パークタワー西新宿エムズポート

[マンコミュファンさん]

神楽坂の赤城神社に続き、今度は西新宿の成子天神社が再整備されてタワーマンションが誕生します。今回も2084年までの定期借地権付きです。


＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区西新宿８丁目１６８番３９他
交通：丸ノ内線西新宿駅徒歩４分他
総戸数：１７９戸
間取り：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
面積：３８．５１～７７．９９平米
完成・入居：２０１４年１月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【中野坂上＋西新宿界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/6191/

[1: 匿名さん]

定期借地権ですか

[2: 匿名さん]

定借だったら、所有権の新築相場よりも15%～20%下げといったところでしょうか。
＠290～300ってところ？
高いです？？

[3: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[4: 匿名さん]

ここは宮司さんと氏子の方々がモメてる所ですよね。
（宮司＝事業推進、氏子＝反対）
そもそも神社の敷地にマンションって・・・。

今の世の中、神社を運営していくのも楽ではないそうですけど。
住み心地はどうなのでしょうね

[5: 購入経験者さん]

定期借地権。。。子供の事を考えたら絶対ありえないですね
２０１６年から人口が減るのにまだまだ建設とは。もう西新宿はいっぱいいっぱいで
余ってるマンションだらけですからね〜
再開発しても新宿だし高層だし
かなり安くないと買わないでしょ。湾岸のマンションくらいでしょうね。
６０m３０００万　７０m３５００万スタートなら売れそう。

[6: 匿名さん]

72年の定借だから、子供はあまり関係ないなあ。孫ならともかく。
普通の分譲マンションでも72年後なんて壊して建て替えでしょう。
その場合は孫が、解体費や再建築費を出すのかな。

[7: 匿名さん]

築７２年のマンションを子供に譲るの？？？
譲られても逆に困る気も・・・。

でも確かに、あえて西新宿で子育てはありえねー、っていうのはありますね。
シングル、ディンクスの人で、新宿大好きな人には良いと思うけど・・・。

[8: 匿名さん]

近隣物件見る限り
＠270以上だと全く売れないだろうな、＠250以下なら売れるかな。

[9: ママさん]

管理費と修繕費と地代も払うんですよねー地代が将来的に倍とかになったら
きついですね。
相当相場より安くないと私は将来気がかりですね。
ローンの金利もあるし。新宿で子育てはちょっとですね。

[10: 匿名さん]

今後　震度7が東京をおそうと言われている中、ここは耐震？制震？免震？　現段階的で何もうたわれていないという事はロクなつくりではないのでは？？恐いと思う

[11: 匿名さん]

西新宿といってもかなり外側のほうなんでどうなのかなという感じでした。
でも付近がすごい便利で逆に裏切られましたね☆

昔より広い範囲で西新宿は便利になったんだなと思いました。

丸の内線が近いのも私にはとても都合がいいですし、時間の無駄遣いをしなくて良さそうな立地で今のところマッチしてしますよ。

[12: 匿名さん]

ここのマンションの境内の神社の宮司は相当な変わりもので有名です。ここのマンションに恐らく一族で高層階あたりに入居するのではないでしょうか。社務所もこの神社に再開発により生まれかわりますが。境内をすべて我が物顔で使用し、私物化している人物で評判かなり悪いです

[13: 匿名さん]

「定借」「地主が変わり者の宮司」「氏子の反対運動」ってマイナス要素ばっかり。
プラス要素は？？？
「神社の敷地内」ってプラス要素？それとも「バチアタリ」なマイナス要素？

[14: 匿名さん]

地元の大反対を押し切り　宮司が金欲しさに　三井不動産レジデンシャルに定期借地という形で売却し金を手に入れこのたび売られるわけです。変わり者宮司はそこで一族また住むわけです。三井不動産レジデンシャルの近隣の地元住民に対する対応もそれはひどいものでして、近隣住民の間では大問題に発展しております。メリットはないのではないでしょうか。

[15: 匿名さん]

仮称ですが、「成子天神社再整備プロジェクト（定期借地権分譲マンション）新宿区西新宿八丁目計画」
と呼ばれている様ですね。2009年には氏子・地元住民上が、開発中止と説明会の開催を
求める連署を提出している様です。雑誌やテレビでも取り上げあられたとか。
色々問題が山積みのマンションの様ですが、立地などかなり魅力なのですがね。

