シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル Part13

[匿名さん]

所在地： 東京都江東区豊洲3丁目1番36（地番）
交通： 東京メトロ有楽町線 豊洲駅 徒歩6分
価格：4,980万円～1億9,900万円
間取：1LDK～3LDK
専有面積：62.22m2～154.45m2
総戸数： 850戸

[503: 匿名さん]

販売してないからでは？
何年も販売を続けているマンションなんて無いですよ。

[504: 匿名さん]

あるよ。

[507: 匿名さん]

銀座は伊勢神宮の位なんだが

[508: 匿名さん]

もうすぐ完売かな

[510: 匿名さん]

こういう高級マンションは、日経平均と連動しやすいからね。
日経平均が1万円回復して、更に、1万2千くらいになると、
本当、あっという間に売れてしまう。

スミフは、「その時」を虎視眈々と待っているのでしょう。

[512: 匿名さん]

完売前なのに何で中古物件が多数出てるの？

[513: 匿名さん]

>512
850戸規模なら中規模マンションの８棟分に相当する。
１棟につき２~３戸の中古販売は一般的。

それに売りに出せば順調に成約している。

つまりそれだけ資産価値が高い（需要が強い）マンションであるということ。
おわかりかな。にっこり。

[520: 匿名さん]

マンション検討は、何度も現地に行く。
価格推移を自分で調べる。

それ以外に無いです。

[524: 匿名さん]

＞５１３さんは「それに売りに出せば順調に成約している」と
言ってますが、

まだ売れていない部屋もありつつ、中古物件は
当初の販売価格より上乗せされてるようですけど、本当に順調に成約してるんですか？

[549: マンション投資家さん]

ネガもポジも適度にあれば

健全なんだけどね！

[558: 匿名さん]

市場の声：デフレ終焉相場、右肩上がりで秋口に１万２０００円＝ＵＢＳ証券・平川氏
http://news.finance.yahoo.co.jp/detail/20120314-00329061-mosf-stocks


やはりスミフの戦略勝ちでは？
秋頃には、ここも完売御礼ですよ。

[560: 匿名さん]

ここの部屋は５千万円～２億円でしょ、買う層は中の上。　
この層は安全を重視する、だから早くも売り物が多数出ている状態。
秋までの完売は無理かと、あるいは超大幅値引きで。

[565: 匿名さん]

疑問なんですけど、これだけ新築在庫がある物件って中古に出しても売れるんですか？
かなり安くしないと中古じゃ買ってくれない気がするんですけど・・・
仲介手数料も取られる事考えるとかなり厳しそうですよね。

[568: 匿名さん]

はい、それに売れ残り物件の積立金はいったい支払われているのか気になります。
さらに、売れていない分の駐車場代（＝積立金）が不足しているのは事実でしょうからその分は確実に積立金が足らなくなります。

[569: 匿名]

マンションの財政は安定

[573: 匿名さん]

自称新築が残っているうちは、売主が負担したくない修繕積立金の月額も
低く抑えるだろうし、駐車場も埋まらない。
この状態が長く続けば、当然、修繕積立金不足が起こる。

下手をすると排水管清掃等の目に見えない管理費負担をけちって、
漏水事故とかが起こることも。
管理組合は管理会社をよく監視しておいた方がいいよ。

[574: 匿名]

そんなギリギリの人が手を出す物件じゃないよ

[576: マンション住民さん]

管理費や修繕積立てが月に5～6万上がったとしても大したインパクトはありませんよ。
このマンションに住む方々であれば、それくらいの値上がりは問題ないはずです。

[579: 匿名さん]

小金持ちはケチが多い事を忘れてはいませんか（笑

[580: 匿名さん]

＞５７６
＞管理費や修繕積立てが月に5～6万上がったとしても大したインパクトはありませんよ
毎月５万円値上げします、って言ったら全員反対するだろうね。

[582: 匿名さん]

>573さん

>自称新築が残っているうちは、売主が負担したくない修繕積立金の月額も
>低く抑えるだろうし、駐車場も埋まらない。
>この状態が長く続けば、当然、修繕積立金不足が起こる。

間違いです。
未入居問題は、以下のような対応が取られます。
このことは重説にも書かれています。

分譲未入居物件の管理費・修繕費は売主が払います。
修繕積立金は、当初は立て替え払いされます。（欠損が出ません）

後から新規で購入した人が入居すると、管理費と修繕費は入居日以降は入居者が 支払うことになります。
修繕積立金の立て替え分は、そこで入居者が売主に支払い、全て精算されます。

ずっと売れ残りの部屋が出続けた場合は、売主は当該住戸を賃貸に出すことが
出来ます。賃貸に出すときは、立て替え払いした修繕積立金は、そのまま支払いと
いうことになります。

賃貸に出るまでは、管理・修繕・積立金は、全て売主負担です。
賃貸に出れば、新しい入居者が支払うことになります。


まとめますと、管理組合側にはいかなる欠損も発生しません。

売れ残り続けるデメリットは、その物件の中古市場が低迷することと、
賃貸入居者が増えることで、責任感の薄い入居者が多くなることです。

[583: 匿名さん]

>582
何も間違いは書いてないですよ。
誰も未入居部屋の管理費と修繕積立金の月額を売主が負担しないとは書いてないよ。
駐車場は全部埋まってますか？
空き駐車場代を売主が負担してますか？
修繕積立金の月額が平米当たり200円程度ありますか？

よく読んでね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[584: 匿名さん]

住友の場合、販売中の物件は住友負担で新規購入者用に駐車場を確保している場合が多いみたいですがここはどうですかね？

[585: 匿名さん]

要するに　体力のあるデベのマンションは安心

[586: 匿名]

585の言う通り

[587: 匿名さん]

修繕一時金、駐車場代、共有施設利用料、ここら辺は払ってくれないと思う。

[588: 物件比較中さん]

体力の使い方を間違えてるデベのマンションは安心できないなぁ・・・

[589: 匿名]

>588
それは三井ですかね？

[590: 匿名]

>584
たしか、ツインはそうしてると聞きましたが。

[591: 匿名]

値下げする訳にはいかないですから。
頑張りどころですね。

[592: 匿名さん]

５８４さん

聞いたことがないので分からないですが、普通はしないんじゃないでしょうか？
確保のために支払いをしなくても、空いているものは空いているでしょうし、すでに住んでいる住人が使いたいという話になったときに、いやココはスミフが押さえているから無理ですって話になったら、なんか腹立ちませんかね？

[593: 匿名さん]

売主が駐車場を確保しているのが本当なら、
未購入の人のためというよりは、
既入居の人のために管理費に欠損が出ないような
配慮なんだろうと思われます。

[594: 匿名さん]

隣はスミフが販売のために押さえてたって
過去スレで見た記憶がある

>>593
それは人が良すぎ
おつりの札の枚数を数えるのは
足りなくてはいけないからとか思ってない？

[596: 匿名さん]

>594
だとすると、そのマンションって駐車場が
足りないからなんですよね？

住人で駐車場を使えない人がいたとしても
すみふが販売のために押さえていたとしたら
なんかやり方がスゴイというか強引ですね。

[597: デベにお勤めさん]

それも販売の戦略のひとつだよ。

[598: 匿名]

>596
ツインは多分、億以上の未入居高級物件の為に、平置き区画をキープしていたのでは？

[599: 物件比較中さん]

久々に見たけどまだたくさん売れ残っているとは・・・
今の状況じゃ、リスクはあるしブランド力も大幅に下がったから、お金持ちは湾岸買わないよねー。
そうなるとターゲットを変えて価格で勝負でもしないと売れんでしょ。