パークタワー西新宿エムズポート

[マンコミュファンさん]

神楽坂の赤城神社に続き、今度は西新宿の成子天神社が再整備されてタワーマンションが誕生します。今回も2084年までの定期借地権付きです。


＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区西新宿８丁目１６８番３９他
交通：丸ノ内線西新宿駅徒歩４分他
総戸数：１７９戸
間取り：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
面積：３８．５１～７７．９９平米
完成・入居：２０１４年１月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【中野坂上＋西新宿界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/6191/

[190: 匿名さん]

定借とはいえ、ここって結構安いね。
湾岸とかよりよっぽどいいかも。

[191: 購入検討中さん]

ここを買って、いざという時売れなかったりするんですか？
定借物件だと中古はやはり難しいですか？

[192: 匿名さん]

定借は中古が難しいというか相場が未知数ですからね。
普通の所有権なら過去の相場で予想つきやすいけど
定借の場合ただでさえ物件が少ないのにさらに地代割合や定借残年数
でも変わってくるだろうし。

品川の港南物件みたいなだれが見ても超激安なら話は別ですが。

[193: 匿名]

57平米の角部屋が4100万円台って出てたしかなり安くしてきたね。
モデルルームの出足が悪くて弱気の値付けなのかな？

[194: 購入検討中さん]

近隣には古い戸建てが密集していますね
この再開発で、きれいな景観になるのではないでしょうか

定借物件の売却額はよくわかりませんが、
賃貸でなら借り手はすぐ見つかる立地です

価値あるマンションに成長してくれたらと願っています

[195: 匿名さん]

変った間取りが多いですね
キッチンで料理しているときはリビングが見えたほうが自分的には多いので、
Ｈ３がいいかなって思います。
周辺にこれからマンションが続々と建つんでしょうか？
日当たりなんかに影響しますかね

[196: 匿名さん]

高級マンションの間取りの多くは
また最近の流行は、キッチン独立型ですね。

リビングダイニングが広く見えまし
キッチンのごちゃごちゃ感がリビングから見えない方が
良かったりします。

その点では、私はこのマンションの間取りは気に入っています。
3LDK希望なので金額的に手が出ませんが…。

[197: 匿名さん]

投資目的の方が多いようで1期で8割位は売れそうな勢いの要望書が出ているようです。
さすが三井のブランド。もしくは営業力？

[198: 匿名さん]

投資目的で、もしそれで8割購入が本当になった場合、8割は賃貸になるって事だね。それってどうよ。

[199: 匿名さん]

借地権ってのは引っかかるよね。
山手線（の渋谷・原宿・代々木・新宿駅）で徒歩6分以内なら借地でもいいかなとは思うけど
この場所を借地で買おうとはさすがに思わないわー。中古なら尚更、絶対に手は出さないね。
でも投資目的なら買いのマンションだとは思う。
住民の大半が賃貸って可能性もあるから住民間でのトラブルがありそうで買うには勇気がいるな。
将来、他へ移り住みたくなっても買い手を探すのに苦労しそう…。
しかも神社の塚を潰してその上に建つマンションって……。

[200: 購入検討中さん]

神社の塚を潰して上に立つマンションなのは本当ですか？
富士塚のことですか？富士塚なら、潰さないし、いわゆる遺骨を収める塚じゃありませんよ。

[201: 匿名さん]

パワースポットで有名な富士塚ですね。

賃貸も、周辺マンションに比べたら購入コスト安い
かつ分譲仕様、紀伊国屋書店とコラボのライブラリーなど
差別化はされているので、有利かと思って
1LDKの購入を考えています。

[202: 匿名さん]

賃貸目的で共有設備抑え目なのは良いですが管理費が高いので問題ですね。
共有設備の多いパークタワー東雲とほぼ同じ管理費です。

[203: 購入検討中さん]

個数が少ないからじゃないですか？

[204: 匿名さん]

工事車両を入れるため名物だったあの大きな鳥居も壊したね。

[205: 購入検討中さん]

モデルルームの模型を見る限り、工事完了後にその鳥居が戻って来ますよ。

[206: 匿名さん]

投資目的で賃貸が増えるんであれば最悪ですね
近くの半分賃貸のタワーマンションも住民層が酷くしょっちゅう事件起きてますし。
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn?a=20121009-00000010-jnn-soc...

