ザ・パークハウス文京護国寺

[マンコミュファンさん]

文京ツインプロジェクト - 護国寺の杜を見晴らす文京の丘に誕生する、開放の私邸。
近年このあたりで供給継続中の三菱地所レジデンスからまた新しい物件が登場します。
http://www.mecsumai.com/tph-gokokuji/

≪全体概要≫
所在地＝東京都文京区大塚5－54－1
交通＝有楽町線東池袋駅から徒歩6分、護国寺駅から徒歩9分、丸ノ内線新大塚駅から徒歩10分
総戸数＝28戸
間取り＝2LDK～3LDK
面積＝55.99m2～75.62m2
入居＝2013年2月中旬予定

売主＝三菱地所レジデンス
施工＝ナカノフドー建設
管理＝三菱地所コミュニティ

[1: 匿名さん]

財務省の官舎跡地ですか。なかなかの立地です。高速からも１００ｍ位離れてますね。

大塚５丁目で良いところはサンウッド文京開運坂上の南側あたりだと思いますが、ここも良いと思います。

特に高速と反対側の南東向きがお勧めです。高速側も６～７階なら富士山が見えるでしょう。

大塚５～６丁目って文京区の中では少し格が落ちるのですが、サンシャインや池袋駅東口が生活圏で便利だし、気にせず住むというのも有りだと思います。

[2: 匿名さん]

ここはお墓ビューですか？

[3: 匿名さん]

>2

位置関係はそうなんですが、意外に、見えるのは樹木だけになると思います。護国寺の墓地は区画がゆったりしているし樹木（桜など）も多く、また、樹木がデカイので、外から見ると樹木しか見えないのです。樹木の中に緑銅の本堂屋根が浮かび上がるという景色でしょう。護国寺の墓地の桜は素晴らしいですよ。今ならギリギリまにあうので見に行ってみると良いでしょう。

[4: 匿名さん]

ここ夜歩いてみて、判断した方が良い場所だと思います。
治安は悪くないと思いますが。

[5: 匿名]

護国寺沿いの一方通新大塚からここに向かう一方通行の細い道ですが、驚くべき治安の良さです。住んでみないと分からないと思いますが。

[6: 周辺住民さん]

購入を検討しています。

治安は、めちゃくちゃ良い場所ですね。ただ、ちょっと入り口あたりの商店がしょぼいし、近くにごみ屋敷があるのが難点でしょうか。

購入検討中なので、あえてネガキャンをすると。。。

所詮墓地のまん前のマンションなので、以前、墓地のまん前に住んでいた経験から言わせてもらうと。。。

１．夏に、蚊がたくさん出る。お墓に花をかざったりするので、どうしても、水があって、意外と蚊が出ます。

２．浮浪者が出入りする。お供え物があるので、どうしても、浮浪者が食べに出入りします。人によっては、カップ酒とか置いて行くので、ホームレスには、絶好のお供え物になります。お寺さんによっては、お供え物禁止（いったん供えて、すぐに持ち帰るように指導。）という場所もあるようですが、護国寺は、放置です。

３．洗濯物が、線香臭くなる。こればかりは、どうしようもないですね。慣れるしかないです。（私は、たばこの煙の臭いに比べれば、耐えられますが。。。）

４．時々、本当に「お客さん」が来る。一度、家内に憑依したことがあって、この時ばかりは、そのお寺さんにお願いしてお札を書いてもらって、部屋に張りました。まぁ、この手の話は、人によって感じ方が違うようなので、そういう考えもあるのかなぐらいで。

ということで、墓地のまん前に住む方は、それなりにご覚悟を。

[8: 匿名さん]

>6

ココ欲しくなっちゃいました？

[9: 匿名さん]

お寺の近くという立地は、人それぞれだと思います。
以前住んでいたマンションの周りは、お寺だらけだったのですが、良い点としては、普段は静かだというところ。
お彼岸とお盆のときは、お墓参り渋滞とお線香の香りが、ちょっと困りもの。

[10: 匿名さん]

時も変わればですかね。
この近くの旧パークハウスは完成からかなり長い間売れなかったのですが・・・

[11: 匿名さん]

