シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル Part13

[匿名さん]

所在地： 東京都江東区豊洲3丁目1番36（地番）
交通： 東京メトロ有楽町線 豊洲駅 徒歩6分
価格：4,980万円～1億9,900万円
間取：1LDK～3LDK
専有面積：62.22m2～154.45m2
総戸数： 850戸

[201: 匿名さん]

でも、青山に住むメリットがないのも事実なんですよ。小学校受験する訳でないし、年間百万、二百万？のプレスクールなんて通わせませんし。

ごく一部の富裕層受けするマーケットは、正直、魅力がないのです。

[207: 匿名さん]

セール期待していったら、やってないといわれてしまいました。。。

[208: 匿名さん]

たとえここに、東京タワーと国会議事堂ができても、表参道には勝てないし、慣れない。
東京人の解釈だけど。

[210: 匿名さん]

表参道の建造物を全部ここへもってきても全然違う。

明治神宮への参道であり、地歴や由緒、もう全てが違うんだ。

[228: 匿名さん]

第一期の販売時から引越しは無料で最近付いたオプションじゃないよ。
アート引越しセンターに一括依頼することで、廊下の養生や手順はスムーズだったよ。

[229: 匿名さん]

まあ地価があがるとバイトの仕事が増えて金が動くからいいんじゃない？

[246: 匿名さん]

値引きしたら瞬間蒸発しそうなマンションだ（笑）
注目度が人気度に繋がる可能性を秘めているな
他の在庫山積みDWすみふマンションには無い傾向だ

>すみふさん
引越し費用にちょいと色付ければ完売するよ

[249: 匿名さん]

売れ筋だった中古物件とガチ競合するから、
多少の値引きじゃ不人気未入居部屋は売れない。

[250: 匿名さん]

伝説は中央区晴海で新たに生まれる。
ここは3年で終止符が打たれ、今後10年はあちらにシフトする。

[258: 匿名]

あと5分ちょっと歩けば坪50以上下がる(東雲の話です)。
売れるわけないと思いますが…。スミフは下げないんでしょうね。

[259: 匿名]

プロの社員が買わない場所なのに
素人に押し売りいいのかな？
ちなみに俺はプロ

[261: 通りすがり]

高値　　安値　　平均
2012年02月 8,600 4,120 5,951 ▲55 ▲0.9
2012年01月 8,600 4,480 6,006 ▲147 ▲2.4
2011年12月 8,600 4,480 6,153 ＋7 ＋0.1
2011年11月 8,600 4,490 6,146 ＋248 ＋4.2
2011年10月 7,980 4,490 5,898 ▲1389 ▲19.1
2011年09月 21,000 4,360 7,287 ▲207 ▲2.8
2011年08月 21,000 4,360 7,494 ＋361 ＋5.1
2011年07月 21,000 4,250 7,133 ＋473 ＋7.1
2011年06月 8,480 4,360 6,660 ▲53 ▲0.8

最近の売主希望の中古価格（約定はもっと安い）

プラスが小さく、マイナスがデカイ。

平均価格が４千万円割ってくるね。

[262: 匿名さん]

豊洲の住環境は、東雲・晴海となど比較にならないほど優れているでしょ。
それに住民の質が違うし。
豊洲はその質が分かる金持ちしか集まりません。
豊洲価格が高いなど思っているとよす住民は居ませんよ。

[263: 匿名さん]

住民板を見る限りはそうは思いませんが･･･

[265: 匿名さん]

>261
>平均価格が４千万円割ってくるね。

当たり前じゃない？
それが10年後になるのか、20年後になるのか、50年後になるのか、、、

それと、そのデータの母数は？
結構少ないのでは？

主観的に述べるのは結構だけれど、統計学的、つまり一般的には語れないはずだよ。

TTTのような、既に中古が大量に出回った物件だったら話は別だけどね。

[266: 匿名さん]

住友はさすがです。

＿＿＿＿＿＿＿＿
住友不動産(8830)はUBS証券の投資判断引き上げに好反応
景気回復局面では他社のパフォーマンスを上回る傾向」
http://www.nsjournal.jp/news/news_detail.php?id=288892


UBS証券が不動産セクターに対する強気を継続したほか、同社投資判断を「Neutral」→「Buy」へと引き上げ、目標株価も1,600円→2,400円へと高めたことが手がかり材料に。4日続伸している。

11年度のマンション分譲の営業利益率は約20％で、大手不動産3社の中では最も高い。

[267: 検討中の奥さま]