[16: 匿名さん]

>8
北新宿、西新宿は分譲でも坪250万円前後まで値下がりしてますよ。

[17: 匿名さん]

単身向けの諸規模物件だと270万くらいですが、
タワーでファミリー向けの物件は300万オーバーですから、なかなか高嶺の花ですね。

[18: 匿名さん]

ファミリー向けの物件は300万オーバー>

買う人はほとんどいないでしょうね。

[19: 匿名さん]

その価格帯の地域は、買える人は限られてますからね。

[20: 匿名さん]

ザ・パークハウス 新宿タワーはファミリー向けの間取りは２割引きしてるから
実際は坪２８０万ぐらいだよ。
現状今の新宿は単身DINKS向けで２６０、ファミリー向けで２８０だね。
ただ供給過剰とはいえ新宿がここまで下がるとは意外だった。

[21: 匿名さん]

あそこは街道沿いの特殊な立地で、基準にはならないよ。
まぁ、新宿にあの値段で住みたいならあそこで我慢しろってことだね。

[22: 匿名さん]

西新宿は、確かに目に見えて下がってますね。
中野とか東中野、高円寺とかが相当高い分、一見お買い得に見えるけど、
それでも、新宿ってだけで、躊躇してしまう・・・。
偏見かもしんないけど、なんかヘンな人ばっかりなイメージだし。

[23: 匿名さん]

ここに期待してる人多いんですね。凄い人気になりそう。

[24: 匿名さん]

値段しだいだけど期間が70年ってのは万が一震災とかで建て直しになっても
仕切りなおしができる期間が長いのがメリットですね。
50年とかの買って30年後に震災で全損判定とか喰らうと建て直しできるか微妙だし。

[25: 匿名さん]

>23
ファミリー層は住環境が良い都心部の東側狙いが多いから、本物件はDINKSもしくはSINGLE狙いになりそうですね。

[26: 匿名さん]

都心やこの辺は、低所得層ねらいの城東埋立地とは購入層が違うのはしかたない。

[27: 新宿検討中]

たまたまなんだと思いますけど、
この近くの日本の大通りからちょっと距離が空けられててポジションがいいマンションですねえ。

西新宿駅なんかほんとスグだし25さんの言うようにファミリー向けよりは
自分みたいなDINKSが魅力を感じる仕事生活の人から注目されそう。

でもファミリーも別にいんじゃないかなあ。
内に入ってる立地だけに静かそうだし。

[28: 匿名さん]

>24
その場合
敷地が全部借地なら、建て直しなんて苦労しそうな事はしないで、
契約を終える選択肢もあるのでしょうけど。
所有権部分の土地もあるから、建て直しを選ぶしかないのでしょうね。

[29: 28]

失礼しました。所有権部分は無いみたいですね。
地没権・地上権、を勘違いしました。

[30: 匿名さん]

>>29
＞地没権

もう少しお勉強が必要ですね

[31: 匿名]

関東連合の成金どもが都心部をめちゃくちゃしてるからね

[32: 匿名さん]

西新宿の超高層ビル街が古びてしまってるからなんとなく西新宿に活気が感じられない。
しかし、そろそろ旧耐震ってことで建て直しが始まれば西新宿に再注目になるのでは。
赤坂プリンスが建て直しするように。

なんといってもこのあたりは淀橋台といって丸の内より地盤がいい。

[33: 購入検討中さん]

会社関係の付き合いで帰りは都庁前駅で降りることになりそうです。ほとんどそうなると思うのでもう大江戸線で定期を決めてしまったほうがいいですよね。昔の職場はやけに東側での接待が多かったんですけど今の会社は西新宿をよく使います。たしかに夜はシックに楽しめて取引先も喜んでくれますね。あまりその近くのマンションにすることは言いふらさないようにしないと＾＾；帰りが楽で助かります。

[35: 匿名さん]

万人向けではないマンションなのはなんとなくわかるかも。でも立地はいいですよね。新宿を一通り知っていると住みたくなります。最初は御苑のほうや初台方面も検討したけど、やっぱりこの辺りが理想ですね自分は。

入居者になるかもといことを想定すると全戸埋まって欲しいけど、競争になるほど盛り上がって欲しくはない、とうのが自分の本音です。

この三角のエリア、住まいとしては特別感あるんですよね。

[36: 匿名さん]

＞＞３５

でも建設までの経緯を知ると躊躇します

氏子の皆さんたちの視線が厳しそうで

[38: 匿名さん]

経緯
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%88%90%E5%AD%90%E5%A4%A9%E7%A5%9E%E7%A...

