プラウドタワー東雲キャナルコートってどうですか？ part11

[匿名さん]

今年の湾岸ナンバーワン物件。1期250戸即日完売に続き、2期も110戸即日完売となるか？


所在地：東京都江東区東雲1丁目1番23他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩11分
山手線 「東京」駅 バス25分 東雲橋交差点バス停から 徒歩5分 （都営バス「深川車庫前」行き）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩15分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩12分
間取：1LDK＋DEN～4LDK
面積：64.02平米～103.15平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[481: 匿名さん]

477下がってないよ。
江東区平気と豊洲界隈は別。豊洲や辰巳団は東京都内で地価の上昇割合でTOP10に入ってる。
辰巳は15位以内だったかな？

[482: 匿名さん]

うん。下がって無いんだよ。
江東区は地域差が大きいんだよ、豊洲は上がってるんだよ。
因みにこれはかなり有名な話。

[483: 匿名さん]

ここは、豊洲でも辰巳でもなく
東雲。

[484: 匿名さん]

豊洲は上昇と今朝の日経にも出てます。
ですから、何十万人も知ってる話です。
社会人なら日経読みましょう。

[485: 匿名さん]

辰巳駅と豊洲駅の周辺だろ。つまり東雲もだ。
失礼ながら、アホですか？

[486: 匿名さん]

それって、震災後の底値から少し戻ったってことでしょ。
当たり前のことなんじゃないかな。

[487: 匿名さん]

だから４７７のデータが全てだよ。

ここだけ、そこだけって言うのは修正される。

東雲だってグッチ仕様の内装造れば坪４００ぐらい行くかもね。

でもすぐ次の売り出し物件で修正される。

[488: 匿名さん]

487は間違ってるよ。
江東区だろうと渋谷区だろうと港区だろうと、地域差があるのは当然。
現にここ5年で上がってるのは事実。10年だと、当然もっと上がってる。

[489: 匿名]

>486
違うよ。
今日の日経見るように。

[490: 匿名さん]

港区の三井のマンション在住ですが、広い間取りへの買い替えを考え、このマンションのMRを見に行きました。

確かに安いと思いましたが、そこは値段相応で部屋の仕様も安っぽく、やはり都心の利便性を捨て東雲に住み替える動機には至りませんでした。

これはあくまで私の価値観が許容しなかっただけで、客観的には良い物件だとは思いました。

[491: 匿名さん]

私はここを考える前、港区の三井の中古タワマンを何件も内覧しましたが、設備・仕様・利便性など新築のこちらの方が勝っていると思いました。港区というアドレスには魅力を感じましたが。やはり築５年以上と新築では比べ物にならないと思います。

[492: 匿名さん]

俺も港区から広い家を求めてきたよ、広いっていうのがここの魅力だね。確かに、仕様はトップクラスのとは言い難いが、でも十分にハイクラスだと思った。仕様って意外と日常になると飽きると思ってたよ、何でこんなもんに金出しちゃったんだろうと。
あと俺が住んでるとこはJRを使うんだが、客層がキライ。有楽町線は客層が良いと思う、官庁街を通るからかな？偏見だが、全体的にJRより地下鉄の方が客層良いと常々感じる。
んでスミフのシンボルも検討中(アホかと言われそうだが)、気に入ったんだが、ベランダ無いのがダメと却下されてここを検討中。
港区より安いんだから仕様も劣って当たり前、逆にそんなものに何千万も上乗せするのはアホらしい(次席の念をこめて)、と考える今日この頃。仕事が無ければ郊外に広い庭付きの注文住宅が良いんだが、将来住もう。

[493: 匿名さん]

ここは震災後の売主が弱気な時期に販売された為、比較的良心的価格なので安っぽいとイメージを持たれますが、ドアノブ部分などの小さい部品さえ億ションのプラウドと同じ物を使用しています。
天カセはついてませんが、その他のキッチン天板天然石や浴室などオプションで５０万もかければいくらでも上げられますからね。
なかなか都心で広く眺望の良いブランドタワマンの新築はこの価格で買えないと思いますよ。

[495: 匿名さん]