[207: 匿名さん]

投資目的の方が多いんですね。１ＬＤＫは初めから投資目的で購入される方が
多いのかなって思ってましたが、２ＬＤＫや３ＬＤＫのファミリー向け物件でも
賃貸で出てくる可能性が高くなるんですかね。購入せず、賃貸で入居って
方法を考える方も出てくるのかもしれませんね。

[208: 匿名]

8割とか嘘だろ？と思ってたら、第1期で143戸も販売するんだね。
という事は、ほんとに8割近く売れそうなんだ。
定期借地権でも安いと売れるんだなぁ。
売れ残りの値引きを期待してたから残念

[210: 匿名さん]

南麻布の定借(三井と野村)もかなり人気だったみたいだしね。
一方で広尾や麻布台の定借はいまだに売れ残ってるけど…

[211: 匿名]

販売開始したのに書き込みすくないね
みんな申し込みして抽選待ちだから書くことないのかな？

[213: 匿名さん]

三井物件は、購入層が高所得者なのか、、
この手の掲示版を見て、購入する方は少ないですよね。
それにしても、ここまで申し込み件数が多いとは思いませんでした。

[214: 購入検討中さん]

本日申込みしてきました
たぶん抽選だと思うので、20日まではドキドキです

申込みなさった方いらっしゃいますか？

[215: 匿名]

214さん
そんなに申し込み多そうでした？
私がモデルルーム行ったときも混んでたけど人気なんですねぇ

[216: 匿名さん]

私も申し込みしました。他のタイプ部屋の倍率のそうですが、１ＤＫタイプの倍率は≪ヤバイ！≫くらい高くなっているそうです。
立地条件もさる事ながら、諸々の条件を加味しても、お値段的にもお値打ちなので、若い方の購入希望が殺到しているとか・・。

そう言う私も『果たして当選出来るのか？』と、20日の発表までドキドキです。

[217: 匿名さん]

ここは定借とはいえかなり割安に感じます。

[218: 購入検討中さん]

＞215さん

214です
1LDK、2LDKは、倍率が高いらしいですよ
3LDKも1L、2Lほどではないらしいですが、
一部屋に最低2世帯のエントリーはあるのではないでしょうか
昨日私がエントリーした部屋も20日までには、どうなっている
ことやら...

20日の16時が楽しみでもあり、不安でもあり、
今週はドキドキしながら過ごしそうです

[219: 匿名]

西新宿では久々の人気物件だね
これを切っ掛けに近辺の物件にも動きが出ると西新宿全体が活性化するんですけどねぇ

[220: 匿名さん]

新規はしばらくいらないよ。
コンシェリアもパークタワーも残ってる。
阪急もあるし大和ハウスもある。近年ちょっと続きすぎ。

[221: 匿名さん]

７０年定期借地権はシテイタワー品川以来では？
しかも地代がメチャ安い。

ここの倍率は久々の高倍率になるでしょう。

[222: 匿名さん]

シテイタワー品川は今でも覚えてるな。
３LDKが4000万以下だったから
周辺高層マンションの妬みが凄かったなｗ
ここはそこまで安く無さそうだけど。

[223: 購入検討中さん]

投資家が本当に8割も今回エントリーしているのかが気になります。一期募集の多さからして、やはり投資家がかなり買い占めるのですかね。賃貸だらけになるのですかね。

[224: 匿名さん]

割安だから人気があるだけでしょ。どういう根拠で投資家に繋がるのか・・・

[225: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[226: 購入検討中さん]

周辺住民からは低価格マンションの目で見られそうですが
とても興味があります！
記載がないのですが二重天井、二重床なのでしょうか？
公式ページもそうですが構造についての記載があまりにも少なかったので気になりました。

[227: 購入検討中さん]

低価格のマンションとおっしゃいますが、
我が家にしたら6000万を超える買い物です
毎月のランニングコストも40000を超えてきますし、
長期修繕計画なども考えていくと、
決して低価格マンションとは思えません

