ご意見求む！ 平坦地の地下ガレージ建築

[とりまですた]

お世話になります。
現在都内の第一種低層100平米容積/建蔽率80/40％の土地に戸建ての建築を思案中です。
容積/建蔽率が厳しい関係でガレージを地下にしたいのですが、長辺12m（間口3-4m）に沿って
地下ガレージを建築予定です。

この長さで地下ガレージ扱いとされる深さを確保すると、かなりの傾斜が必要となり、収納できる車種が限られてしまう事や、地下室建築によるコスト増大などを気にしております。

この様な場合天井高を低くとるなどの方法で実現することは可能なのでしょうか？

[1: 匿名さん]

排水設備も必要になりますね。最低500万くらいの予算を取っておき、地下ガレージの経験豊富な業者を探しましょう。

[2: 匿名さん]

地形にもよるだろうけど、普通にインナーガレージでよくね？

[3: とりまですた]

回答ありがとうございます。

>>1
予算的には、500万ならば何とか用意出来そうです。
ただし、地形的には完全に平地を掘る形になります。。。
一番ネックになることは、上記敷地で勾配のあるガレージを作った場合の問題と、深さ（天井高）による工賃の違いですが、これ以上は業者様次第なのでしょうかね。。。

>>2
上記敷地で、ある程度ゆとり（両親老後に2世帯住宅とすることを考慮）を持った間取りを考えています。
したがって、地下ガレージによる、容積率からの除外を検討しています。
インナーガレージにすると、どうしても容積率、建蔽率の問題が出る次第であります。

[4: 入居済み住民さん]

>上記敷地で、ある程度ゆとり（両親老後に2世帯住宅とすることを考慮）を持った間取り
う～～ん、独身ならともかく家族持ちでしたら、
いくら条件の厳しい都内でも、さすがにそれは厳しいのでは？

>第一種低層100平米容積/建蔽率80/40％
単純に総二階建てとしても、80平米に二世帯…

地下ガレージにお金を使うよりも、
将来の住み替え、ご両親の住宅資金（例えば賃貸）として、残した方が良さそうな…

[5: とりまですた]

>>4
回答ありがとうございます。

現在の土地が都内で交通の便もよく(徒歩10分圏内に地下鉄4私鉄1駅)
地下の建蔽率除外＋地下ガレージの除外をフルに使い、地下1地上2階での2世帯住宅(最大で120平米＋ガレージ)
と考えています。
狭小なのは承知しておりますが、どう条件で広い土地を購入することよりも、地下を掘る方がコストが下がると考えています。

[6: 匿名さん]

建蔽率40％が増える訳じゃないので空いている土地に駐車場でいいんじゃない？
どうしても庭がほしいのでしょうか？

[7: 匿名さん]

機械で地下に車を降ろすならともかくも、その敷地では、スロープに車を停めるにしても、スロープの部分がもったいない。
普通に地上に駐車するのと土地利用の点では変わらないと思いますよ。
そんなに難しい条件ではありません。

[8: 匿名さん]

地下を作って１２０平米の住宅に平地の駐車場。

傾斜地でもないのにスロープで降りる車庫など、どう見ても非効率
敷地が１００坪を越える、都内のプチ豪邸向きですな。

[9: 匿名さん]

年に２,３度ある集中豪雨的な夕立で水没しない？

[10: 匿名さん]

建蔽率が40％しかないのに、スロープ作ってまで地下車庫にする意味がないだろ。
スロープを作るスペースに普通に停めた方が良い。

[11: 入居済み住民さん]

>地下の建蔽率除外＋地下ガレージの除外をフルに使い、
>地下1地上2階での2世帯住宅(最大で120平米＋ガレージ)
床面積を増やすために、地下室が欲しいってこと？

スロープを設けてまでガレージにするよりは、
単純に「地下室」を検討すれば良いのでは？

[12: 匿名さん]

１００㎡の土地にに４０㎡の住居部分とスロープ、
さらに切り返しができるような駐車スペースを作るんだよね？
物理的に無理でしょ。

[13: 匿名さん]

既に何人かに言われてるけど、残り60%部分に停めたらいいことじゃない？屋根は後でつけたら？
都心部でゲリラ豪雨でもあれば水が溜まりそうだし、
車も入れにくい地下ガレージなんかに500万も使うなんてもったいないよ

[14: 匿名さん]

地下作っちゃうと、将来土地を売るときにも処分しづらくなりそう
解体にお金かかるし

[15: 匿名さん]

