リヴァリエってどうですか？ Part5

[匿名さん]

エアリータワーという呼称が一般的ではないので、スレタイから取りました。
引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：コスモスイニシア

[241: 契約済みさん]

240さん

私は定年以降の老後も住む前提で契約しました。
なのでフルローンでまったり返す予定です。

[242: 契約済みさん]

私は40台前半です。先のことはわかりませんが今のところは転売の考えはありません。
その理由としては、子供が既に独立世帯、勤務地や出張先が都内と横浜近辺なのでこの場所が便利、定年後ものんびりできそう、家族の買い物が便利、といった理由です。
なので、ローンも長めにして今の生活も充実させたいと思っています。

都内のタワマンで転売を繰り返し利益を稼げる時代でもない気がするし、都内と横浜の中間で多摩川＋富士山ビューの永久眺望も気に入っていますので、ここを越える物件が出てきたときに考えます（笑

[243: 匿名さん]

マンションは永久に住めるものでもありませんからね
終の棲家と考えられるのは人生も残り30年を切ったかなという年齢からでしょう
そうなるとそれまでは売って住み替えということになりますよね

売ることを前提とするなら当然資産価値が落ちない物件がよいわけで
必然的に駅近タワーが選ばれる傾向にあるということです

ただ、ローンは借りられるなら35年フルローンが絶対にお得です
こんな低金利で借りられるのは住宅ローンだけですからね
住宅ローン控除の恩恵を10年間フルに受けて、11年目に一括で繰上返済
というのが黄金パターンです

[244: 匿名さん]

長期的な資産価値を考えるならタワマンはやめたほうがいいと思う。
10年くらいで売るならいいけど、修繕費が高くて老朽化した築20年30年のタワマンはだれもかわないよね。
そもそも修繕のことなんか考えて作られてないだろうからから、永住するなら普通のマンションのほうがいいと思う。後は定期借地権のタワーとかも永住にはよいね。

[245: 匿名さん]

>定期借地権のタワーとかも永住にはよいね。

定期借地物件に永住？
年老いてから出て行かなきゃならない物件のどこがよいんだ？
ちょっと意味不明なんだが…

[246: 匿名さん]

定借なんて50年とかだから今からなら死ぬまでいけるって計算だろ
その分安く買えるわけだし、売らない気なら得だっていう

ただ定借物件は大規模修繕で絶対に揉めるので、最悪の場合は
スラム化したボロボロの建物で人生を終えるという可能性があることだな

[247: 匿名]

50年地代払って、何も残らないのは厳しいね。
35年ローン組む人は、50年後に生きててもおかしくないだろうし

[248: 匿名さん]

20年後に売ること前提ならタワマンは選ばんだろ。

[249: 匿名さん]

70年の定期もあるよ。築50年のタワマンなんて持ってても壊せないし、住めないだろ

[250: 契約済みさん]

240さん

私も定年以降住む予定です。60年くらいは住むのではないでしょうか？
ただ先の事は誰もわかりませんよね！
駅前物件ですしセキュリティ面は老後も気になるのでリヴァリエを契約しました。

[251: 匿名さん]

引っ越しを10-15年で考えてる人は契約者の一割は切りそうなくらいです。
まぁ検索して調べればタワマンの引っ越し率わかりますよ！

大体はずっと住む予定のはずです。

[252: 匿名さん]

最初から、１０年くらいで売るつもりで買う人って
そんなに居ないんじゃないかな～
そんなんだったら、賃貸でいいし。
一応、永住するつもりで買うんじゃないか？

[253: 匿名さん]

ところで、あと２本のタワーは計画通りに建つのかな？

[254: 匿名]

まあ他のいいマンションが高くて買えない人達が群がるから、奉仕物件として建てるんじゃない

[255: 匿名さん]

港町駅は地下化に伴い100メートルほど南に移設される予定だと思うのですが
そうなると徒歩1分という謳い文句が使えなくなるんですよね？

[256: 匿名さん]

ここ、なかなか売れませんね。
何が原因と推測できますか?
やっぱり管理費かな…

[257: 物件比較中さん]

