パークタワー西新宿エムズポート

[マンコミュファンさん]

神楽坂の赤城神社に続き、今度は西新宿の成子天神社が再整備されてタワーマンションが誕生します。今回も2084年までの定期借地権付きです。


＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区西新宿８丁目１６８番３９他
交通：丸ノ内線西新宿駅徒歩４分他
総戸数：１７９戸
間取り：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
面積：３８．５１～７７．９９平米
完成・入居：２０１４年１月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【中野坂上＋西新宿界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/6191/

[63: 匿名さん]

でもそれは所有権でも一緒でしょ。
一人暮らしの老婆が主人公で最後の数年かもしれないのについに立替決議で解体が決まってしまったと言うミニドキュメンタリー見たことあるよ。
ついにって書いたのは数年前から決議を取ってたけどずっと否決されてたみたい。
50年って決まってないのも、それはそれでリスクかな、と

定借に対する誤解って結構あると思う。
まぁ、だからこそ61に書いたとおり定借ってだけでイヤって人は少なくないと思ってるんだけどね。

[64: 匿名さん]

そうですね。
所有権だと、そういうリスクがありますね。

[65: 匿名さん]

定借の場合中古相場が未知数ってのがでかいですよね。
品川駅の都有地物件は家賃程度の１０年ローンで買えて大人気でしたけど
普通は地主の儲けも考えないといけないしかといって買う側がその気になれない
価格だと大量在庫の発生だし難しいですね。

[66: 住まいに詳しい人]

青梅街道と税務署通りのちょうど中間付近ですが、交通量が多いので静かという雰囲気ではないでしょう。

[67: 匿名]

ここは間違いなく静かですよ。

青梅街道にも税務署通りにも面してません。
青梅側は神社の参道で税務署側も再開発部分の公開空地。
その２つの道路を繋ぐ通りは再開発で広くなったけど、もともとは生活道路で交通量も少ないです。

本来はこんな高さがたたなそうな立地ですが神社の境内の容積率移転させて実現させてるのかもしれませんね。

[68: 匿名さん]

>58
新宿の就業人口は右肩下がりで減り続けているからね。

[69: ご近所さん]

いわくつきの物件だけに誰も情報交換しようとしないね。三菱タワーはあれだけ活発なのに。

[70: 匿名さん]

三菱タワーは、
購入済みさんたちが長文を書いて活発ですね。検討者ではなく。

[71: 匿名]

ここはまだ価格も出てませんしね。
三菱タワーはアレだけ残っていれば値引きあるの？無いの？？と、検討者も、そして住人も心穏やかでは居られないかと思います。
ただ、タワーに限らず近隣の物件全般の動きが鈍ってきてる感じがしていますので、逆にここがどのくらいの値付けになるか注目しています。

[72: 匿名さん]

駅から4分！近いですね。
三井不動産のマンションでいいなぁと思うのは、
収納スペースの取り方です。内装のイメージ、早く見たい。

[73: 買い換え検討中]

案内書類が来た、2700万～　　　

[74: 物件比較中さん]

坪220、230～くらい？

[75: 匿名さん]

1LDK, 2LDKで230万～、3LDKで260万～　くらい。

[76: 匿名さん]

価格HPに出ましたね。
地代が知りたい。

[77: 匿名]

最低価格で２３０万円／坪くらいですよね。思ったよりも高かったです。
定期借地権でこの価格なら私はパスですね。

[78: 匿名さん]

売値が坪230万、解体準備金と地代で月坪800円程度として70年はらうと坪単価70万増相当が余分にかかる。
この時点で坪300万と所有権に対しメリットが無いように感じます。
さらに定借は所有権の二割引きという相場を加味すると、所有権では375万相当の物件ということになります。
この値段で売れたら売主は大儲けでしょう。

[79: 匿名]

78さん
地代と解体準備金って、そんなにかかるものなの？
2LDKの間取りで月額13000円程度ですか。

[80: 匿名さん]

地代と解体を高く見積もり過ぎているし、
固定資産税の概念、及び、所有権なら自腹で解体する費用の概念、が抜けてるので意味ないなあ。

[81: 79]

