プラウド船橋（森のシティ）ってどうですか？

[周辺住民3]

プラウド船橋（森のシティ）についての情報を希望しています。
大元からの情報が少ないので、物件を検討中の方やご近所の方など色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県船橋市北本町1丁目811番2他の一部（地番）
交通：東武野田線 「新船橋」駅 徒歩1分
総武線 「船橋」駅 徒歩14分
東葉高速鉄道 「東海神」駅 徒歩6分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩16分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.68平米～100.93平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：三菱商事

公式サイト　http://www.proud-web.jp/funabashi/

[184: 匿名さん]

我が家が聞いた感じでも
南東最上階８０㎡は４０００万円台「後半」まではいくかどうかという位、
かといって４０００万円前半という事は難しい感じでした。
＝他の方と同じくやはり４５００万円前後？

昨年末の問い合わせ時にははっきり、南東最上階で４０００万超えることはほぼありえないと
言っていたのに。
送電線も敷地内には残らないと言っていたのに。
新船橋駅までは濡れずに行くことも考えていると言っていたのに。

[185: 匿名さん]

だから、ここは奏での客を足どめするために、急きょ説明会もどきをひらいたのだよ。まだわからんかな。野村の説明してくれた人が言っていたよ。結局まあまあの値段になりそうだし。

[186: マンコミュファンさん]

最上階で坪単価が200万みたいですね。低層で条件が悪いといえど１５０万くらいまででしょう。７０ｍなら3100くらいが最低なんでは。ちなみにプラウド浦和が最低3300くらいです。ただしあっちは無料セレクト可能です。

[187: 匿名さん]

タワーマンションなら低層と高層でけっこう価格差がでますが、
タワーでなければそこまで大きな価格差ってないですよね。

[189: ご近所さん]

道が出来てきましたね。
AEONも中の明かりがついてきましたね
でも、何で日本橋で説明会？
遠い！
年度末で場所が取りづらいのは解るけど、段取り悪いよね！
それとも、そこまで来るのか試されているの？と、余分な憶測をうみます
子供連れてあんなところまで電車で行けるか？
ちゃんと駐車場も用意して欲しいものです

[190: 匿名]

小学校は子持ちの我が家には大きな問題です。

[191: ご近所さん]

189追記
しかもコストのかからない自社ビルでやるのは
けち臭いけど、電車賃またはガス代かけて、今までのようにたいした内容でなかったら、と思うと・・・
モデルルームもない状態で、満足できる内容の説明会を是非ともやってもらいたい
価格等も含めて!!

[192: 匿名さん]

ウチは冷静に考えれば考えるほど大きな問題の様な気がしてきた。
それなら買うな！とすぐ言う人がいるだろうけど。

[193: 匿名]

タワーは１階上がるごとに２０万前後価格が上がるのが一般的でしょうが、
この程度の階数のマンションでは１階ごとの価格差は逆にタワーよりあるのでは？

[194: 市川さん]

80平米南向き最上階で4500万円はないと思いますよ。
ルーフバルコニーやロフトや屋上がついていれば別ですが、ないですし！

低層西や東も建物の間がはなれ窮屈でないので、価格は下げないといってました。

[195: 購入検討中さん]

>155様

保育園の件で質問した153です。
たいへん有意義な返信をいただきどうもありがとうございました。
レスが遅くなってしまい申し訳ありません。

我が家は一街区に入居できれば子供が2歳。
どちらも仕事をやめる予定はありませんが、
できる限り子供にはしわ寄せを与えないように
最善の方法を見つけてこの時期を乗り切っていきたいと思います。

またこちらでご相談させていただくかもしれませんが、どうぞよろしくお願いします。

[196: 匿名]

昨年、野村の他物件を見に行ったとき、ここの話を出したら、
坪170〜180位を予定していると言っていました。
皆さんの情報をまとめると、結構正しい値段かもしれませんね。

[197: マンコミュファンさん]

一般的にはこの程度の高さだと、ワンフロアあがるごとに80万～100万あがります。
193さんが言うとおりでしょう。
ちなみに4500万平均の10階建てマンションで100万程度。

