購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART26】

[匿名さん]

PART26です。
マンションvs戸建ての議論スレです。
引き続き議論しましょう!!

過去スレ
PART1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/77405/
PART2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/82301/
PART3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89638/
PART4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92125/
PART5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142523/
PART6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150641/
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PART8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165245/
PART9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/166682/
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ART15http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/183821/
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[1042: 匿名さん]

相変わらず噛み合ってないレスが続きます。
このスレの存在意義って、常時監視の方々の生きがい以外になにかあるのだろうか？

[1043: 匿名さん]

＞車所持なら駐車場代もだ。

マンションは駐車場料金が修繕費や管理費に回ってるからね。
駐車場に空きがあるってことはそれだけで、積立不足確定だよ。

[1044: 匿名さん]

＞1042
いい暇つぶし。
正解なんか無いんだからお好きな方で。

[1045: 匿名さん]

郊外の家が不要になる老年世帯の数>郊外の家を必要とする若い世帯の数

おまけに若い世帯は低収入化してる。

どう考えても郊外の家や土地は余るでしょ。
余った土地って、誰が買うのでしょう？
誰が維持管理するのでしょう？

駅近で便利な住宅地なら移り住む人も居るとは思いますが？

[1046: 匿名さん]

２３区内に住んでますが、近隣の駅で言うと、徒歩15分以上の地域の
寂れ方が加速している感じです。老人世帯が住んでいた場所は割に広めで
その後に買う若い世帯がいない。しかも、ミニ戸にしてすぐ売れる立地で
ないので廃屋になって行くか、空き地になってる。怖い位です。

[1047: 匿名さん]

それに少子化ですしね。
子供の数が少なければ３ＬＤＫや４ＬＤＫのマンションで充分でしょう。
戸建を選択する人は少なくなり、マンション派が増えるでしょうね。

土地の資産価値だって今と同じくらい土地の需要があった場合の価値ですよね。
需要が少なくなれば価値は下がります。
もちろんマンションだって何十年も経てば資産価値は減りますが
同じく減るなら　駅近とかで利便性がよくて「今」が住みやすいほうがいいです。

[1048: 匿名さん]

>1043
基本的にマンションの駐車場は満室(と呼んで良いのか分からんが)を前提にしてないよ。
ピンきりだけど、7割埋まってれば管理がまかなえるような前提で設計してる。
それより多ければ将来の積立に回るし、それより少なければそこで初めて足が出はじめる。
必ずしも満室でなくなった瞬間から積立不足とは言わない。

[1049: 匿名さん]

＞1045
いろいろ考え方はあるだろうけど、土地が余る→地価が下がる→低所得でも広い家が持てる→わざわざ狭いマンションにだれも住まなくなる。　　って流れの可能性もあると思う。　それにロードサイドが発展したため、駅前が閑散としてるとこなんてたくさんあるし。

[1050: 匿名さん]

私の知り合いに

築10年くらい　人気駅　駅近マンションを売りにだして
購入価格－10万で売れたと言っていました。びっくりです。

もちろん管理費とかもかかってますが3～5万くらいでしょう。
家賃だと思えば安いです。（むしろ家賃より安い）

駅近マンションはやはり需要高いんですね。

[1052: 匿名さん]

確かに30年経ったマンションは土地の割りあてがほとんど無い分、
戸建（というか土地）の資産価値には及ばないでしょう。
(一部ビンテージマンションもあるけど、一般論として)

そういうのを勘案して、自分のマンションは遅くとも10年も経ったらリセールする予定。
その頃には新しい設備や技術なんかも出てるだろうし、家族構成も変わってそうだし、
なによりマンションのリセールバリューがあるのも10年前後までだと思っているので。

自分はすでにマンション4件目(これはさすがにサイクル早すぎですね笑)で引越しを楽しめるタイプですが、
引越しが面倒だと思う人はマンションには住まないほうがいいと思う。
ちなみに毎回少しずつだけど利益を上乗せしながら(もちろん手数料やら仲介料やらも加味して)なので、
引越し貧乏ではないな。

あくまで、こういう根無し草と言われる生活スタイルもあると言うことで。

[1055: 契約済みさん]

> 基本的にマンションの駐車場は満室(と呼んで良いのか分からんが)を前提にしてないよ。
> ピンきりだけど、7割埋まってれば管理がまかなえるような前提で設計してる。

うちのマンションもそうですね。
基本は、駐車場収入は、駐車場の修繕/管理のみに使われる設定で、7割うまればおつりが来るぐらいの設定になっています。
入居以来、ずっと満車で待ちがいるぐらいなので、すでにかなりの余剰金がでています。
（ある一定額たまったら、ー部を建物の修繕費のほうに振り分ける予定です。）

