タワーマンションは管理しきれるのか？

[匿名さん]

近年、首都圏湾岸エリアを中心にタワーマンションが大量に供給され、現在もその勢いは止まりません。
都心回帰の旗を掲げ、大手デベロッパーは今後もタワーマンションの供給を続ける方針ですが、果たして、これ程までに増大し続けるタワーマンションを、我々日本国民は維持し続けることが出来るのでしょうか？

人口減少社会を迎え、今後家や土地余りは加速し、平均所得が減少し続ける中で、
購入者負担が大きいタワーマンションの維持管理は可能なのか、皆さんと意見交換していきたいです。

宜しくお願い致します。

[1: 匿名]

中国人が買ってくれるよ

[2: 匿名]

その時、まだ日本が稼げる国ならね

[3: 匿名さん]

まあもともと、公共事業が減って苦しいゼネコンと売れない埋め立て地を抱えた都を、まとめて救済するビジネスモデルとしてのタワマンだからねえ。
購入者が自己責任で納得してるのなら、いいんでないの？
税金で散々、変な箱ものを日本中に建てたのに比べれば、マシだと思うけど。

[4: 匿名さん]

中国じゃマンション買っても所有権は一時的なもの、外国人に土地の権利まで売却するのは日本ぐらい
景気が悪くても、近場で自分の土地持てるのは魅力的さ

[5: 匿名]

皆さんレスありがとうございます。

スレ主です。10年20年して上昇する修繕積立金をみても、中国人は中古のタワー買うのでしょうか？
中国人が日本にマンション買う場合、移住してきているか、投資かのどちらかですが、移住は日本がOKだすのか、修繕積立金上昇し価値も半減し日本人が買わなくなったことを前提にするなら、投手は値下がりしてしないのではないかと思います。

[6: 匿名さん]

戸数の多いマンションは管理しきれないと思います。
何かやるにもなかなか決められないのでは。

[7: 匿名さん]

それ以前に話し合いに参加する人が少ないような気がしますね。
ネットで連絡サイトでも作っておけば以外にみんな見るかもしれないでしょうけど。
決まった時間にみんなで集まるというようなことは多様な生活スタイルの今は難しいのでは。

[8: 匿名さん]

タワマンは世帯数が大きいですからね～。
ビッグスケールの利点として1世帯当たりの維持費が
比較的安い事も挙げられていますが、10年20年経ち、
空きが目立つようになった時が心配です。

[9: 匿名]

竜巻で折れたりはしない…よね？

[10: 匿名]

てゆうか、建て替えは不可能。
最後まで管理組合が修繕を繰り返してゆかねば。
修繕計画は絶対破綻する。
大地震が来れば、たとえ倒壊しなくても、
大規模修繕を前倒して実施せざるをえず
必ず実費負担が発生し、ローン破綻で住人がへれば、負担も増加する。

タワマンは無駄な共用施設・設備が多いからタイヘン。

[11: 匿名さん]

　タワーマンションを買う人は、どんな点に食いつくのでしょう?立地が一流ならよいでしょう。また、高層階のプレミアム部屋は地震時のリスク以外は高い金を出す理由も分かる気がします。
　しかし、低層階をわざわざ買う人は？タワーマンションのように大規模団地型マンション以上に所得格差の広い集団生活は最初こそなんとかなるにせよ修繕積立金や管理費の値上げ・賃貸利用・転売を繰り返すことにより秩序崩壊するリスクが非常に高い気がします。現にこのサイトでも、数年前にできた近くのシンボルタワー的タワマン住民が低レベルな言い争いをしています。数十年後は南アフリカのポンテタワーとまでは言い過ぎでしょうが、難しい環境になりそうな気がします。

[12: 匿名さん]

湾岸のタワマンは地縁もない寄せ集めの集団ですから住民の意見を纏めるのは絶望的。
なにかトラブルが起きると解決できず放置される可能性大。
建て替えなんてまず不可能。
どんどん老朽化するにつれてスラム化は確実でしょう。

[13: 匿名さん]

スラム化するってことはないんじゃないですかね。
マンションにもよるんでしょうが。
ちゃんと管理組合が維持されれば、建て替えだって実行可能なんじゃないでしょうか？

[14: 匿名さん]

タワマンの 建て替えなんて出来るの？管理組合主導で？

[15: 匿名さん]

管理組合の意見が纏まるとは思えませんが。
立替は住民総会で可決しないとできないので。

[16: 匿名]

タワマンは等価交換出来ないから建設費出せない人はスズメの涙の清算金で追い出されるのだろう。タワマン残酷物語ですね。

[17: 匿名さん]