[39: 匿名さん]

>>38
それ、よくまとまってますね。

NPO法人神社再生推進機構の代表さんは新宿区内の町会連合の会長さんだったかと。
地元の赤城神社で成功した「神社＋三井」をこっちにも持ちかけたのかな。

現状、氏子のほとんどはこのプロジェクトに批判的。
まあタワマンに住む人は地元町会なんて関係ないのだろうけど。

それにしても三井、都心部の神社に目を付けるなんて ス バ ラ シ イ で す ね

[40: 匿名さん]

以前からでしょう。
パークコート虎ノ門なんかは、お寺の移転跡地だったのでは？
都心には宗教関係の敷地が多いですからね。

[41: 匿名さん]

西新宿で通りに面していない貴重な立地ですね。

[42: 匿名さん]

北側の富士塚以外は建物で囲まれてるし、商業地域という場所柄、またいつこのマンションより高い建物が目の前に建ってもおかしくないのが気になるな。
それにどうせ定期借地で安く買った人達が住んでいるって地元の人達からは、ばかにされそうなのが嫌だな。

[43: 匿名さん]

天神様をお守りしているのだからご利益がありますように。

[44: 購入検討中さん]

定期借地だと
原状回復義務が生じるの？

[45: 購入検討中さん]

70年のね。

[46: 匿名さん]

でも、普通のマンションでもその位経過したら建て替えでしょう。
組合総会で意見が分裂して、大補修で我慢しない限り。

[47: 匿名さん]

自分は確実に生きていないので、どうでもいいかな。

[48: 匿名さん]

どうでもいいと考えなければ、フツーの分譲マンションも買えません。
建て替えは大体、住民が数千万円ずつ出し合わなきゃ出来ないのですから。
しかも建て替え期間中は、自費で何年間も仮住まいしなければいけない。
自分が出すことなんて考えない考えない。

[49: 匿名さん]

５０年後の人口は今の３分の２になって、昭和３０年と同じになるらしい。
平均的な収入だったら、一戸建が普通になるかもしれない。
マンションは高齢者用か低所得者用か？

[50: 匿名さん]

５０年後に
一戸建てのセキュリティがどうなってるかですね。
治安は今よりも多分悪化しているでしょうから。

[51: 匿名さん]

今のマンションのセキュリティではダメでしょうね。
結局その時代の新築でなければダメでしょう。

[52: 匿名さん]

三井のマンション、内装が結構好きです。
モデルルームの写真、早く見てみたい。
平成26年竣工では、まだまだ先かな。

[53: 匿名さん]

>天神様
典型的な怨霊ですが。

[54: 匿名さん]

ネガに災いが・・・

[55: 匿名さん]

>49
地震国だから
首都は耐震性で勝るマンションが中心になって、
帰宅困難になる遠距離通勤を避ける傾向が強まるでしょう。

首都圏の場合戸建は少なくなるんじゃない？

[56: 匿名さん]

なんか、ここ全然盛り上がらないね・・・。
みんな候補から外しちゃったみたい。

[57: 匿名さん]

埋立地住民があちこちのスレを荒らしてるので、
検討者はマンコミュ自体をみなくなっちゃってるんじゃない？

[58: 匿名さん]

それは、最近からではなく何年も前からあるよ。
でも関係なく以前は盛り上がってた。別な原因があるのでは。

[59: 匿名さん]

いくら期間長くても定借の時点でリストから外す人は多いでしょうね。
しかも青梅街道南側も再開発予定地だし、この近辺は当面供給は豊富そうだからあえて、ここを選ぶ理由が無いんじゃないかな。

相当安ければ別だけど値段気にする人は西新宿なんて狙わないだろうしイマイチターゲットが分からないマンションってイメージ

[60: 匿名さん]

広尾の定借物件は、期間が短いこと
がネガの柱になってるのに、
>いくら期間長くても
では、矛盾してますね。

土地付きでも７０年も経ったら、面倒な建替。

[61: 匿名さん]

広尾が何を言われてるのか知らないけど、定借ってだけでイヤな人は少なくないかと
定借＝なんか賃貸みたいでイヤって言う認識の人のことね。
修繕積立金が安い方が喜ばれる実態を見ても分かるとおり、マンション買う人のすべてが正しい知識を持ってるわけじゃない