しかし管理費にこだわるね～

[258: 匿名さん]

管理費は再三繰り返しますが、
タワマンとしては安い方ですよ。

そして販売数は300近いので結構売れてる方です。

JR駅前のタワマンだったら完売状態に近い戸数です。

売れているけど総戸数自体が多いので完売が遅いだけでしょう。

決して売れてないわけではないです。

[259: 匿名さん]

また売れてない、管理費高いの無限ループですか（笑）
258さんの通り、
売れてますし管理費も高くない。

タワマン住むならこれくらいの管理費は安い方なんだけどな（笑）

ここで高いと思うならタワマンを検討するのを諦めた方が好手。

[260: 匿名]

管理費なら、湾岸レックスが安いですよ。
ここは都内の上級マンションではなく、川崎港町マンションとして考えると、管理費は高いですよ。

[261: 匿名さん]

湾岸レックスなんて管理費安くてあたりまえｗ
サービスこれだけだよ？
・スカイラウンジ
・2つのゲストルーム
・新聞配達
・レンタルサイクル
・電気自動車充電

リヴァリエは
・フィットネス
・スカイラウンジ
・図書ルーム
・キッズルーム
・パーティールーム
・コンサルジュ常駐
・各階ゴミ出し
・24時警備員
などなど

管理費が湾岸レックスなんてところより高くてあたりまえ。

でこれだけ考えるとリヴァリエはタワマンの中でも管理費は安めですよ。

[262: 匿名さん]

261補足
・フィットネス
・スカイラウンジ
・図書ルーム
・キッズルーム
・パーティールーム
・コンサルジュ常駐
・各階ゴミ出し
・24時警備員
・カフェラウンジ
・ゲストルーム２つ
・オーナーズコート
・ネット環境1Gbps

これだけ共用施設が違うのに他のサービスが劣る物件方が管理費安いですよって言われてもね・・・

同じ設備の同じ環境見つけてきてリヴェリエより安いっていうならそこは優秀だと思うけどさ。

リヴァリエこれだけ共用施設あって管理費安くて2万きる部屋もあるし。
ってか改めてこの物件の管理費は安いと自ら実感するんだが。
フィットネス利用しただけで管理費なんて元取れるじゃんｗ

[263: 匿名さん]

タワマンの管理費は高くて当たり前。確かにそうでしょう。
でも考えてみてください。
タワマンは通常、土地価格の高いところに作られます。
結果、購入価格も高いものがほとんど。
そのような物件を買える世帯にとっては、
高いタワマンの管理費も余裕をもって払える額なのです。

ところが、安いタワマンの場合はどうでしょう。
明らかに購入者層が違います。
なのに、管理費は高価なタワマンと大差ないのです。

あなたは払えるかも知れない。
しかし他の方も同じでしょうか？

[264: 匿名さん]

と管理費が高くて払えないものが申しております

[266: 匿名さん]

>263さん
この物件を買える方ならこれくらいの管理費は払えるでしょう。

2000万～3000万の物件じゃあるいし。。。

何気に高級マンションに片足突っ込みそうな設備と立地だからな。
そりゃ売れるよ。

そしてほしいはｗ

[267: 匿名]

タワマンは交通利便性の良いところ、集客力のある地域の近隣に建てられます。
ですから、最初から無理目なローンを組んで購入をする人がいるのはここに限りません。ワンルームタイプの部屋がある物件はさらに賃貸目的などて購入する人もいるので組合運営に影響がでることもあります。

ここは本体価格が安めですし、面積も64㎡から。悪いですが投資用とも思えないのでほとんどの方が居住目的でしょう。
なら、普通ギャラリーで出してくれる資金計算書で管理修繕を含めた月々の支払額を見て家族と相談し購入判断をするはずです。

[268: 購入検討中さん]

