４３８０万円の家 現金購入かローンを組むか

[申込予定さん]

世帯年収1200万円のものです。
４３８０万の建売住宅を購入予定です。
現金で一活購入するか、ローンを組むのかで悩んでいます。

キャッシュ購入後の預金は２７０万程度しか残りません。
キャッシュで買っても毎月貯金は２０万～３０万はできそうです。

現金購入か少しでもローンを組むかどちらがメリットがありますでしょうか。

家族構成は夫婦と子供３人（１２歳、３歳　１歳）です。
よろしくお願いします。

[1: 入居済み住民さん]

同じような感じで悩みましたが、3000万程ローンにしておきました。
ただし10年固定です。
大きな理由は、まず現金を手元に置いておきたかっこと。
次に、インフレになるかもしれんし、固定ならローンがあっても問題ないかとおもったこと。
そして、いざとなったら繰り上げ返済すれば良いかって感じです。

逆にデメリットって、金利だけですよね。
でも、ローン減税で、大部分は相殺されますよ。
ローン減税が切れた後、金利も上がりそうなら、繰り上げ返済すればいいし。

まぁ10年固定の間に、ゆっくり考えればいいかって思っての判断です。
あとは、その間においしい投資話に騙されないようにだけ注意しようと思いました。

[2: 匿名さん]

住宅ローン控除の逆ざや現象はご存じですか？

2012年引渡しの場合、3000万円（長期優良住宅は4000万円）以下の借入部分につき
控除率1.0％、つまり最大で30万円（長期優良住宅は40万円）×10年の控除（還付）を受けられます。

現在の変動金利は概ね0.8％程度ですから、変動で借り入れた場合、
金融機関に支払う金利よりも税金の控除（還付）額が多いという逆ざや現象が発生することになります。

わざわざ逆ざやの恩恵を預かるためにローンを組むことはお勧めしませんが、
こういう状況にあることは念頭に置いて損はないと思います。

[3: 匿名さん]

×逆や現象が発生することになります。
○逆ざや現象が発生する可能性があります。

納税額や借入金残高によって状況は異なりますので。

[4: 匿名さん]

ローン減税＋安全性の高い資産運用(個人向け国債など)
によりローン組んだ方が下手すりゃ得なうえに
いざという時その資産運用分を切り崩せるからリスクも低い

迷う余地なし
ローン組め

[5: 匿名さん]

年齢はどれぐらいの人でしょうか。
子どもに教育費がかかる年齢でもありますよね。
それによって、現金かローンかを考えたほうがいいと思います。

[6: 匿名]

>>5
年齢書いてあるだろ
よく読めボケ（笑）

で、今ならローン組んだ方がお得です。
２０００万円のローンを組んで
後は預金するなり、保険商品を買うなり
好きなようにしてください。
すぐに、繰り上げ返済で早期完済間違いないです。

[7: 匿名さん]

子どもの年齢しかわからないよ。
ボケ。

[8: 匿名]

結局、手元にいくら残しておきたいか、が決め手では？
そこから差し引いた額を変動で組んで
極端な金利上昇時またはローン控除終了時に一括返済で楽勝でしょ

いやぁ、羨ましい

[9: 匿名さん]

>>6にはスレ主の年齢がわかるらしい。
電波とか受信しちゃう人なんでしょうな。

[10: 匿名さん]

>>6
匿名をよいことに、このような掲示板でしか言えない奴だろう。
その後丁寧語の文体になっているが、内容は稚拙。

[11: 買い換え検討中]

全額を預金連動型ローン組むのはどうですか。固定資産税分くらい浮くのでは？

[12: 物件比較中さん]

私も同じような状態でしたが、現金で購入しました。

ローンはもったいなくて。

[13: 匿名さん]

スレ主さんの家族構成だと手元に最低1000万くらいの現預金があったほうが安心ですよね。
一時的といえど270万しかないのは不安。新しい家具購入費とか引っ越し代とか大丈夫でしょうか。
ローン減税もありますし、変動もしくは預金連動で2000～3000万程度借りたらいかがでしょう？
住宅ローンは生命保険代わりにもなりますし、一方で手元の現金を運用することで多少の収益が得られる（低金利ですが）。
資産負債の最適なバランスをご検討するべきかと思います。
キャッシュかローンかで悩めるのはまさに贅沢な悩みです。羨ましいです。

