『浜田山コーポラティブハウス』 検討掲示板 その1

[匿名さん]

井の頭沿線屈指の人気セレブ街区･浜田山に、デザイナーズ･コーポラティブハウスの誕生です！
なんと浜田山駅徒歩2分という好立地！
しばらく目が話せません。
検討中の方、ご近所の方、自由設計やコーポラティブというスタイルについて等々色々と意見を交換しましょう。

所在地：東京都杉並区浜田山3丁目33-8
交通：京王井の頭線「浜田山」駅 徒歩2分

用途：近隣商業地域
建蔽率・容積率：90％・300％
敷地面積：約314㎡
延床面積：約1102㎡
構造：鉄筋コンクリート造
6階建て
戸数：13戸
住戸タイプ：フラット住戸、メゾネット住戸、専用屋上付き住戸、専用駐車場付き住戸、南向き3方角住戸
住戸面積：約65㎡〜約85㎡
価格：3000万円台後半〜5000万円台後半
スケジュール：募集 2012年2月3月
着工：2012年10月予定
竣工：2013年10月予定

コーディネイト会社：株式会社トライクコンサルティング
設計監理：株式会社S&Tファイブステージ設計事務所
施工会社：未定


フラット住戸、メゾネット住戸、専用屋上付き住戸、専用駐車場付き住戸、
南向き3方角住戸

[52: 匿名さん]

商店街の顔役とかどうせくそみたいな要求しかしなさそうだし、とっとと作って、とっとと売り抜けたほうが
開発会社としては幸せ。

[55: 匿名さん]

浜田山を仕切る地主さんって、まさか地名にもなった庄屋の浜田さんの子孫の方？？

[56: 匿名]

そうです。その通りです。

[57: 匿名さん]

そういった商店街の顔役とか昔ながらの人達が浜田山の街並みを旧態依然で古臭いセンスとしているのでは? 浜田山を仕切っているとおもうなら街の価値を上げる動きをして欲しいもの。

[58: 購入検討中さん]

>>54さん
トライクコンサルティングは、元都市デザインシステムのメンバーが立ち上げた会社なのでノウハウは老舗の会社から引き継いでいるようです。同様の位置づけの会社としてコプラスもそうですね。ホームページの物件実績を見るとわかります。
むしろアーキネットのほうが物件数は多いですが新興です。

知り合いで元都市デザインの物件に住んでいる人がいますが、建設組合のつながりを通じて入居者が自然に顔見知りになるし、設計を通じて住戸に愛着が湧くので普通の分譲マンションよりも管理組合の意識レベルが高いって言ってました。

>必ず人間関係で揉め事が起こります。

何だか決めつけた言い方されていますが、その確信は何か根拠があるのですか？

[59: 匿名]

都心デザインシステムって倒産しませんでしたっけ？
間違っていたらスミマセン。

[62: 匿名さん]

近隣商業地域だからといって7階を建てるとしてもすぐ周辺は普通の住宅街だし、
そもそも浜田山は閑静な住宅街だから地下1階の地上7階建てはオーバーでナンセンスだと思う。
だから周辺住民にちゃんと話し合いと徹底的な説明がないと大反対を食らうと思うんだけど、
〇〇グラウンドから億ションにかわるときも大反対があったし。
開発会社は、ちゃんとその土地柄を知った上で計画した方がいいのでは？
ある程度広い土地は持っている人がいるのに中高層の建物が無いのは、近隣商業地域なのに斜線制限の厳しさ
で削られることや比較的閑静な住宅街が多いからであると私は思う。

それと駅から徒歩2分は間違っていると思うんだけど・・1分80mで2分160mだから駅改札口ではなく
駅の出入り口で測ってもギリギリか160mをオーバーする。

[63: 匿名さん]

計画は頓挫したのでしょうか？
着工間近にもかかわらず一向に解体されませんし、何よりデベロッパーのホームページから浜田山の物件情報が消えています。

[64: 匿名さん]

>No.63
建築予定の看板 17日から周辺住民に見えるように2カ所設置されていますので、
計画は頓挫していないかと思いますよ。
また、17日に挨拶に来ましたが今度4方向の側面図を持って説明に来ると言っていましたので。

掲示板では厳しい意見も多いですが、
周辺住民の皆さんはどのように思っているのでしょうか？

新しくこの浜田山に住む方の意見も大事なのでしょうが、元々浜田山は祖父の代など古くからの人々が
住んでいた町なのでその方達の意見が気になります。

[65: 匿名]

そうでしたか。
64さん、最新情報ありがとうございます。
挨拶に来たのですね。
ということは64さんは計画地のごく近隣さんということですね。
では、古くから浜田山ではないあなたの意見はどうなんですか？
新しい近隣さんのお立場からあなたのお考えを是非どうぞ。

