オーベルグランディオ多摩中央公園ってどうですか？ その３

[匿名さん]

オーベルグランディオ多摩中央公園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都多摩市落合2丁目32番（地番）
交通：京王相模原線 「京王多摩センター」駅 徒歩9分
小田急多摩線 「小田急多摩センター」駅 徒歩9分
多摩モノレール 「多摩センター」駅 徒歩9分
間取：3LDK・4LDK
面積：72.08平米～93.03平米
売主：有楽土地
販売代理：有楽土地住宅販売

[1: 匿名さん]

駅から徒歩９分は遠すぎると思います。

[2: 周辺住民さん]

遠いと思うなら、ここのマンション買わなきゃいいじゃん。

[3: 匿名さん]

その3になっても（設備・仕様と同じく）レベルの低い話題とブリリア叩きが繰り広げられるのかい？

[4: 匿名さん]

客観的に見て、
永山のブリリアの方が上。

ハセコーはない。

ハセコーならもっと安くないと

[5: 匿名さん]

ブリリアの固定資産税は２２万くらいらしいです。
ここはブリリアよりも１０万以上安いとの事なので半額近くの１０万くらいって事になりますが、
固定資産税としては安すぎると思いますが何かの間違いじゃないでしょうか？

[6: 周辺住民さん]

固定資産税ですが
オーベルは立地的に10万は超えると思います
多摩セン徒歩15分ですが9万程の自分ですけど
永山の22万なんて論外な値段じゃないですか？
共用部まで払ってんじゃないですかね。

[7: 匿名さん]

これはおそらく
減税後の値段ですね
永山22万はまあ妥当かやや高いか、でも実際減税で半分になりますよね？
多摩センター在住ですが、減税後で10〜12万ですから減税が無ければ20万前後になると思います
土地建物の評価は経年で下がるので、現在は20万超えてても、
減税終了後は18〜20万ぐらいになっていくものと思われます。

[8: 匿名さん]

減税後の金額で説明しているとしたら、ちょっと問題ありですね。

[9: 匿名さん]

固定資産税よりも、管理費や修繕費の方を注意すべき、
ひどいデベロッパーだと
はじめ7千円の修繕費が5年で一気に2万円近くまで上がり、
最終的には月3万5千円まで上がったり、
10年毎に別で50万円とられたりと、
入居後も関連管理業者と一緒にウハウハなビジネスモデルだったりする。

[10: 購入検討中さん]

３さんは、「ブリリア叩き」ではなくて「オーベル叩き」の単純な書込み間違いですよね。（笑）

私たち購入検討者は、一部の過激な建設反対派（おそらく２～３人位かな？）の、巧妙なネガティブキャンペーン（何人もの別人になりすまして長谷工批判、直床批判、設備の低グレード批判、多摩センター批判・・・等を執拗に繰り返している）に惑わされないことが肝要だと思います。
彼らの狙いは唯一つだけです。「購入検討者に購入させないように妨害すること」だからです。
この掲示板を始めから直近までを全部を読み込めばそのことがはっきりと見えてきます。

[11: 匿名さん]

真剣に購入検討している方は、近隣物件や街の批判などしないし、住民は自分たちの街の批判などもしないはずですよね。

[12: 匿名さん]

反対住民とオーベル担当者両方がやっているよ。
オーベル下げ、ブリリア上げ＝前者
オーベル上げ、ブリリア下げ＝後者

どっちもどっちでうんざり。

[13: 匿名さん]

9さん
修繕積立金が安すぎるマンションは数年後、見直しで苦労すると聞いたことがありますが、
単純に大規模修繕にかかる費用かと思い込んでおりました。
売主や管理会社が儲けるって事もあるんですか？

[14: 匿名]

バックマージン

[15: 匿名]

修繕積立金は管理費と違って管理会社のお金ではなく、住民のお金(入出金も住民で行う)なので修繕費用の実費(施工会社へ払うお金)のみ支出します。管理会社は仲介しません。あくまでも積立金なので使わなかったら残る分けです。一昔前までは管理会社がお金を管理していたため、着服などあったようですが、今は法律で管理会社によるお金の管理が禁止されています。
私が購入した物件はＭＲでその辺りの説明を受けました

[16: 匿名さん]

