プラウド船橋（森のシティ）ってどうですか？

[周辺住民3]

プラウド船橋（森のシティ）についての情報を希望しています。
大元からの情報が少ないので、物件を検討中の方やご近所の方など色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県船橋市北本町1丁目811番2他の一部（地番）
交通：東武野田線 「新船橋」駅 徒歩1分
総武線 「船橋」駅 徒歩14分
東葉高速鉄道 「東海神」駅 徒歩6分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩16分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.68平米～100.93平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：三菱商事

公式サイト　http://www.proud-web.jp/funabashi/

[501: 匿名さん]

プラウドの物件自体の品質は良いと思いますよ。
今回にかぎらずですが、立地環境に伴った価格かどうか？ってとこじゃないですかね？

[502: 匿名さん]

>499さん

今はあの震災で浦安はかなり厳しいですが、
販売当時は「浦安」というブランド名だけでも高額だったと思いますよ。

船橋でも駅近く？
計算上（現実に歩くともう少しかかります）14分が駅近かどうかは
意見が分かれるところかと思います。



今さっききがついたのですが、
このプラウド船橋の掲示板の上のところにある「交通」のところ、
「野田線新船橋駅　徒歩１分」じゃなくて「総武線船橋駅　徒歩14分」なんですね　苦笑

[503: 匿名]

1000万円づつ違うな。最低3900〜だろ。

[504: 匿名さん]

＞503さん

もしかして金額のお話になると出てくる方かしら？苦笑

3900万もしたら売れ残り必死ですよ。

[505: 匿名さん]

７０㎡３０００万円はさすがに無理だと思う。

[506: 匿名さん]

仕様とか構造とかあまりよくないから、ＨＰには早くから載せたくないのかなぁ・・・

[507: 匿名さん]

７０㎡なら、どんなに安くても３２００万円～じゃない？

[508: 購入検討中さん]

100m2だといくらかな？

[509: 匿名さん]

１００㎡なら５３００万円と見た。

[510: 周辺住民3]

>486さん
ご指名有難うございます。（笑）　長文になります。
学校問題は頭の痛い問題ですよね。ウチにとっては最大のデメリットだと考えています。（特に家内は）
徒歩で通わせるにはここで話題になったルートどちらを通っても集団登下校なら30分はかかるでしょうし、どちらのルートも多かれ少なかれ車や人通りが多い道路を通らなければなりません。
野村さんがバスを用意してくれると言ってるんですから、ウチはそれを利用しようと思います。詳細はわかりませんがスクールバス専用という事ではない様なので、登下校時以外は船橋駅との循環バス（北口ロータリーは狭くて常時混雑しているので、東武のバス停に乗入れられればいいかなと思います）にでも使うんでしょう。そうすれば小学生のいない世帯の方々も納得されると思います。まあ利用者は別途料金を負担するでもかまいませんが。
市場小以外のケースも聞きましたが、周辺の小学校を無理やり利用する場合、一校では受入れ不可なので3校か4校に分散して通う事になるかもしれないとの事。それだとプラウド内でバラバラの学校になりますし、最悪のケースとして兄弟で小学校が違うなんていうケースも考えられます。それよりはコミュニティ形成の為にも市場小が現状ではベターな選択肢だと思っています。
徒歩通学・バス通学どちらになっても父兄の参加は必須になるでしょうが、そこはうまく皆さんと話し合って、できる方でやっていければなあと考えております。最終的には1500世帯ですので色々な意見が出るでしょうが、そこは「シェア」しあってやっていきたいものです。

と色々と考えておりますが日本橋での価格発表次第ですね。え～と思うような値付けだったらMS探しは振り出しに戻りますし、よし！という価格であれば子供と一緒に市場小迄実際歩いてみたり、新船橋駅のラッシュ時にどの程度のものなのか確認してみようとも思ってます。その際にはリポートアップしますので参考になさってください。

[511: 匿名さん]

