パークタワー西新宿エムズポート

[マンコミュファンさん]

神楽坂の赤城神社に続き、今度は西新宿の成子天神社が再整備されてタワーマンションが誕生します。今回も2084年までの定期借地権付きです。


＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区西新宿８丁目１６８番３９他
交通：丸ノ内線西新宿駅徒歩４分他
総戸数：１７９戸
間取り：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
面積：３８．５１～７７．９９平米
完成・入居：２０１４年１月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[スムログ 関連記事]
【中野坂上＋西新宿界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/6191/

[83: 匿名さん]

同じ三井の神宮前はものすごい地代だったぞ。

[84: 匿名さん]

あれは原宿駅に近くて山手線内側だったね。

[85: 匿名さん]

坪375万相当って相当な割高物件じゃない
安くくると思ってたぶんショックだね
ザ・パークハウス 新宿タワーも値付けに失敗して売れ残ってるのに
それよりも高額にくるとは驚きだ

[86: 匿名さん]

相当、って高く高く計算しただけだから。

[87: 匿名さん]

でもパークホームズ南麻布で比較する限り高くってことはないよね
物件価格は高いけど

[88: 匿名さん]

普通の分譲を買えば土地の固定資産税を取られるが
それが地代に含まれている。
普通の分譲を買えば将来は再建築の為に解体することになるが
それが解体準備金に含まれている。

なので、同じ土俵で比べるなら
ザ・パークハウス新宿タワーにも固定資産税分と解体コストを上乗せして
「総合的な坪単価相当」を出さなければ比較にならない。って事ですよ。
ここを買うつもりはないから、どうでもいいのですが。

[89: 78]

88さん所有権なら土地持分で解体金を払っても余りある金額のバックがあることはどう考えますか？
うまくいけば総合設計、再開発等で負担無しで新築に建替えができます。
定借ではそれが全く見込めないので単純に増としています。

固定資産税についても販売資料に土地の固定資産税の1.5倍相当を地代とするとありました。
所有権より余分にかかるのは間違いないでしょう。
また南麻布は路線価1000、西新宿は 2800と500の複合ですので大差ないのではと考え試算しました。

この値段では売れ残り確実でしょう。
とはいえ定借なりの適正な安値になったら検討したいと思っているのですが。

[90: 匿名さん]

実際問題、将来解体して更地転売することは有り得ないので、
建替えになるでしょうね。
所有権でうまくいけば、は容積率に余裕があるときの話で、無ければ
解体・仮住まい・再建の費用は全て持ち出しになります。

地代の払い先や地代の決め方、も重要なんだそうです。
以上、このデべさんの別物件、で営業さんと話した知識に基づきます。
後は御自分でお考えください。

[91: 匿名さん]

定借って中古じゃまず売れないのがネック

[92: 匿名さん]

その点ここは70年だから、中古で売る時も余裕があって売りやすいのがいいね。

[93: 匿名さん]

容積率に余裕のないタワマン、しかも人口減少考えたら
どんな所有権物件も新築が老朽化する頃に負担なしで建て替えなんて夢のまた夢

[94: 匿名]

よく定借では固定資産税がかからないと言うけど、定借できるような都心部のマンションだと高容積率だからそもそも土地の持分なんてほとんど無いでしょ。

ただ、定借の評価額2割減って、地代や解体費用を入れた後で計算するもんじゃない気がする。
定借だからといって、なんで払いきりの地代や解体費用まで1.25倍で計算するのよ。

[95: 匿名さん]

毎月の地代はいくらなんでしょうね。

[96: 匿名さん]

都心部の高容積率の土地は固定資産税が高いよ。
いくら持分が少なくても。

[97: 匿名さん]

固定資産税が高いと毎月払う地代にまで影響してくるからその辺の金額を定めてからでないと検討のしようがないな。

[98: 購入検討中さん]

憶測ばかりでスレッド伸びてないですね
俺はプロジェクト説明会に参加してきます
地代も定期借地の説明もしてくれるようです。

地代は営業がまだいえないっていってたけど、相当安いニュアンス含んでたんでかなり期待してます。

[99: 匿名さん]

昨年まであった数多くの建築反対の立て看板や垂れ幕をみたら、
わざわざここを買おうとは思わないでしょう。
なんで神社の敷地内にマンションを建てるのか意味が分からない…。
安いのはいいかも知れないけど、半年前まで罰当たりとか天罰なんて文字が
あっちこっちにあったけど、そんな所に住みたいですか？
氏子とはちゃんと話し合いがついているのでしょうか？
強引に建築を進めていない事を期待します。

[100: 匿名さん]

神楽坂の神社の敷地内にも三井はマンション建てて売りましたけど？

[101: 購入検討中さん]

一部の人が反対運動してて工事着工できなかったらしいけど、円満解決したってきいたよ。ただ掲示板には当時反対してた人の書き込みはそのまま残ってるよう。ネット情報ってなにが正しいのだかわからんね。直接電話して聞くのが一番かと。

[102: 匿名さん]

こういうのってどうやったら円満解決するもんなの？
円満解決する方法てあるのでしょうか？
結局は法律違反ではないからって理由な気がするけど…。
この辺をよく通るから知ってるけど昨年まですごい数の建設反対の立て看板があったよ。
ここはそう言う場所だってことを認識した上で購入すべきでしょう。