結局、管理会社のいいなりになってしまうんだよ。

だいたいもともと高めに設定して、
デベの系列の管理会社、施工業者がおいしくいただくようになる。

詳しい住民と熱意のある住民がいて、それを他の住民が後押しできれのならば、
違う方向に進めるが、

[17: 購入経験者さん]

＞共用部まで払ってんじゃないですかね。
固定資産税は共用部も含めて支払う税金ですよ。税額決定通知書を良く読んで下さい。共用部が一番高額ですよ。柱も壁も玄関もバルコニーも共用部が分譲マンションです。専有部分なんて安い物です。

[18: 匿名さん]

だから共用部分が多いブリリアの方が固定資産税が高額なんですね。納得です。

[19: 住まいに詳しい人]

デベの自作自演って、皆わかってるんですよ。

[21: 匿名さん]

新築5年

[22: 購入経験者さん]

＞買い替えたら半額ぐらいになるんですかね？
今のお住まいには関係ありません。購入した新築の物件が半額になります。今より高額の評価資産になれば半額でも安くなるかどうかまでは判りません。
でも現在が２５万ならば当面は安くなりそうなゾーンですね。

[23: 物件比較中さん]

>>1

遠いと思う人もけっこういるみたいですね。

現地を見に行きましたが、徒歩3分とか5分を求めると南側では難しいようです、パルテノンまでの間は商業地なんですよ。

で、多摩センター駅にとても近いマンションを求めると、立地的に下の位置のマンションを探さないといけなくなるのがほとんどなんですよね。

丘上を選ぶならどうしてもこれぐらいの所要時間は必要なようです。
私は15分でも大丈夫なほうなので、むしろ近いかなって。

[24: ご近所さん]

>>23
毎日駅を利用する人にとっては、少し辛い立地だと思いますよ、帰りはひたすら坂道上るから。雨降っている時なんてタクシー乗らなきゃ結構しんどいですよ。谷間風もすごいし。あと妊婦さんにとってもキツい。

[25: 匿名]

共働きの我が家は駅までの間にめぼしい保育園がないので悩んでいるところです。

結局、駅と反対方向の保育園に預けるなら立地のメリットほとんど無くなってしまうので。

[26: 匿名さん]

おだ学園はどうですか？保育園と幼稚園一体型で延長保育も遅くまであると思います。豊ヶ丘から落合に移ってきたんですよね。

[27: 匿名さん]

>26
おだ学園かこころ保育園が候補でしたが、どちらにしても駅とは反対方向なんですよね。
ブリリアの中にある丘の上アンジュは３歳までですし…。

送り迎えも大変そうで。
駐車場借りない限り、車での送り迎えは禁止だそうなので、自転車になる。
バスは循環で、こころ保育園方向に行くにはすごい遠回りになるみたいで。

[28: 物件比較中さん]

希望通りの保育園に入れるかどうかが
わかりませんので、立地のメリットで悩んでも仕方ないですよ。

駅近のあおぞら保育園はいかがですか？

自転車は現実的に検討していいと思います。どうにかして送っていかなければならないのですから。

[29: ご近所さん]

＞＞２６・２７

２７さんと、だぶりますが・・
駅の向こう側のあおぞら保育園はとってもアットホームでいいですよ～
あと、オーベル側なら、おだ学園ですね。
距離的には、おだ学園まで、自転車でがんばって上りですが、駅まで下りで
一挙におりてこれますよ～

こころ保育園とかおり保育園は、お子さんあふれてるってご近所ママから聞きましたが、途中入園とかもありますし・・電話で直接聞くと教えてもらえますよ。

いま、働くママさん多くてなかなか希望園に入ることが難しいのが現状ですね
おこさまを、送ってタマセンター駅利用なら、送ってちょっと戻るけど
あおぞらかな？

オーベルのなかにもできるとありましたが、どうなんですかね？

[30: 匿名さん]

はるひ野のバディに入れたいって方います？考えてるんですが

[31: ご近所さん]

ウチは富士ヶ丘幼稚園児がいます
年中さんから、幼稚園内で
バディのサッカーかバレー（新体操）を習う事ができますし
バディから出向している先生二人が普段から園児と接しています
2つ以外は習えませんが、
小学校入ってもバディを続けたい人は
放課後からバディはるひ野に属する事ができたはずです