ネット環境1Gbps を売りにしているようですが。。。。

「インタ－ネット設備は最大１ギガバイト。」について過度な期待をされている方がいますので念のために「マンションのインタ－ネット設備について」説明させてください。

（リヴァリエさんに限った内容ではありません。マンション設備とはという内容です。設備関連の職業柄すいません。）

一戸建ての場合は細い（容量の小さい）回線を占有します。
マンションの場合は太い（容量の大きい）回線を共有します。

マンションのインタ－ネット設備を樹木に例えてみます。
総戸数455戸は葉っぱに例え、それぞれに１ギガ与えられていますので、最大使用は４５５ギガとなります。
構内分岐点（スイッチングハブ）は枝に例え、８世帯ぐらいが同居でしょうから、最大使用は５７ギガまでです。
アクセス回線は幹に例え、（この金額と世帯数から予想しますと）４本ぐらいでしょうから、最大使用は４ギガまでです。
帯域は先細りしていきます。

一括加入型のマンションの一般的な契約率は70％と言われています。
その50％（１６０世帯）が使用する時間帯を想定すると、速度は25Ｍｂｐｓとなります。

良い設備かどうかは、アクセス回線の本数で決まります。
規模からですと、３～４回線で普通の物件、５回線以上で良い物件と言われています。

最大は１ギガですが、最少は25Ｍｂｐｓ以下というのが、マンションのインタ－ネット設備です。
（だから、安価なのです。一般的な使用には支障はほぼありません。）

個人的には、説明にも回線共有については記載すべきではないかと思っています。

[269: 購入検討中さん]

インタ－ネット関連費
フレンドリ－クラブ会費
は、管理費、修繕費とは別に徴収されるようです。

フィットネスクラブも有料になるのではないでしょうか。

[270: 匿名さん]

フィットネスは無料です。確認済。

[271: 匿名さん]

プールがない分安いよここの管理費。
武蔵の方はプールあってプラス五千円くらいだからね。

ほんとちょうどいい環境だよ。

[272: 購入検討中さん]

ゴミ出し２４時間、しかも各フロアーにあるのはポイント高いです。
ディスポーザーも使いこなせたらキッチンは生ごみナシで大きいゴミ箱は置かずに済みそう。

[273: 匿名さん]

ゴミ出しは各階に出せるのがかなりメリットだよね。
あまりないもんね各階は。

[274: 入居予定さん]

それって一時的に廊下がゴミ並んでるってこと？

[275: 匿名さん]

うそー玄関前まで回収はよくあるよ

[276: 購入検討中さん]

HPでは各階にダストステーションがあるって書いてあります。

[277: 匿名さん]

各階にゴミ捨て場がある。
ダストステーションといってちゃんと隔離されているから匂いとかも気にしなくて良い。
上の階の人は下まで降りなくても24時間そのフロアでゴミがだせる。

これかなりいいね。。。

タワマンでも中々ないサービスだし、
ましてや275さんみたいに玄関前だと匂いとか内廊下だと気になりそうだし。

ゴミ捨てシステムは最高ですな。
うちもやってくれないのか。。。

[278: 匿名さん]

そもそもディスポーザー標準だから、ゴミ自体大して匂わないでしょ

[279: 匿名さん]

278
使ったことない人の発言まるだしなんだが。。。

[280: 匿名さん]

>279
今住んでるとこはディスポーザー付きだけど、食べ残し以外の生ゴミは出ないよ

[281: 匿名さん]

280さん
全部の家がそうとは限らないっと言いたいのでは？
うちもあまりディスポーザー使わずだし。
生ごみ普通に出しますよ。

そして情報。

第3期3次
先着販売7戸。

前回は先着販売総数40戸

現在総数39個戸（3次分7戸含む）
1～2週間で8戸契約ってことか。

中々の数字ですね。
月15～20戸ペースで完成までにちょうど完売しそうですな。

今年に入って首都圏のマンション売上が13～15％売り上げてるから、
まだまだ数年は値下がり期待できなさそうだな。

[282: 購入検討中さん]

曜日によってゴミを回収に来てくれる別物件もあるけど、玄関にゴミを置いて出かけるのはいやだな。だったら集積所に自分で持っていくほうがいい。ここは外出の都度、エレベーターに乗る前に気軽にゴミが捨てれるってことですよね。まぁ内廊下だから絶対ゴミを放置できないでしょうけど。

[283: 匿名さん]

>281

先着順39戸に3期3次分は含まれてません。3期2次までの先着順が39です。
たぶん3期3次は要望があったところを出すのと、売出し済みをきっかり300にするための7戸でしょう。

いよいよ建物自体は来週中には29階までできあがりそうですからペースも上がっていくかもしれませんね。

[284: 匿名さん]

家の前の内廊下にゴミ出しするとか、
そんな所は絶対嫌だね...