[66: 匿名さん]

あの立地で7階建てはやばいね。完全に浮いてしまうだろう。
容積率一杯に建てればいいってもんじゃないよ。

[67: 匿名さん]

No.65さん
私個人の考えですが、地下1階の地上7階建てということは規模的にそれなりに大きい工事に
なるのではないかと思います。
駅に近くて近隣商業地域だとしてもすぐ近くは普通の住宅が多いく閑静な住宅街
でして、道幅も1方通行並に狭い町だと私は思っています。
建てること自体は賛成も反対もありませんが、約1年2ヶ月も周辺の住民には交通の面でかなり影響を与えると
思うので今後しっかりと説明してほしいと私は思います。

あくまで私個人の考えとなります。

[68: 匿名さん]

オーナーさんは
何階に住むんでしたっけ？

[69: 匿名さん]

オーナーさんって組合がオーナーになってなかったけ？
となると元オーナーでいいのかな、元オーナーは最上階という話を聞いたことがあるよ。

建物の所有者は浜田山コーポラティブハウス組合で、土地は誰の所有になっているのだろうか？

[70: 匿名さん]

>>69
あ、言葉足らずでスミマセン。説明にあったように地権者の老夫婦のかたという意味です。
説明会の書類によると土地所有は現行の老夫婦です。
うわもののオーナーは共同組合になります。

[71: 匿名さん]

地権者は変わらないのですか。
説明会って購入予定者向けなのでしょうか？
コーポラティブがどういうものかよくわからないものでして、
土地所有(地権者)を共同組合にしないで後々、トラブルとか起きないのでしょうか？
話がそれてすみません。

[72: 匿名]

まだ半数以上が売れ残っているようだから
問い合わせてみるといいですよ。
所有権のスキームも丁寧に説明してくれますから。

[73: 匿名]

物件価格が安いからといって飛びついて失敗しないように十分に気をつけてくださいね。
まずはコーポラティブのメリットデメリットを十分に理解してください。
管理費や大規模修繕、所有権に落とし穴があるケースが多々ありますから。

[74: 匿名さん]

確かに周辺物件の価格と比較すると安すぎるのでは？と思っているんです。
管理費や修繕維持費などどうなっているのかと思うし、土地所有権より
建物の所有権の方が権利としては強いのかと思いますが、地権者が管理組合にいると
発言権が地権者の方が強くなって管理や修繕がおろそかになりそうで、トラブルとか
おきそう。。その辺どうなっているのでしょうか　一度問い合わせしようかと思います。

[75: 匿名さん]

安かろう悪かろう。

[76: 匿名さん]

結局、エレベーター付ける費用とか実は入ってなかったり、当初見込んでいなかった共用エリア費用云々なんだかんだで揉め事がおこり、結局予定価格より1000万円くらい余計にかかってしまうのが、コーポラティブ。各戸で負担額どうするとか、揉めてしまう。人間関係にも亀裂が起こる。あのお宅が掃除当番をサボったとか、あのお宅はゴミ出しルール守らないとか。

[77: 匿名さん]

どうでもいいけど、認証が必要なアドレスをさらっと載せないで欲しいなぁ
興味ある人はアドレス知ってるから関係ないし、
今興味を持った人がいても入れないんじゃ全く無意味でしょ。

スレ文から見て立てたのは関係者なんだろうけど、もう少し考えましょうね。

[78: 匿名さん]

この物件についての情報が閲覧できるのかなと思いURLにジャンプしたのですが、Basic認証が必要だったのでだめもとで予想したものを入力してログインしてみたら入れてしまった。

問題点を指摘すると
SSLがないのでセキュリティ的に甘いのと、予想でユーザー名とパスワードを入力してログイン出来ちゃったのはびっくりしました。
認証をかけてページを閲覧できるユーザーを限定する意味がなくなってしまってました。
No.77さんが指摘されているようにもう遅いですが、認証必要なディレクトリ以下のページについては検索エンジンに登録されないようにコードを追加した方がよかったでしたね。

実際の情報のページを閲覧したのですが、何も情報はありませんでした。
着工まであと少しなのに宣伝が全くされていないのに現地では看板が貼られているという・・怪しい計画なのではないのでしょうか？
価格は魅力的に見えたけどコーポラティブは検討しない方がいいのかな？

[79: 匿名]

まあ要するに敬遠されて資金が全く集まっていないということですか？
組合として成立していないが原因でしょう。青山に設立された組合事務所家賃も誰が払うことになるのでしょう。
怪しげです。

[81: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[82: 匿名さん]

