パークタワー西新宿エムズポート

[マンコミュファンさん]

神楽坂の赤城神社に続き、今度は西新宿の成子天神社が再整備されてタワーマンションが誕生します。今回も2084年までの定期借地権付きです。


＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区西新宿８丁目１６８番３９他
交通：丸ノ内線西新宿駅徒歩４分他
総戸数：１７９戸
間取り：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
面積：３８．５１～７７．９９平米
完成・入居：２０１４年１月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【中野坂上＋西新宿界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/6191/

[355: 購入検討中さん]

ここは定借でもかなりのお買い得といえそうですね。
だいぶ前になりますがシティタワー品川はコストパフォーマンス別格として、南麻布の三井と野村が次点でしょうか。
一方で同じ定借で相当苦戦しているものも多数・・・。

[356: 匿名さん]

タイミングが会わず、ここの１ＬＤＫを買えなかったアラ還です。
昔、西新宿に住んでいてこのあたりは良く知っていますので、生活のダウンサイジングの意味もあって１ＬＤＫを探しています。
以前の様な成子天神のお祭りが復活すれば、マンションの住民のコミュニティにも有効だと思います。
都心のマンションでコミュニティの行事を作り出すことは難しいですが、ここはいいですよね。

過去のお祭りの様子
http://shinjukunews.com/archives/51568971.html
http://shinjukunews.com/archives/51338106.html

借地権を心配している方が多いと思いますが、所有権でも３０～４０年経てば売れなくなります。
売れるのは、立地条件と管理の良いマンションで、土地の権利関係はあまり影響ないと経験上ですが思います。
借地権が５０年ぐらいだと残りが少ないので処分にこまりますが、７０年あればその心配はないのではないでしょうか。
中古を狙おうかな？

[357: 匿名さん]

借地70年なら、永住に問題ないと思いますが。
人生はこれから変わるかもしれないという人にとっては、マンションを買って数年後、数十年後に手放せないといけない可能性があるので、借地権のマンションを売るときにデメリットがどうしてもあります。

特に借地権だから絶対検討しない人が大勢いますので、転売の集客力が弱いです。買い手がついても借地権を理由で買い叩かれます。

分譲マンションは最初の15年は年々値段が下がりますが、築15年以後あまり値下げらなくなると言われています
特に最近のタワーマンションって、普通にメンテナンスしていれば、100年は余裕で持つので、30、40年経った時点で売れなくなることがありません。
しかし、借地権だと残り年数が短ければ短いほど、値下げ率が大きくなります。これは築何年たっても下がり続けることが変わらないです。

以上の理由から、自分は最初にこの物件を本当に喉から手が出るほど欲しいと思っていたのですが、いつか売る時に少なく残債が残らないことを前提にして物件を探しているので (海外長期出張の可能性があるため)、悩んだ末検討を辞めました。

マンションを買ったらずっと住める人、或いは一括で買えるから売れなくても困らない人を本当にうらやましいです。

[358: 匿名さん]

定借でこんなに値段が高いと普通に賃貸にしたほうが安上がりじゃない？

[359: 匿名さん]

他の定借マンション経験者の人に聞いたら、やはり売るより賃貸で、
とにことでした。ここは駅近で道路から奥まっている貴重な立地ですし
賃貸需要はありそうでは？と思います。

[360: 匿名]

356さん
ここのマンション、近隣で結構な反対活動が行われていたので
ほとぼりが冷めるまで、しばらくは手を携えてお祭り、という感じにはならないかもですね。

357さん
ここは価格が安い分、好立地の新築なのに表面6%程度で回せそうな感じなので
基本的に自分が住むつもりなら、最悪転勤等があっても、一時的に賃貸にすれば損することはないのでは？

[361: 匿名さん]

357です。
国際色が豊な家庭と職場環境ですので、海外長期転勤したらそのままの日本に戻ってこないかもしれません。海外から賃貸管理は大変なので、やはり売却はいずれにせよ、必要になります。
ちょっと特殊かもしれませんが、自分にはピッタリのマンションではなかったと感じました。