さらに何らかのメリットがある場合、最上階のみ+αの価格になってくる場合も多いです。
上層からの騒音に悩まされた経験者には最上階は譲れない魅力がありますから。

価格については南80平米4500万はいい線ではないですか
私ならそこからワンフロア下がるごとに7、80万下げ。
南、高層、角、広い等の条件の良い部屋があると仮定して、マンションで一番高い部屋が4800に乗るか乗らないか。
東西は狭い部屋を3000万前半から設けて、予算に余裕のない人を流しこむでしょう。
または広くて安いファミリー向けで3400程度かと。

明らかに敬遠されると思われる駐車場前の棟をどう売っていくのか見ものですね。

[198: マンコミュファンさん]

この物件の最大の見所はスマートタウンと名前をかざした１２ｈａの首都圏最初の開発なんじゃないでしょうか。震災後の。今の一街区とか二街区も名前は変えてくると見ています。今まで湾岸エリアをイメージしたコーストとかマリーナにかわるコンセプトだと。そのコンセプト発表するためにわざわざ日本橋でやると予想しています。ここで実績残して東北の震災復興に参画していくのではと。そのためにも学校問題は最大の課題で無視はしてほしくないですね。

[199:]

日本橋でやるのはこの時期卒業式とかとかぶるから、っていってたけど
ありえないな。

ただ気になるのは部屋の引き戸は引き戸じゃなくてドアに変えてほしい。

あんなのじゃオープンすぎて個室じゃない。気持ち悪いわ。

[200: 千葉]

197さん

ワンフロア上がるごとに100万円だと、最上階が4,500万円でプレミア幅として9偕との差が200万円とすると、
1階は3,500万円になってしまいますよ。こんなに差があったら圧倒的に低層売れます。

青砥のパークハウス20階建は、最上階と一つ下のフロアの価格差が10万円しか無い部屋ありましたし、
中間層の15偕～19偕までが全く同じ価格とかで階数による価格差が本当になかった。
最近のマンションは階数による価格差が縮小していますので、価格差はそれほど大きくないと予測しています。

普通10偕クラスだとワンフロア50万円前後が相場です。

南東80㎡最上階4,500万円なら、9偕4,400万円8、偕4,350万円とかになるでしょうが、
そもそも、南東80㎡最上階で4,500万円もしないと思います。

一番高い部屋が4,800万円とのことですが、角部屋で95㎡とか100㎡とか広い部屋いっぱいありますよ。
80㎡はクラスは最多価格の一番多い部屋数ですので、プレミアム住戸ではありませんので、4,500万円は

ありえないと予測しています。

また、坪170とか180とか営業さん言ってますがそれは戦略トークです。
絶対失敗できず、300戸から500戸クラスの大量即日完売狙っているようですので、
140～160辺りを中心に出してくるはずです。

初めに高い金額言って、それが相場という認識を植え付けさせておいて、安く販売し、あたかも超お買い得
マンションだと思わせる手法です。実は初めから販売価格が価値であり相場なのにです。

[201: 周辺住民3]

>155さん
ウチは保育園については公表されているデータしか提供できませんが、機会が有ればご近所の方にそれとなく聞いてみます。ママ友ネットワークは情報の宝庫（真偽定かでない場合も有りますが）ですから。できれば一緒に来年3月に入居できればいいですね。

>200千葉さんとほぼ同意見です。青砥の物件はやっぱり検討対象に入りますよね。でもあの安さでも若干苦戦している様ですので、ここがいくら80㎡最上階とはいえ4500では正直引きます。わかりやすく㎡単価にすると56万強。青砥の南向き最上階で㎡単価50万強。最寄駅からの距離（新船橋駅は通勤時使えないのであまりメリット無し）も同程度と考えるとそれほど差は無いと考えます。あちらは一応都内ですし。それと最近の野村さんの傾向として、価格を抑えて発表して加速度を付けて一気に捌いてしまおうといった販売戦略が考えられます。ですので高い方向には行かないのではないかと思います。