基本的には、すでに撤去費用分ぐらいは集まっているので、空きが多くなったら機械駐車場分だけ撤去して終了すればいいだけなので、あまり問題は発生しないと思いますよ。

[1058: 匿名さん]

＞1049
＞低所得でも広い家が持てる

そもそも需要がないから土地の価格が下がっているのだから
低所得でも戸建を買う需要はそこまでないと思います。


むしろ今増えている低所得世帯は一生賃貸でしょうね。
これから賃貸の需要が増えると思います。
その場合も駅近マンションのほうが需要が高くなると思いますが。

[1059: 1055]

>1056
1050じゃないけど、別にそんなに珍しい話じゃないよ。
売るのにも買うのにもコツがあって、そこをうまく押さえておけば利益を出すことだって難しくない。
これは大げさでもなんでもない、本当に誰でも出来ること。
なんて言っても信じたくない人はいるかもしれないけどね～。

[1060: 匿名さん]

＞1054
そうですね。
確かにDINKSです。

[1062: 匿名さん]

＞1056
埼玉県内の某駅です。
自分の話ではないのであまり詳しくは書けませんが。

売ったのは去年かおととしくらいですかね。

[1064: 匿名さん]

世帯人数が少ない世帯は駅近マンション、世帯人数の多い世帯は郊外って感じでしょ。
少人数世帯で広さが売りの郊外戸建を選ぶとは思えないからね。

[1065: 匿名さん]

>1057
それって郊外の一世帯に一台とかいう大規模のちょっと昔のマンションの話ですね。
もちろん、そういう駐車場事情は新しいマンションの売主は認識済みです。
ていうか買い手であるわれわれだってそんなリスク負いたくないです。
ではどうするか？
単純に、最初から駐車場の数を減らして作るんですよ。
最近の、とくに利便性の高いマンションは駐車場の割り当てが30％とか40％とか多いですよ。

もっとも、あと10年すればまた状況が変わる可能性もありますけどね。
そういう意味でも、10年スパンで新しいマンションに引っ越すことの意義ってあるんです。

[1066: 匿名さん]

>1065
記事をよく読んでね。
郊外だけではなく都心もね。

それから10年スパンで引っ越すと繰り返し言ってるけど、
50、60歳になってもローン組むの？毎回金利分を払い終えた所で
売るって、いつまでたっても自分の家にならないね。

[1067: 匿名さん]

>1043、>1049

私が住む都区内マンションは約１６０世帯で機械式駐車場６０台。採算分岐点は５０％。
今は全部埋まっている。

駐車場料金２万円×６０台×２０年×１２月×５０／１００％＝１４４００万円

http://www.mansion.co.jp/maintain/env/building_qa/building_qa0906.html
機械式駐車場４０台のメンテナンス費用の例（これの１．５倍）

定期点検費（２ヶ月に１回）＋鉄部塗装費（４年に１回）＋部品交換費で、20年間で約５０００万円
寿命は20年程度で、このときの解体撤去費用と建替え（新しい機械式駐車場）費は、約４８００万円

９８００万円×６０/４０　＝　１４７００万円　で駐車場料金とほぼ吊り合う。

全部埋まっている＝儲かっている→修繕積立金に回せるのか？
空きが５０％を超えたら、車所有者は少数派 → 駐車場料金の値上げ (or廃止)

[1068: 匿名さん]

別に子供がいても10年に1回の引越しなんて屁でもないと思うけどな。
実際自分は生まれて高校卒業までに4回の引越しを経験してる。
別に親の転勤に伴う引越しとかではないよ。
まぁ引越しと言っても自分で選択するなら別に何10kmも離れた場所に行くとは限らんしね。
同じ学校に通わせつつ引越すことだって普通にできるし。

[1069: 匿名さん]

>1068
そんな面倒なことするくらいなら賃貸で十分。
わざわざリスク犯して家を買う意味がまるでない

[1070: 匿名さん]

＞1060
10年スパンで4件目のマンションって事は、もう結構な高齢なのでは？？
20歳で1件目だとしても既に50歳越えてるし。
ちょっと参考にはならない例ですね。

[1071: 匿名さん]

まあ、賃貸で十分だと思う人は賃貸でいいんじゃない？
個人的には賃貸じゃ無理なので、購入一択。

[1072: 匿名さん]

>>1069
上の方にも書いたけど、家族で住めるマンションを賃貸したら月20万として、
10年で2400万も払わなきゃいけないんだよ？
その結果残るものは何も無し。
それなら買って転売したほうがいいと思うのは俺だけかなぁ？
管理費やなんやで月3万引いたとしても2040万だよ？
月20万の家賃を払える収入があるなら買ったほうがいいと思うなぁ。