[14: 匿名さん]

>>12
ローンはもったいないというのは意味不明。

現在だと、変動の金利とローン減税のおかげで逆ザヤ状態なので、ローンを組んだから余分にお金が出ていくということはない。

スレ主については、現金で買えるだけの資金があるなら、まずは頭金に当たる金額以外は変動で全額ローンを組む。
その上で、手持ち資金を増やしておいて、
１）金利が上がらないなら住宅ローン減税が切れるときに一括返済。
２）金利が上がり始めたら手持ち資金で一括返済。

デフレ傾向なのでキャッシュは持ってた方がいいってのもある。

で、>>13さんもいってるけど、最悪返済途中でスレ主が倒れてしまったら、保険でローンはチャラになるので、手元にお金が残ってローンも消える。現金で買った場合、スレ主が倒れたら家は手に入るけど、手持ちの資金が減ってる。保険がきかないくらいの場合でも、手持ち資金があるから、その時に一括で払えばいい。

[15: 匿名さん]

私も似たような感じでした。
３年前、４３００万円のマンションを購入した際、手元資金は同程度ありました。
結果、２３００万円を頭金に充て、変動金利で２０００万円のローンを組みました。
ローン金利は、住宅ローン減税でトントンです。
現在、借入後の余裕資金は別途１０００万円増えています。
また、２０００万円については、ネット銀行に３つに分け定期に入れています。（ソニー、オリックス、しずぎん）

いろいろ考えましたが、結果としては、良かったと思います。

[16: 匿名さん]

>2-3-14
>現在だと、変動の金利とローン減税のおかげで逆ザヤ状態なので、ローンを組んだから余分にお金が出ていくということはない。

逆ザヤってのは運用すればするほど損失が発生する状態をさす。
国と金融機関は独立した別の機関だから、どちらにも逆ザヤは発生せず、住宅ローン組んだ人間からみたら順ザヤ。
覚えておこうな。

[17: 匿名さん]

うちも同じような金額のマンションを購入した際、キャッシュで払えるだけの預金は持っていましたが、
2200万のローンを組みました。
子供の教育資金をある程度確保しておきたかったので。

10年後にまとめて繰り上げ返済する予定です。

[18: 匿名]

（事前審査）

都銀・・・引っ張るだけ引っ張ってごめんなさい

地銀・・・本部決済まで持ち込んでﾌﾟﾛﾊﾟｰﾛｰﾝOK

今回は特に中小企業経営の悲哀を感じましたよ。
個人が資産幾らあっても関係無いんですね。
要は現金あるなら現金一括で買えと。
でも、地銀から借りますよ。
すっからかんになるわけにはいきませんからね。
今まで借入する必要もなく
また、したこともありませんでしたが
今回は本当に良い勉強をさせてもらいました。

[19: 匿名さん]

いまさらながら思ったんだが、スター銀行の預金連動型がよかったんじゃない？
それなら、まさか貸さないとかいわれないでしょうし。

[20: 住まいに詳しい人]

簡単に書きますが、新築で7%以上回る収益物件を購入し、総金額の40%、自己資金用意して利ザヤでローン返済を勧めます。

[21: 匿名さん]

居住目的と賃貸経営目的では、金利が違うはず。

[22: 住まいに詳しい人]

確かにそうだが、利回り7%って条件付きだから金利の利率は関係無いですよ。

[23: 住まいに詳しい人]

反応ないので、具体的に数値化します。

4380万の自己資金があります。

まず、アパート等の収益物件(ワンルームなどの区分所有権では無く、土地付きの物件が望ましい)の総額6000万円とする。
自己資金物件価格の40%・・・2400万
融資金額(残り)・・・3600万
融資条件として、金利1.5% 20年返済とする。
月々の返済額・・・約175000円(年間210万円)・・・①