気になったので同じ三井のパークホームズ南麻布調べたら775円/坪でした。
ほぼ800円で正しいんですね。ただ、南麻布よりは地代が安いと信じたい(笑

[82: 匿名さん]

名前は南麻布だけど実際の立地はよくないよね
こっちの方が地代は高そう
確かに800円ぐらいになりそうだね

[83: 匿名さん]

同じ三井の神宮前はものすごい地代だったぞ。

[84: 匿名さん]

あれは原宿駅に近くて山手線内側だったね。

[85: 匿名さん]

坪375万相当って相当な割高物件じゃない
安くくると思ってたぶんショックだね
ザ・パークハウス 新宿タワーも値付けに失敗して売れ残ってるのに
それよりも高額にくるとは驚きだ

[86: 匿名さん]

相当、って高く高く計算しただけだから。

[87: 匿名さん]

でもパークホームズ南麻布で比較する限り高くってことはないよね
物件価格は高いけど

[88: 匿名さん]

普通の分譲を買えば土地の固定資産税を取られるが
それが地代に含まれている。
普通の分譲を買えば将来は再建築の為に解体することになるが
それが解体準備金に含まれている。

なので、同じ土俵で比べるなら
ザ・パークハウス新宿タワーにも固定資産税分と解体コストを上乗せして
「総合的な坪単価相当」を出さなければ比較にならない。って事ですよ。
ここを買うつもりはないから、どうでもいいのですが。

[89: 78]

88さん所有権なら土地持分で解体金を払っても余りある金額のバックがあることはどう考えますか？
うまくいけば総合設計、再開発等で負担無しで新築に建替えができます。
定借ではそれが全く見込めないので単純に増としています。

固定資産税についても販売資料に土地の固定資産税の1.5倍相当を地代とするとありました。
所有権より余分にかかるのは間違いないでしょう。
また南麻布は路線価1000、西新宿は 2800と500の複合ですので大差ないのではと考え試算しました。

この値段では売れ残り確実でしょう。
とはいえ定借なりの適正な安値になったら検討したいと思っているのですが。

[90: 匿名さん]

実際問題、将来解体して更地転売することは有り得ないので、
建替えになるでしょうね。
所有権でうまくいけば、は容積率に余裕があるときの話で、無ければ
解体・仮住まい・再建の費用は全て持ち出しになります。

地代の払い先や地代の決め方、も重要なんだそうです。
以上、このデべさんの別物件、で営業さんと話した知識に基づきます。
後は御自分でお考えください。

[91: 匿名さん]

定借って中古じゃまず売れないのがネック

[92: 匿名さん]

その点ここは70年だから、中古で売る時も余裕があって売りやすいのがいいね。

[93: 匿名さん]

容積率に余裕のないタワマン、しかも人口減少考えたら
どんな所有権物件も新築が老朽化する頃に負担なしで建て替えなんて夢のまた夢

[94: 匿名]

よく定借では固定資産税がかからないと言うけど、定借できるような都心部のマンションだと高容積率だからそもそも土地の持分なんてほとんど無いでしょ。

ただ、定借の評価額2割減って、地代や解体費用を入れた後で計算するもんじゃない気がする。
定借だからといって、なんで払いきりの地代や解体費用まで1.25倍で計算するのよ。

[95: 匿名さん]

毎月の地代はいくらなんでしょうね。

[96: 匿名さん]

都心部の高容積率の土地は固定資産税が高いよ。
いくら持分が少なくても。

[97: 匿名さん]

固定資産税が高いと毎月払う地代にまで影響してくるからその辺の金額を定めてからでないと検討のしようがないな。

[98: 購入検討中さん]

憶測ばかりでスレッド伸びてないですね
俺はプロジェクト説明会に参加してきます
地代も定期借地の説明もしてくれるようです。

地代は営業がまだいえないっていってたけど、相当安いニュアンス含んでたんでかなり期待してます。

[99: 匿名さん]