素朴な質問です。
中古として売り出す時に未入居物件がたくさん残ってる場合は
当然未入居物件よりも安くしないと売れないと思いますが、
何割引くらいが妥当なのでしょうか？
当方がいま売却を検討しているわけではありませんが、
築3年になりますし、そろそろ色々な事情で売却を考えている人も
いらっしゃると思いますので・・・。

[268: 物件比較中さん]

だから賃貸収入が入るから売れなくても余裕なんだよ

[269: 匿名さん]

＞11年度のマンション分譲の営業利益率は約20％で、大手不動産3社の中では最も高い。

営業利益率の高さ＝「物件が割高」ということが言えるんじゃない？

[270: 匿名さん]

269は短絡的だなぁ～。。

[271: 匿名さん]

マンション分譲の営業利益率＝売上（成約価格）－（土地仕入代＋建築費＋販売管理費）だから、

①土地代のわりに成約価格が高い
②建築費のわりに成約価格が高い
③販売管理費を抑えている

のいずれか、またはそれぞれの組み合わせが考えられるが、
あの広告展開、販促策を見てると他社と比較して販管費が少ないとは思えないので、
③以外の要因が高そうですね。

それにしても、自分の購入したマンションのデベロッパーの営業利益率が高いっていうのは
購入者としては複雑な気持ちでしょうね。

[273: 匿名さん]

何もわかってない人たちね。
スミフの下請でやったことあるけど、スミフのコストダウン努力は半端じゃないよ。
今の時代に売価だけに反映させて儲ける手法なんか出来る訳ないじゃん。
つまり、自社施工のものは直接仕入れコスト努力は凄まじいし、デベとしてゼネコンへの
価格決定、交渉力も凄い。
その努力が営業利益を上げている主要因だよ。

[274: 匿名]

274さん。
じゃあボッタクリ決定でいい？
飲食専門で不動産業界知らないけど、あの広告量は他社の比じゃあないよ。大手広告代理店の私はスゲークライアントだなぁと思うわけで

[275: 匿名さん]

莫大な販促費は分譲価格に織り込まれてます。
だから高いんですね。

[277: 匿名さん]

＞２６７
私の読みでは未入居物件が２５％引き、中古物件が３５％引き位が妥当かと思います。
７千万円の物件ですと、、、

売出定価　７０００万円
未入居　　５２５０万円
中古　　　４５５０万円

[285: 匿名さん]

豊洲、有明、品川、麻布十番etc・・・・
シティタワーのダイレクトウィンドウのデザインはどこも共通だから
大量発注で建材の仕入価格を抑えているのは容易に想像できますね。
質の善し悪しではなく、目的は建築コストの圧縮。
その分、販売価格を下げてくれるならまだしも、変に付加価値を謳って
通常より高い価格で販売・・・。
営業利益率20%は相当高いですよ。

[286: 匿名さん]

ガラスカーテンウォールのデザイン、設計、生産、施工は膨大なコストが掛かる。
それだけでも付加価値だよ。

[287: 匿名さん]

＞ガラスカーテンウォールのデザイン、設計、生産、施工は膨大なコストが掛かる。

膨大なコスト？
そんなことはありません。
知ったかぶりは良くないね。

[291: 匿名さん]

コストが高い・安いなんて、どうでもいいことじゃない？
高いと思っていても買いたければ、パビリオンに行って営業に直談判して値引き交渉すればいいだけでしょ。
はなから検討する気が無くて、ネガ連投して暇潰すのも個人それぞれの生き方だし、どうでもいいけどね。

[297: 匿名さん]

素人目には同じに見えても、納入先は物によって全く違うよ。
たとえばツインとシンボルではエアコンのメーカーは違うし。

[298: 匿名さん]

ガラスは同じでしょ。

[299: 匿名さん]

297
そんなこと知ってるとは凄いな。。
ここまでガラスに拘る人もある意味凄いが。
ガラス屋さんですか？と問いたい。

[301: 匿名]

ツインは鹿島建設、シンボルは竹中工務店、一見どちらも外も中も同じように見えるけど、窓のガラスの大きさ、造りは違うよ。シンボルの住民は、知っているはず。同じシティータワーでも、大崎、麻布十番、それぞれ仕様は違うよ。

[302: 匿名さん]

ゼネコンは違えど、同じﾒｰｶｰで製作されているはず。
もちろん寸法は違えど、納まりは同じはず。

[303: 匿名さん]

