再建築不可って売却できますか？

[小市民]

再建築不可の物件を購入検討しておりますが、将来的にお金が必要
になった場合、売却できるのかどうか心配です。詳しくは難しい
と思いますが検討する目安になりそうな実例やアドバイスをお願い
いたします。あと、何か確認しておくべき事などありましたら合わ
せてお願いいたします。

・建物約30坪/南側に庭30坪
・南向き日当たり良好
・準工業地
・駅徒歩５分
・築３４年/リフォーム済み
・L字の私道により公道へ接する。私道は1/4権利を持つ。
　公道より曲がるまでは約10mx3m。位置指定道路。そこより、
　約4mx1mの私道により玄関口（北側）につなぐ。
・周囲はほぼ家に囲まれている。

・印象：２件分の土地、南向きで日当たり良好、庭がとにかく広い
　駅近くは申し分なし。築年数はやや不安だが、建物は大きいだけ
　にしっかりした感じ。大規模リフォームにより水周りや収納など
　最近のものが使われている。

・私道について過去にあったトラブルは現在、質問中。

・不動産屋に同様の質問をした：
　具体的にはお約束できないのでいえない。リフォームも売値の内
　ににあるので、将来の売却価格はそれなりに目減りするとの事。
　（プロとして無責任な発言を回避したのか、何か隠しているのか
　はわからなかった）

以上、よろしくお願いいたします。

[2: 匿名さん]

これ以上無いってくらい悪条件が揃ってますねぇ…
家自体もリフォームしてあるとはいえ、もう耐用年数限界だし…
普通は一番手を出すべきじゃない物件ですよ。
まぁそれでも立地次第では欲しいと言う人が現れないとは言えないからなんとも言えないけど…
でも売却するときは相当な長期戦の覚悟が必要なんじゃありませんか？
不動産屋が言葉を濁すには無理も無いと思います。

[3: 匿名さん]

再建築ってのは住居がダメってこと？
商業施設用に売るのは？
うまくすれば地上げされたりとか…

[4: 匿名さん]

住居、商業施設問わず、建物を新たに建ててはいけないってことだよ。
売ろうにも買い手は隣接の人くらいしかいませんよ。

[5: 02]

こんなの見付けました。
http://www.abc-land.co.jp/jigyo/jigyo.html
http://www.saikenchikufuka.com/
その土地の立地条件次第では必ずしも売れないワケではないようですね。

[6: 匿名さん]

区画整理の対象でも無く？
最悪駐車場もダメなんか？

[7: 匿名さん]

再建築不可の理由は？

道路に１ｍしか面していないからですか？
http://freefolks.cocolog-nifty.com/rakumachi/2006/03/post_9383.html

[8: 匿名さん]

土地探しの際に見つけた古家付土地の物件の中に再建築不可ありましたが、相場だと３０坪１８００万ぐらいが確か８００万ぐらいで出てました。電話で確認したら、やはり「接道幅が２メートルないので」とのことでした。思いとどまったほうがいいかと…

[9: 匿名さん]

再建不可なら、リフォームでつないで住みつづけるしかないけど、
木造で３４年はそろそろ限界近いかも。
換金は考えない方が良いんじゃない。
後何年住めて、元がとれるかどうか。
住友不動産の「新築そっくりさん」とかいうのはこういう場合どうなのかしら？

運良く、隣りが売りに出て買えるとかもあるかもしれないけど。
（地型がわからないから、なんともいえないが）
普通は手をださない物件だよね。

[10: 匿名さん]

築３４年だとスレ主さんがババを引くかも。
最後スラムになったころ、業者が一帯をまとめて買い取り
再開発とか。

区画整理とか道路計画の予定があれば話は別だけど。

[11: 匿名さん]

築３４年、表面上のリフォームではなく、構造体のリフォームが必要ですね。
耐震ができていないでしょう。
見せかけのきれいさに惑わされてはいけません。
私なら、買わない。

[12: 匿名さん]

>>08
接道幅が1900mmでもダメってことですか？

[13: 匿名さん]

>>12
だめです

[14: 小市民]

始めに投稿したものです。皆さん、アドバイス有難うございました。
思っていた以上に難しそうですね。
腰をすえて他の物件を検討してみます。

No.05様：少ない好材料をご提供頂き、有難うございました。
No.07様：再建築不可の理由は、位置指定道路との接道が１ｍであることが原因です。
No.09様：「新築そっくりさん」みました。こういうのもあるのですね。勉強になります。
No.06様/10様：物件の直ぐ近くに住んでますが、区画整理の予定も道路計画の話もなさそうです。駐車場にするのも、２軒分は無くならないと・・・。

[15: 匿名さん]