その分ダストステーションがエレベータ横に各階にあるリヴァリエは良い。

だいぶ売れてきましたね。
400戸くらいまで売れだしたらB棟は具体的に再計画って所ですかね。

[285: 匿名さん]

どなたか教えてください。

エレベーター４基のうち２基は非常用仕様で消防活動も出来るようにとありますが、非常事態でない場合、つまり通常この４基はすべて稼働してると理解してもいいでしょうか？

[286: 匿名さん]

285さん
ホームページ見ましたが、
通常は４基全て稼働してるはずです。

災害時は２基のみ稼働。
（自家発電により動かすことが出来る）


管理費抑える為に日中だけは２基のみ稼働とか良さそうですがね。

念のため電話でギャラリーに問い合わせると鄭重に返答がくるはずです。

[287: 匿名さん]

>286さん

ありがとうございます。ギャラリーを訪問し質問してみます。
タワーだと特に生活の中でエレベーターは大事な存在になりますね。
２基か４基かではえらい違いですものね。

[288: 契約済みさん]

最近のエレベーターは頭が良くて、朝や夕方などの利用者が多い時間帯は、4基フル活動して昼間や深夜の利用者が少ない時間帯は1基もしくは2基で運転するなど、かなりきめ細かい制御となっているはずです。
但し火災時や、地震の時は一時4基とも使用できなくなります。
避難時は階段を使うことになるはずです。

[289: 匿名]

即日完売にならないのは何故ですか？

[290: 匿名さん]

売れないからいっきに売らない為

[291: 契約済さん]

戦略上、ゆっくり売ってるみたいですよ

[292: 匿名さん]

問題はなぜそんな戦略をとらないといけないのか、ということだよ

[293: 匿名さん]

この御時世、即日完売のマンションなんて全体のひと握りだろ

[294: 匿名さん]

駅も含めた街区そのものの創造、震災後の複数棟大規模高層マンション販売のリスク回避など考えられますが、購入者にとっても様子を見ながら検討できるので逆にありがたいのでは？

京急電鉄自体に資金繰りのリスクはないし、最終的に大師線の顧客になってくれればＯＫなので一般のデベと異なる戦略もアリだと思います。

普通のデベは早く売って資金回収をしないと借入金返済ができないし、物件を次々販売していかないと経営が成り立たないですからね。

[295: 匿名さん]

タワマンに永住なんてみんなすごいな。

[296: 匿名さん]

人生残り40～50年と考えたら永住は絶対に無理だよね
必ず1回は住み替えのタイミングがあるはず
そのときにちゃんと売り抜けられるかどうかがタワマン選びのコツ
ここはどうだろう

[297: 匿名さん]

なぜ永住は絶対に無理なんです？

[300: 匿名さん]

メンテナンス次第ですが、どうメンテするか、どう修繕費を使うかは、管理組合が決めることです
大規模タワマンの弱点は、管理組合の意見を統一しづらいことです
結果、何も決まらず必要な修繕も行われずみすぼらしく朽ちていくわけです

そうならないよう、普段から住民同士きちんと連携し、役員はきちんと引き受けて総会は面倒がらずに出席し
管理組合をまとめあげようという住民一人ひとりの意識を高めておくことが大事です
住民次第なのですよこれは

[301: 匿名さん]

そもそもタワマンの修繕自体が未知なものだからね。
戸境界とか乾式壁ってどうやって修繕するんだろ？

[302: 匿名さん]