収益物件の収入額
条件として、サブリース7%以上(俗にいう家賃保証付)
6000万×7%＝420万・・・②

②ー①＝210万の利ざやとなります。・・・A

次に実需(お住まいになる住宅)です。
希望購入金額4380万
自己資金・・・1980万(4380万ー2400万)
融資金額・・・残りの2400万

融資条件として、金利1%、20年返済とする。
月々の返済額・・・約110000円(年間132万)・・・B

まとめ
AーB＝78万 (収益物件の利ざや210万ー住宅ローン返済金額132万、共に年間の金額)

よって、年間780000円のプラスで、固定資産税、その他費用に回す様にして、資産を増やしてください。

収益物件を1つ持つと、おのずとして銀行関係者は今後、融資を受け易くしてくれますよ。

詳細または反論等、受け付けておりますので、お気軽にどうぞ！

[24: 匿名さん]

別に興味ないからどうでもいいよ。

[25: 購入検討中さん]

かわいそうですね

[26: 匿名さん]

>16
投資や先物で運用すれば運用するほど損がでるのが確かに
逆ザヤですが、あえてお金を借りる話でつかっているので、
住宅ローンを長く借りれば借りるほど利益が出る状態を
逆ザヤと呼ぶのは問題ないと思います。

[27: 匿名さん]

>>26
仰るとおりです。

「さや」とは差のことをいい、これだけでは利益か損失かを問いません。

そして、住宅ローンの場合は債務者に利息分の損失が生じるのが当然であり、
損が出る状態こそ「順ざや」と言えます。

それなのに、住宅ローン控除が利息を上回るため
債務者に益が出てしまうのであれば、その状態は
「逆ざや」と言って差し支えありません。

だだし、必ずしも一般的な言い方とは言えませんけどね。

[28: 13]

>23
＞詳細または反論等、受け付けておりますので、お気軽にどうぞ！

スレ主氏は4000万程度の建売を買おうとしているのに、まずは収益アパート１棟買え、というのは有益なアドバイスでしょうか？

[29: 住まいに詳しい人]

当然です。
スレ主さんは、其れなりの自己資金を持っているので、「お金がお金を生む」仕組みを作り上げることが先決です。
(ちなみに、自宅の購入もする内容ですが、、、。)
「4000万の建売を買おうという人」よりも、「4000万の自己資金を持っている人」なのですよ。

[30: 匿名さん]

不動産経営を簡単に考えすぎ
種銭があれば大丈夫、でないことは儲かってないREITが沢山あることから分かるはず
金融商品より見かけの利回りが高いのはそれだけリスクがあるから

東京スター銀行なんかでローンを組み金利を払わないで減税を受けるのがお勧め
不動産価格も下げ止まってないのに借金して投資物件買うのは自殺行為

[31: 匿名さん]

№30
「投資」とは一言も言ってませんが、、、。
ましてや投資の時代は、とうに終わってますよ。

「お金がお金を生む知恵」をつけなければならない時代ですよ。

ましてや、あなたの考えでは、住宅を購入すること自体を否定しているに等しいですよ。

[32: 匿名さん]

>>30に同意
＞「投資」とは一言も言ってませんが、、、。

これを投資と呼ばずになんと呼ぶの？？？？？？？


「お金にお金を生ませる」
には当然リスクが伴う。
低リスク高リターンな投資なんて無いんだよ。
あったらスレ主よりはるかに資産も知識もある投資家や企業がとっくにやってるわ。
彼らがやらないのは、リターンも得られるがリスクも付きまとうことを知っているため。

[33: 匿名さん]

ローン組むと、その登記なんかで諸経費が膨らむよ。
現金がお勧め。

[34: 匿名さん]

まぁ精々ガンバってくれ！

[35: 住まいに詳しい人]

>>30さん
どの辺がリスクが伴うと思いますか?
ご存知無いのか知りませんが、お金持ちの方は
アパートなど、不動産で、其れなりに資産形成されてますよ！
私が提案しているのは、区分所有権の不動産では有りませんし、最終的に土地の財産が残ります。
万一、ローン期間の20年の間にリスクがあるというのなら、指摘して見て下さい。
頭ごなしに「裏が有る！」と否定的にならず、どこが疑問かを指摘して下さい。