>13に賛成。
でもそこまでガレージにこだわるなんて高級外車でも置くのかな？
後で建蔽率オーバーになるの覚悟でカーポートとゲートをつければ、吹き込みとかは仕方ないけど、何とかなるんじゃないかな？

[16: 匿名さん]

地下ガレージだと、１．５ｍぐらいは下がるのかな？
そうすると２０％勾配だとしても７．５ｍのスロープ。
スロープの出入り口で車の鼻先や、腹を擦らないためには、もっと長い距離が必要だと思うけど１２ｍでは難しいんじゃないかな。

[17: 匿名]

距離ないし20％はきついよ。四駆でも。たまに神業的な地下車庫見るが車が立ってるみたいだよね。ゲリラ豪雨来たら側溝とポンプアップでもオーバーフローだし危険だよ。逃げ場なくなり地下室側にも浸水するよ。外に置いたら？

[18: 匿名さん]

長辺12mってことは間口3.3m程度。（これは建物を建てる部分のサイズだよね）
どういう形の土地なのかわからないし、どれくらい引いた位置からスロープを作れるかにもよるけど…
開いてるところにカーポートか何か後で作るのがスムーズだと思うなあ。
20%勾配は怖いな、17%(1/6)+緩和勾配で考えたら良いのでは。
頭打たないギリ、1.7mほど下がったとしても、12・13m程度はスロープの長さが必要かな？

土地のかたちが奥行き25m*間口4mくらいだったとしても、
スロープと建物でぎゅうぎゅうの家になってしまいそうな。
せっかく環境の良い土地なのに勿体ない…。

カーポートを後づけするか、条件を見なおして土地を探し直すか、両親との同居は考えないか…便利な場所ならいっそ車を手放してしまうのもありかもね

それか、検索してたら出てきたんだけど、こういう感じにするとか。↓
駐車場の高さやテラスの高さで裏技使うらしい。
http://open-g.net/press/archives/220

[19: 匿名]

半地下は、都市住宅の救済策として法制化されたんだけど、高齢者同居だと利用は難しい。
すなおに２階建てにすることを奨める。

[20: とりまですた]

なるほど、さまざまな意見ありがとうございます。
20度では確かに話になりませんね。。。1階に1台分のガレージ+屋外にカーポートという形が現実的なようですね。
高齢者同居の半地下三層構造についても、いろいろご意見いただいておりますが、エレベータ併用且つ1階部分の配置を工夫してみたいと思います。
地下車庫の容積率からの除外処置はとりあえずあきらめます。相談に乗って頂きありがとうございました。

余談になりますが、これがまだ売っていたら選択肢が広がったかもしれません。
http://www.web-tab.jp/article/6561/

[21: とりまですた]

>>18
裏技使えるものなら使いたいですが、うちの条件（完全平地・容積率80%）では厳しそうです。

[22: 匿名さん]

１・敷地前面をインナーではなく鉄筋でのガレージにして、その上を
　　テラス使用にする。
２・半地下または中階スキップフロアを利用して３層作りにして２階をＬＤＫ。
３・２階リビングからブリッジでガレージ上テラスにつないぐ。
そうすれば、なんとか駐車も、同居も建蔽率・容積率もクリアできそうですよ。
設計次第で見た目もオシャレに出来そうです。

[23: とりまですた]

>>22
ありがとうございます。
1.の地上部分の独立ガレージは、建蔽率、容積率には含まれると思っていたのですが、
延べ床面積の1/5までは述べ床面積に含めなくて良いという決まりは地下に限ったものではないようですね。
正しく理解出来ているかわからないのですが私の条件だと①、②のどちらが最大限可能な建物の大きさになるのでしょうか？

①
B1　40平米
F1　16平米(ガレージ24平米)
F2　40平米
F3　24平米

②
B1　40平米
F1　40平米+ガレージ24平米
F2　40平米

独立させる意義は構造を別にすることで、建築費を削減することと考えてよろしいでしょうか？
地下にガレージにこだわっていた理由のひとつが上記勘違いであるため、少し道筋が立った気がします。

[24: 匿名さん]

＞1.の地上部分の独立ガレージは、建蔽率、容積率には含まれると思っていたのですが、

後付けすればいいですよ。

[25: 匿名]

高齢者のことを本当に思うのなら、高齢者のフロアはできるだけ地面に近づけることです。
エレベーターは所詮方便で、エレベーターを使わないと外に出られないなら、外出頻度は急激に減るでしょうね。

[26: 匿名さん]