そう思える人、うらやましいですね

いただいた冊子からですが、
乾式二重床とだけ記載がありました

[228: 匿名さん]

この辺では珍しい借地マンションだし価格も安く設定されてるから低価格マンションと見らのは仕方がないので
その部分に関しては諦め半分でいます。
構造に関しても価格が価格ですからね…二重ではないとリフォームやリセール時に評価がかなりマイナスになるし
隣人の生活音などが聞こえてきそうですが場所はとても魅力的です。

[229: 匿名さん]

投資にはもってこいなマンションだな。
賃貸で借りる者にとってはそのマンションが借地なんてことは関係ないし
しかも安く購入できて周囲のマンションと同等の賃貸料で貸し出せるんだから
投資目的の人が注目するのも頷ける。
あと今時、二重天井・二重床じゃない所なんてないだろ。
昔のしょぼい物件ではないんだしさすがにここもそうだと思うぞ。
まさか価格を下げるために質を下げてる事はないよな・・・。

[230: 購入検討中さん]

二重床、二重天井ですよ。
仕様は良かったですよ。さすが三井さんという感じでした。

[231: 購入検討中さん]

明日、ここのマンションの≪公開抽選≫を迎える者です。

あの～、皆さん、割安だからと言っても、この立地で・・、この設備で・・とか、
諸々の条件を考慮しても≪お得！≫と言うだけで、構造に問題があるとか、決してそう言う事ではありませんよ。

今までに色々な物件を見て回った私も始めは『何でこんなにお得なの？何かあるの？』と疑問に思っていました。
構造や、設備についても、ＨＰ等に余り詳しく載ってないので、話だけでも聞いてみようと行ったのです。

耐震の事や、住む方の事を充分に考えられていますし、お値段もさる事ながら、私には理想的でした。
ただ強いて言えば、西新宿の都心にあるのでビルに囲まれています。
眺望を気にされる方は高層階を買うしかないですが、私は気にしてないので問題なしです。

口コミは真実もあれば、虚偽もあります。
≪百聞は一見に如かず≫です。疑問に思う方は直接、話を聞いてみるのが一番だと思います。
私は納得して購入を決めました。　明日、どうなるか分かりませんけど、当選する事を祈ってます！

[232: 匿名さん]

ご近所で売り出し中の三菱（パークハウス 新宿タワー）・阪急（ジオ西新宿）
・大和（プレミスト）は当然二重床・二重天井ですからねー。
賃貸マンションじゃないんだから大丈夫である事を願います！
でも、私的には構造の質が低いおかげで抽選の倍率が下がると嬉しいかもです。
三井のパークリュクス西新宿は違っていたのでここはどうなんでしょうかね。
三井さんは二重床・二重天井を重要視していないのかもしれませんね。

[233: 匿名さん]

床暖房があるから二重床なのは確かだと思います。
天井は知りませんが気になる方は直接、営業に聞くと良いでしょう。

[234: 購入検討中さん]

度々、２３１です。

パークハウス 新宿タワーも考えた事あるのですが、あそこは余りにも通りに面してて、
『青梅街道から丸見えじゃ～ん！ベランダ開けたら、運転してる人と目が合ったりして・・』と言う感じ。
その辺を良く通るのですが、『手頃でも、ここは買わないな。いくら都心で希望してても、丸見えではチョッと・・』止めました。

『都心で、静かで、このくらいの予算で、このくらいの広さで・・・etc。そんな都合のいい物件は無いわよね』
と思っていたら、ココに出会えたのです。

ココはチョッと奥に入るので、通りから丸見えって事はありませんし、
現地に何度も行きましたが、あそこなら外からの騒音（車とか・・）も大丈夫だと思います。

＞２３３さん
確か私も、二重構造だと聞いた気がします。

前に仕事した関係で聞いた話では　あの≪耐震偽装問題≫が起きて、
各不動産、ゼネコンさんへの検査が更に厳しくなって、下手な物は端から作れないみたいです。

安いのは借地権のお陰ですね。７０年もあるし、７０年後には　嫌でも死んでますから・・。

[235: 匿名さん]

