パークタワー西新宿エムズポート

[マンコミュファンさん]

神楽坂の赤城神社に続き、今度は西新宿の成子天神社が再整備されてタワーマンションが誕生します。今回も2084年までの定期借地権付きです。


＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区西新宿８丁目１６８番３９他
交通：丸ノ内線西新宿駅徒歩４分他
総戸数：１７９戸
間取り：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
面積：３８．５１～７７．９９平米
完成・入居：２０１４年１月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【中野坂上＋西新宿界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/6191/

[145: 匿名さん]

売れ残りの管理費ってデペが負担してくれるんじゃない？
ついでに地代や解体積立金なんかも負担してくれると助かるんだが、さすがにれは無理か。
駐輪・駐車場代や町会費、修繕積立基金なんかも含めてデペ負担お願いしま〜す。

[146: 匿名さん]

戸数が多いマンションて負担の分散ができていい面もあるけど
空き部屋が大量に出たら負担が一気に増すから恐ろしい。
30年後、中古で売ろうとしたら管理費なんかがバカ高くて敬遠されがちなマンションになってそう。
借地権以外にも構造や立地に引っかかる点があるし決断しずらいマンションだな。

[147: 匿名さん]

地代や解体積立金も所有者負担だから、竣工後の売れ残り部屋の分はその時点の所有者である売り主が負担すると思いますよ。
駐車場代は、空きが多いと将来の修繕費に影響しますね、きっと。

[148: 匿名さん]

てことは、売れ残りの部屋が何年も続くようなら売り主負担が大きくなっていくから
早く手放すためにも確実に値崩れが起きるマンションってことだね。
急いで買うと損しそうだな。

[149: 匿名さん]

売り主負担と明記していても3年の間までと期間を決めている所もあるので
そこは確認した方がいいよ。無名所は6ヶ月だけってことがよくあるから。
ここは三井だからそう言った心配はないと思うけど価格が下がるのはあるかもね。
でも下がったとしても200から400ぐらいだろうなー。

[150: 匿名さん]

新宿のオフィスビル街としての将来性は暗いからなあ。

西新宿は永住するにはリスクが大き過ぎます。

[151: 匿名さん]

1roomものが2700万円だいとあるけど
定期借地なのだから１割引してもらいたいところ。

この場所であれば投資用として保有してもうまくいくような気がする。
どうでしょうか？

[152: 匿名]

＞150

その考え方は古いかも。
最近の企業は新宿の価値を見直しているよ。

http://diamond.jp/articles/-/15226

[153: 匿名さん]

西新宿はオフィスビル街から転換しつつありますからね。
人口減少期に用途転用可能な地域というのは都内でもそうはない。

[154: 匿名さん]

オフィス街って面でも、住居としては厳しいと思うけど、最近のホームレスの増えっぷりはヤバイよ。オフィス街は夜静かになるし、スペースが出来やすいから、不安だよね。

[155: 匿名さん]

ホームレスのどこが不安なんだよ、日本の経済や財政の方がはるかに不安だわ
ホームレスより生活保護費の改善が優先でしょ
家族ずれが偽装で24万、20代の若者でも14万
アイツらは税金で涼しい部屋でゲームしてパチンコして昼から酒飲んだ生活してる
医療費タダなのを悪用して医者通いまくって、薬貰いまくって格安で売って荒稼ぎするケースもある
生活保護費は数兆円、それに比べてればホームレスはたいした問題じゃない

[156: 購入検討中さん]

入り口が階段なんだ。いまどきこんなのあるか？

[157: 購入検討中さん]

151の方のように思いまして相応の不動産業者に聞いてみましたところ、ギリギリで回るかどうかではないかということでした。

住む人の属性が限定されすぎてしまい、かつ会社負担の借り上げは賃料引き下げが激しいとのことではじめの5年-10年くらいは
そこそこで、それ以降はかなり厳しいということのよう。

ここにこだわるような人がいれば別だそうです。

ところでここの神社さんはどのような位置づけ？商売・恋愛？

[158: 匿名さん]

菅原道真が信仰の対象ですから、学問の神様だと思いますよ。

[159: 物件比較中さん]

定借70年は検討の余地アリです
50年じゃ、まだ生きている可能性大ですから
そして地代が！
もっと高い地代を払ってのマンションも知ってますから
ここは正直安いという印象でした
皆さんはこの物件、どう思いますか？

[160: 匿名さん]

3LDK の間取りがいいと思っています。賃貸を出したら毎月どれぐらいで貸せるのが知りたいです。

[161: 匿名さん]

20万~30万くらいですかね？

但し、真横に賃貸等が出来るので、そこの価格設定次第か。

[162: 物件比較中さん]

管理費と駐車場代はどの位なのか教えて
いただけますか？地代は安くていいなあとは
思うのですが・・

[163: 匿名]

161さん
初回の賃貸は、下層階じゃなければ30万はいける気がします。
ただ、西新宿は住友が高級賃貸たくさん立てて余り気味だから、客付けには時間がかかるかも。

[164: マンション投資家]

再開発され新たなビジネス街として注目されている為
大手企業の転勤に伴う賃貸需要は期待されますが、3LDKのニーズに関しては？です。

無駄な共用設備はないので、管理費は安いと思います。
駐車場は…新宿なので4~5万程度はしてしまうと覚悟しています。

西側は再開発済ですが東側の再開発予定はあるのでしょうか？

賃貸の場合は階層＆眺望は重要ではなく
立地が全てですので、投資目的は低層階が狙い目だと思っています。

[165: マンション投資家さん]