一番はじめにタワマンが建てられてから何年経つのでしょう。
タワマンの建て替え事業はこれまでに一度もないそうです。
建て替えにかかる費用はいくらくらいなのか。
新築と同等だとしたら、収入が年金だけではとても払えませんよね。

[18: 匿名さん]

思うに、今タワマンに住める人は経済的に裕福な人が多いでしょうから、将来的に何があっても次に移り住めば良いという方々なのではないでしょうか。ダメになったらその時はその時というか、話題になっている時に暮らして合わなければ違うところに住み替えするという感覚だと思います。話題がそれましたが、管理は難しそうですね。上り下りの移動だけでも時間がかかりそうですし。

[19: 匿名さん]

タワマンの建て替え費用、普通に考えると新築時以上かな。

高層建築物の解体費用はとても高額です。

[20: 匿名さん]

建て替えの議論をし出すのは2世代目以降でしょ。
そうなると意見の纏まりようがないから、あとは急速に管理も躯体も劣化するのみ。今後30年とか50年タームで見たときに、人口構成・価値観・技術水準が様変わりしているなかで、絶対的な広さ・デザイン・基本設備で魅力を保ち続けるヴィンテージタワーなんて殆ど想像できない。今の霞ヶ関ビルを見て、何か素敵なものを感じますかってことと同じ。

[21: 匿名さん]

複数の個人が所有するタワマンなどは大規模修繕する前に
マンション自体が不良債権化しているでしょう。

大型の建物を維持していくには企業体でなければ無理があります。

[22: 匿名さん]

不良債権化というのは意味がわからないんだが、
見栄で無理して買うのでローンが焦げ付く個人が多く、
いまどきタワーじゃ競売しようとしても出来ないので、
銀行から見たら不良債権の＊＊ってことでいいのかい？

さらに完済できても、
ローンが終わる時には退職金を使い果たしたリタイア世代になるから
そのうえで大規模修繕で追加費用をとられると厳しいわな。

30年目ぐらいまでなら合理的に修繕費の見積もり・積立もできるが、
50年後、70年後なんて想像もつかない。まだ日本にゃ実績がないしね。

[23: 匿名さん]

つまり、50年後の湾岸埋立地は修繕もできずに放置された薄汚いタワマンが林立するスラム地帯になるわけだな。
昔の香港の九龍城をイメージするといいと思う。

[24: 匿名さん]

不良債権化とは新築から５年～１０年はローン、管理費、修繕積立金等坦々と納められるが、
大多数の物件、この時期を過ぎた頃から滞納が多くなります、全体の二割近いとおもいます。
管理組合の先取特権があっても、様々な理由から集金が困難になりますね、現在でも問題なんですよ。
こんな状態では二十年後の大規模修繕も無理でしょう。

[25: 匿名さん]

タワマンに住まれる方は低層、中高層マンションに比べ
年収の高い裕福な方が多いと想像しておりましたが、それでも
管理費、修繕積立金に滞納が出てくるでしょうか。
タワマンは一般的なマンションに比べ修繕にコストがかかると
解かった上で契約するべきですね。

[26: 匿名さん]

大地震さえなければ、20年目ぐらいまでは修繕計画通りに行くから、積立金も枯渇することは普通はなさそうだ。
ただ世代が代わる30年後とかになると修繕費も当初の3倍ぐらいになる可能性がある。
戸当たり月7000円が2万円オーバーになってくると、管理費・駐車場とあわせて月5万はいく。固定資産税込みだと7万って感じ。
中古でのタワー購入には二の足を踏むなあ。

[27: 匿名さん]

今時、修繕積立金７０００円ってどんなマンションですか、年間８万位？
なにか勘違いされてるようで、タワマンでは無理。
住人すべてが２０年間はたして経済的に健全でしょうか。
集団で維持するものですから、ひとりよがりは無駄です。
理解したうえで、お住まいください。

[28: 匿名さん]

27。

いやこちとら築10年近いタワーの4x階、80㎡に住んでるよ。
当初は正直な話7000円台だった。見栄えを良くするために安く設定されてるんだよね。
8年目からは倍額になった。15年目ぐらいでさらに1.5倍になる予定。

30年目にEV大規模修繕が10億近くかかるのに、長期修繕は25年目までしか示されてなかったので、入居後総会が大変だった。1000戸でも戸当たり100万だからね、それだけで月額3千円はアップ。半額分は共用部の清掃頻度を減らすとか修繕間隔を極限まで延ばすとか管理会社を変えるとかして、管理費込みで相殺したけどさ。

ほかに管理費2.5万、駐車場1.5万、税金月2.5万で、現状でも合計8万、年100万。

もちろん想定内だし、そのくらいの余裕を持って資金計画を建てたから既にローンもほぼ完済したけど、そういう住民ばかりでないことは確かだ。

[29: 匿名さん]