価格相当なマンションなのは確かだとは思いますが
掘り出し物件だと思いますよ。
中古で売る際にはいろいろと不利な点はあるとは思いますが
2LDK以上だと中古でもさらに安くすればある程度ニーズはありそうな気がします。
この周辺はdinks向けのマンションが多いので借地の1LDKを中古で売るのは難しいと思うので
買うなら2LDK以上が狙い目ですね。

[237: 匿名]

抽選は明日じゃないと思うのですが。。

[238: 購入検討中さん]

最初の20年は中古相場よりさらに２，３割安ければ 1LDK か 2LDK 以上か問わず、売れると思います。

残存期間は半分過ぎた時点で、ファミリー向けの 3LDK 売りにくいなり (永住に適していないため)、1LDK は値段次第で売りやすさは変わりません (賃貸益が出るから)

[239: 匿名]

２３８さん
パークハウス新宿タワーの同様の間取りと比べれば２割引き位の感じだから
中古も相場の２割安なら妥当な感じかな。

初期投資が安い方がリスクは低いから、大人気になるのも当然って感じかな。
土曜日、ちょっと見に行ってみようかなぁ

[240: 匿名さん]

２３１です。すみません、抽選日間違えました。

最近、忙しくて、曜日の感覚が欠落してて、今日をてっきり10/19〈金）だと思っていました。

[241: 匿名さん]

南麻布の三井の定借は最大で倍率20倍あったらしい。
ここもそれくらいにはなるかもね。

[242: 匿名]

20倍はすごいな。
もし、ここも20倍とかだと、あぶれた人はいったいどうするんだろう？(笑

[243: 匿名さん]

それこそ気に入らなかったパークハウス新宿タワーにでも流れるんじゃないの。
手頃じゃないから買えないか

[244: 購入検討中さん]

ここの管理費・修繕積立金の水準って、どうなんでしょう。
地代は安いけれど、管理費・修繕積立金が高くないですか？

[245: 匿名さん]

1LDKは賃貸益が出るとか初期投資とか…
やっぱり投資向けなんだね。
永住するなら悪くない気もするけど中古で売ると
かなり足元みられて2〜3割安ではすまない気がするな。
パークハウス新宿タワーとは住民層やマンションの質や構造がかけ離れてるから
比較するのもどうかと思うが…。

[246: 匿名さん]

今は新築だから2割安なだけで中古でも同じ2割安になる訳がないじゃん。
まして年数が経つにつれてそのズレは拡大していくって。
コンシェルジュ・耐震対策・娯楽施設を完備したハイグレードマンションならまだしも
借地で仕様もごく普通のマンションだったら年数が経つにつれてその差は明らかに広がっていくわ。
そもそもここを買う人達ってそんな設備やサービスを不要と思っている層だろうから
さらにその中古の借地を買う層がどんな人達かを考えれば自ずと適正価格がみえてくる。

[247: 匿名]

ごもっとも！借地という最大のデメリットがあるんだから、半額が適正価格でしょ。

[250: 匿名さん]

さすがに半額はないと思います…。
購入価格から1000万以上の下げはあると思いますが…。
駅直結マンションとかだったら借地の中古でもある程度、人気はあるでしょうが
ここはやはり価格以外に魅力がありませんから中古になっても
価格が全てでしょうね。
マンション自体は可もなく不可もなくって感じですね。

[251: 匿名さん]

この価格で管理費が高いと言うのは疑問ですが
世帯数が多いと言ってもタワーマンションですからね。
世帯数の多い低層マンションと比べたらスケールメリットが低くなるのはやむなし。

[252: 購入検討中さん]

明日抽選会ですね。
今日、明日でエントリーが増えると聞きました。
今のところ我が家が希望した部屋は１世帯のエントリーらしいですが、
土壇場でどんな動きがあるのか...