とだらだら書いてしまいましたが、最初の説明会で70㎡2900万円台からと言っていたのを皆さんお忘れですか。東か西か半地下かわかりませんがベースはそこから始まります。㎡単価43万弱。もしこれが反故となれば単なるウソつきという事になってしまいますよね。書面等で頂いていませんが、口頭で聞いている方は多数居りますので。

いつにもまして長文失礼致しました。

[202: 匿名さん]

半地下1階は1街区のどのあたりにあるのでしょうか？
東か東南希望ですがそのあたりの1階は新船橋駅からは下ってくる感じになるので
半地下になるのでしょうか？

半地下の場合日照はやはり厳しいでしょうか？
我が家は1階希望なので気になります。

[203: 周辺住民3]

>199さん
引戸じゃない部屋も有りますよ。引戸が気になるなら自分でリフォームすればいいんです。
費用は業者によりけりですが思っているより安いと思います。

[204: 周辺住民3]

>202さん
東や東南は傾斜からいって半地下は無いと思います。半地下になりそうなのは新船橋駅出てすぐの1街区西向き角と2街区南向き角、駐車場裏5階建ての1階部分辺りじゃないでしょうか。スロープのかかり具合からいってもそうなると思います。
日照に関しては2街区南向きは1階でも問題無いと思いますが、それ以外は厳しいかもしれません。

本日は雪で幼稚園がお休みになりそうな為ちょっと張り付いております。休みじゃなかったら大変だ～。

[205: 購入検討中]

新船橋から電車で船橋にでる予定なのですが、朝の7時すぎくらいでは、ラッシュで新船橋から乗れないというようなことは、あるのでしょうか。

[206: 匿名さん]

＞204さん

お返事ありがとうございます。

そうですか、やはり厳しそうですか…
現在の我が家は、東向きで日の出近く（6時過ぎ）から10時近くまでは部屋に日が入りますが、
その後は明るいですが日は入りません。
お昼になると建物の真横に太陽が来ます。
お昼過ぎになると天気が悪いと電気をつけるようになりますが、それが当たり前なのであまり不便を感じません。

この程度の日照ならいいんですけどね　苦笑

参考になりました。
ありがとうございました。

[207: いつか買いたいさん]

高値予想は野村？
安値予想はこちらを読んでいる営業さんへのけん制？

ますます価格発表が楽しみですね～。
日本橋は満席御礼続出のようですが、一回に何組程度入れるかご存じの方はおられますか。
200程度でしょうか

[208: 匿名さん]

みなさん野村・野村と言いますが
たまには三菱商事さんの事も思い出してくださいね。

[209: 匿名]

高値予想の方々は説明会に行ってない人達でしょ。
坪単価の表を指しながらハッキリと150位になりますって説明してましたよ。
相場は180位ですが、とか安く見せるための苦しい前置きしてました。

[210: 匿名]

安すぎるwww

[211: 匿名さん]

うちは3500万までが予算なのですが、
これで購入は可能ですか？とお聞きしたら
まったく問題なく購入できます、とおっしゃっていました。

低層階希望ということでお値段もそれに反映されるのかしら？と思いますが、
201さんの書かれていましたが、お値段設定はかなり安いはず。
そうでないとこれだけの戸数完売は難しいはずです。

[212: 匿名]

ピンキリでしょう


広い部屋もあれば狭い部屋


もあるからね

[213: 匿名]

結局どんな販売方法でいくか聞いた方いますか？先着順？

[214: 匿名]

なぜそんなに安いんですか？

1.鉄塔電磁波による健康被害
2.小、中学校問題
3.野田線

だからですか？
他にも問題があるから価格がそう反映されてるということですか？

教えてください。

[215: 匿名]

安いところもありますが、、、みたいな発言でしたよ。

[216: 匿名さん]

安い物件には理由が必ずあるものです、よく考えなよ。

[217: 匿名さん]

先日の開発説明会では、三千後半からで、三五では無理ですって言われました。
営業によって話が違うんでしょうか？

[218: 214]

216さん
わからないから聞いているんですが…。
考えた結果が上の3点です。

[219: 匿名さん]