バスを用意するということは、管理費が高くなりそうですね。

[512: 匿名]

ここのバスのために東武のバス停使うって…
どこまで勝手な考えなんだか!!
驚きです。

[513: 匿名さん]

奏の圧迫感があってプラウド検討という意見がいくつかあったと思うのですが、
奏とプラウド（予定）では天井高は１センチくらいの差しかないのでは？

スクールバスを用意したらやはり管理費が高くなるのが一般的なのでしょうか？
こういうのは受益者負担は考えられないもの？

[514: 申込予定さん]

みんなで負担でしょう。

[515: 松戸在住]

2900位からだと思います。
70平米3000からだとして、75平米3214、80平米3428ですね！
平米単価で計算すれば同じ条件ならこんな感じです。

80平米4000万円は間違いです。

とはいっても80平米は南向き多く南向きなら3500位からでしょう！

[516: 匿名]

敷地内を通して一般のﾊﾞｽと同じで運賃を取れば大丈夫じゃない？

稲毛海岸プラウドと同じ感じかな？

[517: 匿名さん]

＞516さん

一般のバスと同じだと、
朝と午後にスクールバスとして使って
それ以外は船橋駅までの循環バスという形にはしずらいような気がします。

稲毛海岸は、駅までの交通手段としてなので、
こちらの状況とは違うような…

[518: 匿名さん]

バスなんか巡行させたら、渋滞して大変でしょ

[519: 匿名さん]

とりあえずバス走らせるなら、管理費ＵＰでしょうね。
乗る人だけがお金払う方式だと赤字になるリスク高いから。
晴海タワーズは管理費ＵＰかつ乗車する人から５０円徴集という形で、ほぼ管理費からバス運営です。

[520: 周辺住民3]

>512さん
ここの住民は安全な場所で乗降車できるし、東武としてもバス停を時間2～3本提供するだけでタダで集客できるとウィンウィンの関係だと思いますが。野村さんのネゴシエイトに期待ですな。

[521: 購入検討中さん]

20日の日本橋の説明会で聞いても曖昧に回答されるだけなんだろうなぁ。
ここの口コミは参考になります。
とりあえず、以下を確認したいと思います。
・小学校問題
・バス問題
・鉄塔問題
・放射線問題
・地盤問題
・固定資産税

うーん、問題だらけ…
皆さん、他に聞きたいことありますか？

[522: 匿名さん]

うあ、問題ばかりマンション。どう答えるかみものですね。

[523: 周辺住民3]

>521さん
20日に情報が入るなら大変有難いです。ただ担当者の話だと大きな会場で一斉に説明会を行い、今迄の説明会の様な個別の席は設けないので、質問にはその場ではお答えできないかもしれませんとの事でした。アンケートの様な形式にして、後日若しくはMR発表会の時に答える様になる可能性が高いみたいです。でもできれば詳細な情報欲しいですよね。

[524: 匿名さん]

本当にただのプレゼンのみなのか・・・

[525: 匿名さん]

521です。

>523さん
情報ありがとうございます。
そーですね。わたしも回答に対して期待はしてないです。
わかっている情報は、隠さず通知してもらいたいですよね。
でないと、口コミ等で悪い妄想が膨らんでしまい検討を見送ることになりかねませんから。

[526: 匿名さん]

駐車場設置率は発表されてますか？？

[527: 匿名さん]

聞いてみたら駐車場設置率70%くらいだそうです。
抽選外れるかも。。。

[528: 匿名さん]

>>521
管理費、長期修繕計画（20年後くらいの修繕費）、駐車場代も気になるところですね。

[529: 匿名さん]

因みに駐車場は周りの、マンションの所持率に合わせて検討したので、
特に抽選になる事は想定していないらしいです。
　そのパーセンテージでカバーできると話しておりましたよ。

また駐車場料金は1万ちょい位・・・。のような事も言っておりました。

[530: 匿名]