我が家にもってこいの立地と価格のマンションなだけに
もしものことを考えるとツラいなぁ。

[253: 匿名さん]

こんな安いマンションもう出てこない
将来、他へいくなら危険な買い物だと思う
でもずっと住み続けるなら買って損ない。

[254: 購入検討中さん]

私も同感です。公開抽選ですので、登録が早いから有利とか、遅いから不利とか・・、諸々は関係なく公平に抽選ですもんね。

「抽選に来られてもいいですが、どうなさいます？」と言われましたが、「怖くて行けません。家で連絡を待ちます・・」と答えました。

中には「自分でクジを引きたい！」と希望され、自ら引く方もいらっしゃるかも知れませんが、私にそんな勇気はありません。

[255: 匿名さん]

なぜかもう中古の話題になってるが大久保からも近いし
昔ながら住んでる外国人とかにも価格的に人気はあるだろうから買い手はあるはず。
ちょっと賃貸を高くしても近くのタワーでも数人の外国人が共同で借りて住んでたし
ここならそれよりも安くすみそうだから大久保や歌舞伎町に近い土地柄、外国籍の方や若い人も注目してると思う。
ただ179戸の内、何割が賃貸に回るのか気になる所。

[256: 購入検討中さん]

抽選は売主側が行うそうです。
申込みした時に抽選番号がふられたと思いますよ。
ウチは明日行こうと思っています。
結果を見届けてきます。

[257: 購入検討中さん]

＞２５６さん
売主がクジを引くには引くんですが、疑り深いｊ方もいるので、
「引きたい！」と強く希望すれば引かせて貰えると・・。
引かせて頂いては如何ですか？

[258: 購入検討中さん]

＞257さん

256です。
そうなんですか...
知りませんでした。

明日は当選すると信じて、見守っていようと思います。

[259: 匿名]

近隣住民で新築マンションウォッチが趣味なんでこの物件がどれくらい人気か興味ある
モデルルームは見られても抽選は紛れ込めないから抽選行く人は是非レポートしてほしい(笑)

[260: 匿名さん]

この周辺のマンションだったらどこもそうだと思うけど
引き渡し前にも駐車場や駐輪場の駐車位置を決める抽選会なんかも開かれるから
無理して行く必要はないよ。
私はどっちの抽選会場にも行かずに運にまかせました。
抽選に外れても銀行審査に落ちて繰り上げ当選する可能性もあるから
そんなに落ち込む事はないよ。
フラット35sってもう終わっちゃった？
もし間に合うなら利用した方がいいよ。
僕の場合は15年間の金利が0.7％で借りられた。
月々の返済がかなり楽になった。
金利はバカにできないよー。

[261: 匿名さん]

完成が2014年なら消費税や税金が上がってそうで嫌だなぁ。
諸費用にかかる税金も高くなるし結局、数百万高く買わされるなら
ここって安かったのか疑いたくなる…

[262: 匿名さん]

契約は完成する前なので、消費税の方はこれまで通りだと思います。
ただ、金利とか、その辺が・・。

[263: 匿名さん]

良かったです！
完成はまだ1年以上先だったので心配してしまいました。
銀行や不動産屋との正式契約はマンションが実際に完成してからじゃないと
法律上開始できないからあくまで完成するまで仮契約の状態だと思ってました。
途中で差額分を払わされるのかと心配しました。
不動産屋は大変ですね。
消費税があがって建築コストが高くなっても泣き寝入りするしかないんですから…。

[264: 匿名さん]

消費税があがったら当初の計画よりも数十億単位でコストがかかってそう。
それを購入者に負担させないのは良心的だな。

[265: 匿名さん]

抽選いった方どんな感じでしたか？

[266: 匿名さん]

消費税が上がってもきっちり利益が出るように
計算するのがデベだと思うけど…

[267: 購入検討中さん]

当選しました。

[268: 匿名]

消費税は一部を除き、デベは負担しません。消費者が負担する仕組みです。

ここも南麻布も定借物件は大人気ですね。

[269: 匿名さん]

営業の人に厳しいと言われた低層階を避けたのに外れた。
普通2期の倍率って1期より下がるのかな？

[270: 匿名]

269さん
営業とのグリップが足りないと思います。

[271: 匿名さん]

倍率どれくらいついたんでしょうね。

[272: 匿名さん]

私も低層階は倍率高いからと上層階を申込んだのに倍率2倍になっていてびっくりしました。
確実なことは言いませんでしたが、倍率つかないようにしてくれそうな雰囲気は感じていたのですが、
結果は2倍でした。これも営業とのグリップ不足ですかね(-_-;)

