パークタワー西新宿エムズポート

[マンコミュファンさん]

神楽坂の赤城神社に続き、今度は西新宿の成子天神社が再整備されてタワーマンションが誕生します。今回も2084年までの定期借地権付きです。


＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区西新宿８丁目１６８番３９他
交通：丸ノ内線西新宿駅徒歩４分他
総戸数：１７９戸
間取り：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
面積：３８．５１～７７．９９平米
完成・入居：２０１４年１月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【中野坂上＋西新宿界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/6191/

[103: 匿名さん]

？そう言う場所。
神社でなくても街中に高層物件できるとなれば
反対運動は起こって当たり前。
起こらないのは元々何もない埋立地くらいのもん

[104: 物件比較中さん]

反対の看板とか旗とかたってないってのは解決したってことだよ。
まだ反対するなら看板のこせばいいでしよ。
まあ、当事者たちにとってはデリケートな問題なんで詳細が表にでることはないだろうけど。
都会のマンションはどこでもたいがい反対する人いるよね。

それよりも早く地代が知りたい…

[105: 物件比較中さん]

プロジェクト説明会の電話がかかってきたんで参加申し込みました。
南麻布と比較するために行くんだけど、
南麻布とは定借のシステムが違うらしいんで詳しく聞いてこようとおもいます。

[106: 匿名さん]

そう言えば昔は「鎮守の森は私有地ではない！」って文字が目につきましたね。
参道入り口にあった立派な鳥居も工事車両が入れないからと言う理由で撤去しちゃったし。
まぁ、ここは神社の中に建てちゃいましたって物件なので気持ちのいい感じはしないよね。
この周辺では有名な神社だったので鎮守の上にマンションなんてよく建てるなぁと思ったけど
そう言った声を聞いて借地権で売る事になったのかな？
数十年の間だけ他人に貸すだけなのでご理解下さいってこと？

[107: 購入検討中さん]

まあ、頭ごなしに反対する人はするんですよね。
どこでも同じ。
神社も時代の流れにのってるってことだよ。
成子天神社が綺麗に生まれ変わってくれるのは
近くで働いてる俺はうれしいですけどね。

[108: 匿名さん]

そもそもここがどんな場所かなんて気にしてたら買えないでしょう。
奇麗になったと喜んで買えばいいんじゃないの。

[110: 匿名]

これからのニーズに合ったマンションだと思いますよ。子供無し、夫婦二暮らしはわたしの回りに溢れてますから
ファミリー住むマンションだと、共用通路占領、花火したり、ベビーカーは放置。ビニールシート広げて大工遊び。井戸端会議は延々と終わらずで迷惑ばかりでしたから。おまけに子供はギャアギャア叫ぶ。

[111: 匿名さん]

110さんがおっしゃるような状態のマンションは困りますね。単身なので、ファミリー層が多そうなマンションは選ばないようにしています。1LDK〜3LDKが混在しているマンションだと、いろんな家族構成の人が入居するのだと思いますけど、間取りタイプの割合にもよりますかね。

[112: 匿名]

南麻布より２０年長いし低価格なので一生すむなら買いですね。ただ定期借地権付きは中古ではかなり苦戦します。私は今安値ででてる定期借地権付きのマンションを五年経って中古で更に安く買いたいです。こんな私みたいな人間がいるので購入されるかたは売ったら負けですよ。五年経てば一千万は下がるはずです。所有権のマンションなら新宿や西麻布ならあまり下がらないし人気景気良ければ上がりますね。

[113: 匿名さん]

定期借地権付きにしては随分と高くないですか？

[114: 匿名さん]

定期借地権マンションもモノによる
期間が50年か70年か、高額かどうか、土地の持主が誰か、保証金の額、
によってアトアト違う。
と、ここのデべさんの別物件で教えてもらいました。

[115: 匿名さん]

家賃レベル見ると定期借地権付きが成立しそうにないけど。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=2d/

[116: 匿名さん]