そうね。５年あれば差が出るよね。
でも震災の影響で、これから作り始める物件は、
１年で、５年分の進歩を遂げるかも。
消費者の目が厳しくなっているから。

月島の三井＋野村物件待つかなあ。

[496: 匿名さん]

月島は停電でもエレベーター稼働３日間だっけ

[497: 匿名さん]

その通り、オプションなのが良いね。そういうのが欲しい人は付ければ良いし、いらない人は着けなければ良い。俺は標準装備で十分なので、付けないつもり。

[498: 匿名さん]

月島の物件はこの５年位の都心エリアでのタワマン供給の中で１番の立地と利便性と言われているので、坪３５０位はするだろうから買える人も限られてくるでしょうね。７０平米なら７０００万近くにはなりそう。

[499: 匿名さん]

496、そんなの嘘だよ。。
仕事場がビルなら分かるだろうが、安全の為停めて暫く動かないよ。オフィスビルでそうなんだからマンションなんて尚更。俺のビルは東京駅近くの最新タワーだが、丸一日動かなかった。そういう意味ではここのエレベーターにも期待してないが。
因みに、月島や勝どきを三井野村みたいにJVでやるのは単独だとハイリスクだからだよ。

[500: 匿名さん]

そもそも最近は建築費が上がってて、ファミリー向けにあるべき80m2とか90m2とかにすると購入者が限られるから、面積調整をするんだよ。だから70m2で3LDKとか65m2で2LDKとか無理やりなマンションが特に都心に多い。５畳の部屋なんてどうやって使うのかと思うね。
子供の為に広いとこにした方が良いよ。

[501: 匿名さん]

最近は65m2で3LDKも見かけるよな。

[502: 匿名さん]

>500
若過ぎて憶えていないけど、バブル期も狭いマンションが多かったような記憶が・・

[503: 匿名さん]

シエルタワーも然り、駅直結は流石に鉄板マンションだよね、そもそも高いけど。
月島の野村三井のJVの話は俺も知ってる、お互いにハイリスクだからJVにしたのはよく聞くよ。鉄板マンションに見えて、意外と購入者にもハイリスクなのかな。

[504: 匿名さん]

駅直結は高いから、デベ、購入者ともにハイリスクだろうね。
勝どきビューは大量の完成在庫抱えてるようだし。

[505: 匿名さん]

月島も良いんだけどね、ただ眺望が。。将来どこに何が建つか読めないからね。
せっかくタワマンなら永久眺望が欲しいじゃん？ベイエリアでは晴海の南西向、PCTの西向、TTTの西向ここやキャナルタワマンの南東向、くらいしか永久眺望ないんじゃないかな？後は一部の月島タワマンの西向もだけど建物が古いしね。
眺望がないなら戸建の方がいいなぁ。

[506: 匿名さん]

確かに高くなりそうだよな。
＠３５０だよな。
あきらめよう

[507: 匿名]

公式ページ、覗いたら、2期3次も消滅。
結局、2期1次（2/19）に抽選漏れした方を中心に2次を実施し、2次でも重複したりした方を3次でというだけだったのかな。
告知しても周知期間は、ほとんどないに等しいく、公正取引委員会？へのポーズといったところでしょうか。

[508: 匿名さん]

震災前と後で大きく変わったことが２つある。

○１つ目
　津波の被害の大きさを目の当たりにし、湾岸を検討から外す一定の層が生まれた。
　それは湾岸を支持していた人々のわずか１割かもしれないが（おそらく２〜３割）、需要と供給の関係から価格に確実に反映される（新築・中古ともに）。

○２つ目
　地震の揺れの大きさから、高層マンションを検討から外す一定の層が生まれた。
　それは高層タワーを支持していた人々のわずか１割かもしれないが（おそらく相当な割合）、需要と供給の関係から価格に確実に反映される（新築・中古ともに）。

一生住み続けるならば問題ないが、将来の買い替えを想定しているならば話は別。
人口減少が確実ななか、震災前から住宅の過剰が指摘されきた。
その上、震災によって上記のような影響があるとすると、住み替えはよほど資金計画に余裕がないと難しいと思われる。