真剣にスポーツというより
二年間お試し期間みたいな感じで、慣れたらバディへって感じです

また話はそれますが、
多摩センター三越内にあるスガナミ楽器（YAMAHA音楽教室）も
富士ケ丘幼稚園で放課後から習えますよ

[32: 匿名さん]

ここの物件の人気ってあまりないんですか？

[33: 匿名さん]

保育園がマンション内にできればそれが一番良いのですが。
現在自転車で送迎していますが、悪天候の日は特にそう感じます。
民間の保育園でも、0歳～未就学まで預かってくれる施設が入れば
良いですね。

[34: 匿名さん]

ＤＭの
「検討書」「先着順」受付中
ってどういうこと？

[35: 匿名さん]

売れ残りが多いのでは？

[36: 匿名さん]

送迎バスがマンションの前に来てくれるので、フルタイムでしたが幼稚園に入れました。帰りは延長保育か、ファミリーサポートをお願いし、夏休みの期間はあおぞら保育園を利用させてもらいました。
いろいろな方法を検討されると良いと思います。

[37: 匿名さん]

<34
モデルルームに行けばわかるよ。
本当に家を探しているなら行くだろ!

それともネガりたいだけか？

[38: 匿名さん]

<３７
３４です。モデルルームへ行く時間が中々取れなく、ＤＭに「検討書」とか私にはよくわからない言葉が記載されていたので、
ここで聞いただけです。
そもそも販売センターに直接電話して確認すべきことなのかもしれませんが、
そういうことを気軽に聞けるのが、このサイトの意義だと理解していたので書き込んだまでです。

ただもう嫌な気分になるだけなので、もういいです。

[39: 匿名さん]

３８さんへ

３４さん（３８さん）のあまりにもストレートなスレの書き方をみれば、３７さんのような反応があっても仕方がないと思いますが・・・。
私も３７さんのように感じましたから。

[40: 匿名さん]

匿名掲示板とは言え、34さんの投稿はあまりにも礼節を欠いた書き方なので
どなたにも真剣に答えてもらえないのではないでしょうか。

幼稚園の情報は参考になりました。
フルタイム勤務を予定しておりますが、複数のサービスを利用する事で
保育園でなくとも何とかなるんですね！

[41: 匿名さん]

34さんはそんなにめちゃ叩きされるほどですか

なんか怖いです
ちょっとでも都合が悪い事書く人がいると一斉に叩く。

そういう購入層って事なんですかね。

[42: 匿名さん]

34(38)です。
34のレスにて礼節を欠き申し訳ございませんでした。

皆様の時間が無駄になりますので、このレスについてのことは終わりとしてください。

[43: 匿名さん]

最近は2にあったような書き込みはなくなり、落ち着いてきましたね(^^)

[44: 匿名さん]

おそらく特定の人の書き込みが禁止されたからではないでしょうか。

[45: 匿名さん]

悪意に満ち満ちたネガティブな書込みが無くなり、気分を害されなくなって嬉しいですね。

[46: 匿名さん]

間取りについてわからない事があるのですが、
K2タイプの間取りを見ると、和室の表記が他と比べると変わっているようですが
これって何なんでしょう？正方形が12個並んで組み合わせてあります。
普通畳と言えば、Aタイプのようなものが一般的ですよね。

[47: 物件比較中さん]

46さん、間取り図を見ていないので推測なのですが、6畳だとしたら、正方形の畳（琉球畳？）×12 ということではないでしょうか。

[48: 匿名さん]

畳が正方形のは、確か、オプションの畳と同じだったかと思います。

[49: 物件比較中さん]

そんな畳も風情があっていいですねー。

琉球畳→もしかして色をそれぞれ変えてアレンジすることも可能なんでしょうか、それができたらかなり嬉しいかも。何色か用意して季節で入れ替えるのも面白いんじゃないですか。

ついでに干す作業もできますし良さそうですね。

[50: 匿名さん]

オプションで畳の色は変えられるけど、例えばチェック柄にアレンジとかはできないそうです。

[51: 49]

>>50

そ、そうなんですかぁ(.. )