これが加わるんだから、どうなんでしょ？

・地代（月額）/未定（契約時に定められた時期毎に更新有り）・解体準備積立金（月額）/未定・解体準備積立基金（引渡時一括）/未定）

[117: 匿名さん]

地代がある代わりに、土地は買わないし固定資産税を別途払わないですむ。
土地値下りによる損はない。

解体費用、は永住するなら建替えの時にどちらにしろ払う。

って、ここのポジをしたいわけじゃないからどうでもいいけど。

[118: 匿名]

定期借地権付きマンションははっきり言って売りにくく資産価値あるのは数年です。車を買って値段がつかなくなる感じですよ。まだ日本には定期借地権のマンションが浸透してなくて早く建築された物件が未知の部分があり中古で売るなんて考えていらっしゃる方は絶対辞めた方がいいです。しかしこちらは７０年もついているので建物がずっと長持ちできるかがかなり重要な問題ですね。建て替えしたくても予算なく空き家状態にならなければいいのですが。
【一部テキストを削除しました。管理担当】

[119: 匿名さん]

解体した後にそこにまた住めるわけじゃないのに
なんで解体費なんか払わないといけないんだろ
次建てるデベや客が払えばいいだけじゃない
一般のマンションだって70年後には住めなくなるけど
解体費なんて払わないよね
永住目的じゃない人は確実に無駄金というか損な気がする

[120: 匿名]

７０年もタワーマンションは長持ちしますか？かなり危険ですよね。途中建て替え出来ないし、地震がきてもし崩壊したら資産価値ゼロですか？営業の方はいいことばかりで三井さんといえ定期借地権マンションは未知との遭遇ですね。品川タワーの様に超激安なら考えてもいいかもしれませんね

[121: 匿名さん]

この辺りの地盤の良さは鉄板だから、建物の崩壊を心配する必要はまずないでしょう。
というか、今の日本の建築技術ならば、余程の手抜き工事をしない限り崩壊するマンション
なんてないでしょう。

東京都から直々にお達しがあった品川タワーは例外中の例外。ここは、日本で一番便利な
街と言っても過言ではない新宿まで一駅、それでいてマンション自体は閑静なエリアに所在
するということで、やはりそこそこの値段が付くでしょうね。個人的には、もう少し広い部屋
があれば尚良しなのですが。

[122: 匿名さん]

>一般のマンションだって70年後には住めなくなるけど解体費なんて払わないよね

一般のマンションだって、住めなくなった時に纏めて大金の解体費を払わなきゃ、建て替えできないよ。
再建する大金の建築費をプラスしてね。

[123: 匿名さん]

一般のマンションなら70年後には亡くなってるから関係ないけど
ここは生きてる間に払い続けないといけないのがおかしいね

[124: 匿名さん]

意味不明。所有権物件だって修繕積立金あるでしょ。
修繕せず建て替えの場合、解体費用に回るんでは。

[125: 匿名さん]

管理費、修繕費、修繕積立基金に加えて
定借マンションには地代、解体準備金、解体準備積立基金がかかります。
しかも、この周辺の価値があがれば将来、地代だってあがる可能性もありますし
わざわざいわくつきの場所に定借マンションを買うメリットがよく分かりません。

ここに一生住むつもりならいいかもしれないけど15〜20年ぐらい住んでから
郊外に大きなマンションに移ろうとしても買い手をさがすのは大変そうですね。
相当、値崩れしそう。

[126: 匿名さん]

解体して更地にしてから建て直すなんてしてたら手間もコストもかかるって。
リノベーションマンションにして売るか住み続けるかでしょう。
まぁ、ここは借地だからその選択肢はないけど。

[127: 匿名さん]

>修繕せず建て替えの場合、解体費用に回るんでは。

そのためには、普段の修繕積立金を多額に払う必要がある。
普通に払っている修繕積立金に、解体できる余剰金まで含まれてはいません。
また、建て替えなければいけない程ボロボロの建物になってからも、
住んでる以上は修繕を一切しないってわけにはいかないだろうし。

[128: 物件比較中さん]