カラスは多くないのかな
以前似たような場所で朝夕とてもうるさかったです

[12: 匿名さん]

地所さんはTPHになってから価格設定を改めましたからね。心配無用です。

[13: 匿名]

ここはいくらで出すのでしょう。TPH茗荷谷富士見坂と同じくらいでしょうか。楽しみですね。

[14: 周辺住民さん]

５月５・６日のプロジェクト発表会と現地ツアーに参加される方は、護国寺側から工事場所を見られることをお勧めします。

護国寺側から見ると、敷地がいかに墓地が近いかがわかりますよ。

ベランダから、ひしゃくでお墓に水がかけられそうな程、近いですね。敷地計画どうなっているんだろう。

[15: 匿名]

欲しいネガさんが増えてきましたね。

[16: 匿名さん]

首都高近いよね。空気悪そう。。。

[17: 匿名さん]

首都高のそばといえばそうですが護国寺も近く緑もたっぷりのような気がします
実際行ってみて騒音とか確認しなくては
夜の帰り道もチェックしたいところです

[21: 匿名さん]

ゴミ屋敷の近くですか？

[22: 匿名]

ゴミやしきって火事で萌えたんじゃないの？

[23: 匿名]

ゴミ屋敷があった所はは、今は更地です。鳥居だけが残されてます。それはそれでちょっと気味悪いですけど。

[24: 匿名さん]

見てきた。
価格はお手頃。
場所が下町ぽいな。

[25: 匿名さん]

>24
価格は、290万/坪程度ですか？

[26: 匿名さん]

>>25
姉妹物件のパークハウス茗荷谷よりも100万円くらい安い感じだと思います。

[27: 匿名さん]

安い部屋でいくらくらい？

[28: 匿名]

70m2で6000万円代半ば。全然安くないです。

[29: 匿名]

営業さんは、カラスがすごいです。覚悟してくださいって言ってました。

[30: 匿名]

覚悟してくださいって言う営業さん面白いですね♪

[31: 匿名]

坪２７０万台からあるんですね。

[32: 匿名さん]

この辺りにしてはまあまあな価格では！？
カラスすごいのですか？
自分が行ったとき（昼間）は気にならなかったのですが…。
ねぐらがあるとかでしょうか？

[33: 匿名さん]

護国寺の樹木は森のように生い茂っているので、昔からカラスが住み着いているそうです。
鳴くのは夕方頃だと思います。
営業の方が夕方や夜の現場の雰囲気を確認しておいた方が良いとおっしゃっていました。

[34: 匿名]

朝夕のカラスの大群は怖いぐらいです。

[35: 物件比較中さん]

カラスはどうにか対処して欲しいですね。
ただ、マンションだと被害は少ないのでは？
東池袋の4番出口はエレベーターが無いので、ベビーカーの方は1番出口まで廻らないといけないですね。

[36: ご近所さん]

以前、護国寺に住んでいました。今も近くに住んでいます。
カラス、全然OKです！気になりません。
排気ガスは少し気になりますが、この辺りの整然として人が少ない感じが大好きです。
都心なのに緑豊かな護国寺が近く、週末に行っては癒されています。
お茶会の着物姿の方たちが優雅に歩いていたり、別世界ですよ。

[37: ご近所さん]

現在、護国寺を見下ろす位置のマンションに住んでいます。

恐らく、36番さんは、護国寺が見えるところには、住んでいらっしゃらないのだろうと思います。

夕方、渦を巻くようにカラスの大群が護国寺（お寺）上空を旋回する姿をちょくちょく見ます。

あの下の糞害は、すごいだろうなと、家内と時々話をしています。

三菱の護国寺裏のマンション（旧ごみ屋敷隣り）に住んでいる人が知り合いで居ますが、夕方電話すると、電話の向こうでカラスが鳴いている声（大合唱）が聞こえてくるぐらいカラスすごいですよ。

それよりも、護国寺は、猫がたくさん住んでいるので、１Fだと猫の糞害も気をつけた方が良いと思いますが。。。

護国寺に週末訪れると癒されるという点については、合意します。

[38: 匿名さん]

カラスは夕方より早朝がすごいです。

[39: 物件比較中さん]