昨年まであった数多くの建築反対の立て看板や垂れ幕をみたら、
わざわざここを買おうとは思わないでしょう。
なんで神社の敷地内にマンションを建てるのか意味が分からない…。
安いのはいいかも知れないけど、半年前まで罰当たりとか天罰なんて文字が
あっちこっちにあったけど、そんな所に住みたいですか？
氏子とはちゃんと話し合いがついているのでしょうか？
強引に建築を進めていない事を期待します。

[100: 匿名さん]

神楽坂の神社の敷地内にも三井はマンション建てて売りましたけど？

[101: 購入検討中さん]

一部の人が反対運動してて工事着工できなかったらしいけど、円満解決したってきいたよ。ただ掲示板には当時反対してた人の書き込みはそのまま残ってるよう。ネット情報ってなにが正しいのだかわからんね。直接電話して聞くのが一番かと。

[102: 匿名さん]

こういうのってどうやったら円満解決するもんなの？
円満解決する方法てあるのでしょうか？
結局は法律違反ではないからって理由な気がするけど…。
この辺をよく通るから知ってるけど昨年まですごい数の建設反対の立て看板があったよ。
ここはそう言う場所だってことを認識した上で購入すべきでしょう。

[103: 匿名さん]

？そう言う場所。
神社でなくても街中に高層物件できるとなれば
反対運動は起こって当たり前。
起こらないのは元々何もない埋立地くらいのもん

[104: 物件比較中さん]

反対の看板とか旗とかたってないってのは解決したってことだよ。
まだ反対するなら看板のこせばいいでしよ。
まあ、当事者たちにとってはデリケートな問題なんで詳細が表にでることはないだろうけど。
都会のマンションはどこでもたいがい反対する人いるよね。

それよりも早く地代が知りたい…

[105: 物件比較中さん]

プロジェクト説明会の電話がかかってきたんで参加申し込みました。
南麻布と比較するために行くんだけど、
南麻布とは定借のシステムが違うらしいんで詳しく聞いてこようとおもいます。

[106: 匿名さん]

そう言えば昔は「鎮守の森は私有地ではない！」って文字が目につきましたね。
参道入り口にあった立派な鳥居も工事車両が入れないからと言う理由で撤去しちゃったし。
まぁ、ここは神社の中に建てちゃいましたって物件なので気持ちのいい感じはしないよね。
この周辺では有名な神社だったので鎮守の上にマンションなんてよく建てるなぁと思ったけど
そう言った声を聞いて借地権で売る事になったのかな？
数十年の間だけ他人に貸すだけなのでご理解下さいってこと？

[107: 購入検討中さん]

まあ、頭ごなしに反対する人はするんですよね。
どこでも同じ。
神社も時代の流れにのってるってことだよ。
成子天神社が綺麗に生まれ変わってくれるのは
近くで働いてる俺はうれしいですけどね。

[108: 匿名さん]

そもそもここがどんな場所かなんて気にしてたら買えないでしょう。
奇麗になったと喜んで買えばいいんじゃないの。

[110: 匿名]

これからのニーズに合ったマンションだと思いますよ。子供無し、夫婦二暮らしはわたしの回りに溢れてますから
ファミリー住むマンションだと、共用通路占領、花火したり、ベビーカーは放置。ビニールシート広げて大工遊び。井戸端会議は延々と終わらずで迷惑ばかりでしたから。おまけに子供はギャアギャア叫ぶ。

[111: 匿名さん]

110さんがおっしゃるような状態のマンションは困りますね。単身なので、ファミリー層が多そうなマンションは選ばないようにしています。1LDK〜3LDKが混在しているマンションだと、いろんな家族構成の人が入居するのだと思いますけど、間取りタイプの割合にもよりますかね。

[112: 匿名]

南麻布より２０年長いし低価格なので一生すむなら買いですね。ただ定期借地権付きは中古ではかなり苦戦します。私は今安値ででてる定期借地権付きのマンションを五年経って中古で更に安く買いたいです。こんな私みたいな人間がいるので購入されるかたは売ったら負けですよ。五年経てば一千万は下がるはずです。所有権のマンションなら新宿や西麻布ならあまり下がらないし人気景気良ければ上がりますね。