よって、終の住処にする、又はローンを完済し次の家を買えるだけの余裕のある人ならば、「買い」の物件だと思う。
それ以外は、リスクがあるんじゃないかな。


上記とは別に、この物件の場合、デベによる演出があるので、その点に気をつける必要がある。

まず、この物件はそれほどの「人気物件」ではない。

即日完売は単なる演出。
販売予定時期を大幅に遅らせて、６００戸のうち半分以下を売り出し（確実に売れる住戸のみ）即日完売と謳っている。
第２期は、即時完売とはいいながら、戸数は半減。
当然ながら、倍率はほとんどつかない。

この物件の本当の実力を知った上で、それでも納得するならば買うのもありかな。

やはり、終の住処にするか、余裕のある人のみが選択する物件でしょ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[509: 匿名]

>>508
余裕のある人に“人気”なのですよ。
余裕のない人はネガりたくなりますよねぇ。

[510: 匿名さん]

将来増税間違いないから、
今家を買える人は余裕がある人だけです。
カツカツの人は将来不安で買えません。

[511: 匿名さん]

人口減少が確実ななか、震災前から住宅の過剰が指摘されきてる
で、帰宅難民にならない湾岸に！って発想は？
自分だったら不便な実家より便利な湾岸って思うけど確かに地震は怖いが
それはどの町でも同じ（本当は同じじゃないのだけど）って考えちゃいます

[512: 契約前さん]

終の住処ならば、リセール関係ないという人がいますが、売る売らないに関わらずバランスシートに載せて資産形成度合いを測るにはリセールバリューやPERは重要です。
そして、この物件はリセールバリューが無いという人がいますが、それはさすがに言い過ぎですよ。
キャナルコートはリセールまで考えて設計されています。
人口減少で住宅があまるという指摘もありますが、磨耗して建て替え必須な住宅は一戸と数えないので問題ではありません。
むしろ、労働力減少は建設余力を低下させるので住宅不足だって起きかねないと思います。

湾岸における大量供給は、この地域が人口増大することを示しています。
現在の中央線や田園都市線みたいに、生まれ育った地域で繰り返し住宅購入をする人が出てくるのです。

少なくとも最初の購入者が生きているうちには建て替えもありません。
私は、この物件が有力な資産形成手段だと考えて、購入を決めました。
さて、2013年4月末の月次B/Sにいくらで計上しましょう。楽しみです。

[514: 匿名さん]

外国人留学生の採用が増えるとますます都心部の人気が高くなるのは明白ですからね。

希少な東京駅から半径５ｋｍ圏内マンションは早めに入手したほうがよろしいでしょう。

[518: 匿名さん]

外国人留学生が
東京駅から半径５ｋｍ圏内マンション獲得競争に参加するようになったら、
値上がりするかもしれませんね。

[519: 主婦さん]

どうやら見ていると、資産価値形成にここはＯＫ。
今後この辺りのＭＳ相場は上昇していくっていう見かただね。

[522: 匿名さん]

東雲含め晴海、勝どき、新豊洲、月島など湾岸エリアでまた本格的に供給が始まっていく予定だし、利便性は違うにしろ、この程度の金額でブランドタワマン買えるラストチャンスの可能性も考えられるね。この後出てくるのはみんな高そうな物件ばかりだから。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[523: 匿名さん]

湾岸の地価が上がるのは全ての人にとって嬉しい事じゃない？デメリット被る人なんかいるのか？

[524: 匿名さん]

522

同感です。

湾岸エリアにこの価格設定でブランドタワマンはこれが最後でしょう。立地や構造を懸念する人は買わなければいいだけの話。

プラウドの名が傷つくような建物では決して無いので、ネガなコメントは正直邪魔。

[525: 匿名さん]

妬みだよ。
湾岸が上がっても内陸が下がる訳じゃない。
湾岸買いたくても買えない人が、今後更に買えなくなりそうなので妬んでる。
または、
湾岸はお洒落で綺麗な街と言われてるのが気に食わない人が妬んでる。
地価が底を打ったのは日本全体には基本的に良い事。妬み以外に考えられない。

[526: 匿名さん]