ﾊﾞｽの件は内々で打診してるみたいですよ。

[531: 匿名さん]

千葉で駐車場設置率70%は少ない気がします。
２台車持ってる人とかも多いくらいなので。。

[532: 匿名さん]

東京２３区内のプラウド東雲ですら確か駐車場設置率70%くらいで、みんな抽選当たるか心配してた気がします。

[533: 匿名さん]

失礼、江東区のプラウド東雲は駐車場設置率6割ちょっとですね。

[534: 匿名]

駐車場1万円越えるたら微妙です。
見送る可能性が高いです。

戸建なら駐車場代かかりません。マンションは購入でありつつ、共有でもあるので、
周辺相場の半分位の料金が、マンションの場合の良心的な駐車場料金です。

周辺相場が9000円とか1万円位みたいですので、2500円から7500円の幅が１つの目安でしょう！

自走式で維持管理費が安いはずなので、良心的な駐車場料金の設定に期待しています。

駐車場70%位なので、駐車場料金を1000円上げても管理費・修繕積立金は1000円下がりません。

[535: 匿名さん]

多分、駐車場７０％しか設置できなかったので、駐車場代を高めに設定して駐車場契約率を下げる作戦だと思います。

[536: 匿名さん]

マンション住まいで車２台持っている人ってそんなにいるかな。
駐車場代を考えても、車複数台所有したい人はたいてい戸建派が主流だと思ったのですが。

[537: 匿名]

駐車場料金を周辺相場よりも安くしてるマンションは本来あり得ない。駐車場料金は、管理費と修繕費にも影響する中で、駐車場を借りない人達にとっては不公平。

[538: 匿名さん]

>>536
千葉はマンションでも車2台持ちの方多いですよ。
都心の方は安くても駐車場代2万はしますが、千葉だと1万以下とかなので、車2台持てちゃうんですよね。

[539: 匿名さん]

千葉は、旦那さんが車通勤で、もう1台は奥さん用って家庭が多いですね。
うちの賃貸マンションも2台持ちの方がけっこういらっしゃいます。
駐車場代が安いので。

[540: 松戸在住]

535
先日ヤフーニュースでもでてましたが、駐車場が余ることが一番問題です。
計画していた修繕積立金が貯まらず、長期修繕計画に支障がでて管理運営上の大きな問題です。

近年、若者の車離れは加速し、また、高齢化により車を手放すことや、カーシェアリグの導入により、必ず車が必要な
人は減少し続けています。
駅前やイオンの利便性を考えると70%は十分な台数です。
割高な料金設定は車離れを加速させ、空き駐車場が増大し、駐車場収入の減少や資産価値低下を招き兼ねません。
これらのことを考えると、良心的な駐車場料金設定を行い、70%にギリギリ足りるか足りないか位の使用率が望ましいです。

[541: 松戸在住]

540です。
因みに、営業さんからの情報では、駐車場は十分足りそうだとのこと。
予想していたよりも、年齢層が若く、車使用率も少ないとのこと。

柏駅12分のオーベルグランディオ柏の駐車場料金は、2000円から7000円です。
あの辺りの駐車場はどこも1万円は越えるので、そこから考えても、船橋プラウドで1万円以上なら高すぎです。

[542: 匿名さん]

>540
都会の駐車場代高めのところはそうなんですけどね。

郊外だと自走式駐車場100%で駐車場代数千円ってところもよくあります。
（駐車場代を修繕積立金にはほとんど充てていない）

[543: 匿名さん]

>>541
どこのＭＲ行っても「駐車場は十分足りる予定」って言われるんですよね。
でも実際は抽選になってるパターンが多いです。
駐車場足りないともなんて言ったら売れなくなってしまうので。
駐車場の抽選は入居直前なので。。。

[544: 匿名さん]

　因みに奏での杜も自走式ですが、一番安くて６０００円
一番高くて１３０００円です。

こちらの駐車場は５階建てと聞いているので、
高くて１万ちょっと・・・。という判断だと思います。
　３．４．５階であれば余裕で１万は切ってくると推測致します。

[545: 匿名さん]