地下室の上にガレージですか？
RCでも厳しいんじゃない？

[27: とりまですた]

>>25
もっともだと思います。
ただ、実家において、自宅エレベータを利用している祖父がおりますので
経験を生かした配置にすれば、最適ではないにせよ、ある程度快適性は確保できるかと思います。

>>24
カーポートならともかく、ガレージは行政指導が入った場合のリスクが怖いです。
角地なもので、ガレージのような大物を後付けした場合、外見からさっとみただけで建蔽率が明らかにオーバーしているとわかってしまいそうです。

[28: とりまですた]

>>26
出来なくはないようです。
問題な場合も、ガレージと地上階の配置をずらせば大丈夫だと思います。

[29: 匿名さん]

建蔽率の40％は30％に角地緩和で＋10％ってことですか？
だとしたら一番条件が厳しい場所だね。

[30: 匿名さん]

出来るだけ屋内階段がない方が容積率的にはお得ではないでしょうか？

個人的には広さより住みやすさだと思います。

[31: 匿名さん]

一つ大事なことを忘れていませんか？
第一種低層住居専用地域だと、北側斜線制限がありますから
建ぺい率、容積率だけではなく高さ方向の制限もありますよ。
（場合によっては壁面後退も）
敷地形状と真北の位置関係がわかりませんが敷地面積１００㎡
だと２階面積がかなり厳しくなりそうですね。

[32: とりまですた]

>>29
建蔽率40％で、道路が狭いため角地緩和なしと考えています。
（これについては、現在の建物が土地に対してかなり余裕を持って立てられていること、30年以上前の建築であることから、前役所に再度確認してみます。）
緩和が受けられるならば大変大きいのでご指摘ありがとうございます。

>>31
建蔽率が低いため、北側にスペース持ってくる事であまり問題にならなそうです。

[33: 匿名さん]

使い勝手は悪いと思うけど、地下の車庫から車を出すというのは、秘密基地から車を出すようで、
子供の頃の夢で良いともうけどな～

[34: 匿名さん]

>>23
延べ床面積には含まれないけど建築面積には含まれるので、やるとすれば①だけど、すごい建築費用になりそうだな。

[35: 匿名さん]

セットバックもあったりして…

[36: 匿名さん]

ありえる。
しかも角地だと２面取られるから、すごい小さくなっちゃうんだよね。

[37: 匿名さん]

これ設計事務所に頼んだほうがよくないか？施工面積を増やしつつ、無駄な廊下も少なくする間取りが必要になるから設計事務所が最適かも

[38: 入居済み住民さん]

>>37
そう思う…
もしくは、狭小が得意なＨＭなど。

土地に関しての規制や、予算、間取り等の希望…
実際にいくつかプランを出してもらって、
その後「間取り」スレのようなところで、意見を募ってみるとかね。

家を建てた時には、ホームＥＶも考え、
将来は設置も可能な間取りにしたけど、
3.11後、計画停電（幸いエリア外ではありましたが）や地震の確率のＵＰ等を考えると、
閉じ込められる可能性のある物は難しいな…と。
また、それが使えないと行動に制限が掛かるのも辛いし…

[39: とりまですた]

様々な意見ありがとうございます。
狭小が得意、地下室が得意なHM等をあたってみたいと考えています。
それまでのイメージ作りに大変役立ちます。

>>35
セットバックについては、現在の建物を見るに、40平米の確保には問題ないようです。
今の上屋がすでに違反でしたら話は別になりますが。。。

[40: 匿名さん]

現在建っている家は関係ありません。仮にセットバックで土地が90平米になってしまったら36平米までしか建てられませんよ。(角地緩和があれば45平米)

[41: とりまですた]

>>40
調べてみたところセットバックは必要ないようです。

なお、現在建っている家屋は非常に関係があるそうです。
具体的には、外溝の建替え義務はなく、外溝を残した工事の場合セットバックは強制されません。

[42: 匿名さん]

外構を壊さなくて良いのと、建蔽率の計算対象になる敷地面積の話は別じゃね？

[43: 匿名さん]

>>41
どこから聞いた話ですか？

[44: 匿名さん]

どうなりましたかー？

[45: 匿名さん]

なんか自分の聞きたい事だけ聞いて、その後ほったらかしのスレ多いよね。
途中経過や結果を報告してくれれば良いのに。

[46: ご近所の奥さま]

45さん
同感。
上から見てて、結局どうなったのか見てたら、結局スレ主居ないし。
アホかと。