地価が上昇に転じたとはいえ、ずーと上がるわけでもないし。焦る必要なし。
何年か前にもそんなこと言って、買いを煽っていたような気がするが。

[527: 匿名さん]

526
買い煽らなくても地価は上昇基調です。勘違いなされないよう。
あなたが買おうが買うまいが上昇基調です。別に買いたくないなら買わなくて結構です。

[528: 匿名さん]

豊洲はオフィスビルも有るからね、だから中長期上がってきたんだよ。まだ空き地はあるが、マンションが建つとは限らないから、マンションが供給されまくりそうで意外とされないんだよ。

[529: 匿名]

契約者だが、
この物件が人気物件とは思っていない。そうであるなら、もう八割は売れているはず。
周辺の地価にも期待していない。短期的に上がっても、人口減退の流れには逆らえない。
ただ、コストパフォーマンスがよく、10年程度のスパンでは価格維持率が高いと思える。相対的に、ほかのマンションよりマシな選択といえるのではないか

[530: 契約前さん]

1992年
地価が下落に転じたとはいえ、ずーと下がるわけでもないし。焦る必要なし。
日本の地価はずっと上がるに決まってる・・・

いつの時代も、直近の延長で予想できるわけではないので油断禁物です。
すでにリーマンショック直後のダウンサイド・オーバーシュートは終了しています。
これから販売されるマンションは、下駄が高くなってくるので要注意です。

といっても私は地価上昇を見込んで買うことにしたわけではないのですが・・・

[531: 匿名さん]

No.529さんにほぼ同感

俺もここが最高にイイとかまでは思ってない
自分がマンションを購入するタイミングで
色んな条件を兼ね備えていたのが偶然ここだった
我が家の条件下でここと天秤にかけるマンションが他に見当たらない
ただそれだけ

[532: 匿名さん]

同感。
一つ訂正すると、人は都心に集まってきてるから、人口は増えると思うよ。

[533: 匿名さん]

>531
マンション購入なんて、それが全てだと思います。
コメント読んで何故かほっとしました。

[534: 匿名]

東京も2017年から人口減になるよ。本格的に減るのは20年代に入ってからだけど

[536: 匿名]

529だが、531さんに同意。
必要に思った時、自分の要求にみあった物件を検討するのが第一。家族がいれば、広さが必要だしね。
資産維持という観点はあくまでオマケ。あったほうが、いいのは確かたけど。
そういう意味では、いいマンションなんじゃないかな。湾岸リスクも念頭におきつつ

[537: 匿名さん]

ちなみに将来、人口が唯一増えていくのは東京のみだよ。
千葉、埼玉などの東京に近い郊外でさえ２０％減位だから。
都心部はこの先どんどん若い世代が集まってくるんだよ。

[538: 匿名]

ここ五年はね。でも東京といえど、人口減には逆らえない。減少幅の大きい地方との格差はますます広がるのは確かだけど

[539: 匿名さん]

ここ５年じゃない。もっともっと２０～３０年以上先の話。よく調べて投稿した方がいい。
つい最近シュミレートした結果が出たから。テレビでも詳しく説明してたから。
地方なんか恐ろしいくらい人口減ってたよ。本当の過疎化。

[540: 匿名]

それは相対的な話。
地方との格差は広がるが、絶対的に人口はへる。
東京都区部は2015年890万人。2020年880万人。2025年860万人。

[541: 匿名さん]

2015年って後三年じゃん、信じ難いな。

[542: 匿名]

東京都の出してる予想だよ。厚労省のデータともほぼ一致してる。17年までは増えることになってる。だから15年は今より増えてる。
まあ、本題に戻せば、人口減の中でも、ぼちぼち価値を維持するマンションだと思うよ

[543: 匿名さん]

東京都の中でも港区、中央区、江東区はまだまだ人口流入が続くらしいね。
それを考えると内陸の成熟して地価が高いエリアは、あと１５年もすればお年寄りの多いエリアになりそうだね。
まあ自分達もその頃にはだいぶ歳を取っちゃってるけど・・・

[545: 匿名さん]