リヴァリエのつくりはまず１００年建っていられるつくりで設計してます。
（ギャラリーに行って聞くのもよし）

憶測や今までの古いタワマンと一緒にくくられたら困っちゃいますなぁ～

・コンクリート強度
・溶接閉鎖型せん断補強筋
・PC工法
・乾式耐火遮音壁の構造
・ボイドスラブ工法

そもそも国で定められている新築マンション等の性能評価が良いのがリヴァリエの特徴です。

そりゃ５０年住む前提で購入する人はいるでしょう。
もちろん修繕などもきちっとするのは当たり前ですがそれはどこの普通のマンションも同じです。

[304: 購入検討中さん]

【設計住宅性能評価書において、断熱等級4、劣化対策等級3を取得】
これは確かに周りのマンションでは中々取得できていない評価ですね。

さすがリヴァリエの施工が大林だったりってところですか

[305: 契約済みさん]

契約してきました！
勿論永住組です（笑）

そこらの戸建よりしっかり作られてるし、地震対策、地盤のよさがギャラリーに行って改めて実感してきました。

タワマンとしても優秀な作りなのは私の方では言うまでもなさそうですが、子育てしながらまったり行きたいと思います！

ここのネガ意見は一切無視してたのがよかった（笑）
ほんとデタラメばかりでした‼

[306: 契約済みさん]

そういえばギャラリーは結構人がいました。
結構順調に感じましたが、確かに私が契約するときはかなり契約埋まってましたよ！

[307: 匿名さん]

完売に向けては順調だと思いますよ。
まだ出来るまでちょうど一年ありますからね。

月約10戸ペースで完売する感じなのでまだ順調な売りペース。

2-3ヶ月後にこのペースが落ちてたら微妙なラインですな。

[308: 匿名さん]

リヴァリエが好調だとよく思わない人がいるようですね（笑）

[309: 匿名さん]

永住組の方が多いんですね。

４０歳手前の世代だと年金もないことも考えないといけないので

３０年後の修繕管理費５万以上が厳しいのが現状です。

やはり退職金またはローン以外の積立計画がちゃんと

している方が買われる物件なんでしょうかね。

タワマンはどこもそうか＾＾；

[310: 匿名さん]

老後を心配してるようですが、
賃貸でも毎月お金は掛かりますし、タワマンじゃないマンションだって修繕は毎月かなりかかるのでなんとも…。

ちなみにリヴァリエの修繕は30年平均すると二万程度なので他のマンションと変わりませんよ。

最初少なめ後で増えますが平均は二万です。
ローンを早く変えしたい方などには優しい計画です。

最初少なめだとローン前倒しできますしね。

[311: 匿名さん]

ちなみに私は30前半ですが契約致しました。

[312: 匿名さん]

戦略上、ゆっくり売ってるみたいですよ

ゆっくり売れる体力があったとして、売る側、買う側にとって、どのようなメリットがある戦略なのでしょうか。

早く売る方が、素人目には双方にメリットがあるとおもえてしまうのですが。

[313: 匿名さん]

あまり売れてないことを悟られないように、ゆっくり売ってるように見せているだけ
とは考えられないでしょうか

[314: 匿名]

売る側、買う側、どっちもそんなくだらないことを、気にするもんなんですか？

生鮮食品の在庫調整ならわかりますが、不動産なんだから、全放出すべきではないのでしょうか？

[315: 匿名さん]

ギャラリー行って聞いてきました♪
やっぱり耐震性や防犯セキュリティ、その他システム、構造、サービスどれもお気に入りました！

確かに１００年くらい住めるよう丈夫に作ってる設計らしいです。
コンクリート強度もそうですが、最新の技術を使ってる分古い中古マンションよりは安心して住めますね！
（当たり前ですが。。。笑）

前向きに検討していきたいと思うのでよろしくです！

[316: 匿名さん]

物件平均が４０００万～５０００万。
安くて３０００万、高くて６５００万。

フルローンで借りると仮定して、無理なく借りるラインとして年収の５倍。

平均世帯年収８００万～１０００万。
安くて６００万、高くて１３００万。

貯金がない人には買えない物件だねやっぱり。

頭金を１０００万くらいと考えても
年収６００万～７００万の人が多く集まるのか。

頭金２０００万あれば５００万くらいでもいけるのか。。。

ハッキリ言って住みたいが金がない！笑

[317: 匿名さん]

