ザ・パークハウス文京護国寺

[マンコミュファンさん]

文京ツインプロジェクト - 護国寺の杜を見晴らす文京の丘に誕生する、開放の私邸。
近年このあたりで供給継続中の三菱地所レジデンスからまた新しい物件が登場します。
http://www.mecsumai.com/tph-gokokuji/

≪全体概要≫
所在地＝東京都文京区大塚5－54－1
交通＝有楽町線東池袋駅から徒歩6分、護国寺駅から徒歩9分、丸ノ内線新大塚駅から徒歩10分
総戸数＝28戸
間取り＝2LDK～3LDK
面積＝55.99m2～75.62m2
入居＝2013年2月中旬予定

売主＝三菱地所レジデンス
施工＝ナカノフドー建設
管理＝三菱地所コミュニティ

[45: 匿名さん]

>>41さん
文京区は23区内で一番治安がいいと言われている様ですね。子育てするにはいい
環境なのかなと思います。面白い補助があって、6歳未満の区内の幼稚園・保育園に
通園している子供がいると、幼児2人同乗用自転車を買う際に上限15000円ですが
購入額の半分の補助がでる様です。

[46: 匿名]

カラスすごいのはたしか。ベランダに乗っかるから怖い。糞も酷い。閑静ではないよ。実際一度行くと分かる。

[47: 匿名]

書き込み少ないですね。

お墓、カラス、猫害の三重苦決定の不人気マンションですか？

[48: 匿名さん]

治安はいいのですが、暗くてちょっと不気味だしカラスもいるし・・・
駅からの動線でコンビ二がないのも残念です。

近くにあったパークハウスも竣工後相当長期間売れ残っていたはずです。

[49: 匿名さん]

>48

治安が良いとおっしゃいますが、防犯は最悪です。


夜間、護国寺の墓地側からは、侵入し放題ですよ。

墓地側には、誰もいないので、防犯面はかなり問題。

そいういう意味では、4重苦では？

[50: 匿名さん]

>48さん

駅からの動線にコンビニがないって、どこの駅からの動線を言っているの？

最寄り駅は、東池袋なので、それなら、途中にセブンイレブンがありまっせ。
護国寺からは、確かにないわな。なんたって、間には護国寺しかないから。

[51: 匿名さん]

パークハウスの時とは売り方が違いますからね。Theがついてから安くなりました。

[52: 匿名さん]

>治安が良いとおっしゃいますが、防犯は最悪です。
>夜間、護国寺の墓地側からは、侵入し放題ですよ。

治安の実感は、住んでみないと分かりません。今自分が住んでいる地域の基準で考えるとチャンスを逸するかもしれません。

[53: 匿名さん]

コンビニは一応三駅どれの近くにもあるみたいですね。
新大塚利用の方も安心だと思います。

各駅の構内もしくは改札出たすぐの環境も気になるところです、
足を運んだ際に全部の駅を見て来ます。

本当は駅エキナカぐらいの規模を望みたいところですが、
そこまで発達すると今度は地域の物件価格にも影響しそうで･･･
今がちょうどいいのかな。

[54: 匿名]

52は単なる論点ずらしじゃない？

治安が良いから防犯がいい加減ですむという理屈は成り立たない。

このマンションの問題は、治安ではなくて防犯だと49は言いたいのでは？

[55: 匿名さん]

ネガってもココは売れるでしょう。価値を知っている近所の人が買います。

[56: 物件比較中さん]

えっ。
近所の方に集まられたら28戸しかないからうちも急がないとヤバいじゃないですか(汗)

そんなにいいところなんだぁ、土地をよく知る人の動向が一番信頼に足ると思いますから近所の検討者が多ければいいマンションなんだろうなと思ってます。

もし近くから考えているっていう人いたらこちらで情報頂けると助かります。

[57: 匿名さん]

パークハウス護国寺が何年も売れ残ってたのに、ここなら近所の人がこぞって買うということは考えづらいですが。

[58: ご近所さん]

こんな立地のマンションは買わないっすけど？

[59: 周辺住民さん]

このマンションは、どういう人が買うのか考えてみた。

少なくとも、近所の人はあまり買いそうにない。なぜか？

この地域に既に済んでいる人は、富裕層が多い。仮に、子供に住まわせたいなどと思うなら、この物件ではなくて、同じ三菱地所の小日向1丁目計画を考えている人が、実際に多い。特に、住居周辺の静けさを求めるなら、小日向に分がある。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=2026