でも逆に定借可の人には極端に短くなければ借地期間の長さはあまり関係ないんじゃないかな。
期間が短い事がネガティブって言うのはよく分からないな
広尾ならブランドイメージがいいから、期間短くても本来手が届かない層の購買が見込める気がするけどなあ

[62: 匿名さん]

50年定借と70年定借に大きく二分されていて、
50年定借ではまだ、購入者が生存しているのに追い出される可能性があるからでしょうね。

[63: 匿名さん]

でもそれは所有権でも一緒でしょ。
一人暮らしの老婆が主人公で最後の数年かもしれないのについに立替決議で解体が決まってしまったと言うミニドキュメンタリー見たことあるよ。
ついにって書いたのは数年前から決議を取ってたけどずっと否決されてたみたい。
50年って決まってないのも、それはそれでリスクかな、と

定借に対する誤解って結構あると思う。
まぁ、だからこそ61に書いたとおり定借ってだけでイヤって人は少なくないと思ってるんだけどね。

[64: 匿名さん]

そうですね。
所有権だと、そういうリスクがありますね。

[65: 匿名さん]

定借の場合中古相場が未知数ってのがでかいですよね。
品川駅の都有地物件は家賃程度の１０年ローンで買えて大人気でしたけど
普通は地主の儲けも考えないといけないしかといって買う側がその気になれない
価格だと大量在庫の発生だし難しいですね。

[66: 住まいに詳しい人]

青梅街道と税務署通りのちょうど中間付近ですが、交通量が多いので静かという雰囲気ではないでしょう。

[67: 匿名]

ここは間違いなく静かですよ。

青梅街道にも税務署通りにも面してません。
青梅側は神社の参道で税務署側も再開発部分の公開空地。
その２つの道路を繋ぐ通りは再開発で広くなったけど、もともとは生活道路で交通量も少ないです。

本来はこんな高さがたたなそうな立地ですが神社の境内の容積率移転させて実現させてるのかもしれませんね。

[68: 匿名さん]

>58
新宿の就業人口は右肩下がりで減り続けているからね。

[69: ご近所さん]

いわくつきの物件だけに誰も情報交換しようとしないね。三菱タワーはあれだけ活発なのに。

[70: 匿名さん]

三菱タワーは、
購入済みさんたちが長文を書いて活発ですね。検討者ではなく。

[71: 匿名]

ここはまだ価格も出てませんしね。
三菱タワーはアレだけ残っていれば値引きあるの？無いの？？と、検討者も、そして住人も心穏やかでは居られないかと思います。
ただ、タワーに限らず近隣の物件全般の動きが鈍ってきてる感じがしていますので、逆にここがどのくらいの値付けになるか注目しています。

[72: 匿名さん]

駅から4分！近いですね。
三井不動産のマンションでいいなぁと思うのは、
収納スペースの取り方です。内装のイメージ、早く見たい。

[73: 買い換え検討中]

案内書類が来た、2700万～　　　

[74: 物件比較中さん]

坪220、230～くらい？

[75: 匿名さん]

1LDK, 2LDKで230万～、3LDKで260万～　くらい。

[76: 匿名さん]

価格HPに出ましたね。
地代が知りたい。

[77: 匿名]

最低価格で２３０万円／坪くらいですよね。思ったよりも高かったです。
定期借地権でこの価格なら私はパスですね。

[78: 匿名さん]

売値が坪230万、解体準備金と地代で月坪800円程度として70年はらうと坪単価70万増相当が余分にかかる。
この時点で坪300万と所有権に対しメリットが無いように感じます。
さらに定借は所有権の二割引きという相場を加味すると、所有権では375万相当の物件ということになります。
この値段で売れたら売主は大儲けでしょう。

[79: 匿名]

78さん
地代と解体準備金って、そんなにかかるものなの？
2LDKの間取りで月額13000円程度ですか。

[80: 匿名さん]

地代と解体を高く見積もり過ぎているし、
固定資産税の概念、及び、所有権なら自腹で解体する費用の概念、が抜けてるので意味ないなあ。

[81: 79]

気になったので同じ三井のパークホームズ南麻布調べたら775円/坪でした。
ほぼ800円で正しいんですね。ただ、南麻布よりは地代が安いと信じたい(笑

[82: 匿名さん]