[273: 匿名さん]

私も当初は低層階を希望していましたが、やはり人気がある物件ですし、「（お値段的にも）低層化に希望者が殺到している・・」と聞いて、営業の方と相談して階数を上げて（お値段も上がりますが・・）なんとか当選。それでも当選の電話を頂くまでは不安でした。

私の部屋ではありませんが、倍率は10倍とまでは言いませんが、それに近いくらいになった部屋もあったらしいです。

[274: 匿名さん]

143邸すべてに申し込みが入って最高倍率は8倍だったそうです。
私は2倍でしたがゲットできました。

[275: 匿名さん]

最高7倍でしたね
昨日はなかなか始まらず、
抽選会もマニュアル通りの進行で、
2倍の抽選会にいましたが、
6と9の違いなどの説明がありましたが、
必要ないですよね

ご入居の皆さん、よろしくお願いします

[276: 匿名さん]

おー、素晴らしい。　安いマンションは人気がありますね。

[277: 匿名さん]

２７３です。実は最高７倍と言うのは聞いていましたが、具体的な事を書いて良いか迷ったもので・・。(^_^;)
私は当選したから運が良かったですが、落選された方の事を思うと・・、何だか複雑です。

[278: 匿名さん]

即日完売ってこと？

[279: 匿名さん]

定借ブーム来るかもね

[280: 匿名さん]

定借とひとくくりにするのは不適切。
ここも、南麻布のパークコートも、南麻布プラウドも、それぞれに特徴があったから、うれた。

駄目定借は駄目。
結局、所有権と同じで、価格含めて、魅力があるかですよ。いくら所有権だって、住みたくないところには住みたくないし、魅力があれば定借でもあり。逆に定借で安ければ、なんでも良いというわけではない。

[281: 匿名さん]

すみません、南麻布のパークホームズですね。

[282: 匿名さん]

私はその場所さえ気に入れば借地（権）でいいと思いますよ。ここは70年もあるんだし。
お子さんがいる方でも、いずれは独立して、このマンションを出て行くでしょ？（いつまでも親と一緒に住むとは思えませんけど・・。）
70年後、日本はどうなってるんだか？

[283: 匿名さん]

神社というのが・・・普通の場所なら借地でもいいけどねぇ。

[284: 匿名]

278さん
第1期が即日完売って事では？
キャンセルとかも若干はあるだろうから、それに備えて40戸くらいを次に残していた気がする。
でも、この倍率なら外れた人＋様子見組が流れ込んできて2期も即完売でしょうね

ここは、街道に面していないタワーマンションという希少性が大きかったのでは？
近隣のタワーは、大体、青梅、十二社、方南のどれかに面してますからね
あとは西新宿のタワーでこの価格はやっぱり魅力的だよ

[285: 匿名さん]

２７３です。私はあえて神社さんが持っている土地だから、いいと思ったんですけど。
緑もあるし・・、って言うかマンションと同時に諸々、整備されますし。

正直、新宿の花園神社ほどメジャーではないので、人が押し寄せる事はありませんが、逆にそこが静かでいいのです。
都心に緑があるって理想的だと思います。

[286: 匿名]

285さん
あの神社は正直微妙ですよ。
マンション計画のおかげですごい綺麗になりますから、それは気にしないでも良いと思いますけどね。

[287: 匿名]

280さんのおっしゃる通りだと思います。

去年、豊島区の定借を検討していました。
価格、広さ、構造、すべて申し分ないものでした。
ですが、立地と定借50年がネックで結局決断できませんでした。

この物件は定借70年もあり、駅近、我が家のニーズに
ピッタリの物件でした。

この一年いろいろと物件をみてきましたが、
このマンションにしてよかったと思います。

[288: 匿名さん]

287さん

おめでとうございます。そして、よろしくお願いします。
今日の重要事項説明会でも、DINKSや老夫婦が目につきましたよね。
投資家が極端に多いなんてことはないと思いました。

[289: 匿名さん]

消費税の話題がありましたが特例措置とかあるような気がします。
税があがっても契約時の税率のまま…なんて都合の良い感じにはなりませんかね。