パークタワー西新宿エムズポート

[マンコミュファンさん]

神楽坂の赤城神社に続き、今度は西新宿の成子天神社が再整備されてタワーマンションが誕生します。今回も2084年までの定期借地権付きです。


＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区西新宿８丁目１６８番３９他
交通：丸ノ内線西新宿駅徒歩４分他
総戸数：１７９戸
間取り：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
面積：３８．５１～７７．９９平米
完成・入居：２０１４年１月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【中野坂上＋西新宿界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/6191/

[124: 匿名さん]

意味不明。所有権物件だって修繕積立金あるでしょ。
修繕せず建て替えの場合、解体費用に回るんでは。

[125: 匿名さん]

管理費、修繕費、修繕積立基金に加えて
定借マンションには地代、解体準備金、解体準備積立基金がかかります。
しかも、この周辺の価値があがれば将来、地代だってあがる可能性もありますし
わざわざいわくつきの場所に定借マンションを買うメリットがよく分かりません。

ここに一生住むつもりならいいかもしれないけど15〜20年ぐらい住んでから
郊外に大きなマンションに移ろうとしても買い手をさがすのは大変そうですね。
相当、値崩れしそう。

[126: 匿名さん]

解体して更地にしてから建て直すなんてしてたら手間もコストもかかるって。
リノベーションマンションにして売るか住み続けるかでしょう。
まぁ、ここは借地だからその選択肢はないけど。

[127: 匿名さん]

>修繕せず建て替えの場合、解体費用に回るんでは。

そのためには、普段の修繕積立金を多額に払う必要がある。
普通に払っている修繕積立金に、解体できる余剰金まで含まれてはいません。
また、建て替えなければいけない程ボロボロの建物になってからも、
住んでる以上は修繕を一切しないってわけにはいかないだろうし。

[128: 物件比較中さん]

確かにリノベーションするマンションが増えてますね。
建物全体を解体する必要もないですし場所が良ければ買い手もみつけやすそう。
借地権は期間がすぎたら売る事もできないですし
解体費用は住民が全額負担で資産としても残せないから躊躇してしまいます。

[129: 購入検討中さん]

週末にプロジェクト説明会にいってきました。
地代は平米あたり月額33円です。
定期借地件の専門家の人の説明がとてもわかりやすかったんでお勧めです。
暑いなか行った甲斐がありました。

[130: 匿名さん]

その地代だったら賃貸出すにしても２０年弱で資金回収できそうな

[131: 匿名さん]

地代はめちゃ安ですね。

でも、物件価格が思ったほど安くないからなあ。。。
管理費はどのくらいなのかな。

[132: 物件比較中さん]

タカシマヤが徒歩24分、この時間だけ電車に乗っていれば大手町に着いてしまうという立地、比べると電車の環境が良好なことがわかりますね。近隣の買物環境はほぼ新宿駅周辺のことが紹介されてるけど、歩いていくとすれば時間的には電車で銀座や丸の内まで行ってもいいと思えます。どちらも楽しめる、通勤面のメリットだけじゃなくて休日の過ごし方も充実させられそうですよ。

[133: 匿名]

地代平米33円って何でそんなに安いの？理由何か話していませんでした？

[134: 匿名さん]

このスレ1から読んでけばわかるかも

[135: 匿名さん]

地代ってそんなもんでしょ。

[136: 匿名さん]

エレベーターが３基あるので高層階でも朝の時間も待つことなく乗れそうで良いですね。
ここは内廊下なんでしょうか？内廊下のマンション住んだことないので何かデメリットはありますか？

[137: 匿名さん]

金がかかる

[138: 匿名さん]

でもここって耐震なんだよね。今時、耐震。大地震きたら特に上の階はめちゃくちゃだね。家のマンション耐震だけど、このまえの3月11日は家の中めちゃくちゃで大変だった。

[139: 匿名さん]

都内では最も地盤のいい地域の一つなのが救いですね。

[141: 購入検討中さん]