でも色が変えられるだけでも嬉しい選択肢ですよねー。

やっぱり和室は必要だなーとここの間取りも見ててヒシヒシと感じました。
あのぬくもりは説明しがたい雰囲気がありますね。

実家は日本家屋だったから和室だらけでしたけど今のマンションは洋室のみ。
一室だけもあったらなと思ってたところですよ。

[52: 匿名さん]

フローリングの部屋に真四角の畳を四畳半分敷いて和室風にしています。
唐木田駅近くのケーオーＤ２でも安い琉球畳のような畳を売ってますが、我が家のは畳同士を連結できるようになっていますので、ずれることもありません。
和室に固定されなくていい方法だと自分では思います。

[53: 匿名さん]

琉球畳ですか！検索してみましたが、畳にへりがないので部屋がすっきり広く見え、
カラーの選択もできておしゃれですよね。
和室はフローリングに比べて掃除が面倒な事とダニが心配で敬遠していましたが、
まずは52さんのような方法でお試ししてみようかと考えています。

[54: 購入検討中さん]

モデルルームに行きました。
固定資産税は、部屋にもよりますが、約12万円/年のようです。減税分は含まれていません。なんでも、オーベルの土地は商業地扱いなので、住宅用地に建てられたマンションよりも土地の評価額が安く、固定資産税が低くなっているそうです。

それから、修繕積立金は、5年ごとに見直しが行われ、30年後には初年度の3倍くらいになる、と説明を受けました。

[55: 購入検討中さん]

＞＞５４

実際、私が検討している購入資金計画表でも75㎡程度で12万と書いてありました。
担当営業へ詳細を問い合わせたところ、購入資金計画表にある固定資産税精算金というのは、
「引渡しの年の固定資産税」を売主と客との間で日割り精算するために、マンション引渡し時に
お預かりする金額と伺いました。

75㎡程度の部屋の場合は、固定資産税と都市計画税の建物分と土地分を合わせた金額が
18万円程度と想定されるそうです。(軽減前の額です)

[57: 匿名さん]

固定資産税が安いということは購入者にとってはすごいメリットですね！！
実勢価格（土地の実際上の価値）と固定資産税評価額が大きく乖離しているということですものね。
購入者にはラッキーですよね。

[58: 匿名さん]

ようは新築プレミアムで売値を吹っかけられてるだけでしょ。
完売後の値崩れ幅が大きく中古で売るときにちょっとした覚悟が必要になるだけです

[60: 匿名さん]

修繕積立金はいくらの設定なんですか？
管理費共にまだ決まっていないのでしょうか。
30年後で3倍なら、まだ良心的な価格設定かもしれませんね。
以下、住宅金融支援機構が設定する『優良中古マンョン基準』における平均修繕積立金です。
・経過 1～ 4年目　→　 6,000円／戸
・経過 5～ 9年目　→　 7,000円／戸
・経過10～16年目　→　 9,000円／戸
・経過17年目以降　→　10,000円／戸

[61: 匿名さん]

多摩センターの中古相場をよく調べてから書き込みされた方がよろしいですよ。
調べた者としては58さんの内容は笑ってしまうぐらいデタラメです。

[62: 匿名さん]

５８は具体的価格例が書いていないからデタラメとも言えないでしょう。
新築はデベの希望価格、一度購入して売り出せば中古市場価格。
その差は何万円で覚悟が要るか否かは人それぞれ。

[63: 匿名さん]

みんなお気楽だね。ホント笑えるよ。
ココの販売価格が高過ぎるんじゃなくて、安物を割高に掴まされてるのが売れない要因なんでしょうが。
あり得ない価格で土地を仕入れて市場価格で売るにはモノのコストを下げるしかない。
57さんはアホにも程があるし、59なんて無知を丸出しにしてるよ。
ココを買うなら仕様が悪いのを折り込んで割り切って買わないとダメだって。

[64: 匿名さん]

予定通り好調に売れているようですよ。

　　　　お気楽でアホな５７より

[65: 匿名さん]

嘘つかないでホントの事、教えてください。って営業に聞いてみるといいですよ。
売れてる戸数の2割増しくらいの数を言われますから。そんなモンです。

[67: 匿名さん]

長谷工×近隣反対×高価格=「売れない」
この計算式は業界で鉄板です。

[68: 匿名さん]

長谷工×近隣反対×高価格×低仕様=なぜ買うの？
のまちがいです。

[72: 匿名さん]