539
×シュミレート
○シミュレート
誤用しやすいしどうでもいいけど（笑）

544の通りだね。
近ければ近いほうが良い。
湾岸埋立過剰供給なんてどうってことない。

[546: 匿名さん]

既に内陸の世田谷区とか練馬区はお年寄りが多いからね。

[547: 匿名さん]

>543

都心３区＝千代田区・江東区・港区

[548: 匿名さん]

3区だけなんだ。なんでだろうね？
品川区とか中央区とかも増えそうなのにね。

[550: 匿名さん]

人口の話ですか、あと１５年で人口は１２００万人ぐらい減るらしいですね。

これは、今の東京、千葉、埼玉の全人口が消えるインパクトですよ。

正直、マンションはもう過剰供給ですし、将来は賃貸ともいかず、
ホテルのような使い方しかできないですね。

[551: 匿名]

30年後ぐらいには、一億切っちゃうしね。
ただ、それで都内のマンションの価値が激減するかどうかはわからないところ。地方と東京の二極化で、減るにせよ、激しく落ち込まない、という説もある。
単なる需要と供給では、はかれない都市の価値、憧れ、経済状況がからんでくるから

[552: 匿名さん]

そりゃ全体的な人口減少のなかで、総じての住宅需要は激減するだろうけどね。

でもここはそこいらの無特長MSじゃなくて、東京駅5km圏内の住宅地のしっかりしたMSだから、世間一般と較べれば資産価値の低下は小さいと思うよ。

キャナル内の序列は、20年後には築年数の差は事実上なくなるから、駅距離、管理、設備・仕様の総合評価になるのでは。

全くの私見で、
PT東雲＞Ｗ＝Ｂ＞ココ＞＞＞キャナル＞＞＞＞アップル
って感じ？

もちろん今は見事に築年の新しい順だけども。

[553: 匿名さん]

将来Wコンは安いな。辰巳駅には近いが元々の分譲価格が激安だったし、三井も建つから眺望も悪くなっちゃったしね。
豊洲はこれから４、５，６丁目が開発されて病院やお店も増えてさらに便利になるから、キャナル内でも豊洲圏内に近いほうが強いと思うよ。
三井のパークタワーはこの辺りの立地は晴海通りや湾岸道路に近いほうが懸念材料と考えられるから、プラウドのブランドネームも強いし、イオンの隣だから価値的には強いと思うよ。

[555: 匿名]

安心感は免震、せいしんが上。
でも維持費含めてだいぶ安いでしょ。要はそのコストに納得できるか。もうここじんの判断でしょ。良いも悪いもない

[556: 匿名さん]

ちなみにここの地盤なら制震技術を取り入れても効果はかなり小さいですよ。
揺れの何％程度かの軽減程度ともいわれていますから。
もともと埋立地などの軟弱な地盤では免震・制震の効果は強固な地盤に比べ相当弱くなる技術ですから。

[557: 匿名さん]

湾岸エリアのタワマン買うのなら、免震・制震・耐震などのくくりで安心しないで、家具固定などを徹底して身を守りましょうということでしょう。
ぶっちゃけ大きい地震がきたらタワマンなら、どんな技術を施してようがそれなりに揺れますから。

[559: 匿名さん]

湾岸のタワマンなど買わなきゃいい。高い買い物、せめて地盤のいいところにしようよ。

[561: 匿名さん]

20年後のキャナルコートがどうなってるか、って考えれば、結構不気味かも。

[563: 匿名さん]

そんなこと考えちゃいけません。

[564: 匿名さん]

まあ、その頃になれば島ごといったん沈めて、廉価に島ごと立て直す技術ができてるかもねぇ。

[565: 入居予定さん]

それはないね。

[567: 匿名さん]

地震前に豊洲を高値掴みした人がネガってるよ。売り切れ御免。

[568: 匿名さん]

１５年以内に、タワマンの半数以上が空き家になる、老人ホームになるとみる。

[569: 匿名さん]

>566
ここの購入者の大半は豊洲に住むと思ってますので（笑）
東雲なのに豊洲在住発言はスゴく痛いのですが本人達は気が付いていません（汗）
野村もいっその事プラウドタワー豊洲にしておけばもう少し高く売れたのにって後悔しているとかいないとか（笑）