「小日向」の方は、坪５００万円ぐらいだろうが、この地域に住む連中は、結構払えるやつが住んでいる。どうせ、1年以内には、販売開始だろう。地域のPrestigeous感もはるかに「小日向」が上だ。（ちなみに、小日向の物件の隣が、住友不動産の茗荷谷計画だ。）
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=4756

眺望優先なら、ブランズ小日向タワーに行くだろうし、利便性優先なら、駅近のOwl Towerやグランスイート文京護国寺に行くだろう。（まだ、販売中だ。）

つまり、この物件は、苦戦が予想されているが、その理由は、この物件ならではの何かがあまりに少ない。

それにしては、やっぱり、価格が高いと思うな。。。

（ちなみに、こんなことを書くと、買いたい人のネガだと思われるといけないが、われわれは、最近、この地域で戸建てを立て替えたばかり（2世帯）なので、購買層ではないことを付け加えておく。価格は、近所のおばさんに聞いた。）


営業さんは、長期戦覚悟してますか？


【一部テキストを削除しました。管理担当】

[60: 匿名さん]

ＰＨ護国寺が売れ残ったのは大塚６丁目の相場を無視した坪単価（＠３５０オーバー）だったからでしょう。
ここは、＠２８０からだから全然簡単。大塚６丁目は、東池袋にも新大塚にも行ける利便性の高い立地です。
地元の人は知っています。

[61: 匿名さん]

こないだ売ってたサンクタスやアウルタワーと比べると仕様が良くて安いね。
車持ってればこの場所でも良さそうだけど、駐車場9台じゃ当たらないかな？

[62: 物件比較中さん]

５９さん

＞つまり、近隣物件に対して静けさで負け、利便性で負け、眺望で負け、高級感で負けている。
＞逆にネガティブな理由なら、いくらでもある。

＞われわれは、最近、この地域で戸建てを立て替えたばかり（2世帯）なので、購買層ではないことを付け加えておく。価格は、近所のおばさんに聞いた。

この地域の戸建て（しかも最近建て替えまでしてしまった）にお住まいだそうですが、ご自身でお住まいのエリアを卑下する理由は何ですか？
すみません、素朴な疑問です。

[63: 匿名さん]

いまどきのマンションの設備はいいですね〜。だいたい似通ってますけど。設備にも流行のようなものがあるのでしょうね。古いマンションにばかり住んできたので、新築に住んでみたい！

[64: ５９]

>62

自分の住んでいる地域を卑下している意識はまるでないが？

（私が住んでいる）護国寺から茗荷谷周辺は、住むには良いところだ。しかし、東池袋から新大塚となると、なかなかそうは言いきれないかな。やや微妙。

とりわけ、この墓地隣接の物件が、個別に難しいんじゃないの？と言っているのであって、より広域な地域全体の話しなんかしてないと思うが。どうしてそう思っちゃたの？

ちなみに、地元民は、東池袋あたりは危ない地域と思っているよ。

コンビニから出てきた東京都職員が、通り魔に、いきなり刺されたのも東池袋だし、風俗店も多い。新大塚公園での通り魔殺人事件は、ある意味、本当に事故だなと思うけどね。

東池袋が、特に問題なのは、ホームレスの数がかなり多くて、公園などにたむろしている。（時々、お亡くなりになられた方のために花束が置いてあったりもする。）

だから、夜間の一人歩きを東池袋周辺は避けるようになる、特に女性は。これが地元民の感覚だよ。

護国寺や茗荷谷と東池袋は、別世界という感じだ。

この物件は、ぎりぎり護国寺物件だと思うけど、最寄駅が、東池袋なのがやや悲しい。かと言って、夜、仕事帰りに護国寺駅から坂道を登るのもしんどいし、護国寺脇の道路も人通りは少ない。

営業（らしき人）が、東池袋と新大塚の両方が使える良い物件って書いてあるけど、実際には、地元民は、そうは見ていない。どちらもあまり積極的には使いたくない駅だから。使うんだったら、護国寺か茗荷谷なら良い物件になると思うよ。

だから、同じ三菱地所なら、春日通り沿いのペンシルマンション系は、茗荷谷と護国寺の両方が使えるから、販売にそれほど苦労してないだろ？

でもこの物件は、立地がかなり微妙だから、地元民としては、高評価は、しづらい。だから、外からの人を呼び込んだ方が良いと思うと書いたんだけど？