ついでに、リスクの事をいうなれば、会社起業の方がはるかに大リスクです。

私がスレ主の立場なら、実需の住宅は買いません。
賃貸にしますが、、、。

[36: 匿名さん]

>>35
その手の話で、よく携帯にマンション屋さんから携帯に勝手に電話かかってくるわ。
それを信じて、手を出していた後輩は、３．１１以後どうなったことやら。

確かに、資金に余裕のある人で、不動産投資している人は多いね。
だからといって、中小企業の経営者で、4380万を出せるかどうかの人に不動産投資をすすめるんだ。
どうせ、投資するんなら、本業の方に投資することを薦めるね。

副業で、賢く投資して、本業以上の利益を挙げる？
みんな考えるんだけどねぇ。最終的な成功者は何％いることやら。

[37: 住まいに詳しい人]

>>36
具体的な指摘ができないのですね。
批判だけなら、誰にでも出来ますよ。

因みに、当方、本業はサラリーマンです。
副業のストレスは感じたことは有りません。
全記載の条件ですから。

[38: 購入経験者さん]

私なら、３０００万円頭金に入れて、
７０００万円位で、土地＋注文住宅を建てる。

４０００万円のローンが残るが、
預金も１５００万円ほど有り、当面は心配ないだろう。

子供が３人も居れば、直ぐに建売りは狭くなるよ。
１０年以内に買い換える確立は極めて高いと思う。
できるだけ、広めの家を建てておいた方がいいのでは。

[39: 匿名さん]

>>38
最悪なパターンだな

[40: 32]

>>35
リスクについて特に大きなものは、
①流動性リスク、
②地価下落リスク、
③地震など天災によるリスク（原発事故などの人災も含まれるね）、
④（変動であれば）金利上昇リスク、



＞ご存知無いのか知りませんが、お金持ちの方は
＞アパートなど、不動産で、其れなりに資産形成されてますよ！

不動産投資で資産形成している金持ちの多くはポートフォリオの基本から外れていないから問題無い。
（不動産以外にも資産があるから）
だがスレ主の場合はポートフォリオの基本から大きく外れることになる。
（資産のほとんどを不動産に集めるため）

だから金持ちが不動産投資する場合は分散効果によりむしろリスクを下げることになるが、
スレ主の場合はリスクを上げることになる。

[41: 32]

もう一度言うが日本のような先進国において、低リスク高リターンな投資なんて（ほぼ）存在しえない。
なぜならそのような投資があればまたたくまにその投資に金が集まり、
結局リスクに見合ったリターンしか得られなくなるから。

[42: 匿名さん]

運用金利７％と借入金利１～1.5％が保障されていれば、
私も不動産経営します。

[43: 匿名さん]

資産持っている人が不動産物件持ってるのは相続税対策だよ
俺の周りの人は儲からないことはみんなわかってる
ttp://www.jpmc.jp/howto/taxlecture/part11

[44: 匿名さん]

>>35
ttp://real.takeuchitakayuki.com/archives/50240578.html
ttp://www.plan-service.co.jp/chintai/risuk.html

金利上昇は自分なんかは織り込んでるけど、35さんは気にしないんだね20年間1.5％固定で借りれるってこと？？
その条件で銀行が貸してくれるんなら成り立つ話だけど
地震だって予測できないことはハッキリしたんだし
それから入居者が家賃払わないで居座ったり、自殺や殺人のリスクは自分ではどうしようもない

リスクキニシナイって誰に守ってもらってるの？？神様？？

[45: 匿名さん]

レオパレス　大東建宅　で検索してみてくだい。

そんなに甘い話は無いですよ。

[46: 匿名さん]

>35
20年間投資総額の7%の家賃保証をしてくれる会社があったら教えてよ。
そんなことが可能なら大家を募らずにその会社が自分で賃貸業
をやると思うけど。
家賃保証って2年単位ぐらいの更新が必要な契約でしょ。
更新の度に追加工事でも要請されるのがオチ。

もちろん、20年後に自分のものになった物件の価格が大幅に下落
しているリスクもあります。

[47: 匿名さん]

45
大東建託の間違い　　託

[48: 匿名さん]