プラウドは自走式でも駐車場代高いですよね。
高いというか周辺相場と全く同じお値段です。
東雲のプラウドは自走式だけど19000～22000円です。

[546: 匿名さん]

年齢層が若いのは同感。ホストっぽい男とキャバ嬢みたいな女が来てたくらいだし。

[547: 松戸在住]

540です。
みなさん情報ありがとうございます。

2000円から7000円が良心的な駐車場料金だと言いましたが、プラウドが高めだという情報や、奏の駐車場など考えると、実際はもう少し高くなるんでしょうね！
と、いうことでちょっと良心的ではない駐車場料金になりそうです。

ちなみに、柏駅８分のプラウドシティ柏の駐車場料金は、3,000円～8,000円です。
まぁ、このくらいなら許容範囲ですが、実際は4,000円～9,000円ってとこでしょうか。

東雲についてはタワーですので、高額なタワーの維持管理費に充てられるのでしょう。

[548: 匿名さん]

>>546
東京に比べたらマンションかなり安いから、やっぱりそういう層も多くなりますよね。

[549: 匿名さん]

タワーでないマンションは、15年後とか20年後の修繕積立金ってどれくらいなんでしょう？

[550: 匿名さん]

>>547
駐車場設置率が70%なので、車所持率減らすためにもうちょっと高めでくるような気がします。
1万円ちょっとかと。

[551: 匿名さん]

>>529さん曰く「駐車場料金は1万ちょい位・・・。のような事も言っておりましたとのこと」ですね。

[552: 匿名]

駐車場料金に良心的とかっていう考え方は存在しません。安く設定すれば、その分管理費、修繕費が高くなるだけの話です。

[553: 匿名さん]

>>552
その通り！
ただ駐車場安くする代わりに、管理費・修繕積立金が高い方が、将来車離れが進んで駐車場契約率下がっても安心ですね。

[554: 匿名さん]

でもプラウドの傾向としては、
駐車場設置率が低めなので駐車場代を高く設定し、管理・修繕費を安く見せるパターンが多いような。

[555: 周辺住民3]

ウチのＰ代はMSの機械式で13000円。この近辺で10000円を切るＰが有るなら教えて欲しい。
それとこの近辺では戸建ての方でも車2台持ちの方ってあまり聞きませんが…（よほど広い敷地の方は別です）

[556: 購入検討中さん]

>521です。

20日の日本橋の説明会ん時に、以下を確認できればと思います。
・小学校問題 
・バス問題 
・鉄塔問題 
・放射線問題 
・地盤問題 
・固定資産税 
          ＋
・駐車場価格

[557: 匿名さん]

>>556さん

ぜひ日本橋で聞いてください。
おそらく日本橋の発表会は全体的なプレゼンの為、
いい事しか発表しないと思うので。

[558: 匿名さん]

学校問題で質問した486です。

周辺住民3さん
個人的な質問を丁寧に返答していただき誠にありがとうございました。
本当にこの点だけがひっかかり少し後ろ向きに考えていたので
別の視点からのご意見が聞けて大変感謝しております。

駐車場は私も近隣にあわせると聞きました。
どなたかおっしゃってますように安いとその分修繕費などに上乗せされ
駐車場を使用していない家庭が不公平になるそうです。

[559: 匿名さん]

奏の住民スレをみると、向こうはやはり大人気みたいですね、説明会の内容によっては奏のCDに流れ、更に倍率があがると心配しているようです。

[560: 物件比較中さん]

今日夢で西向き80平米が3280万円だっていう夢を見た

[561: 匿名さん]

そんな価格だったら感動大陸が霞んでしまうほどな
インパクトだね。周辺の同じような価格のマンション全滅するわ。

[562: 周辺住民3]

>560さん
正夢でありますように。

[563: 匿名]