カラスについてですが、夕方何時ごろになれば大群を確認できますか？
護国寺付近にお住まいの方、教えて頂けますか？

[40: ご近所さん]

確かに護国寺は猫も多いですね。
先日猫おばさんがエサを与えていて、猫が続々と集まっていました・・・。

[41: 匿名さん]

アドレスは文京区だけど
実質的には東池袋のマンションだよね

学区以外のメリットある？

[42: 匿名]

>39

カラスが鳴くから帰ろ～っていう時間帯です。

[43: 匿名]

１００メートル位の所に住んでたことありますがカラスの影響を感じたことはありませんでした。１００メートルで全然違うのかな？

[44: 物件比較中さん]

カラスの影響（実害）は過敏に気にしなくても良いのでしょうね。
カラスの数が多い、という書き込みはありますが、カラスの実害については憶測程度でしか書かれていないですしね。

[45: 匿名さん]

>>41さん
文京区は23区内で一番治安がいいと言われている様ですね。子育てするにはいい
環境なのかなと思います。面白い補助があって、6歳未満の区内の幼稚園・保育園に
通園している子供がいると、幼児2人同乗用自転車を買う際に上限15000円ですが
購入額の半分の補助がでる様です。

[46: 匿名]

カラスすごいのはたしか。ベランダに乗っかるから怖い。糞も酷い。閑静ではないよ。実際一度行くと分かる。

[47: 匿名]

書き込み少ないですね。

お墓、カラス、猫害の三重苦決定の不人気マンションですか？

[48: 匿名さん]

治安はいいのですが、暗くてちょっと不気味だしカラスもいるし・・・
駅からの動線でコンビ二がないのも残念です。

近くにあったパークハウスも竣工後相当長期間売れ残っていたはずです。

[49: 匿名さん]

>48

治安が良いとおっしゃいますが、防犯は最悪です。


夜間、護国寺の墓地側からは、侵入し放題ですよ。

墓地側には、誰もいないので、防犯面はかなり問題。

そいういう意味では、4重苦では？

[50: 匿名さん]

>48さん

駅からの動線にコンビニがないって、どこの駅からの動線を言っているの？

最寄り駅は、東池袋なので、それなら、途中にセブンイレブンがありまっせ。
護国寺からは、確かにないわな。なんたって、間には護国寺しかないから。

[51: 匿名さん]

パークハウスの時とは売り方が違いますからね。Theがついてから安くなりました。

[52: 匿名さん]

>治安が良いとおっしゃいますが、防犯は最悪です。
>夜間、護国寺の墓地側からは、侵入し放題ですよ。

治安の実感は、住んでみないと分かりません。今自分が住んでいる地域の基準で考えるとチャンスを逸するかもしれません。

[53: 匿名さん]

コンビニは一応三駅どれの近くにもあるみたいですね。
新大塚利用の方も安心だと思います。

各駅の構内もしくは改札出たすぐの環境も気になるところです、
足を運んだ際に全部の駅を見て来ます。

本当は駅エキナカぐらいの規模を望みたいところですが、
そこまで発達すると今度は地域の物件価格にも影響しそうで･･･
今がちょうどいいのかな。

[54: 匿名]

52は単なる論点ずらしじゃない？

治安が良いから防犯がいい加減ですむという理屈は成り立たない。

このマンションの問題は、治安ではなくて防犯だと49は言いたいのでは？

[55: 匿名さん]

ネガってもココは売れるでしょう。価値を知っている近所の人が買います。

[56: 物件比較中さん]

えっ。
近所の方に集まられたら28戸しかないからうちも急がないとヤバいじゃないですか(汗)

そんなにいいところなんだぁ、土地をよく知る人の動向が一番信頼に足ると思いますから近所の検討者が多ければいいマンションなんだろうなと思ってます。

もし近くから考えているっていう人いたらこちらで情報頂けると助かります。

[57: 匿名さん]

パークハウス護国寺が何年も売れ残ってたのに、ここなら近所の人がこぞって買うということは考えづらいですが。

[58: ご近所さん]

こんな立地のマンションは買わないっすけど？

[59: 周辺住民さん]