西新宿８丁目ってのが少し気になるんですが、、、皆さん実際の周りの環境を歩いて確認されました？住友が開発は進めてるけど、西新宿８丁目の雰囲気はまだあのまま、、老朽化された廃墟のようなぼろアパートがたくさんあって、、。

子供がいるんですが、かなり悩んでます。

大久保近いし、治安もね。。

[142: 購入検討中さん]

5日に定借の説明会に行きました
わかりやすい説明で、定借のモヤモヤが消えました
期間が70年あることがとてもいいですね

17日にモデルルームに行ってきます！
今から楽しみです

[143: 匿名さん]

タワーマンションの間取りは、台形の部屋があったり、角が鋭角になっているリビングが多く見受けられますが、こちらの間取りは変形がなく使いやすそう。

[144: 匿名さん]

安かったら興味があったのですが微妙な価格設定ですね…。
管理費（金額未定）と修繕費（金額未定）が毎月かかるのは当然として
さらに地代（1280円～2580円）と解体積立金（3590円～7260円）が毎月かかるのは痛いですね。
制震ではなく耐震構造なのもマイナス。
完成しても暫く40戸近くは売れ残ると思うから
さらなる住民負担が出てきそうで怖い…。

結局、ここのメリットてなんなのか分からないですね…。

[145: 匿名さん]

売れ残りの管理費ってデペが負担してくれるんじゃない？
ついでに地代や解体積立金なんかも負担してくれると助かるんだが、さすがにれは無理か。
駐輪・駐車場代や町会費、修繕積立基金なんかも含めてデペ負担お願いしま〜す。

[146: 匿名さん]

戸数が多いマンションて負担の分散ができていい面もあるけど
空き部屋が大量に出たら負担が一気に増すから恐ろしい。
30年後、中古で売ろうとしたら管理費なんかがバカ高くて敬遠されがちなマンションになってそう。
借地権以外にも構造や立地に引っかかる点があるし決断しずらいマンションだな。

[147: 匿名さん]

地代や解体積立金も所有者負担だから、竣工後の売れ残り部屋の分はその時点の所有者である売り主が負担すると思いますよ。
駐車場代は、空きが多いと将来の修繕費に影響しますね、きっと。

[148: 匿名さん]

てことは、売れ残りの部屋が何年も続くようなら売り主負担が大きくなっていくから
早く手放すためにも確実に値崩れが起きるマンションってことだね。
急いで買うと損しそうだな。

[149: 匿名さん]

売り主負担と明記していても3年の間までと期間を決めている所もあるので
そこは確認した方がいいよ。無名所は6ヶ月だけってことがよくあるから。
ここは三井だからそう言った心配はないと思うけど価格が下がるのはあるかもね。
でも下がったとしても200から400ぐらいだろうなー。

[150: 匿名さん]

新宿のオフィスビル街としての将来性は暗いからなあ。

西新宿は永住するにはリスクが大き過ぎます。

[151: 匿名さん]

1roomものが2700万円だいとあるけど
定期借地なのだから１割引してもらいたいところ。

この場所であれば投資用として保有してもうまくいくような気がする。
どうでしょうか？

[152: 匿名]

＞150

その考え方は古いかも。
最近の企業は新宿の価値を見直しているよ。

http://diamond.jp/articles/-/15226

[153: 匿名さん]

西新宿はオフィスビル街から転換しつつありますからね。
人口減少期に用途転用可能な地域というのは都内でもそうはない。

[154: 匿名さん]

オフィス街って面でも、住居としては厳しいと思うけど、最近のホームレスの増えっぷりはヤバイよ。オフィス街は夜静かになるし、スペースが出来やすいから、不安だよね。

[155: 匿名さん]

ホームレスのどこが不安なんだよ、日本の経済や財政の方がはるかに不安だわ
ホームレスより生活保護費の改善が優先でしょ
家族ずれが偽装で24万、20代の若者でも14万
アイツらは税金で涼しい部屋でゲームしてパチンコして昼から酒飲んだ生活してる
医療費タダなのを悪用して医者通いまくって、薬貰いまくって格安で売って荒稼ぎするケースもある
生活保護費は数兆円、それに比べてればホームレスはたいした問題じゃない