確かにリノベーションするマンションが増えてますね。
建物全体を解体する必要もないですし場所が良ければ買い手もみつけやすそう。
借地権は期間がすぎたら売る事もできないですし
解体費用は住民が全額負担で資産としても残せないから躊躇してしまいます。

[129: 購入検討中さん]

週末にプロジェクト説明会にいってきました。
地代は平米あたり月額33円です。
定期借地件の専門家の人の説明がとてもわかりやすかったんでお勧めです。
暑いなか行った甲斐がありました。

[130: 匿名さん]

その地代だったら賃貸出すにしても２０年弱で資金回収できそうな

[131: 匿名さん]

地代はめちゃ安ですね。

でも、物件価格が思ったほど安くないからなあ。。。
管理費はどのくらいなのかな。

[132: 物件比較中さん]

タカシマヤが徒歩24分、この時間だけ電車に乗っていれば大手町に着いてしまうという立地、比べると電車の環境が良好なことがわかりますね。近隣の買物環境はほぼ新宿駅周辺のことが紹介されてるけど、歩いていくとすれば時間的には電車で銀座や丸の内まで行ってもいいと思えます。どちらも楽しめる、通勤面のメリットだけじゃなくて休日の過ごし方も充実させられそうですよ。

[133: 匿名]

地代平米33円って何でそんなに安いの？理由何か話していませんでした？

[134: 匿名さん]

このスレ1から読んでけばわかるかも

[135: 匿名さん]

地代ってそんなもんでしょ。

[136: 匿名さん]

エレベーターが３基あるので高層階でも朝の時間も待つことなく乗れそうで良いですね。
ここは内廊下なんでしょうか？内廊下のマンション住んだことないので何かデメリットはありますか？

[137: 匿名さん]

金がかかる

[138: 匿名さん]

でもここって耐震なんだよね。今時、耐震。大地震きたら特に上の階はめちゃくちゃだね。家のマンション耐震だけど、このまえの3月11日は家の中めちゃくちゃで大変だった。

[139: 匿名さん]

都内では最も地盤のいい地域の一つなのが救いですね。

[141: 購入検討中さん]

西新宿８丁目ってのが少し気になるんですが、、、皆さん実際の周りの環境を歩いて確認されました？住友が開発は進めてるけど、西新宿８丁目の雰囲気はまだあのまま、、老朽化された廃墟のようなぼろアパートがたくさんあって、、。

子供がいるんですが、かなり悩んでます。

大久保近いし、治安もね。。

[142: 購入検討中さん]

5日に定借の説明会に行きました
わかりやすい説明で、定借のモヤモヤが消えました
期間が70年あることがとてもいいですね

17日にモデルルームに行ってきます！
今から楽しみです

[143: 匿名さん]

タワーマンションの間取りは、台形の部屋があったり、角が鋭角になっているリビングが多く見受けられますが、こちらの間取りは変形がなく使いやすそう。

[144: 匿名さん]

安かったら興味があったのですが微妙な価格設定ですね…。
管理費（金額未定）と修繕費（金額未定）が毎月かかるのは当然として
さらに地代（1280円～2580円）と解体積立金（3590円～7260円）が毎月かかるのは痛いですね。
制震ではなく耐震構造なのもマイナス。
完成しても暫く40戸近くは売れ残ると思うから
さらなる住民負担が出てきそうで怖い…。

結局、ここのメリットてなんなのか分からないですね…。

[145: 匿名さん]

売れ残りの管理費ってデペが負担してくれるんじゃない？
ついでに地代や解体積立金なんかも負担してくれると助かるんだが、さすがにれは無理か。
駐輪・駐車場代や町会費、修繕積立基金なんかも含めてデペ負担お願いしま〜す。

[146: 匿名さん]

戸数が多いマンションて負担の分散ができていい面もあるけど
空き部屋が大量に出たら負担が一気に増すから恐ろしい。
30年後、中古で売ろうとしたら管理費なんかがバカ高くて敬遠されがちなマンションになってそう。
借地権以外にも構造や立地に引っかかる点があるし決断しずらいマンションだな。