このマンションは、どういう人が買うのか考えてみた。

少なくとも、近所の人はあまり買いそうにない。なぜか？

この地域に既に済んでいる人は、富裕層が多い。仮に、子供に住まわせたいなどと思うなら、この物件ではなくて、同じ三菱地所の小日向1丁目計画を考えている人が、実際に多い。特に、住居周辺の静けさを求めるなら、小日向に分がある。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=2026

「小日向」の方は、坪５００万円ぐらいだろうが、この地域に住む連中は、結構払えるやつが住んでいる。どうせ、1年以内には、販売開始だろう。地域のPrestigeous感もはるかに「小日向」が上だ。（ちなみに、小日向の物件の隣が、住友不動産の茗荷谷計画だ。）
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=4756

眺望優先なら、ブランズ小日向タワーに行くだろうし、利便性優先なら、駅近のOwl Towerやグランスイート文京護国寺に行くだろう。（まだ、販売中だ。）

つまり、この物件は、苦戦が予想されているが、その理由は、この物件ならではの何かがあまりに少ない。

それにしては、やっぱり、価格が高いと思うな。。。

（ちなみに、こんなことを書くと、買いたい人のネガだと思われるといけないが、われわれは、最近、この地域で戸建てを立て替えたばかり（2世帯）なので、購買層ではないことを付け加えておく。価格は、近所のおばさんに聞いた。）


営業さんは、長期戦覚悟してますか？


【一部テキストを削除しました。管理担当】

[60: 匿名さん]

ＰＨ護国寺が売れ残ったのは大塚６丁目の相場を無視した坪単価（＠３５０オーバー）だったからでしょう。
ここは、＠２８０からだから全然簡単。大塚６丁目は、東池袋にも新大塚にも行ける利便性の高い立地です。
地元の人は知っています。

[61: 匿名さん]

こないだ売ってたサンクタスやアウルタワーと比べると仕様が良くて安いね。
車持ってればこの場所でも良さそうだけど、駐車場9台じゃ当たらないかな？

[62: 物件比較中さん]

５９さん

＞つまり、近隣物件に対して静けさで負け、利便性で負け、眺望で負け、高級感で負けている。
＞逆にネガティブな理由なら、いくらでもある。

＞われわれは、最近、この地域で戸建てを立て替えたばかり（2世帯）なので、購買層ではないことを付け加えておく。価格は、近所のおばさんに聞いた。

この地域の戸建て（しかも最近建て替えまでしてしまった）にお住まいだそうですが、ご自身でお住まいのエリアを卑下する理由は何ですか？
すみません、素朴な疑問です。

[63: 匿名さん]

いまどきのマンションの設備はいいですね〜。だいたい似通ってますけど。設備にも流行のようなものがあるのでしょうね。古いマンションにばかり住んできたので、新築に住んでみたい！

[64: ５９]

>62

自分の住んでいる地域を卑下している意識はまるでないが？

（私が住んでいる）護国寺から茗荷谷周辺は、住むには良いところだ。しかし、東池袋から新大塚となると、なかなかそうは言いきれないかな。やや微妙。

とりわけ、この墓地隣接の物件が、個別に難しいんじゃないの？と言っているのであって、より広域な地域全体の話しなんかしてないと思うが。どうしてそう思っちゃたの？

ちなみに、地元民は、東池袋あたりは危ない地域と思っているよ。

コンビニから出てきた東京都職員が、通り魔に、いきなり刺されたのも東池袋だし、風俗店も多い。新大塚公園での通り魔殺人事件は、ある意味、本当に事故だなと思うけどね。

東池袋が、特に問題なのは、ホームレスの数がかなり多くて、公園などにたむろしている。（時々、お亡くなりになられた方のために花束が置いてあったりもする。）

だから、夜間の一人歩きを東池袋周辺は避けるようになる、特に女性は。これが地元民の感覚だよ。

護国寺や茗荷谷と東池袋は、別世界という感じだ。

この物件は、ぎりぎり護国寺物件だと思うけど、最寄駅が、東池袋なのがやや悲しい。かと言って、夜、仕事帰りに護国寺駅から坂道を登るのもしんどいし、護国寺脇の道路も人通りは少ない。