建築計画のお知らせが貼られているけどこれは東京都だったかな杉並区だったかな
建築許可の申請はちゃんと申請許可されているのだろうか？
そうでなければ、計画は変更される可能性はまだあると考えられるのだろうか？

[83: 匿名さん]

ひっきりなしに計画変更されているようだが、大丈夫なのか？

[85: ご近所さん]

借地権ですか？

[87: 匿名さん]

物件に興味をもったのでサイトを見ようとしたらダメでした。
自分のパソコンがおかしいのかと思ったのですが、他の方のコメントを見たら皆さん同じだったので安心しました。
正式名称もまだ決まっていないのでしょうか？

[89: 匿名さん]

土地の権利者は、売却して管理組合が所有するということになっているそうだから
定期借地権付きの集合住宅ではない可能性があると思いますよ。
電車の騒音はうるさい方だと思うので気になる方は閑静な住宅街がオススメだとおもいますよ。

建物の図面見ることできましたがかなり建築費がかかりそうな建物だと思うのですが、土地は広いとは言えないので
地下は余分なんじゃないかなと思います。
戸数が少ないのと共用部分を考えると管理費や修繕積立金など毎月かかる費用は高いのかな?と思うのですが
その辺どうなんだろう。
逆に安いと怪しい感じするのだが

[92: 匿名]

一長一短だとはいうものの、できれば定期借地権付きコーポラティブはやめたほうがよいですよ。
まあご自由にといったところなわけですが。

[100: 匿名]

揉め事が起こってしまいましたね。
懸念材料を消化できないままの強引なやり方に。

[101: ご近所さん]

揉め事てなんですか？

近隣住民としては気になります。あまり奇抜なもので奇抜な方々だと不安です。

[102: 匿名さん]

住人全員ね意思統一をはかるために様々な問題点を一つずつ克服していき、統率していくのがコーポラティブの宿命。
内部で揉めごとが起こるたびいちいちあげないでください。

[103: ご近所さん]

もう完売されたのですか？
揉め事は近隣としても大変迷惑ですから、ぜひ明らかにし、解決して欲しいと思いますが・・・

[104: 匿名]

コーポラティブハウスは最後の最後まで決めごとがたくさんあるから しかながない事だと思います。
それを覚悟で購入されたわけでしょう？

[105: 匿名さん]

揉めるようであればできれば避けて通りたい物件です。かなり奇抜ですから。

[107: 匿名さん]

なかなか予定通り計画が進みませんね。
計画は消えたの？

[108: 匿名]

そうですよね、当初計画ではもう着工している次期なのに、
今まだ一戸建てが解体されずに建っつたままですよ？
やはりかなり揉めているみたいね

[109: 近隣住民]

↑
工事しているはずの次期に、
解体すらしていないのは、
何か特別な理由があるものなんですか？
スケジュールが近隣説明とは違うということで、
虚偽の罪に問われることになりませんか？
不信感が満載です。

[110: 匿名]

今まさに解体するところから大丈夫なんじゃない？
解体の準備なのか、白いシートで覆われていましたよ

[111: 匿名さん]

遅れが出ているというのは、問題があるということ。
説明が公開されないのは、説明できない(したくない)ということ。
後々で問題が表面化・肥大化して大きく揉める可能性が高い。
ここはパスしたほうがよさそうですね。

[112: 匿名さん]

計画がコロコロ変わるのはコーポラスならではだと思うけど、まさかの建物高さや階数が変更されたのには驚いた ちょっと異常な感覚

[113: 匿名]

建物の高さが1mちょっと低くなったのは知っていますが、私の計算では階数が地上6階地下1階になったと思っていますがどのように変更になったのでしょうか?
コーポラは、建物の高さや建築面積などよく変わるものなのでしょうか？
そもそもこのコーポラは、建てたい人がすべて揃って計画しているようには見えないのですが。

コーポラは、こういう感じなのかなと勉強にはなるのですが。

[115: 匿名さん]

図面では、地下に住居あります。
1Fと1Bの2階という感じでそれが3つあったと思います。

[116: 匿名さん]

地主は上で広々と、それ以外の人は地下を分け合って暮らすイメージの図面ですよね・・・

[118: 匿名さん]

地主は管理組合になっているみたいです。
図面上では、普通のマンションにしか私には見えませんが地下に住居があるのは
変わっていると思います。
普通だったら地下は駐車場などにすると思うのですが、住む人の好みによるところなのかな。
7階建てのわりには、7Fはおまけ程度のもので7,8畳くらいしかないのではないかと思いますので、それでよく多額の建築費をかけて7F部分を建てようと思ったのか不思議です。それとエレベータは5階止まりで、6階へは階段となっている設計でした。