[147: 匿名さん]

地代や解体積立金も所有者負担だから、竣工後の売れ残り部屋の分はその時点の所有者である売り主が負担すると思いますよ。
駐車場代は、空きが多いと将来の修繕費に影響しますね、きっと。

[148: 匿名さん]

てことは、売れ残りの部屋が何年も続くようなら売り主負担が大きくなっていくから
早く手放すためにも確実に値崩れが起きるマンションってことだね。
急いで買うと損しそうだな。

[149: 匿名さん]

売り主負担と明記していても3年の間までと期間を決めている所もあるので
そこは確認した方がいいよ。無名所は6ヶ月だけってことがよくあるから。
ここは三井だからそう言った心配はないと思うけど価格が下がるのはあるかもね。
でも下がったとしても200から400ぐらいだろうなー。

[150: 匿名さん]

新宿のオフィスビル街としての将来性は暗いからなあ。

西新宿は永住するにはリスクが大き過ぎます。

[151: 匿名さん]

1roomものが2700万円だいとあるけど
定期借地なのだから１割引してもらいたいところ。

この場所であれば投資用として保有してもうまくいくような気がする。
どうでしょうか？

[152: 匿名]

＞150

その考え方は古いかも。
最近の企業は新宿の価値を見直しているよ。

http://diamond.jp/articles/-/15226

[153: 匿名さん]

西新宿はオフィスビル街から転換しつつありますからね。
人口減少期に用途転用可能な地域というのは都内でもそうはない。

[154: 匿名さん]

オフィス街って面でも、住居としては厳しいと思うけど、最近のホームレスの増えっぷりはヤバイよ。オフィス街は夜静かになるし、スペースが出来やすいから、不安だよね。

[155: 匿名さん]

ホームレスのどこが不安なんだよ、日本の経済や財政の方がはるかに不安だわ
ホームレスより生活保護費の改善が優先でしょ
家族ずれが偽装で24万、20代の若者でも14万
アイツらは税金で涼しい部屋でゲームしてパチンコして昼から酒飲んだ生活してる
医療費タダなのを悪用して医者通いまくって、薬貰いまくって格安で売って荒稼ぎするケースもある
生活保護費は数兆円、それに比べてればホームレスはたいした問題じゃない

[156: 購入検討中さん]

入り口が階段なんだ。いまどきこんなのあるか？

[157: 購入検討中さん]

151の方のように思いまして相応の不動産業者に聞いてみましたところ、ギリギリで回るかどうかではないかということでした。

住む人の属性が限定されすぎてしまい、かつ会社負担の借り上げは賃料引き下げが激しいとのことではじめの5年-10年くらいは
そこそこで、それ以降はかなり厳しいということのよう。

ここにこだわるような人がいれば別だそうです。

ところでここの神社さんはどのような位置づけ？商売・恋愛？

[158: 匿名さん]

菅原道真が信仰の対象ですから、学問の神様だと思いますよ。

[159: 物件比較中さん]

定借70年は検討の余地アリです
50年じゃ、まだ生きている可能性大ですから
そして地代が！
もっと高い地代を払ってのマンションも知ってますから
ここは正直安いという印象でした
皆さんはこの物件、どう思いますか？

[160: 匿名さん]

3LDK の間取りがいいと思っています。賃貸を出したら毎月どれぐらいで貸せるのが知りたいです。

[161: 匿名さん]

20万~30万くらいですかね？

但し、真横に賃貸等が出来るので、そこの価格設定次第か。

[162: 物件比較中さん]

管理費と駐車場代はどの位なのか教えて
いただけますか？地代は安くていいなあとは
思うのですが・・

[163: 匿名]

161さん
初回の賃貸は、下層階じゃなければ30万はいける気がします。
ただ、西新宿は住友が高級賃貸たくさん立てて余り気味だから、客付けには時間がかかるかも。

[164: マンション投資家]