[570: 匿名さん]

景気が良くなったら、ならないだろうけど。

また、量より質へ、土地神話が生まれ。庭付き一戸建て。
大規模マンションは懸念されるよ。

[571: 匿名さん]

No.569
あははそれはないだろなに言ってんだ？
住所もマンション名にも東雲ってついてんだし
知人に説明するのに豊洲って言っちゃうだけだろ

[572: 匿名さん]

擬似的にホテルライクなんて謳って、不景気の象徴がタワーマンション。

そもそも安い埋立に住む必要もなかった。共用、共同、共有と貧しいイメージ。

不景気の象徴として、教科書に載るでしょう。

[573: 匿名さん]

週末の夜中にここでネガれるってどんな生活してるのですかねえ
自分だったらお金もらってもしませんが・・・素敵なご趣味で＾＾
真剣な検討者の方！頑張って内容の濃い場にしてくださいな
私には情報ないので　笑

[574: 匿名さん]

今日は金曜夜だからタワマン買えなくて寂しすぎる発言が多いね。心中お察しします。

[575: 匿名さん]

568
SFだな。郊外がゴーストタウンになり、皆都心に集まる方が物語としては面白いよ。

それよりも、何度も書くが、地盤じゃないよ。
強固な地盤に強固な基礎の大規模建築なら良いが、強固な地盤に安心し強固な基礎を築かない、ないし地積と周辺環境から大規模な工事が出来ずに築けない建築(内陸はこれが多い)の方がリスクは高い。大規模工事が出来ないなら戸建の注文住宅じゃないとだめだよ、中規模ないし小規模なマンションは、階層に拘らず基礎が甘いのが多い。
湾岸は地盤が弱いのは衆知の事実ゆえ、基礎は強固だ。こちらの方がリスクは低い、この辺りのマンションは、表層から20〜30mの土が無くなってもビクともしない。
皆さんのご自宅は強固な基礎をお持ちかな？

長くなるが、更に書くと、内陸は地盤が強固と一括りにされてるが、23区は決して強固ではない。強固な地盤とは、元々の台地で、関東平野はその上に何十mも火山灰(ローム層)が積っており、この火山灰は弱い(実際杉並区等の内陸の住居にひびが入ったという報告が多数ある)。
然も、渋谷や日比谷が有名だが、元々、岡や谷があり、底を江戸川時代から埋立てる場所が無数に、且つ衆知されずにある。
また、江戸川や荒川やその他名も無い河川は殆ど埋立等でその位置が昔と変えられてる。
強固な地盤は昔からの台地で、これは武蔵野まで西進しなくては無い(東京都の西半分だ)。

長くなったが、地盤に甘んじてる建築と地盤の弱さを承知の強固な建築とでは、近代建築の限界耐久性が試されるような災害が来た場合、後者が圧倒的に強いよ。

[576: 匿名さん]

いつか戸建てがいいと思ってるやつがマンションなんか買うな。
俺様は都会のマンションっ子だし戸建ては検討もしてない。２階から物音したら怖いし((((；゜Д゜)))

つまりあれだ、ここはマンション掲示板だから戸建てとか意味わかんねーこと言うな。

あと豊洲がどうこう言うやつも、完全に無知。
ここに限らず、江東区の購入者が多いの。
地元の人間が多い理由は価格が手頃で住み替えやすいからだよ。
更に言うと豊洲も東雲も、辰巳も枝川も別に何も変わらん。
昔、ヤバかったところがちょっと開発されただけ。

[577: 匿名さん]

買えなくてネガってるのかな？
買うのに面白がってネガってるってのもあるの？
どちらにしても仕事のストレスですよねきっと

[578: 匿名さん]

私も埋立で都民になれました。

[579: 匿名さん]

景気が良くなったら、サラリーマンが惨めなんだわ。

成金がリゾートだの、別荘だの言ってて、それ聞いてるだけ。

[580: 匿名さん]

「都心のリゾート」ってそりゃ有明マンションの宣伝文句だよ。スレ違いだね～。