木場レジデンスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地＝東京都江東区木場6-31-6
交通＝東京メトロ東西線木場駅徒歩6分
総戸数＝77戸
間取り＝2LDK～4LDK
面積＝58.28～93.7平米
入居＝2013年6月下旬予定

売主＝鹿島建設、住友商事
設計・施工＝鹿島建設

[スムログ 関連記事]
【木場駅及び木場公園界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.6】
https://www.sumu-log.com/archives/11605/

[446: 匿名さん]

マスターズも終わりましたので、自粛しま～す。
GWは、モデルルームを精力的にまわります。
ここは、いつからモデルルームが見られるのかな？

[447: 匿名さん]

＞446
＞GW

ゴルフウィークでしょうか？

[449: 購入検討中さん]

最上階は、何m2ですか？

[450: 匿名さん]

こことイーストゲートを比較してましたが、プラウド南砂のチラシが入り気になっています。
イーストゲートは一休み。
同じ東西線沿線のプラウド南砂はここと比べてどうですか？

[451: 匿名さん]

プラウド南砂町は、「長谷工プラウド」ですからね。。
駅からも遠いですし。微妙ですね。

[452: 匿名さん]

えっ⁇
長谷工プラウドってありですか？

[453: 匿名さん]

由に付け悪気に付け、江東区は物件が増えましたね。
それだけ購入者には選択肢が増えたこと。
ここもそろそろモデルルームがオープンする筈だから、価格面でしっかり投稿していきます。

[454: 購入検討中さん]

わたしは坪単価240ヤードが限界です。
白いテーラーメイドのスプーンで260万円ぶっ放したいで～
す。
まじな話イーストゲートはあり得ないけど、ここは戸数が少ないから強きにでるかもね。
それでも230万円台を越えることはないでしょう。

[455: 不動産購入勉強中さん]

イーストゲートか異常なだけ。
鹿島と住友商事の良心に期待しましょう！

[456: 購入検討中さん]

それは甘いな。
２４０万円台でくると思うよ！

[457: 匿名さん]

イーストゲートが235万だそうなので、
240万でなければ割安になってしまいます。

[459: 匿名さん]

>458

買った瞬間、どれだけ蒸発するとみますか？

[460: 匿名さん]

中古では坪200万割れ確実。
購入直後に含み損を抱えるのは必定。

[461: 匿名さん]

そうでしょうね。
公園はいつのことやら分からないし。

[463: 匿名さん]

＞462

お気持ちはわかりますが、460の前提で買うほうがいいっていうことです。

新築で買っても9割は負けるマーケットですからね。
FXのほうがまだリスクは低いですよ。マーケット前提としてはゼロサムですからね。

今だって、もっとも安かった2005年頃よりも1割は高いです。

不動産を購入するということは、不動産が値上がりする方に掛けているってことをお忘れなく。

まぁ、勝てないでしょうね。

[464: 匿名さん]

2005年ごろは安かったですよね。
しかも安いのに、ＭＲは閑古鳥だったりして。

[465: 匿名さん]

低層マンションのＭＲが。

[466: 購入検討中さん]

デベロッパー勤務の友人に相談したら、価格はズバリ坪235万円位でしょうって。
利便性や駅距離からイーストゲートの坪230万円よりは高くなるが、このエリアで240万円に近い価格では、豊洲や東雲の競合に勝てないのが理由とのこと。

[467: 物件比較中さん]

>>448 最上階だとここでは7階ですか。7000万円の価値は眺望にかかっている感じになるでしょうか。駅の近さはクリアしていますし、間取りもスタンダードに素敵だと思います。

本当に7000万だと私のところでは予算をはみ出るのでその下の階から順番に下って検討していくことになりそうです。でも1階の違いは名残惜しい気持ちもありますね。

ここは夫婦で相談していこうと思います。

[468: 物件比較中さん]

周辺のマンションからして、70m2の3LDKで5000万円が相場だから坪236万。
まっ、そんなもんだと思うよ。

[469: 購入検討中さん]

納得！
そんなもんですよね～。

[470: 匿名さん]

以下、不動産に詳しい人からのアドバイスです。

不動産は用途別に、オフィス、住宅、店舗などいろいろなカテゴリーがあり
住宅はさらにワンルームとファミリーにわけられます。
このようにいろいろなタイプの不動産がある中で、ファミリータイプのマンション（一棟もの除く）だけは
プロが投資しない市場です。

なぜか。この市場にはどんなに高くてもとにかく欲しいという奇特な人がいて、
高い価格でも経済合理性を無視して買うからです。
つまり、投資として見合わない価格水準になっているということ。