まぁ、ガラスウォールは憧れるよね。最高の見せびらかしマンション。

ホームパーティ開きたくなるわ

[304: 匿名さん]

とうとうお台場にカジノ登場か？

@matsuzawaoffice
松沢しげふみ

ラスベガスのカジノリゾート資本サンズのCEOアデルソン氏と会った。
マカオ、シンガポールに続き東京にも進出し5000億円投資できると豪語していた。
単なるカジノではなくコンベンション、ホテル、ショッピング、ショービジネス
などを合体した総合リゾートだ。観光振興のためにも推進すべきだ。

http://twitter.com/#!/matsuzawaoffice/status/174835939246477312

[305: 匿名]

益々子供連れには良くない環境の街になりそうですね。

[307: 匿名さん]

痛勤ラッシュの厳しい郊外から都心に出るのは確かに面倒かも。

[308: 匿名さん]

オフィスみたいなマンションだよねぇ

[309: 匿名さん]

そんなオフィスで働いてから言って欲しい

[311: 匿名さん]

空室が多いから騒音被害に遭う確率が低いというメリットもあるよ。

[312: 匿名さん]

そうだね。会社のビルだね。このマンション見ると、サラリーマンは胃が痛いな。

[313: 匿名さん]

サラリーマンでも低いランクの人ね

[315: マンション住民さん]

>310
苦しいなぁ。負けですねw

[316: 匿名さん]

まぁ、買える人と買えない人がいるという事ではないかな（笑）

[317: 匿名さん]

そりゃ、引越し無料伝説マンションだもんね。

[318: 匿名さん]

今年度中には完売だろ。
それで白黒ハッキリつくよ。

[319: 匿名さん]

豊洲の地価が上昇に転じましたからね。（笑）

確かに決着つきそうですね。

[320: 匿名さん]

銀座も埋立地ですが、交通の便は良いと思いますよ。

[321: 匿名さん]

丸の内も埋立地。
埋立地は人気があると思いますよ。
利便性が高いから埋立地が好きって人もいる。

[323: 匿名さん]

地下鉄乗ってると車内でココのＣＭ流れてるよね。
なんだか物悲しいＣＭだよね、アレ。

「こんなに宣伝してるのにまだ売れてないの？」ってつい思っちゃう。

[324: 匿名]

売れ残り分の管理費は、当然スミフの負担？

[325: 匿名]

てか、修繕積立金はスミフがもってくれないんだろ？

つまり、将来修繕積立金の不足は、不可避。

[332: 匿名さん]

>330
豊洲にも武家屋敷ありましたよね？
仙台藩伊達家上屋敷とか？

[333: 匿名さん]

その通りです。
その跡地がパークシティ豊洲あたりですね。

[334: 匿名さん]

以前銀座の学校跡地に公営住宅ができたとき、ものすごい倍率がついたんだよね。
田舎に住んでる人にはわからないかもしれないけど、銀座アドレスって人気高いんだよ。

[335: 匿名さん]

すみません、地方在住で東京の事はよく知らないのですが、丸の内や銀座はいつ埋め立てられたのですか？

豊洲みたいに、海で、何もなかったところを埋め立てたのですか？それとも浅瀬か何かだったのでしょうか？

とよすはなんで陸の孤島みたいに本土から切り離されているのでしょうか？

[336: 匿名さん]

>>334
その手の高倍率は
落選狙い組が沢山いることは知ってるよね？

[337: 匿名さん]

豊洲駅と銀座駅？は直線で何キロくらい離れていますか？

豊洲から近い所で、他に有名な所はありますか。
私でも、表参道、青山、六本木くらいは知っています。

[338: 入居済み住民さん]

仙台藩上屋敷は汐留のあたりじゃなかったっけ？

[339: 匿名さん]

細かいことは気にしないでいいよ。

[340: 匿名]

冗談よせよ。
豊洲は関東大震災の瓦礫を埋め立てて造った。
よって、江戸時代は海の底

[341: 匿名さん]

>338と>340が細かすぎる。
いつから日本人は・・・。

[344: 匿名さん]

４年前の今頃に物件を探してた時から変わらない宣伝文句。時の流れがここだけ違うようです。さすがアーバンリゾート豊洲。
ゆったりとした時の中で現実離れした夢に溺れるのも一興かと。

[346: 匿名さん]

ここまで売れ残っている時点で、判断は終わってるよね。

[347: 匿名さん]

