでしょうね。
もしくは海外に住むか。

[86: 購入検討中さん]

既に地震は起きてるでしょ？
小さいか大きいかではないでしょうか？
その中でもリスクを追いつつ購入するか、暫く待ってから
購入するかですね。83の意見ももっともだと思います

[87: 匿名さん]

しばらく待てば地震が起きるのか？

消費税が上がるのは予想できるが、
いつ起きるかわからない地震を待つなら、
そもそも買わない方が良い。

[88: 匿名]

阪神も東北も、地震によるマンションの倒壊はないと聞きましたが…？？

共用部分等の修繕は発生すると思いますが。

[89: 匿名さん]

大地震が心配なら賃貸と決めてしまえば気が楽でしょう。それ以前にリスクを回避したいなら勤務先を辞めてても危険な東京・首都圏地域から、更には東海・東南海地震等も危険ですから、どこか田舎に転居をお勧めします。
確率論ですが比較的安全な地域を探してください。購入検討より安全地検討が先です。

[90: 匿名さん]

過去の大地震では数年ぐらいの間隔で発生しているケースもありますので、３年ぐらいは様子見でもいいですね。
今の耐震基準は震度６強～７程度で倒壊、崩壊しないで死なない程度とされていますので、引き続き
そのマンションに住み続けることは難しいと考えるのが良いと思ってます。

[91: 匿名さん]

安全地検討が先

こういった現実離れしたことしか言えないのが、ネガレス反論者。

[92: 匿名さん]

ここは帰宅困難でしょ。

[93: 匿名さん]

ちょこっと前に話を戻すと75㎡～80㎡が苦戦中って言ってる人がいたけど85㎡くらいは激戦だったよね。
ここだと3,000万円台で80㎡以上がいっぱいあるからワンランク上を求めてるんじゃないかな。

[94: 匿名さん]

＞ネガレス反論者
８９です。　私はこの物件を気にいってますよ。
ネガレス者に反論しただけです。
大地震が心配なら購入検討より、避難検討しろと書いたつもりです。

[95: 匿名さん]

>>93
便乗質問だけど73㎡以下はどうなんでしょうか？
私はこのタイプなんだけれども、あまり激戦っていう感じがしない。

営業さんは「希望の部屋は大丈夫、大丈夫」しか言わない。
やはり皆、ワンランク上の部屋にいっちゃうのかな？

[96: 匿名さん]

70㎡前半も低中層階は激戦じゃなかったでしたっけ？
南向き、日当たり良好が3,000万円台前半だとアホらしくて東向きなんて検討できないよ。

[97: 購入経験者さん]

ここの立地と価格ならば、なるべく広い間取り住戸を買いたいです。階層も出来るだけ上が欲しいです。それが適いそうな物件です。棟は駅から遠くても構わないと思っています。

[98: 匿名]

＞90
ここが倒壊寸前になるような地震がくるなら普通の賃貸に住んでたら死んでしまうのでは…。
関東の地震が収まるまで田舎に疎開されるのですか？

[99: 匿名さん]

今までの予算で広さを求める人、広さは変えずにオプションなどにお金をかける人。
このマンションならいろんな選択肢がありそうですね。

[100: 匿名さん]

今地震に備えるということは、古いアパートに住んでいるなら最新のマンションに移るのがその一つ。
また、目一杯のローンはやめて資金的に余裕を持たせ避難生活、無収入生活に絶えうる用意が肝心ということで、
東京から仕事を捨ててまで逃げるなどさらさら無用。