[362: 匿名さん]

転勤の多い人はここに限らず買わないほうがいい。

[363: 匿名さん]

確かに中古物件を検索する時は借地にはチェックを入れないね。

[364: 匿名さん]

後ろに賃貸棟も建つんだ凄いなこの神社の敷地

[365: 匿名さん]

ずっと住むと覚悟決めればかなりお買い得。

[366: 匿名さん]

公式サイトサイトに先着順住戸が出てますね。
キャンセル住戸でしょうか…

[367: 匿名さん]

４４００万は西南の４階２Ｌだよね。
検討やめてたけど少し悩むな・・・

[368: 匿名さん]

もう無いんじゃない

[369: 購入検討中さん]

立地など条件良いので、投資目当ての買い手がつくのではないかと、10年後くらいでのリセールを考えています。
むしろ、西新宿の子育て事情ってどうなんでしょうか？？

[370: 匿名]

>>368
あるよ

[371: 匿名]

369さん
西新宿という地名がオフィスを連想させますが、昔からこの辺はずっと住宅街です。
なので、地元の小学校は２～３クラスありますし、普通に子育ては出来ると思いますよ。

ただ、新しいマンションはどこもすごく高いので、再開発前から住んでいる人との所得格差は結構あるかも。
そういうのが気になるタイプなら、子育て家庭が、この辺に住むのはオススメできないかな

[372: 購入検討中さん]

371さん
ご返答ありがとうございます。
普通に子育て環境あるんですね！
所得格差については…、確かに、いろいろな層の人が暮らしていますし、マンションごとにくくった見方をされる場合もありますよね。子ども自身が気にならない程度なら、いいんですけど。。

[373: 匿名さん]

投資目的なら相当、安くたたかれるよ。その分、買い手がつかないってことはないはず。

[374: 匿名さん]

ここはお買い得物件だと思いますが、おそらくそこそこあると思われる投資用に買われた部屋の賃貸入居者の質が懸念材料です・・・。

[375: 匿名さん]

賃貸人の質は重要だけど、賃料からして一定レベルは保たれるのでは？水系は絶対いるだろうけど、生活スタイルが逆なので、それはそれで顏合わせずすみそうだし。

[376: 匿名]

定住にしろ、賃貸にしろ、、所得が高いにしろ、低いにしろ、人間性には関係ないと思います｡

管理組合も出来ますし、管理規約もあるのですから、余ほどの事があれば契約を解除して出て行って貰えばいいのでは？

[377: 匿名さん]

賃貸は追い出せても定住でおかしな人は追い出せないからね一長一短

[378: 匿名さん]

堅気のリーマンファミリー以外の住人を許容できないなら
そもそも新宿物件考えない方がいいと思う。

[379: 匿名さん]

私個人としては【ゴミ屋敷（ベランダも込みで）にしない！】とか
【ペットの管理（糞尿の放置など）をきちんとする！】とか
当たり前の事を守って下されば職業は問いませんけど・・。

あっ！犯罪めいた事は絶対にお断りですけどね。

[380: 匿名さん]

ベランダバーベキューや喫煙はやめてほしい

[381: 匿名]

ベランダで犬を飼うとか勘弁。
結構いるんだよね・・・

[382: 匿名さん]

バルコニーは結構広いから、飼えそうですが、鳴き声とか、臭いは勘弁ですね。

後、神社に付き物の≪鳩≫がバルコニーに住み着かないかが心配です。

あの神社は元々、閑散としてますが、再開発によって鳩も住み着いちゃったりして・・。

[384: 購入検討中さん]

もうほとんど売れてますけど…
雑誌よりちゃんとモデルルームに問い合わせないと。

[385: 匿名さん]

＞３８４さん
売れてるんですか？ＨＰには≪第一期四次販売予定！≫とあるので、
『売れ行き好調！』とはなっていないのかと・・。

第二期販売までに果たして≪第一期〇次≫になるのやら？

[386: 匿名さん]

もう8割以上は売れてると思います。
2期でなく1期○次にするのは何故なんでしょうね。

[387: 匿名]