再開発され新たなビジネス街として注目されている為
大手企業の転勤に伴う賃貸需要は期待されますが、3LDKのニーズに関しては？です。

無駄な共用設備はないので、管理費は安いと思います。
駐車場は…新宿なので4~5万程度はしてしまうと覚悟しています。

西側は再開発済ですが東側の再開発予定はあるのでしょうか？

賃貸の場合は階層＆眺望は重要ではなく
立地が全てですので、投資目的は低層階が狙い目だと思っています。

[165: マンション投資家さん]

夜の開発地周辺を歩いて見ましたが、微妙な雰囲気に驚かされます。
ファミリーが生活するイメージはかなり厳しい。
静かですが、とても微妙な雰囲気でした。

[166: 購入検討中さん]

暗いから微妙な雰囲気を感じさせます。なぜかそこの公開空き地の街頭が暗いです。
ホームレスはいなかったけど、ひと気もない。

[167: マンション投資家さん]

１Ｒものが投げ売られる今後を考えると慎重に見てしまいます。でも珍しいロケイションですからやや違う見方も必要でしょうか。よ～くみれば周りの建物が迫っており、窮屈ですね。

値段を見て納得！

[169: 匿名さん]

でも結局売れちゃうんだよね。
さすがの底力。

[170: 匿名さん]

新宿に住む発想は無かったですが、
再開発され、住宅地に変貌の遂げ方はすごいですね。
駅前の賑やかさとは一変、休日は非常に静かな感じです。

menuプランにより、他の差別化図っているのが分かります。
広めの1LDKや2LDKが多いので、Dinksや高級所得単身者が
主なターゲットなのかもしれません。

[171: 匿名さん]

>>169

コンシェリアもジオもプレミストもパークハウスも結構売れ残ってますよ

[172: 匿名さん]

コンシェリア以外はいずれも施工後１年もたってないよ。
３年も４年も経ってるのに大量に売れ残ってるマンションがごろごろあるなか、
かなり健闘してるほうじゃない？

ここ５ヶ月の新宿区の契約率は88％、84%、73%、83%、100%。
まずまずだと思うけど。

[176: 匿名]

コンシュリアは再販でほとんど売れたのでは？
ジオは竣工時で残り1割ならそこそこ好調
プレミストとパークは苦戦ぽいけどココはどうかな
販売開始が遅れてるのは増税ねらい？

[178: 匿名]

177さん
そりゃ、良くはないでしょうね
でも、食付きわるいのに完売する物件もあったりするから購入検討は悩みますよね
まして好みに合う間取りって意外と被ったりするし

[179: 匿名さん]

ここ、いくら定借物件だと言っても仕様が低すぎませんか？
品川シティタワーよりも劣るのでは？

[180: 匿名さん]

仕様はボチボチだと思いますが。

マンション全体の構造の事を指しますか？
免震か耐震かは、個人の考え方の1つ次第だと思っています。

[181: 匿名さん]

ここって制震でもないんだよね。

[182: 匿名]

>179さん
仕様が低すぎるってどの点を指してるんでしょうか？

[183: 匿名さん]

次はここかな。

[184: 購入検討中さん]

仕様がイマイチなのはわかります
ドアキャッチがリビングだけ、食洗機オプション、ミストサウナない・・・

８回モデルルームに足を運んだら、20万分のオプション代がでますよ
それで好みのオプションを選べばいいのではないでしょうか

20万あったら食洗機、廊下やトイレや脱衣所の床をタイルにできたり、
他にもいろいろとありました

ここの良さは広いベランダだと思います

[185: 北東角部屋検討中です。]

現在北東角部屋の高層部分を検討中です。

眺望が抜けていることが好きで検討しているのですが将来高層マンションなどがたたないか心配です。
東側や北側は現在低層の古いアパートなどが建ち並んでいますが，この先再開発されたりする可能性があるかご存知の方はいらっしゃいませんか？

お願いします。

[186: 匿名]