西向き70ならその価格あたりからではないでしょうか？

[564: 匿名さん]

そうね７０平米だったらありえる価格帯だね。
少ないだろうけど。

[565: 購入検討中さん]

3LDKなら3000後半を見ておいた方がいいよ！
野村は、強気です。

売れ残ったら、価格さげる方向だと思います。

[566: ご近所さん]

>・放射線問題

素朴な疑問。
それ野村に聞いてどーすんの？

地形的にホットスポットなわけもなし、そもそも土掘り返してるんだから今測らせても「何も出ませんでした。」で終わりでは？
大気中の線量の話なら、船橋市とか湾岸エリア北部全般の話だからこのマンションに限った話じゃないし、

極低線量の被曝リスクの話なら行政でもない野村が答えられる問題でもないしねえ。

地元民としては「放射能が怖くて千葉に来れない」とかの発言見る度にかなりもにょる。

[567: 匿名さん]

別に「何も出ませんでした。」という回答でもいただければいいのでは？

聞いてもらって悪いとは思いませんが・・・

[568: 松戸在住]

553
そうですね！管理費・修繕積立金は世帯数で収入予測が経ちますが、駐車場は使用率が変動する為予測との違いが発生します。
お金の問題は非常にナイーブなので、後から上げるとかは住民同士の軋轢を生み兼ねません。

管理費・修繕積立金についてはバス問題の解決が未だですが、大規模、費用の多い共用施設が少ない、水ものない、太陽光発電、自走式駐車場により、比較的安い設定が予想されます。

これらを考えると、駐車場料金を安く設定し駐車場使用率70%に出来るだけ近づけることが最良の選択でしょう！

[569: 匿名さん]

日本橋の説明会は個別に質問受け付ける時間はないって言ってましたよ。
一方的はプレゼンってことかな。

[570: 物件比較中さん]

質問が出来ないって、何の為の説明会なんだろう。
購入意欲を見られているだけの気がして、野村のやり方に疲れてきたよ。

[571: 匿名さん]

野村さん！ここの口コミ見てビビってるんじゃない？

[572: 購入検討中さん]

今流行のあれですよ。
マインドコントロールってやつだ。
いい物件ととにかくアピールして
よいイメージでモデルルームにきてもらう作戦。

[573: 匿名さん]

>>570
事前に質問があるなら、日本橋の説明会じゃなくてその前に船橋の方でってことみたいですよ。
電話でも質問ＯＫみたいだけど、船橋の方行ったら直接営業さんが質問に答えてくれるみたいだけど。
日本橋の説明会は個別に質問答える機会（時間？）は設けてないそうな。

[574: 匿名さん]

地図で見ると東海神との間にホテルがありますが、
これはラブホテルですか？

[575: 匿名さん]

ラブホと産婦人科があります。

[576: リライズ]

都内のリライズガーデン西新井は、駐車場100%のうち、使用率65%らしいです。
住民ばんでは早くも駐車場収入が問題となっています。

野村さん、見てたら駐車場は安くして下さいね。

でないと買いませんし、見込みより売れませんよ。

[577: 匿名さん]

H2Oのネオン綺麗

[578: 匿名]

駐車場料金は極力周りの相場と同額位にしておいて欲しい。100%設定ではないマンションで料金を割安にすると後々絶対に問題になります。

[579: 匿名さん]

>>576
駐車場料金安く設定したら、そのかわり管理費・修繕積立金は高くなりますよ。
まぁ、その方が将来的によいですけどね。

[580: 匿名さん]

都区内の駅近物件は駐車場が余って困っているところ多いけれども、
ここだと車無しでは辛いのでは。

[581: 匿名さん]

千葉だから車を持ちやすいってのが一つ利点ですもんね。
車手放すならもっと都心に近いところに住めますよね、駐車場代を気にしないでいい分。

[582: 物件比較中さん]

消費税も上がるしね、

[583: 物件比較中さん]