ご購入を決めた方への質問ですが、「長谷工施工である」、「近隣とももめている」、「多摩センターのわりには値段が高い」、「仕様が低い」この問題点をどのように気持ちの上で克服されたかをご教授願えますか？ぜひとも参考にさせてください。

[74: 購入検討中さん]

＞＞７２　場所、ですね。

あ、まだ検討段階ですちなみに（汗）

とにかく多摩センターに住むならこの辺りと随分昔から決めていたことですから、このマンションにはひとしお感慨深いものがあります。

ちょっと、高いですよね。仕様は、低いとは思わずスタンダードかなと。
価格の高さは丘上代込みと勝手に解釈しております。

[75: 契約済みさん]

７２さんへ

①「長谷工施工である」・・・郊外型マンションのデベとしての実績は申し分ない。施工に対する評価も業界内ばかりでなく世間一般の評価も高い。

②「近隣ともめている」・・・隣設マンションの一部住民の反対運動と認識しています。過去の経緯等をネットで十分調べてみましたが売主・ゼネコンには責任は無いと思っています。売主側はプラン変更も提案しているし、かなり丁寧に誠意ある対応をしているように思いますが・・・。あえて言うなら、民間企業に土地を販売し、建築確認申請を承認した行政（多摩市）と土地の売主（ＵＲ）には、責任の一端があるのかも知れませんが・・・。
一部の反対運動の方々には、是非ともマンション購入を妨害するような脅しとも取れるような行動は謹んでほしいと願っています。
近隣問題は一部の方だけの行動で大多数の方々は良識ある人々だと思っています。
この問題はいずれ時が解決するものだと思っています。（できれば入居時期の来年３月頃までに）
（個人的には、隣接マンションの住人には同情はしています。しかし、隣接地が商業地域でかつ駐車場であれば、いずれ高層建築物が建つことは事前に予想されたのではないでしょうか。）

③「多摩センターのわりには値段が高い」・・・色々と調べてみましたが値段は相対的に安いと判断しています。

④「仕様が低い」・・・確かに仕様については不満はあります。しかし殆どオプションで対応可能です。（オプション対応しても、まだ割安だと判断しています。）

今は、希望した部屋が確保できた満足感と、新たな入居への期待感で胸がいっぱいです。

（このレスが過激な反対派の方々への格好の材料を提供したことになるのかも知れませんね（苦笑））

[76: 匿名さん]

「長谷工施工である」・・・事実であり日本一実績のある施工会社
「近隣とももめている」・・・正式な訴状を見てない
「多摩センターのわりには値段が高い」・・・当てはまらない
「仕様が低い」・・・当てはまらない
以上

[77: 匿名]

長谷工については、
最近不景気で増えてきているけど、
直床や２重壁、ALC外壁、スラブの薄さなど、典型的な低仕様となっている。
このマンションに限らず、痛い目にあっている人は多い。

[78: 匿名さん]

嘘はダメです。
最近のミニバブル時代から長谷工です。
ミニバブルと言う表現では解らないですかね。

[79: 匿名さん]

＞長谷工施工である
多摩地区は三井でも野村でも使っています。本当は嫌でも仕方が無い。

＞近隣とももめている
直接、建物や人に危害を加えられる事はないでしょう。デベが対処すべき責任です。購入者は関係ありません。

＞多摩センターのわりには値段が高い
多摩地区の多くが地下の下落前に購入しているから仕方ないでしょう。

＞仕様が低い
そうでしょうけれど、仕様を上げれば価格に跳ね返るから仕方ありません。

総合的には地価が下がった悪影響を購入者が被った事になります。でも多摩地区は余所を選んでも長谷工だらけで選択の余地は殆どありません。住みたい、住んでも良い場所で選ぶとこうなります。

[80: 匿名さん]

長谷工が日本一実績のある施工会社というのは、
いくらなんでも無理があるでしょ。

みんなしょうがなく住むことはあるかもしれないが、
進んで長谷工のマンションは住みたくないよ。

[81: 匿名さん]

＞長谷工が日本一実績のある施工会社というのは、
＞いくらなんでも無理があるでしょ。
世間知らずの君、教えてあげるからね。

マンション建築で業界トップ。
事業計画立案から施工まで一貫受注モデル構築。リフォーム育成

http://stocks.finance.yahoo.co.jp/stocks/profile/?code=1808.T

[83: 匿名さん]