[156: 購入検討中さん]

入り口が階段なんだ。いまどきこんなのあるか？

[157: 購入検討中さん]

151の方のように思いまして相応の不動産業者に聞いてみましたところ、ギリギリで回るかどうかではないかということでした。

住む人の属性が限定されすぎてしまい、かつ会社負担の借り上げは賃料引き下げが激しいとのことではじめの5年-10年くらいは
そこそこで、それ以降はかなり厳しいということのよう。

ここにこだわるような人がいれば別だそうです。

ところでここの神社さんはどのような位置づけ？商売・恋愛？

[158: 匿名さん]

菅原道真が信仰の対象ですから、学問の神様だと思いますよ。

[159: 物件比較中さん]

定借70年は検討の余地アリです
50年じゃ、まだ生きている可能性大ですから
そして地代が！
もっと高い地代を払ってのマンションも知ってますから
ここは正直安いという印象でした
皆さんはこの物件、どう思いますか？

[160: 匿名さん]

3LDK の間取りがいいと思っています。賃貸を出したら毎月どれぐらいで貸せるのが知りたいです。

[161: 匿名さん]

20万~30万くらいですかね？

但し、真横に賃貸等が出来るので、そこの価格設定次第か。

[162: 物件比較中さん]

管理費と駐車場代はどの位なのか教えて
いただけますか？地代は安くていいなあとは
思うのですが・・

[163: 匿名]

161さん
初回の賃貸は、下層階じゃなければ30万はいける気がします。
ただ、西新宿は住友が高級賃貸たくさん立てて余り気味だから、客付けには時間がかかるかも。

[164: マンション投資家]

再開発され新たなビジネス街として注目されている為
大手企業の転勤に伴う賃貸需要は期待されますが、3LDKのニーズに関しては？です。

無駄な共用設備はないので、管理費は安いと思います。
駐車場は…新宿なので4~5万程度はしてしまうと覚悟しています。

西側は再開発済ですが東側の再開発予定はあるのでしょうか？

賃貸の場合は階層＆眺望は重要ではなく
立地が全てですので、投資目的は低層階が狙い目だと思っています。

[165: マンション投資家さん]

夜の開発地周辺を歩いて見ましたが、微妙な雰囲気に驚かされます。
ファミリーが生活するイメージはかなり厳しい。
静かですが、とても微妙な雰囲気でした。

[166: 購入検討中さん]

暗いから微妙な雰囲気を感じさせます。なぜかそこの公開空き地の街頭が暗いです。
ホームレスはいなかったけど、ひと気もない。

[167: マンション投資家さん]

１Ｒものが投げ売られる今後を考えると慎重に見てしまいます。でも珍しいロケイションですからやや違う見方も必要でしょうか。よ～くみれば周りの建物が迫っており、窮屈ですね。

値段を見て納得！

[169: 匿名さん]

でも結局売れちゃうんだよね。
さすがの底力。

[170: 匿名さん]

新宿に住む発想は無かったですが、
再開発され、住宅地に変貌の遂げ方はすごいですね。
駅前の賑やかさとは一変、休日は非常に静かな感じです。

menuプランにより、他の差別化図っているのが分かります。
広めの1LDKや2LDKが多いので、Dinksや高級所得単身者が
主なターゲットなのかもしれません。

[171: 匿名さん]

>>169

コンシェリアもジオもプレミストもパークハウスも結構売れ残ってますよ

[172: 匿名さん]

コンシェリア以外はいずれも施工後１年もたってないよ。
３年も４年も経ってるのに大量に売れ残ってるマンションがごろごろあるなか、
かなり健闘してるほうじゃない？

ここ５ヶ月の新宿区の契約率は88％、84%、73%、83%、100%。
まずまずだと思うけど。