私の場合再建築不可ではないのだけれど、旗竿敷地の物件で専用通路幅が２ｍの半分しか所有権が無いような物件をやはり安かったからという理由で平成６年に購入して10年間住んで、平成17年に売却したら、バブル後の高い時代に購入したことも影響して売却価格は購入時の３９％でした。売却時で建物は木造築２８年でした。この物件、古い分譲地の広めの区画が売却されたものを、４区画２０坪程度に分割したもので、手前両側の２軒は間口４ｍで公道に面するものの、奥の２軒は中央を幅２ｍづつの専用通路で接道させているもの。これだけならば問題ないのだが、その専用通路を更に公図上縦割りして、手前のお宅の種有権を中央部に地続きにならないように設定してあるものでした。この理由は建築当時は本下水が来ていなくて、浄化槽を設置してあったことの名残だそうで、根本的な理由が失われた現在では、最初は再建築不可扱いで売れなくて大変でした。ここにあるような買取屋に相談したところ買取価格は購入時の一割程度とのことで、専用通路の使用承諾書もあるので再建築は可能なのにもかかわらず大変でした。これに懲りて今は４ｍ公道間口８ｍ接道の物件に無理しても住んでいます。

[16: 匿名さん]

相場より相当安かったんでしょうけど、一般人が手を出す物件じゃないですよ。
銀行ローンも組めないのでは（即金で買える人でしたら、ゴメンナサイ）。
住み続けるのであればアリなんでしょうけど、私なら買わないです。

[17: 購入検討中さん]

駅徒歩８分。閑静な住宅地。４０坪超。

築４０年超えの上物あり。
住むことはできるらしいです。

接道の関係で再建築不可物件ですが、
相場の半額以下で安いです。

素人は手を出さない方がいいでしょうか？

[18: 匿名]

↑絶対に手を出してはいけない

築40年の建物なんて、後何年もつか分からない。
その後、建物も建てられず、誰も買わない土地をもっていても仕方がない。

貴方が、道楽で、畑を作りたい、物置でも置いておきたいというのなら止めはしないが・・・

[19: 匿名さん]

買いか買いじゃ無いか
それは金額次第って所でしょうか・・・
時間かかっても将来再建築不可の土地でも需要はあるかもしれないし
ありえない位安い金額だったら買っても良いのでは？？？

融資で買う事は出来ないって事は売る時も融資は受けられないって事ですよね～実際、売却は厳しいですね

[20: 購入検討中さん]

＞18さん
＞19さん

アドバイスありがとうございます。感謝です。
おとなしく今のマンションに住み続けることにします。

[21: 匿名]

駅から遠い人、暑い中ご苦労さん

[22: 匿名]

増築名義で家屋を半分づつ工事しながら接道面積を増やすように建築すれば十分いけますよ。
もっとも建物位置がずれても接道幅がとれないなら無駄な努力になるけど。

[23: 購入検討中さん]

＞17です。

地形は正形。環境は申し分なし。
隣地は駐車場。

ここの相場はたぶん１億くらいだと思います。
それが４０００万円で出てたので、気になりました。

家は６年前に床上浸水したことがあって、
その後手を入れてないとか。

やめておいたほうが正解ですね。

[24: 匿名]

＞２３（１７）さんへ

土地だけが欲しい、建物はいらない（都会で畑がしたい、物置が欲しい）というのであれば買っても良いでしょう。

しかし、床上浸水した建物は、絶対におやめなさい。見えない部分にカビが生えていたり、腐っていたりする可能性があるので、リフォームの形で建て替えても、普通に建てるより高くつきます。

[25: 匿名さん]

22さんの意味がわからん。

[26: 匿名]

おそらく部分的に新建材で建て増ししながら新しい家を造ってしまおうってことでしょう。
よくリフォームやさんがとる方法ですね。

[27: 買い換え検討中]

>24さん

ありがとうございます。

＞しかし、床上浸水した建物は、絶対におやめなさい。見えない部分にカビが生えていたり、腐っていたりする可能性があるので、リフォームの形で建て替えても、普通に建てるより高くつきます。

そうなんですね。
割安に見えても、実際はそうでもない。。。

そもそも家の売買は、それだけでお金がかかりますよね。今の家を終の棲家にしようと、改めて思いました。

[28: 購入検討中さん]

http://www.athome.co.jp/ks_13/dtl_5671088301/?DOWN=1&BKLISTID=001M...

これを買おうと思っているのですが、危険ですかね？

[29: 物件比較中さん]

自分が買いたいと思えば、建築不可地域でも売れるよ

[30: 入居済み住民さん]

再建築不可の家は売ってるよ。周辺相場の半額位で。売れるかどうかは別だけど。
たいがい接道面が2mない物件が多いね。

隣の家と交渉して、少し土地を売ってもらうとかすれば再建築できるだろうけど。

[31: 匿名]

連棟式・容積率600％ってのが気になりますね

日当たりは期待出来ない物件っぽいです

[32: 匿名]

滅多にないことですが…。
父の実家今は
叔父の家、公道に面しておらず
隣りの土地を通してもらうようなモロ私道なため、お隣が土地を売るとき便乗してお隣の買い手さんに買い取ってもらってました。
単独では売れなかったし安値で叩かれると思っていたので運が良かったと言っています。