施工実績が多いことと品質が高いこととは一致しないんですね。

[85: 匿名さん]

長谷工が日本一実績のある施工会社である事は知っています。
でも実績とは何の実績？実績の内容まで知れば安物の大量製造が得意なだけと判ります。
直床の団地仕様レベルも理解出来ます。
これまでＵＲ賃貸の同水準から自分が好きな場所の分譲を選ぶと不本意ではあるが選らんで買う事になります。
所得水準とマンション仕様水準は相関関係にあります。
無知で長谷工を選ぶ訳ではありません。
ネガスレの通り知っています。
いくら勉強しても現実が思い通りにならないだけです。

[86: 匿名さん]

ブリリアは南向きの80平米が3300万円台からあるんですね！ここより全然安くて物も良いので悩みます。施工も大手ですしね。

[87: 匿名さん]

うん多摩センターでも低仕様のマンションは避けたいね。

[88: 契約済みさん]

やはり、予想どおり全く根拠のない長谷工批判のネガレスがたくさん出てきましたね
長谷工施工で心配な方は客観的なデータや資料等（本やインターネット）を自分自身で十分調べて納得した上で購入の可否を判断するのがベターだと思われます。
ちなみに土曜日にＭＲに行きましたが大変たくさんの人で賑わっていましたよ。
もう既にバラも全体戸数（５９３戸）の半分以上についていました。
来年２月の竣工までにまだ約１年もあるので、この調子なら竣工前に完売するのは間違いないと思います。
ちなみに私は契約済者ですが、私の場合、購入申し込みをして手付金を支払った段階で初めてバラがついていました。
あまり悩んでいて購入申込が遅れてしまうと希望の住戸が選べなくなるばかりか建具の色の選択や間取り変更等の自由度がなくなってしまいますよ。

[89: 契約済みさん]

全体戸数（３５８戸）の間違いでした。（８８より）

[90: 匿名]

全く根拠がないと言われるが、
床が直床だったり、スラブ厚が少ないのはまるっきり低仕様だよ。

[91: 契約済みさん]

確かに直床ですがスラブ厚は決して薄くないですよ。
資料でしっかり調べてから書き込んだ方がいいですよ。
これでは単なるネガスレとしか思われませんね。

[92: 匿名さん]

床スラブ200mmは長谷工では標準だけど、
今時の大手の物件では250～300mmが標準。

[93: 匿名さん]

９２さんへ

永山の超大型マンションのスラブ厚は２００ｍｍですよ。（なお、オーベルは２００～２３０ｍｍとなっています。）

[94: 匿名さん]

仕様が低かろうが立地的に良ければ買い手がつくでしょう。
多摩センター駅近辺ではなかなかの場所です。
でも、もう少し安いといいですね。

[95: 匿名さん]

>92

ボイドスラブと厚さの比較をされてもねぇ。

[96: 購入検討中さん]

第１期２次（３８戸）の登録期間が３月１７日（土）～３月１８日（日）の１２時までとなっています。
今回の登録期間に希望の部屋を申込みたいと思っています。

[97: 申込予定さん]

88さんへ
土曜日混んでました⁇
私も土曜日にＭＲ行きましたが、お客さんは疎らでしたよ。
それから私もこのマンションは仕様が低いと思います。ＭＲの浴室貧乏くさい、、、その他設備が全体的に古いし、直床も気になります。
でも立地は気に入ってるので前向きに検討中です。

[98: 匿名さん]

ここの営業マンが永山のスレに出張してネガってるけど、恥ずかしくないのかな？

[99: 匿名さん]

ボイド（隙間）をとらないとコンクリートが重過ぎてしまうわけだが、
ボイドがところどころ空いている250のスラブと200のスラブを比較すると250の方が遮音性は高い。
長谷工の直床はフローリングをフカフカのにしているので、
それで遮音性を高めている。
人によっては貧乏臭いというが、
子どもが転んでも安心とも言える。

別に床が硬かろうが、柔らかかろうがたいしてかわらない。

[100: 匿名さん]

永山の営業マンがここのスレに出張してネガってるけど、恥ずかしくないのかな？ （笑）