野村さん。
思いきった価格をお願いします！！
奏にもってかれちゃいますよ！！

[584: 匿名さん]

プラウド新船橋は立地面でのメリットがかなり少ないため
価格に期待ですね。

[585: 購入検討中さん]

津田沼の奏の杜とこちらを検討してました。
奏の杜は正直、価格面で見送ってしまいました。
1月に船橋に話しを聞きに言った時に担当の人が、「奏の杜よりも、かなり安く提供を予定してます。」と言う言葉を信じたきと思います。

[586: 購入検討中さん]

立地などの条件から、80の3LDKで3300万であれば購入したいと思います。

[587: 匿名さん]

新船橋のプラウドが強気の価格設定をして、奏も1-2期同様の価格設定をしてしまったら、
今回見送りの決断をする人が多くなるでしょうね。
消費税問題をたてに今買わないと的な理論もありますが、今の景気状態から当分マンション価格高騰は
考えにくいと思いますし・・・

[589: 物件比較中さん]

これから物件の資料を取り寄せる予定なのですが、最寄りの小学校の距離はマンションからどの位でしょうか?
子供は来年から小学2年生で、中学受験を視野に入れて4・5年生から準備しようと考えていますが、駅周辺などにお薦めの塾などがありましたら教えて下さい。

宜しくお願いします。

[590: 匿名さん]

589さん、中学受験なら
船橋駅付近なら、早稲アカ茗渓 、総武線を利用するなら
津田沼駅 四谷大塚 早稲アカ

西船橋駅 サピックス

本八幡 市進 などが大手ですよ。

[591: 匿名]

消費税前の駆け込み需要を狙い高めの価格にする可能性は低いです。

なぜなら、消費税が上がると需要が一気に減少し、購入見送りする人が増え、

逆に価格が下がることを知っているからです。

高い価格設定ならば、皆購入を先送りし、販売計画そのものが狂ってしまうでしょう！

[592: 匿名さん]

５８５さんと同じく我が家も１月には奏より安い事をアピールされていましたが、
（当初はどの位やすいか具体的な数字を言っていましたが）
月日が経ち何度か話を重ねているうちに野村側の様子が変わってきて、
当初の話とはだいぶ違い、以前に話していた金額より数百万上げてきたなと感じました。

営業の方の微妙な言葉のニュアンスから
我が家の感覚では奏と同じような条件の部屋では良くても１割程度しか変わらないと考えています。

[593: 匿名さん]

説明会の感じから、強気な価格設定をしてくるのではと感じました。想像より安いことは、ないのでは？

[594: 匿名]

消費税前の駆け込み需要を狙い高めの価格にする可能性は低いです。

なぜなら、消費税が上がると需要が一気に減少し、購入見送りする人が増え、

逆に価格が下がることを知っているからです。

高い価格設定ならば、皆購入を先送りし、販売計画そのものが狂ってしまうでしょう！

[595: 匿名さん]

５９４さん、同じ内容は一度で十分です。

[596: 匿名]

奏と同じ条件って、面積が違うのでなかなか比較するのは難しいですね。私は80m2以上絶対なので、奏は角しかなくて検討出来なかったですし。

[597: 匿名さん]

消費税問題を盾にって。
実際に現行税制で3000万円のうち、120万円が消費税だとすると、
10%に消費税が上がると同じマンションに、120万円余計に払うことになるんだよ。
税金で持っていかれるくらいなら、もっと条件のいい部屋を買いたい。

[598: 匿名さん]

奏でといっしょにすんな！比較対象ちゃうやろ！

[599: 匿名さん]

消費税が上がり3,000万のうち120万消費税分として物件価格が上がったとしても
3,120万円で物件が売れなければ、税込の物件価格を3,000万に下げざるを得ないことになるのでは？
それが市場の原理でしょう。

[600: 匿名]

奏と比較すると惨めだからやめましょ。
値段次第で一気にみんな冷めそうですね…。