ザ・パークハウス 津田沼奏の杜ってどうですか？パート３

[匿名さん]

津田沼駅南口の大規模再開発エリア内に誕生する免震マンション、新しいスレッドを立ち上げました。

＊スレッドパート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/146124/
＊スレッドパート2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195673/

＊JR津田沼南口プロジェクト～プロローグ編～
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71761/
＊奏の杜サイト：http://www.kanadenomori.jp/

＜全体概要＞
所在地：千葉県習志野市谷津7-925番の一部他(底地)
交通：総武線津田沼駅から徒歩7分
総戸数：721戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：56.78m2～123.27m2
入居：2013年3月下旬・6月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス（もとは三菱地所と旧藤和不動産のJV）

[703: 匿名さん]

ちなみにいつ頃に出来上がる予定なのでしょうか？

[704: 匿名さん]

最初は分譲でも、購入者が賃貸に出すようになれば同じですね。

[705: 物件比較中さん]

ここより北側に出来る予定のマンションは、免震構造でないし、比較すると立地は、こちらの方が良いかと思っています。

現在、分譲マンションを賃貸で住んでいますが、
分譲と賃貸が始めから混ざるのは、たしかに色々もめそうですね。
気にされない人は、よいのですが、できれば無用なトラブルは、避けたいところです。

[706: 匿名さん]

始めから賃貸が混ざるのと、管理組合の運営が進行してから混ざるのは、まったく意味が違うよ。

[707: 匿名さん]

北側のマンションは嫌だからここを選ぶのでは？賃貸有り、免震無し、南側向きで建てたとしても、ここのマンションがある為に眺望は悪いでしょ。公園側は西向きだし。それで価格がここより高いと選択からはずれます。

[708: 匿名さん]

北側マンションが建つ頃は消費税UPされてますよ。

[709: 匿名さん]

駐車場は自走式に限るね。

今後、三菱で予定している南東の分譲マンションは、駐車場すら無いかも。とのことです。
部屋数増やすか、機械式の駐車場作るか検討中してる見たいです。

[710: 匿名さん]

奏の杜内に分譲マンションは、あとどの位建設される予定なのですか？

[711: 匿名さん]

これから検討の皆さん。CD棟の入居予定時期は来年3月みたいです。
転校など子どもがいる家庭には、GOODタイミングですね。

[712: 匿名さん]

北側マンションまで様子見できなかった理由。

１、消費税アップの可能性大。
２、復興需要による建築資材・人件費の高騰

３、地権者あり

４、緊縮財政が叫ばれているので、住宅関連の税優遇措置の縮小の可能性。

[713: 匿名さん]

都内でないのに駐車場無いのは論外でしょう。

[714: 匿名さん]

あれ？6月下旬じゃないのですか？

[715: 申込予定さん]

CD棟は、来年3月下旬。AB棟は、来年6月下旬に入居予定です。
たしかに3月下旬入居できると、学校関係は、ベストですね。

[716: 申込予定さん]

新聞は朝刊に限って玄関まで、届けてくれるらしいです。
新聞社は指定ありみたいですが。

[717: 匿名さん]

688さん
2期分譲分で２次で売れたのは４LDK１つということですね。
私は申込日に登録がなかったところはチェックしていたので、
２次で完売するか気になっていました。

[718: 申込予定さん]

>717さん

そんなことは無いと思います。
2期2次で抽選ではずれたものですが、2期2次抽選も私の物件以外でも数件ありました。

私は実際、パークハウスのAB棟に住みたかったので、最終的には登録のなかった部屋に先着として登録させていただきました。

[719: 入居予定さん]

688です。
>693さん
1期、2期まとめると、4、3LDKは、4階以下の低階層と20階前後の高階層をメインに、
2LDKは中階層から高階層をメインに残りがある感じでしょうか。

>694さん
営業さんに、随時受付と聞いたので、695さんのおっしゃる通り、先着だと解釈してます。
2期から当MSをご検討でしょうか。自分達は1期の抽選で外れてしまったので、2次に向けて、
残りを営業さんに案内されました。　見送り、2期で2期価格表(状況表)を頂いた際、1期分が
全て供給済の表示でしたので、完売したのかとつぶやいた所、営業さんに正されまして、改めて
残りの確認をしながら、色別表示になっている事を教えて頂いています。
見えづらい事極まりないのですが、理解していると判断されて、案内して下さらないのかも知れないですね、、。

>717さん
2期2次は他に3LDKが1戸登録されたようですよ。計2戸でしょうか。
1期の残りを追いかけて見て来ましたが、売れ行きは好調だと思いました。個人的に2期残りは、
1期の残り分より検討しがいのある所が多いと思いますし、買い手さんの条件と合点さえすれば、
早々に完売に近づく気がします。

[720: 匿名さん]