営業（らしき人）が、東池袋と新大塚の両方が使える良い物件って書いてあるけど、実際には、地元民は、そうは見ていない。どちらもあまり積極的には使いたくない駅だから。使うんだったら、護国寺か茗荷谷なら良い物件になると思うよ。

だから、同じ三菱地所なら、春日通り沿いのペンシルマンション系は、茗荷谷と護国寺の両方が使えるから、販売にそれほど苦労してないだろ？

でもこの物件は、立地がかなり微妙だから、地元民としては、高評価は、しづらい。だから、外からの人を呼び込んだ方が良いと思うと書いたんだけど？

[65: 購入検討中さん]

トイレがキレイっぽい、私快適なトイレ大好きです。
サイドに台があるようなのは初めてなんです、後ろの上とかならあるんですけど、花とか飾れなくて殺風景だなって寂しかったんですよ、こういう形のトイレならキレイにコーディネートできるからお客さん来ても恥ずかしくないです。

このマンションって全体に品がありますよね。

[66: 匿名さん]

地元の方で約１名、倍率下げたいネガさんがいらっしゃるようですね♪

[67: 匿名さん]

28戸中14戸売り出しでしたから倍率下げに必死だったのでは？

[68: 匿名さん]

いやいや、
>>64さんのカキコにも一理あるよ

検討者は暗くなってから護国寺駅－この物件－東池袋駅を歩いてみて
そして終電で帰ることを想像してみて

その結果自分と家族にとって問題がないと思えば検討を続ければいい

[69: 匿名さん]

＞＞６３さん
一年一年でかなり設備が変わっていきますからね。５年前新築マンションを購入した時に色々な
物件をみにいったのですが、その時はディスポーザーがついている所はあまりなかった様な気が
するのですが今は床暖房、ディスポーザー、食器洗浄機などは当たり前の様についていますからね。
今回売却する事になりまた物件探しをしているのですが、ミストサウナがついていたりとまた５年前の
設備とは違っていますね。

[70: 匿名さん]

東池袋に、ホームレスが多いのは、ある意味やむをえない面もあるんです。

東池袋中央公園では、定期的にホームレスを対象にしたボランティアによる炊き出しが行われています。

http://tenohasi.exblog.jp/

したがって、どうしても周辺の公園、ビルの軒下、高架下などには、ホームレスが住みついてしまいます。

こればかりは、いたしかたないのではないかと思います。

彼らは、日中は、どこかに行っていて、夜になるとねぐらに帰るような生活のようです。

[71: 匿名さん]

外観やエントランスがオシャレでいいですね
内装も落ち着いた感じでしょうし気になります

お風呂でゆっくりくつろぎたいです　　ミストあると癒されますね

[72: 匿名さん]

ミストサウナいいですよね。高温のタイプよりじんわり暖かくて、冬場は特に肌が潤う感じがいいなっておもいます。自宅でゆったり入れるのがいいと感じますがどうですか。
エントランスの雰囲気って重要だと思うので、気に入ってます。

[73: 匿名さん]

なんか、具体的な購入予定者風の人の書き込みがほとんどないですね。

大丈夫でしょうか？この物件。


プラウド小石川あたりの熱気とは、格段の差が。

不人気だと売却の時にも、なかなか買い手がつかないのでやめた方が良いって聞きましたが、本当ですか？

[74: 匿名さん]

>73

あなたの書き込み自体が人気を証明していますよ。

[75: 匿名さん]

＞６７さんへ

物件のホームページを見る限り、５ないしは６戸しか売りに出ていないようですが、１４戸売り出しというのは、事実ですか？

もしも、５戸程度だとするならば、常識的には、考えられないぐらいの少ない売り出しなんですが、実際は、どうなんでしょうか？

[78: 物件比較中さん]

<73
確かに小石川はすごい熱気でしたね。でもあそこは、人気のあるエリアの高額物件ですから。
見学会の予約を取る段階でも人気が伝わりましたよ。スレッドの賑わいは人気の証だと思います。