支線とはいっても駅前タワーで川崎まですぐですからねー。
それにＡ棟は平均占有面積が広めですから。
でも、住居フロアが始まる３階から角部屋で９０㎡台があるのは珍しいと思います。
地震後で高層階がだめだった人には人気あるかもしれません。

[318: 匿名さん]

川崎まですぐだけど周りに何もないのが微妙だな。
ヤマザキもいつ撤退するかわからないし。

[319: 匿名さん]

何もないことが静かでいいと思えないならここを買わなければいいだけ。

[320: 匿名さん]

JR前はごちゃごちゃしすぎて住みたくないな。
リヴァリエがほんとちょうどいい。
そりゃ人気でるわか…

[321: 匿名さん]

318はリヴァリエを都会のど真ん中のマンションと勘違いしてるようだ。
あくまで川崎まで一駅の支線で、徒歩一分のタワマン。
閑静でも申し分無し。

[322: 匿名さん]

とうとう検討し始めたんですね♩
良い情報あれば宜しくです！
確かにギャラリー行って人気はあるのが実感しました、どうしようー

[323: 購入検討中さん]

自分は家からブルーハウスが見えるのがたえがたいんだけど、
気にならないですか？？安いけど・・・。と渋ってしまう。
担当にも正直に言いました。言葉を濁されたけど、肯定もできないですよね。。。

[324: 匿名さん]

323
実際ブルーハウスなんて見えないけどな。
今度は口だけじゃなくてギャラリー行って担当者に聞いてみな？
他のスレを荒らしてる323さん

[325: 匿名さん]

323
いつの話をしてるんですか？
今は北に移動していてリヴァリエからは一切見当たりませんよ？
線路より北に行くと酷いですね。

[326: 物件比較中さん]

支線とはいっても駅前タワーで川崎まですぐ。
Ａ棟は平均占有面積が広め。
住居フロアが始まる３階から角部屋で９０㎡台があるのは珍しい。
だから人気か…

[327: 物件比較中さん]

まぁよい物件なのはわかった！

[328: 匿名さん]

まだ完成まで一年あるのか。
完売するペースなのかー、B棟の情報気になるなー。

[329: 買い換え検討中]

あと一年あれば、完売しなくても9割以上は売れるだろうね

[330: いつか買いたいさん]

Ｃ棟って一体いつごろ完成するの？？

[331: いつか買いたいさん]

住居フロアは３Ｆからなんですか？
それは、もしかして、津波や台風などでの増水などを
懸念しての構造なのでしょうか？
やっぱり、１，２階は浸水の危険性があるのでしょうか？

[332: 匿名]

Ａ棟の一年後にＢ棟、売れ行きがよければその一年後にＣ棟、それも好調売れ行きだったらモデルルームの跡地にＤ棟もしくは別の名称の中層階マンションとききましたよ。

[333: 匿名]

C棟を検討中。
一括で買いたいがもう少し資産増やさないと無理だな・・・。
３年後までになんとか一括で買えるかどうか。。。

[334: 匿名さん]

331さん
他のタワマンと同様に1、2階は共同スペースが設けられてます。
ジム、キッズルーム、ゲストルーム、カフェ、ライブラリ、エントランスなどなど。
JR川崎駅前や武蔵小杉駅前のタワマンも同様な作りが多いので珍しくないです。

[335: 匿名さん]

モデルルーム跡地は7-10階程度のマンションを計画してるとは聞きましたが、かなり先になりそうですね。

[337: 匿名さん]

モデルルームの跡地にマンションって⁈営業さんが言ったんですか？
A棟すら苦戦してるのに。BC棟が7ー10階マンションじゃなくって？

[338: 匿名さん]

別に苦戦してるとは思えないけど。

[339: 匿名さん]

屋根付きの車寄せに、坪庭のあるラウンジ、大理石を使った二層吹き抜けのエントランスホール。
リヴァリエはタワーマンションとして比べてもカッコいい点を備えていると思いますよ。

[340: 匿名さん]

336
最近と言うか二年前じゃんか（笑）
しかも東京側でリヴァリエからは一切みえないと言うおち。