ランニングコストが払えない人＝途中脱落
払えるけど素敵なとこ渡り歩きたい人＝これまた中途退出
竣工時から住み続けるのは経済的な理由で出られない人が多くなる。

更に中古購入者<新築購入者の質の差も如何ともしがたい。
必要経費の高さが敬遠されると物件自体の値段を下げざるを得なくなるから。
バブル期の豪華共用施設付（ドムスとか）や熱海あたりのリゾマン見てれば明白。
持ってるだけで負担になると、最悪はタダでいいから持ってけって世界。

あと、建て替えで重要なこと見落としてる？みたいだけど
現時点で成功してるのは例外なく建蔽率と容積率に余裕があって
低層→高層化した余剰床を売って解体建築費の足しにできてるとこだけですよ。
余剰床が生まれない、1:1の建て替えでは費用はすべて自己負担。
それがクリアできて10階を20階にすることは可能でも、
日本のどこなら20階を30階、30階を40階にして売れる見込みが立ちますでしょうか。

[30: 匿名さん]

28のマンションはひどいね。
都合の悪いことは全部隠して販売されたんだ。
マンションデベにモラルがまったくないんだな。売れればあとのことはどうでもいいっていう典型。

[31: 匿名さん]

>30
今のマンションはデベが大手でも弱小でも、
修繕積立金の月額は異常に低く抑えられていて、
子会社の収入になる管理費は高めに設定されています。
そうではない例を探す方が大変です。

入居直後に、複数管理会社で相見積とって、
管理経費を下げて、値下げ分を修繕積立金に
回すのがマンション住民の正しい戦略です。

ただ、この役を買ってでる住民が不在なので、
デベと管理会社は甘い汁を吸い続けることが
できます。

[32: 匿名さん]

戸数が多ければ多いほど大変。
意見をまとめるのが難しいから。

[33: 匿名さん]

中古になってから意見をまとめるのは不可能ですな。
まして建て替えなんてタワーじゃムリ。物件からも入居者からも、どこをどう捻っても金が出てこない。

分譲直後なら、タワーなら建築士だの税理士だの会計士だの弁護士だの不動産系社員だの銀行員だの政治家だのヒマ人だの市民活動家だのがウジャウジャ住んでて、組合理事に立候補して、よってたかって管理費やら修繕費を精査してくれるから有難いんだけどね。

[34: 匿名さん]

３３さん
おっしゃる通りです、今後経済力の有る住民の方は株と同様そうなる前に、売りぬけるのでしょう。
とうてい管理組合の次元では、維持、管理は賄って行くことは出来ませんね。
管理会社は利益最優先ですしね、頼るとお金が出るばかり。
近々にはスラム化したタワマン誕生してきますね。
そうなると、ＥＶ無しで階段で地階まで自力昇降ですね、がんばろう！

[35: 匿名さん]

老朽化したタワマンは正直言って見たくないですね。
リフォーム程度では済まないでしょうし、いつまでもキラキラでかっこよくあってほしいです。
イメージとしては。
そうなると管理って大変でしょうね。

[36: 匿名さん]

モスクワに行くと郊外にソ連時代に建てられた高層団地がたくさんあります。
どこもメンテが悪くてみすぼらしいビルばかり。まさにスラムですね。
５０年後の湾岸がまさにこの姿ですよ。

[37: 匿名さん]

50年もかからないと思う。
手を入れる入れないで維持の程度はまるで変わるから。
20年〜くらいで住民が相当入れ替わり
投資に回される部屋が多くなった結果
手も金もかけない選択をしたマンションは、
30年程度で相当荒れた印象になりますよ。

[38: 匿名さん]

タワマンは居住目的者だけでなく投資目的の区分所有者もいる。彼らはタワマンの将来なんか知ったこっちゃない、価値が下がる前に売り抜けばよいから。
だから建て替え云々の前に修繕積立費がまともに集まらん。結果長期修繕ができずに老朽化一直線。

本当のお金持ちはそうなる前に売却して他に移るが、無理してステイタスとやらを手に入れた小金持ちは売却もできずに老朽化タワマンに住み続ける地獄。

[39: 匿名し]

タワマンは居住目的者だけでなく投資目的の区分所有者もいる。彼らはタワマンの将来なんか知ったこっちゃない、価値が下がる前に売り抜けばよいから。
だから建て替え云々の前に修繕積立費がまともに集まらん。結果長期修繕ができずに老朽化一直線。

本当のお金持ちはそうなる前に売却して他に移るが、無理してステイタスとやらを手に入れた小金持ちは売却もできずに老朽化タワマンに住み続ける地獄。

[40: 匿名さん]

逆に50戸くらいの小さいマンションの方が管理は心配だけど。