こちらは大塚で豊島区（東池袋）寄りなので、アドレスに重きを置く人には不向きですね。
しかもここは墓地がありますし、それをどう捉えるかでしょうね。

基本的に『購入予定者』や『予算的に買えるけれど買わない人』は書き込みをしないと思いますよ。
そういう人たちが最後まで書き込む理由ってありますかね？

ここに書き込みをする人は、他と比較しているまだまだ検討初期段階の人か、どこかの暇な営業か、
マンション購入の予定すらないのにネガを書き込む単なる妬みやストレス発散型といったところ
でしょうか。
妬み＆ストレス発散型は粘着質で短気なので、刺激をすると最後まで書き込むでしょうね。
ここにも１名程いるようですが、小石川の時はもっと多く、更に賑わっていたかと思います。

[79: 購入検討中さん]

パークハウス護国寺はお墓がみえない位置だと思うけど、ここはどうだろう？
価格低めなのは、そのせいなのかな？

[80: 匿名さん]

東池袋は最近人気あるみたいですね

[81: 匿名さん]

ここも名前を変えたほうがいいのでは？

[82: 匿名さん]

再開発が進んでるからね

[83: 匿名さん]

伝統的に山手線の仲でも特に地位が低いよ

[84: 匿名さん]

東池袋・護国寺・新大塚にそれぞれ行きやすいですね。
ただエリア的にはそれぞれのエリアの生活面での谷間になるというか、
ちょっと足を延ばさないといけない面もあります。
その分落ち着いた街なのですが。

[85: 匿名さん]

すぐ近くにある南池袋PAとか
敷地をかすめて走ってるメトロ有楽町線の影響とか
そういう話題が全然でないのは何故ですか
　

[86: 物件比較中さん]

地下鉄の経路の上にあるマンションが問題という根拠は何ですか？

[87: 匿名さん]

８４さん
池袋の方が交通の便は便利ですが、住むにはちょっと落ち着かない駅ですよね。おっしゃる通り
少し離れた方が住むのには適しているかと思います。ここは池袋までも電車に乗ればすぐですし
便利ですよね。３駅２路線利用可能ですからね。都内とは思えないほど周辺に緑も多いですね。
墓地をメリットととるかデメリットととるかが一番の問題でしょうかね。

[88: 物件比較中さん]

線路の上だと、地下鉄の振動の影響があるだろうね。。

[89: 匿名さん]

真下なんですか？
少し逸れているように地図上は見えるのですが・・・。

緑が多いのは本当に良いですよね。
比較的交通の便も良好で、かつ自然に恵まれているのは
かなり理想的です。

[90: 物件比較中さん]

一番値段が低い1階物件は、その影響を加味した値段設定なのかな？
重要事項説明で確認されることをお勧めします。

パークハウス護国寺やその隣のアソシエールと違って、このマンションは、緑というよりお墓ビューなのでは？

[91: 匿名]

墓地っていうのは遠くから見ると緑しか見えないんだけど、この物件だとそうなるのは６階以上とかに限定されるんだろうな。

[92: 匿名]

本当に敷地の地下に地下鉄が通っているなら、地上権が設定されているので、重要事項説明書や登記簿謄本にその旨の記載がある筈です。

何も記載が無ければ地下鉄は通っていないと思います。

[93: 匿名さん]

まあ最近は法律が改正されて大深度地下の場合は地上権不要になったんだけどね。

[94: 匿名さん]

大深度地下は40m以上。このあたりではありえない深さだね

[95: 匿名]

新線では無く有楽町線なので線路が通ったのは大深度地下法の成立前でしょ。

[96: 匿名]

確か大江戸線は地上権なしで建設されたんだよね。有楽町線は地上権必要ですね。

[97: 購入検討中さん]

私も墓地が気になってるんですが、
南向きなら雑司が谷のほうは見えないですよね。
サイトにある眺望写真程度なら、まぁ許容範囲でしょうか。

[98: 物件比較中さん]

私は、あそこまでお墓ビューは厳しいです。。

[99: 匿名さん]

>10さん
そうなんですか！
全然そういう事って知らなかったです。
ということは、こちらは大丈夫なんですね。
安心しました。

[100: 匿名さん]

>99さん
そもそも値段設定が違います。
パークハウス護国寺は、3LDKクラスであれば、安くても8000万円クラスのマンションでしたよ。
ただ、リーマンショック直後で売れる値段ではなかったということです。
その後の情勢を反映させて価格改定したら、売れていましたよ。。