名前は南麻布だけど実際の立地はよくないよね
こっちの方が地代は高そう
確かに800円ぐらいになりそうだね

[83: 匿名さん]

同じ三井の神宮前はものすごい地代だったぞ。

[84: 匿名さん]

あれは原宿駅に近くて山手線内側だったね。

[85: 匿名さん]

坪375万相当って相当な割高物件じゃない
安くくると思ってたぶんショックだね
ザ・パークハウス 新宿タワーも値付けに失敗して売れ残ってるのに
それよりも高額にくるとは驚きだ

[86: 匿名さん]

相当、って高く高く計算しただけだから。

[87: 匿名さん]

でもパークホームズ南麻布で比較する限り高くってことはないよね
物件価格は高いけど

[88: 匿名さん]

普通の分譲を買えば土地の固定資産税を取られるが
それが地代に含まれている。
普通の分譲を買えば将来は再建築の為に解体することになるが
それが解体準備金に含まれている。

なので、同じ土俵で比べるなら
ザ・パークハウス新宿タワーにも固定資産税分と解体コストを上乗せして
「総合的な坪単価相当」を出さなければ比較にならない。って事ですよ。
ここを買うつもりはないから、どうでもいいのですが。

[89: 78]

88さん所有権なら土地持分で解体金を払っても余りある金額のバックがあることはどう考えますか？
うまくいけば総合設計、再開発等で負担無しで新築に建替えができます。
定借ではそれが全く見込めないので単純に増としています。

固定資産税についても販売資料に土地の固定資産税の1.5倍相当を地代とするとありました。
所有権より余分にかかるのは間違いないでしょう。
また南麻布は路線価1000、西新宿は 2800と500の複合ですので大差ないのではと考え試算しました。

この値段では売れ残り確実でしょう。
とはいえ定借なりの適正な安値になったら検討したいと思っているのですが。

[90: 匿名さん]

実際問題、将来解体して更地転売することは有り得ないので、
建替えになるでしょうね。
所有権でうまくいけば、は容積率に余裕があるときの話で、無ければ
解体・仮住まい・再建の費用は全て持ち出しになります。

地代の払い先や地代の決め方、も重要なんだそうです。
以上、このデべさんの別物件、で営業さんと話した知識に基づきます。
後は御自分でお考えください。

[91: 匿名さん]

定借って中古じゃまず売れないのがネック

[92: 匿名さん]

その点ここは70年だから、中古で売る時も余裕があって売りやすいのがいいね。

[93: 匿名さん]

容積率に余裕のないタワマン、しかも人口減少考えたら
どんな所有権物件も新築が老朽化する頃に負担なしで建て替えなんて夢のまた夢

[94: 匿名]

よく定借では固定資産税がかからないと言うけど、定借できるような都心部のマンションだと高容積率だからそもそも土地の持分なんてほとんど無いでしょ。

ただ、定借の評価額2割減って、地代や解体費用を入れた後で計算するもんじゃない気がする。
定借だからといって、なんで払いきりの地代や解体費用まで1.25倍で計算するのよ。

[95: 匿名さん]

毎月の地代はいくらなんでしょうね。

[96: 匿名さん]

都心部の高容積率の土地は固定資産税が高いよ。
いくら持分が少なくても。

[97: 匿名さん]

固定資産税が高いと毎月払う地代にまで影響してくるからその辺の金額を定めてからでないと検討のしようがないな。

[98: 購入検討中さん]

憶測ばかりでスレッド伸びてないですね
俺はプロジェクト説明会に参加してきます
地代も定期借地の説明もしてくれるようです。

地代は営業がまだいえないっていってたけど、相当安いニュアンス含んでたんでかなり期待してます。

[99: 匿名さん]

昨年まであった数多くの建築反対の立て看板や垂れ幕をみたら、
わざわざここを買おうとは思わないでしょう。
なんで神社の敷地内にマンションを建てるのか意味が分からない…。
安いのはいいかも知れないけど、半年前まで罰当たりとか天罰なんて文字が
あっちこっちにあったけど、そんな所に住みたいですか？
氏子とはちゃんと話し合いがついているのでしょうか？
強引に建築を進めていない事を期待します。

[100: 匿名さん]

神楽坂の神社の敷地内にも三井はマンション建てて売りましたけど？