北側はほぼ大丈夫でしょう。税務署通りに面した場所は12階前後が建てられますが
その奥は住宅地域なので、高層は難しいと思います。
東は再開発されて西側のような高層ビル街になってもおかしくないと思います。
同じ用途地域なので自分が住む建物と同じ高さは建つ可能性があると思っておけば間違いないかと。

[187: 匿名さん]

北側の通りに面した所は商業地区で13階まで建てれるので
14階以上を買うのがいいと思います。

[188: 匿名さん]

購入検討者は現地に行ってみて周囲の建物の混み具合を確認すべし。ホームページやイラストだと周囲に何も建物ないように見えるが実際は…。

[189: 匿名]

実際に散策しないとね。ちいさんぽでむとりあげられた地域。私は好きで近くに物件買っちゃったけど好みですね。後.15年東京で働くなら悪くないかな。

[190: 匿名さん]

定借とはいえ、ここって結構安いね。
湾岸とかよりよっぽどいいかも。

[191: 購入検討中さん]

ここを買って、いざという時売れなかったりするんですか？
定借物件だと中古はやはり難しいですか？

[192: 匿名さん]

定借は中古が難しいというか相場が未知数ですからね。
普通の所有権なら過去の相場で予想つきやすいけど
定借の場合ただでさえ物件が少ないのにさらに地代割合や定借残年数
でも変わってくるだろうし。

品川の港南物件みたいなだれが見ても超激安なら話は別ですが。

[193: 匿名]

57平米の角部屋が4100万円台って出てたしかなり安くしてきたね。
モデルルームの出足が悪くて弱気の値付けなのかな？

[194: 購入検討中さん]

近隣には古い戸建てが密集していますね
この再開発で、きれいな景観になるのではないでしょうか

定借物件の売却額はよくわかりませんが、
賃貸でなら借り手はすぐ見つかる立地です

価値あるマンションに成長してくれたらと願っています

[195: 匿名さん]

変った間取りが多いですね
キッチンで料理しているときはリビングが見えたほうが自分的には多いので、
Ｈ３がいいかなって思います。
周辺にこれからマンションが続々と建つんでしょうか？
日当たりなんかに影響しますかね

[196: 匿名さん]

高級マンションの間取りの多くは
また最近の流行は、キッチン独立型ですね。

リビングダイニングが広く見えまし
キッチンのごちゃごちゃ感がリビングから見えない方が
良かったりします。

その点では、私はこのマンションの間取りは気に入っています。
3LDK希望なので金額的に手が出ませんが…。

[197: 匿名さん]

投資目的の方が多いようで1期で8割位は売れそうな勢いの要望書が出ているようです。
さすが三井のブランド。もしくは営業力？

[198: 匿名さん]

投資目的で、もしそれで8割購入が本当になった場合、8割は賃貸になるって事だね。それってどうよ。

[199: 匿名さん]

借地権ってのは引っかかるよね。
山手線（の渋谷・原宿・代々木・新宿駅）で徒歩6分以内なら借地でもいいかなとは思うけど
この場所を借地で買おうとはさすがに思わないわー。中古なら尚更、絶対に手は出さないね。
でも投資目的なら買いのマンションだとは思う。
住民の大半が賃貸って可能性もあるから住民間でのトラブルがありそうで買うには勇気がいるな。
将来、他へ移り住みたくなっても買い手を探すのに苦労しそう…。
しかも神社の塚を潰してその上に建つマンションって……。

[200: 購入検討中さん]

神社の塚を潰して上に立つマンションなのは本当ですか？
富士塚のことですか？富士塚なら、潰さないし、いわゆる遺骨を収める塚じゃありませんよ。

[201: 匿名さん]

パワースポットで有名な富士塚ですね。

賃貸も、周辺マンションに比べたら購入コスト安い
かつ分譲仕様、紀伊国屋書店とコラボのライブラリーなど
差別化はされているので、有利かと思って
1LDKの購入を考えています。

[202: 匿名さん]

賃貸目的で共有設備抑え目なのは良いですが管理費が高いので問題ですね。
共有設備の多いパークタワー東雲とほぼ同じ管理費です。