合同で建てるので納得して設計しているとは思うので、何であろうがいいのではないでしょうか。

[120: 匿名さん]

土地提供者への優先物件なんてどこでもあるんじゃない？ところでここの土地は所有権なの？？

[126: 匿名さん]

地鎮祭をしないで、マンションの建築を開始しましたが
どんなに小さい家でも安全祈願として地鎮祭をするのにこのマンションは
やらないとは・・呆れる

[127: 不動産購入勉強中さん]

地鎮祭は近くの神社で執り行ったみたいですよ。

[128: 匿名さん]

不動産購入勉強中さん

私は昔に地鎮祭を経験していますが、地鎮祭は近くの神社でやるのでしょうか？
建築現場で地鎮祭は行うものだと思うのですが。

wikipediaでも
一般には、土地の四隅に青竹を立て、その間を注連縄で囲って祭場となし、斎主たる神職のもと、建築業者・施主の参列の上で執り行う。
と書いてありますが、最近の地鎮祭は何か変化があるのでしょうか？

[129: 不動産購入勉強中さん]

＞No.128さま

以下をご覧ください。

ttp://nyonyo29.exblog.jp/16962860/

[130: 匿名さん]

不動産購入勉強中さん

日記の方拝見させていただきました、ありがとうございます。

現場で働く方や自分たちのために安全祈願をなさったのはわかるのですが、地鎮祭と同じようなという文面から土地の神様へのお祈りはなされていないと読み取りました。
地鎮祭は、建物を建てる土地の神様にお祈りをするものだと思うのですが、
なので神社に行って安全祈願というより、建物が建つ土地で儀式を執り行うのが地鎮祭として意味をなすのではないのでしょうか。
ゆえに安全祈願 = 地鎮祭は、本質的に意味が違うと思いました。

[131: 匿名]

きちんと地鎮祭を現地でやらないで工事をすすめるなんて聞いたことありません。
不安です。

[132: 匿名]

いよいよ工事が始まりましたね。
イメージが膨らみ、楽しみです。

[135: ご近所さん]

ご挨拶の書面はポストに入ってましたよ。
ある日突然という状態ではなかったです。

しかし解体の騒音はすごかったですね。
隣接していた家の方は家にいられない日々だったのではとは思います。

[139: 匿名さん]

検討中の方、ご近所の方、自由設計やコーポラティブというスタイルについて等々色々と意見を交換しましょう。
と書いてあるのに削除されたのならば、不快や違和感を感じるのは当たり前だと思います。

[140: 匿名さん]

通勤途中で毎日のように写真を撮る人を見かけるのですが、
近所で聞いた話では、雨風関係なく毎日何箇所も工事現場のところに向けて写真を撮っていると聞きました。
その方たちは、東京スカイスリーみたいな大型の公共工事でもない普通の住宅街の普通の建物に対して、
毎日写真を撮っているので変な人だなと思っているようです。
解体工事のときから雑な工事のために隣接の方たちは迷惑しており怒っている場所なので、近隣の方たちに
怪しまれても仕方ないのかな？

[141: 匿名さん]

追記

その方は、販売会社の方なのでしょうか？
様子を見ていると何箇所も撮っているので、普通の人とは違う感じがするのですが。

どなたか知りませんか？

[142: 匿名さん]

141さん
気になるのであれば、直接その写真を撮っている方に聞いてみればいいのではないでしょうか。

[143: 匿名さん]

私も毎日ではないですが、見かけたこと何回かあります。
そこに住む方が記録的に撮っているのかなとしか思いませんでした。
コーポラティブってこだわりのある人が住むところというイメージなので・・

[144: 匿名さん]

ご近所の購入者のかたでした。
進捗状況を記録しているとのこと。
ご自身のBlogにも頻繁に画像をアップされています。
Blogを教えていただきました。
毎日工事が少しづつ進んでいくのを毎日見られるなんていいなあ。
こういう次期って楽しいでしょうね。

[145: 匿名さん]

怪しい人ではなさそうね

[146: 周辺住民さん]

赤いコーンが道にはみ出して毎日毎日かなり迷惑です。
しかも砂埃で白くなった道路を清掃しないでそのまま放置して帰ってしまうのも目に余る行為です。
責任は開発業者ではなく建設会社と思われますが、
証拠を残すためにも撮影して記録しています。

[147: 匿名さん]

迷惑なら、直接現場事務所に乗り込んで苦情を訴えてください。

[148: 匿名さん]

現場事務所ってどこにあるのですか？

[151: 匿名]

やはり結局は所有権がいいです。
定期借地権は50年後には価値ゼロということですから、
転売するなら10年が限界でしょうね。
こういう
コーポラス組合で構築しても意味がありませんね。