売り渋ってるだけ。だから売れ残りではないよ。

[348: 匿名さん]

賃貸で借りると70平米で26万ぐらいか。
結構いい値段するなぁ。

[350: 匿名さん]

それ、安いよ。借りた方がいい。
定期借家じゃないならね。

[351: 匿名さん]

>345様
はい、正真正銘のシンボル住民だよ〜
良く分かったね！
久々に胸が熱くなった！！！
何で分かったの？？

金が余り過ぎて暇なもんで、平日昼間から買えないネガさん相手しているんだよ〜o(^▽^)o

あなたの財力に即した良い物件が見つかるといいね〜
ところで、あなたにはお金はあるの？？

[352: 匿名さん]

ありません。ゴメンナサイ。

[353: 匿名さん]

>351さんはお金持ちなのに埋立地の物件を買ったのですか。
差支えない範囲で理由を教えていただけませんか。
今後の参考にしたいです。

広尾とか麻布の高台はお嫌いなのでしょうか。。。

[354: 匿名さん]

広尾も持ってるよ。でも、建物のグレードが高いのは、豊洲。

麻布は興味無いです。

[356: 匿名さん]

売れてる方だよ。

[357: 匿名さん]

>354
すごい！豊洲と広尾を持ってるって。
まさに両刀使いですね＾＾

豊洲と広尾。
それぞれの街にどういう特徴を感じてますか？

[363: 匿名さん]

せっかくサードにシンボル持ってる富裕層の御方が来てくれたのに。
他の住民さんもみんなそういう富裕層ばかりなのかな。ここは。

[367: 匿名さん]

うちもここを含めていくつかマンション持ってますが
ここはセカンドです

ここがサードって人は凄いな～

[374: 匿名]

10年も待てば確実に下がりますよ。

[375: 匿名さん]

未入居物件だと思ったら入居中の人がどんどん売に出してるよ。
ここの住人も分かってるね、完売前なのに中古物件が多数出てる。

[376: 匿名さん]

今、都内のマンションがどんどんこれになってるね。
最後はこれでしょう（笑）

「スーパーホテル」
http://www.superhotel.co.jp/

[377: 匿名さん]

昔っからなんで、広尾の名を出すかな（笑）
スーパーも無いし生活しづらいよ。諦めな。

[378: 匿名さん]

東雲と立場入れ替わる日も近そうですね。

[379: 匿名さん]

埋立孤島と広尾じゃ、一つも接点ないし。

[381: 匿名さん]

もう３月。
またあの日を思い出す…

[383: 匿名さん]

日本人は忘れるの早いからね。
良い効果もあるよね。デベにとっても。

[384: 匿名さん]

いつと比べて上がったのですか？

震災前より上昇したのですか？

[385: 匿名さん]

>>384
豊洲駅が出来た頃

[386: 匿名さん]

千葉の地価はまだまだ下がっているから忘れられたわけではないだろう。
むしろ震災で安全性が証明されたことが大きいと思うよ。

[387: 匿名さん]

「忘れる」って能力は人間には不可欠な能力だよ。
そうじゃなきゃいつまでも苦しくて絶望しちゃう。

[388: 匿名さん]

地価が上がったというか、あくまで平成２３年第４四半期として前期に戻ったとの解釈が正しいのでは？
都内唯一の上昇に間違いはないが、何事も木だけ見ているようでは甘い。
来期以降も持続的に上昇すれば納得できる。

http://tochi.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2012/02/caccced304addda9011...

[389: 匿名さん]

地価とかどうでも良いよ。
売れるかどうかだけ。
ここは引越し無料なのに、三年も売れ残って、中古と並行販売になってる。

[390: 匿名さん]

確かにデベじゃない限り地価はあんまり関係ない。一戸建て建てるわけじゃないし。
むしろ15年後の希少性とか流動性が気になる。

[391: 匿名さん]

マンションは土地ほとんどゼロですから。

[392: 匿名さん]

850戸だもんねぇ

[393: 匿名さん]

坪1500万円の土地柄なんだからゼロはない（笑）

[394: 匿名さん]

850戸で割ったら…

[395: 匿名さん]

16,571.59m2　÷ 3.3m2/坪 ÷ 850戸 ×　1500万円/坪　＝　8861万円/戸

ブラボー！

[399: 匿名さん]

住民パトロールと決めつけるのはかなり痛々しいが、そんなに暇あるなら働けば？
時給1000円くらいのバイトでもさ〜
少しは生活が楽になるかもよ。