夜の開発地周辺を歩いて見ましたが、微妙な雰囲気に驚かされます。
ファミリーが生活するイメージはかなり厳しい。
静かですが、とても微妙な雰囲気でした。

[166: 購入検討中さん]

暗いから微妙な雰囲気を感じさせます。なぜかそこの公開空き地の街頭が暗いです。
ホームレスはいなかったけど、ひと気もない。

[167: マンション投資家さん]

１Ｒものが投げ売られる今後を考えると慎重に見てしまいます。でも珍しいロケイションですからやや違う見方も必要でしょうか。よ～くみれば周りの建物が迫っており、窮屈ですね。

値段を見て納得！

[169: 匿名さん]

でも結局売れちゃうんだよね。
さすがの底力。

[170: 匿名さん]

新宿に住む発想は無かったですが、
再開発され、住宅地に変貌の遂げ方はすごいですね。
駅前の賑やかさとは一変、休日は非常に静かな感じです。

menuプランにより、他の差別化図っているのが分かります。
広めの1LDKや2LDKが多いので、Dinksや高級所得単身者が
主なターゲットなのかもしれません。

[171: 匿名さん]

>>169

コンシェリアもジオもプレミストもパークハウスも結構売れ残ってますよ

[172: 匿名さん]

コンシェリア以外はいずれも施工後１年もたってないよ。
３年も４年も経ってるのに大量に売れ残ってるマンションがごろごろあるなか、
かなり健闘してるほうじゃない？

ここ５ヶ月の新宿区の契約率は88％、84%、73%、83%、100%。
まずまずだと思うけど。

[176: 匿名]

コンシュリアは再販でほとんど売れたのでは？
ジオは竣工時で残り1割ならそこそこ好調
プレミストとパークは苦戦ぽいけどココはどうかな
販売開始が遅れてるのは増税ねらい？

[178: 匿名]

177さん
そりゃ、良くはないでしょうね
でも、食付きわるいのに完売する物件もあったりするから購入検討は悩みますよね
まして好みに合う間取りって意外と被ったりするし

[179: 匿名さん]

ここ、いくら定借物件だと言っても仕様が低すぎませんか？
品川シティタワーよりも劣るのでは？

[180: 匿名さん]

仕様はボチボチだと思いますが。

マンション全体の構造の事を指しますか？
免震か耐震かは、個人の考え方の1つ次第だと思っています。

[181: 匿名さん]

ここって制震でもないんだよね。

[182: 匿名]

>179さん
仕様が低すぎるってどの点を指してるんでしょうか？

[183: 匿名さん]

次はここかな。

[184: 購入検討中さん]

仕様がイマイチなのはわかります
ドアキャッチがリビングだけ、食洗機オプション、ミストサウナない・・・

８回モデルルームに足を運んだら、20万分のオプション代がでますよ
それで好みのオプションを選べばいいのではないでしょうか

20万あったら食洗機、廊下やトイレや脱衣所の床をタイルにできたり、
他にもいろいろとありました

ここの良さは広いベランダだと思います

[185: 北東角部屋検討中です。]

現在北東角部屋の高層部分を検討中です。

眺望が抜けていることが好きで検討しているのですが将来高層マンションなどがたたないか心配です。
東側や北側は現在低層の古いアパートなどが建ち並んでいますが，この先再開発されたりする可能性があるかご存知の方はいらっしゃいませんか？

お願いします。

[186: 匿名]

北側はほぼ大丈夫でしょう。税務署通りに面した場所は12階前後が建てられますが
その奥は住宅地域なので、高層は難しいと思います。
東は再開発されて西側のような高層ビル街になってもおかしくないと思います。
同じ用途地域なので自分が住む建物と同じ高さは建つ可能性があると思っておけば間違いないかと。

[187: 匿名さん]

北側の通りに面した所は商業地区で13階まで建てれるので
14階以上を買うのがいいと思います。

[188: 匿名さん]

購入検討者は現地に行ってみて周囲の建物の混み具合を確認すべし。ホームページやイラストだと周囲に何も建物ないように見えるが実際は…。

[189: 匿名]

実際に散策しないとね。ちいさんぽでむとりあげられた地域。私は好きで近くに物件買っちゃったけど好みですね。後.15年東京で働くなら悪くないかな。

[190: 匿名さん]

定借とはいえ、ここって結構安いね。
湾岸とかよりよっぽどいいかも。

[191: 購入検討中さん]

ここを買って、いざという時売れなかったりするんですか？
定借物件だと中古はやはり難しいですか？

[192: 匿名さん]

定借は中古が難しいというか相場が未知数ですからね。
普通の所有権なら過去の相場で予想つきやすいけど
定借の場合ただでさえ物件が少ないのにさらに地代割合や定借残年数
でも変わってくるだろうし。

品川の港南物件みたいなだれが見ても超激安なら話は別ですが。

[193: 匿名]

57平米の角部屋が4100万円台って出てたしかなり安くしてきたね。
モデルルームの出足が悪くて弱気の値付けなのかな？

[194: 購入検討中さん]

近隣には古い戸建てが密集していますね
この再開発で、きれいな景観になるのではないでしょうか

定借物件の売却額はよくわかりませんが、
賃貸でなら借り手はすぐ見つかる立地です

価値あるマンションに成長してくれたらと願っています