現在の販売状況から見て、第１期と第２期はほぼ即日完売と言ってもいいと思います（売れ残りは、本物件の販売方法の手続的な結果にすぎないと思います）。

ただ、次期以降は、いよいよＣＤ棟の中部屋中心の販売になるので、はたしてこれまでのような販売の勢いを維持できるか、微妙なところです。
今後は、価格最重要視の顧客が増えてくるので、はたして販売はどうなるか？

[721: 匿名さん]

同時期に販売している他の物件で
これといった比較対象がプラウド船橋ぐらいしかないので
売れるんでない？

[722: 匿名さん]

北側のマンションには地権者が入るんですね。
なら間違いなく価格は安くなります。
地権者は元の土地の持ち分に応じて、これから建つマンションに保留床という権利を持ってます。
坪単価(ひと坪当たりの価格)が高いと自分が貰える床面積が少なくなるから。
しかも、事業者も決まってなくて何で免震じゃないって言えるの？
ダメですよ、営業トークは。

[723: 周辺住民さん]

>710
時間軸を考えなけれな中高層地区の大半に分譲マンションが建設されると思います。
面積的には、全体でここの５倍程度。

今後５年と考えると、１丁目側の三井・三菱。これで１５０戸程度かな。
確実なところではここまで。

あとはここの北隣。
敷地面積からして、ここと同程度か。

中央道路（中学の前を通る道）の北側は、小規模ならここの北隣より早くできる可能性はあると思いますがまだ噂も聞きません。
このエリアは、現状に整地されるまでのプロセスを直に見ているので、自分なら購入を躊躇してしまいます。

[724: 匿名さん]

722 ここの地権者は戸建にすんでいるから、別に面積がそんなに広くなくてもいいんだな。どうせ日当たりも眺望もたいして良くないのに住まないで賃貸にだすでしょ。それより、石油等の資源高で建設費は間違いなくあがるし、消費税、減税を考えると今が買いなんだな。更に免震にしたら、もっと高いでしょう。

[725: 694]

719さん、
ご丁寧に教えていただいてありがとうございます。事情がとてもよくわかりました。

わたしの担当営業は、１期の残り物件のことを売れ残りとは言わず、「抽選後に４棟程だったかキャンセルがでて、先日から案内可能になりまして」と言ってたので、ちょっと混乱していた次第です。。
でも719さんのおっしゃっていることが本当なのだろうなと思いました。
(2月の前半の話です)

ありがちな営業トークを信じこんでしまった自分に、ガックリです……

[726: 匿名]

地権者はだいたいろくでも…

[727: 匿名さん]

７２４さん
地権者はそんな甘いもんじゃありませんよ。
地権者、特に、古くからその土地に住んでいる人は、土地に対する愛着が異常とも言えるほど強い。
その土地の代わりとなる不動産に対する執着も強いものです。
当然賃貸には出すけれど、所有権や不動産の面積に対するこだわりは非常に強いんです。

[728: 匿名さん]

ここと北西のマンションで、どちらが安いのか、どちらが管理がいいのか、現時点では全くわかりませんよ。
すべて想像でしかありません。
ここのマンションを見て、購入に納得できれば買えばいいし、どうしても納得できない部分があるのであれば、見送ることも選択肢の一つです。一生の買い物ですから、後悔しない決断をしてください。

[729: 周辺住民さん]

>722
ここの北側のマンション建設の事業主は、公表されていないだけですよ。
現に、地権者が入ることも、情報として流れています。

なぜ事業主が決まっていないという物件が、さらに安くなるとわかるのですか。矛盾していますよ。

[730: 入居予定さん]

725さん、私は、1期で購入したのですが、オプションなどの関係で、結構よくMRに通っています。
その都度、担当営業マンが声を掛けてくれるので、販売状況なども、よく話題にしていました。

私が聞いた話では、たしかに1期販売分は、一旦完売したようですよ。
しかし、首都圏で直下型地震が4年いないに、70％…というニュースが流れて、何件かわかりませんがキャンセルが出たとの話を聞きました。

719さんの情報もありますので、セールストークの部分も多々あると思いますが、契約者にセールスする必要
は、ないはずです。
大きな買い物ですから、他人に左右される事なく、いい物件と巡り会ってくださいね。

[731: 匿名さん]

資金調達に不安を感じてキャンセルした人もいるんでしょうね。
今後の収入減は深刻ですよ。

[732: 匿名さん]

キャンセルって、頭金支払った後になさってるのでしょうか？

[733: 匿名さん]

資金調達確かに不安ですよね。
1期2期は資金に余裕がある人、何らかの事情で今このタイミングでマンションを購入する
必要のある人（様子見する時間のない人）が中心だったと思います。
それにくらべて3期は金額面にシビアな人が増えるんでしょうね。

[734: 匿名さん]