キャンセル等を小出しにして集客することで第２期の要望書集めてるんじゃない？

[388: 購入検討中さん]

MR行ったらほとんどが部屋のほとんどに花が付いていて驚きました。
残るは高層階とキャンセル住戸だけらしいです。残念！

[389: 匿名さん]

1期で完売しそうですね。

[390: 匿名さん]

抽選に当たるかどうか、ソワソワしていたのが遠い昔のことのようですが、
ちょうど一か月前のことでした。

今はオーナーズスタイリング、オプションなどを決めていく作業です。

もうちょっと頭金あったらよかったなと後悔しています。
お金って大事ですよね･･･

[391: 匿名さん]

＞３９０さん
同感です。『アレもしたい、コレもしたい・・』と、オプションを追加しようとすると、結構なお値段になりますしね。

は～、大金持ちじゃなくていいから、小金持ち程度になりたいものです。

[392: 匿名さん]

＞391
同感ですね。あれもこれもってやっていたら、500万円くらいいきませんか？

[393: 匿名さん]

３９１です。

え～っ！５００万ですか！！　
いえいえ、私はオプションの幾つかと、コンセントの増設くらいなので、そこまでは行きませんが、
引っ越しに伴い、家具や、電化製品や、諸々の買い直しを考えているので、それでも結構な額になるかと・・。

引っ越し代や、古い物を処分するのに掛かる費用を考えたら、ローンの前に頭が痛いです。（T_T)

[394: 匿名さん]

390です

500万！リッチですね
ウチは、4カ所オプション検討中です
なんだかんだ36万強します。
500万って、どこをどうすれば500万になるんすか！

近い将来を考えてると手摺って必要かなと...
下地はするならこの段階で仕込んだほうがよいオプションらしく
玄関、廊下、トイレに下地するだけで結構なお値段で迷います

[395: 匿名さん]

四ツ谷三丁目まで８分ということで魅かれたのですが、朝の通勤時は２０分近くかかるらしいです。
帰りは速いらしいのですが・・・
丸ノ内線で通っている方、本当ですか？

[396: 匿名]

私は丸ノ内線で通勤してますが、朝の混雑を加味しても20分以内に着けると思います｡

西新宿〜四谷三丁目まで８〜９分。あのﾏﾝｼｮﾝから駅まで４分。乗り継ぎが良ければ ﾄｰﾀﾙ15分くらいで着けると思います｡

[397: 匿名さん]

丸の内線、混むんですね。
今は有難いことに徒歩なので、交通機関の混み具合がわかりません。
引っ越したら西新宿から新宿三丁目に出て、副都心線で西早稲田に出ようと
思っていますが混みそうですね。

[398: 匿名さん]

朝はプラス５分、最悪１０分見込んだ方がいいね。
新宿発着のせいで詰まるから。西新宿の駅で２、３分停まることも多い。

[399: 匿名]

丸ノ内線に限らず、朝はどの駅・電車は混みますので、398さんのおっしゃる通り、時間に余裕を持って出掛けられると良いと思いますよ｡(^-^)

[400: 匿名さん]

朝の丸ノ内線ってすごく混雑すると聞いてたので
七時半前には乗ろうと思うのですが、それでも乗れないぐらい混みますか？

[401: 匿名]

私は丸ノ内線で20年くらい通勤してますが、朝の混み方は他の電車と変わりないです｡

と言うか、何処からの情報ですか？むしろ、他の電車の方が混んでいる気がしますけど‥｡

そんなに心配ないですよ｡

[402: 匿名さん]

丸ノ内線だけが特別混雑しているとかはない。
ただ、朝は１０分近く遅れることがほぼ毎日だというだけ。

[403: 匿名さん]

この一画ってどこかイルミネーションなどあります？

今年すでに見たのはサザンテラスや西新宿の各所あたりです。

エムズポートの傍にもそういうスポットがあれば夜帰ってくるとき気分いいですよね。

西新宿駅前あたりはあったりするのかな。

[404: 匿名]

三菱の新宿タワーのところがライトアップしてますよ
元町ユニオンの側ね