[1073: 匿名さん]

>>1067
採算分岐が問題になっているわけじゃないと思うよ。

多くのマンションでは駐車場の収入の一部をマンションの修繕費用として計算していたわけで、
予定どおりの収入が得られないと修繕計画に支障が生じるため、
区分所有者に対して修繕積立金の増額を求めなければならない事態となる。

だからみんな困ってるんでしょ。

[1074: 匿名さん]

＞1072
うんうんそのマンションが20年住めば元取れるぐらいの値段ならいいと思う。

[1075: 匿名さん]

積立金が足りないなら上がるだけ。
上がっても、月数千円程度。
大抵のマンションは、上がる計画になってるし、大した問題でも無い。
計画とのずれだから、仕方ないでしょ。

[1076: 匿名さん]

>>1074
20年住めば元が取れるとはどういう意味？
10年で引越すと言ってるのに20年ってのがよく分からないし、元が取れるとは？

[1077: 匿名さん]

駐車場問題も確かに頭の痛い問題だけど、
定期借家マンションが抱える最後の現状回復問題に比べたら大したことないな。

[1078: 匿名]

２０年２０万の家賃を払った価格って意味です。

[1079: 契約済みさん]

> 多くのマンションでは駐車場の収入の一部をマンションの修繕費用として計算していたわけで、
> 予定どおりの収入が得られないと修繕計画に支障が生じるため、
> 区分所有者に対して修繕積立金の増額を求めなければならない事態となる。
> だからみんな困ってるんでしょ。

考え方の違いだと思いますよ。駐車場収入が予定より多いと時は、修繕費が安くなっていただけで、駐車場収入が減った場合は、普通の修繕費になるだけ。別に増えたわけではない。

また駐車場収入をマンションの修繕費に企てているケースは、駐車料金＞駐車場の維持費の場合で、周辺駐車場料金がかなり高い場合ですので、そのようなマンション住民の場合、数千円程度の値上げは気にしない。
それ以外は、修繕計画自体が駄目だったケースですが、それは見る目がなかっただけ。

[1080: 匿名さん]

>1073

現実的には駐車場を建替える時、埋まってる台数＋αの小さな駐車場にすればいいだけ。

[1081: 匿名さん]

>>1079
そう、その見る目がなかったマンションがどんどん顕在化してるらしいよ。
いい加減なデベだけでなく、大手のマンションも含まれるらしい。

マンション管理計画が適切かどうかなんてわからない購入者も多いだろうから仕方ないけど。

[1082: 匿名さん]

とりあえず23区内なら駅5分以内の物件にしとけば大きな失敗はないと思うんだけど。

[1083: 匿名]

マンションが確実に五十年は住居としての機能を保てる保証があるなら現在の新築の相場は適正かもしれないけど解らんからな。
実際そうではない建物も多そうだし。

[1084: 匿名さん]

別に反論とかじゃないので気を悪くしないでほしいのですが、50年持たないだろうマンションが多そうというのは何かデータや事象がすでにあるということなんでしょうか？
あるなら参考にぜひ知りたいと思いまして。

[1085: 匿名さん]

1083さんではないけれど、
今でも新築マンションの８割以上は耐震等級が１だよね。

東日本大震災前はそれでもよかったのかもしれないけど、
今想定されている東京直下型で震度７の大地震に耐えられるか、
或いは繰り返しの地震で傷みが出ないか若干の不安がある。

[1086: 匿名さん]

100年以上持ちそうなマンションですら、でてきてるのに。
50程度なら、並のものでも持つんじゃない？

ローコストマンションは知らないけどさ。

[1087: 匿名さん]

大地震に関してはこの前の宮城沖地震を参考にすればある程度耐久性は判断出来そうですよね。
どの程度の築年数や建築のものがどの程度の被害を受けてるのか。

[1089: 匿名]

その通りだと思うんだが、問題はそのローコストじゃないかと。
要はいいものしか資産としては残らないのではと。

[1091: 匿名さん]

>1090
ローンでいくら借りているのか分からないが、10年事に買い替えとして
ローン金利、銀行手数料、仲介手数料、管理費、修繕費、駐車場代、固定資産税、引越し代金
これらを考えると、月20万平均くらいは経費が掛かりそうなもんだが。

頭金分1000万～2000万を運用していけば、完全に賃貸マンションの方が安くリスクもなく気楽。
マンション派の人は計算に弱い人が多いみたいだから、目先の金額に飛びついてしまったんだと予想。