キャンセルは、もちろん頭金払って契約した後の方を言うのでしょうね。
頭金、もったいないと思うのですが、多い方で残りの9割プラス金利分を払っていけるかですよね。

地震の問題も、人によって不安の度合いが違いますから、何ともコメントできませんが。

[735: 匿名さん]

今日の読売新聞にここのことが掲載されていますね、大人気で販売済の95%以上は既に契約済みだそうです。

[736: 匿名さん]

関東でも千葉県だけ不動産の販売が
おもわしくない中でここだけは関係なく好調だね。

[737: 匿名さん]

契約者にもセールスするでしょ。
人気のないマンション買ったんだって思われるより、
人気のあるマンション買ったんだって思われたいし、
それが口コミにもなるでしょ。
契約者こそ、一番優秀な営業マン。

[738: 匿名さん]

737
人気のないマンションならね。
ここは、そこまでのセールス必要ないでしょ。

[739: 匿名さん]

読売新聞、見ました。
やはり奏は、立地がいいとあらためて納得。
もしAB棟で空きがあるなら、早めに説明聞きに行きます。

[740: 入居予定さん]

719です
>730さん
一期販売分は一旦完売したんですか。二期が開始され1/8付けの状況表では、一期の残りが
2LDKで10戸、3LDKで7戸確認出来ます。だとすると少なくとも17戸ものキャンセルが
出たという事になると思うのですが、それだったら凄いですよね、、。
改めて見てみると、その残りも2ヶ月位の間に既に3分の2以上が見初められたという
事なんですね～。

着眼したいのは、検討にするにあたり、販売中全ての住戸から選択可能であるはずなのに
もしかすると該当期新発売の住戸でしか検討出来ていないかも知れないという事なんですよね。
売れ残りという表記は印象的な側面で、使うに不相応に感じるのですが、納得し、条件さえ
合えば、買い手にとって満足出来る買い物になる事は変わりないので、営業さんも販売対象
住戸はもっと細やかに説明した方が良いかと思いました。

[741: 匿名さん]

>>729さん
>ここの北側のマンション建設の事業主は、公表されていないだけですよ。
事業主名をご存知なのでしょうか？それとも事業主が決まったという情報があるということでしょうか？

我が家にはここのAB棟は予算オーバーですがいつか奏の杜の中に住みたいと思っています。奏の杜HPを見ると基盤整備工事完了が25年度、組合解散が26年度予定となっていますがその頃には奏の杜が出来上がってるということでしょうか？

[742: 匿名さん]

そのころに土地の保留されているのが
全て実行（所有権の移転）されて区画整理完了って感じ。組合も解散。
そのころには土地の所有者はほとんど決まっているかと思います。

[743: 購入検討中さん]

C棟は道路の向いに約２２メートルのマンションができるので、
１～８階ぐらいまでは日当たり、景色などで難ありな分
価格はA・B棟の１～８階よりは割安になると思われます。

しかし、その分の上乗せが９階以上に乗っかってくると思われます。

車の騒音も気になるし。。。

A・B棟がやはり良かったのかも。。。。

[744: 匿名さん]

ここを検討しているものです。
やはり船橋プラウドと比較になってしまうが、
ここのＣ棟低層と船橋プラウドの条件が良い南向きの価格差が５００万越えてくるとプラウドに傾く。
Ｃ棟７０平米３８００万ぐらいにならないかな。

[745: 匿名さん]

>744さん

C棟の低層階(2F・3Fくらい)なら可能性あるのでは？

[746: 契約済みさん]

>743さん

52街区と呼ばれるC棟向かいは5F〜7Fの賃貸マンションのはずですよ。
それとも、もっと駅寄りの情報ですか？

[747: 匿名さん]

１～５階くらいを希望であれば、ＡＢ棟が無難ですよ。
中層階以上であれば、どの棟も大差はありません。

[748: 匿名さん]

シャーメゾン前の戸建エリアも徐々に売りに出されるらしいですね。この御時世に8000万越えの物件を買える人がいる現実に羨ましい限りです。

[749: 契約済みさん]

AB棟の残物件は、新着順ですよ！
残りわずか！お早めに！

[750: 匿名さん]

749さん
営業さんですか？

[751: 725]

740さん、こんばんは

わたしも同じようなことを考えておりました。

推測で恐縮ですが、
１期の残物件については、誰にでも公表するのではなく、絶対に購入する意思のある人(ローン事前審査済)にのみ教えているのかなと思いました。
例えば、希望住戸が重なった客に、抽選を避け、且つそれぞれが確実に購入できるようにするために、として、一方の客に「実はキャンセルがでて…先着順なのでこの場で判断して下さい」といったような感じでしょうか。
購入者のために、と見えてやはり会社の都合なんですね。
その住戸が希望にそっていれば、いいのでしょうが、やはり時間をかけて冷静に検討したいですよね。

[752: 匿名さん]

７４８さん、戸建エリアはそんなに高いんですか！

サラリーマンには手が出ません・・・