うちもネックは小学校問題だけなので
前向きに検討している方が居れば意見聞きたいです。

大人の事ならいいのですが子供にしわ寄せがいくのがなぁ。
歩いて３０分。慣れるとはいうけど相当な負担なんじゃないのかなぁ。

かと言ってこの条件でこの値段（あくまで予想ですが）で買えそうな物件
他に無さそうだし。。。
うーん。いっそ、高ければ諦めもつくんですけどね（笑）

[220: 匿名]

先日の説明会では私も3000万円台後半からと聞きました。
2000万円台はありませんよ。稲毛海岸徒歩20分のプラウドとは訳が違います。

[221: 物件比較中さん]

>>219
うちは子供のことを最優先に考えてるから
やっぱりやめようかな、と考え始めました。
あそこの道は交通量もすごく多いし、朝はみんな飛ばしてます。
バスを出すとしてもちょっと心配。
特にうちの場合は子どもが多いので。

[222: 匿名]

219です
レスありがとうございます。
そうなんですよね。バスも時間が読めなさすぎだし。。
あの距離大人が歩くのも大変なのに子供が。毎日。と思うと不安で。
変に土地勘があるからなおさら不安になるのでしょうか。

子供に負担をかけてまで買う価値があるかもう一度よく考えます。

[223: 匿名さん]

この立地で3000万後半？
野村さん売る気あるのかしら？

都内に近くて主要駅（新船橋は主要駅にはなれません）に徒歩圏内ならありですが、
船橋駅まで14分（以前歩いたときはもっとかかりましたが）
学校問題が大きいこの物件で3000万後半はかなり厳しい。
大規模を短期間で売ろうとするなら3000万後半からの販売価格は自殺行為ですよ。

でも広い部屋の高層階なら妥当かな？
スタートラインが3000万後半では南行徳とかもっと都内に身近な地域の物件が買えます。

稲毛海岸は駅からは遠いけど学校や幼稚園は近くにあるし、
ヤオコーもできたから買い物も不自由ないし。
マンション敷地内にバスも通って稲毛海岸に出るのは苦にならないはず。
またあの物件を買うならみんな車所有でしょう？
プラウド船橋から船橋駅にでるのとそんなに変わらないと思うけど。

[224: 匿名]

3000万円後半なら他の物件を検討しますね。
73平米で3500万円以下が妥当では。
西向低層は更に下げてほしい。

[225: 匿名さん]

向きや階数にもよるのではないでしょうか？販売価格。

3000万円後半と聞かれた方は、向きが南や東南など比較的マンション内でも立地がよく、
さらに高層階（最上階）だったりして？
だったら3000万円前半は厳しい、というか、ないんじゃないでしょうか？

私は、向きは二の次で低層階というお話したら、3500万円の予算なら問題ありません、と言われました。

[226: 匿名]

南向高層は4000万円を超えるそうです。3Lで。

[227: 匿名さん]

野村もやすやすとはなから安値で売るほどまぬけではありませんよ。

[228: 匿名さん]

はじめは安い安いって言っていたけど、結局は3000万後半が中心価格？

だったら、学校問題我慢してまでここを買う必然性がない。
ほかのいい立地の中古マンションでもあたろうかな？

[229: 匿名]

なんだか集客だけしておいて条件は示さず、客を分析して高く売り抜けようとしている感じですな。

[230: 検討中の奥さま]

どちらにせよ、3月後半の日本橋での案内会で価格帯も発表するらしいので、
それまでは待つしかないですね。

[231: 周辺住民3]

>214さん
安い理由については私も聞きました。その時の答えは「土地を安く仕入れられたから」との事でした。
まー確かに工場跡地で土壌汚染の有った土地ですから安く仕入れられたのもわかります。
土壌改良の費用は旭硝子持ちでしたしね。

3000万円台後半からというお話も出ている様ですが、前にも書いた様にそれではただのウソつきですし、需要が半減すると思います。まさか3000万円台後半って「3088万円から」なんてオチじゃないでしょうね。

[232: 物件比較中さん]

西向きの線路ビューならもっと安いんじゃない？
そこまでして買いたい物件とは思えないけど。

[233: 匿名さん]

鉄ちゃん向けにしても、東武野田線はいつ見たってボロ車両しか走ってないからねえ。あれにくすぐられる鉄っているのかねえ。