>>46
たしかに、そんな家賃保証してくれる会社があれば紹介して欲しいですね。

＞もちろん、20年後に自分のものになった物件の価格が大幅に下落
しているリスクもあります。

それも、そこまでたどり着ければ良い方ですよ。
マンションの分譲物件とかだと、何年かして何か月か家賃収入が無い状態が続けば
サラリーマンなんぞの副業としては、しゃれにならない負担になるし、
20年経って、物件手にしてみても、築20年の分譲マンションの一室があったところでね。
無価値って訳ではないにしろね。

かといって小さいマンション1棟持ってててもね。
副業で買える程度ならせいぜい1～２億程度。
そうすると個々の家賃も知れたもの。
また昨今、そういう低価格な家賃帯って人気無くてですね。
まぁ埋まらんのですよ。
そして、またそういう低家賃で借りていただける人達って
トラブルをようけ起こしてくれます。
部屋をキレイに使おうなんて気はサラサラないですしね。

相続の時に得するようにって親父は買ったみたいですがね。
あれ、ど～しよ。
経営者ならともかく、やとわれ人の相続人としては持ち切れるんかいな？
土地だけは残るかもしれんけどね。
更地にするにも金がかかるし。
更地にして税金だけ払い続けるのも嫌だし。
結局、土地を担保に新しいの建てて、管理会社に搾取され続けてリスクはこちらか？
そりゃ資産としては数えれるけど、可処分所得にはならんし、
かといって、買った時の値段を知ってると、今の値段では売る気になれんし。
本業にするならいいけど、素人が副業感覚で手を出していい物とはとても思えんわ。

[49: 匿名さん]

”投資じゃないけどお金がお金を生む”人は金利が上がったり空き室が出たらどうするのかな？
勤め人で自己破産はつらいよ

[50: 匿名さん]

よく条件読んだら？

[51: 匿名さん]

融資条件として、金利1.5% 20年返済とする。
月々の返済額・・・約175000円(年間210万円)・・・①

収益物件の収入額
条件として、サブリース7%以上(俗にいう家賃保証付)
6000万×7%＝420万・・・②

この条件で貸してくれる銀行（金利1.5％20年固定）も
20年家賃保証する会社（20年間追加工事を要求したり家賃引き下げの契約条件変更なし）も無いよ

前提条件が妄想でしかない、常識無いの？？

[52: 匿名さん]

現金支払い一択
ローン減税や優遇措置なんぞ金融会社の思う壺
支払い能力があるのなら一括で

[53: 匿名さん]

>>52
例え思う壷であっても得するならそれでいいけどな

生命保険としての側面もあるしね

[54: 匿名さん]

>>51
よく条件読んだら？

[55: 匿名さん]

ありえない条件で、何を偉そうに能書きたれてんだ。
そこまで言うならお前が実行してみろ。

[56: 匿名さん]

育ちの悪そうな奴だな

[57: ビギナーさん]

3750万円の建売物件を購入します。
ローンのことがまだ勉強不足で、わからないことだらけなので、お知恵をかしてください。

夫 36歳 年収約1000万円 月収は変動ありですが、約60～65万
妻 35歳 専業主婦
子 6歳、2歳、0歳

現在は月8万円の賃貸に住んでいます。

夫婦あわせて普通口座に約600万あり、定期定額貯金養老保険等でも貯蓄しています。

どの程度頭金を用意したらいいのかよくわからず、契約前に試算していただいた時は、
頭金500万、月々9万円の35年ローンでどうですか？という感じでした。

ボーナスはすべて繰り上げ返済にまわすつもりで、定額貯金や養老保険も満期がきたものから繰り上げ返済に回します。

頭金は、定額を満期を待たずに解約して、はらえるだけはらったほうがいいのでしょうか？
35年ローンで、繰り上げ返済をばんばんしてったほうがいいのでしょうか？

税制の優遇とかの兼ね合いがよくわからず、どのようにローンをくんでいくほうがお得なのかがわかりません。

ご意見お願いします

[58: ビギナーさん]

すむません。新規でたてるつもりが、まちがってこちらにかきこんでしまいました。
すみません