周辺の相場とはそういった投資では見合わない水準であるということを
認識して購入する分にはよいのではないでしょうか。

消費税が上がって、優遇税制がなくなれば、新築住宅価格は安くなって
そのときにメッキがはがれるでしょうが、払える限りは個人の自由ですから。

[471: 匿名さん]

最上階でも、視界は開けず閉塞感は強い。
よく出るゴルフ親父御用達物件。
一般はスルーが無難。

[473: 購入検討中さん]

やたらと投資案件で損がでると吹聴している人の目的は？まだ価格も出ていないのにずいぶん気が早いもんですね。
いろんなレスで同じ投稿をみかけます。
他のマンションに客を取られなくない、××のマンションの販売員かな？

[474: 匿名さん]

ファミリーマンション市場にはプロが投資しないで結構です。

[475: 匿名さん]

そうです。生活を前提にしている我々とは価値観が違い過ぎる。

[476: 購入検討中さん]

これに対する反論もだいたい読めるね。(^-^)/

[478: 匿名さん]

消費税が上がって、優遇税制がなくなれば新築は安くなる。
って、買う人がいなくなるからってこと？
普通は消費税が上がれば高くなるよね。

[479: 匿名さん]

おやおや
どうやら、もう今から倍率下げ工作が始まってるね　笑

[480: 匿名さん]

ここは7階建てで高さ20.9Mになっていたけど、階高低くない？
天下の鹿島が造るんだから直床ってことはないよね。

[481: 匿名さん]

天井高が高いのは最上階だけ、だからじゃない？

[482: 購入検討中さん]

早くモデルルームオープンしないかな。
4月下旬だから、そろそろの筈だけど。

[483: 匿名さん]

＞消費税が上がって、優遇税制がなくなれば新築は安くなる。
って、買う人がいなくなるからってこと？

デベは、売れる上限で価格を決めてるだけだから、需要が減れば価格は下げざるを得ないということでしょ。
優遇税制がある内に買うのが有利だという勘違いした人が、デベにとっては大好物なわけです。

[485: 匿名さん]

＞484

ありがとうございます。
おっしゃるようにデベは十分に競争状態にあるので、デベがボっているということではないと思います。
言いたかったのは、価格のメカニズムの話です。

[486: 匿名さん]

最近、ゴルフ親父でないなあ。
デベも、営業努力やめたbんですか？

[487: 匿名さん]

これ見ると東西線沿線ダメっぽい。
http://www.j-shis.bosai.go.jp/map/

[488: 匿名さん]

大震災の想定が見直され始めている。
江東区全般は言うまでもないアンダー・シーの地域だ。
運河そばのこの物件も、新震災基準ができれば
前提条件がまったく異なることになるだろう。
リスクが高まることは否定できない。

[489: 匿名さん]

＞486

同感。
”この物件だけは相場は当てはまらない”
なんて意味不明なこという人いたもんね

[490: 匿名さん]

でも物件サイトにはハイグレードって書いてありますよね。
庶民的な価格ならわざわざハイグレードとは書かないんじゃないかなあ。

[492: 匿名さん]

最上階は灼熱地獄だが、真夏のゴルフコースも暑いのでトレーニングにちょうどいい。

[498: 匿名さん]

さすが稀少立地だから人気だね。

[499: 匿名さん]

最上階の一番広い部屋で7000万後半とのことです。

[500: 匿名さん]

坪250かぁ
やっぱり高かったなぁ
仕方ないか
半ばあきらめ

[501: 匿名さん]

＞500
しょうがないよ。

２０００年代前半は年間８万戸以上のマンション供給に対して、今は４万戸。
市場規模は半分。
需要が同じなら、その４万戸が即完売するはずなんだけど、
現実にはむしろ逆で、一期１次、２次・・・と細かく切って売れているように見せかけるのが精いっぱい。

デベは苦肉の策でどうしたか？１戸あたりの面積を小さくしている。
２０００年代は７０～７５㎡だったのに、今は３LDKでも６５㎡とか当たり前。

デベ全体の売上が半分になっているから、利益確保のために下げられないんだよ。

[502: 匿名さん]

十分安めの価格を設定してくれた。

[503: 匿名さん]

この価格なら直ぐに完売だね。

[504: 匿名さん]

坪２５０万円前後が手が出ないようじゃ都心部には住めない。

これが現実ですね。

[505: 匿名さん]

５０１と５０４、どっちが現実かと聞かれれば、明らかに前者だね。

５０１のあとの３連打は、まさに現在のデベの営業スタイルをよく象徴していますね。
モノの価値ではなく、煽らなければ売れないなんて情けない。

[506: 匿名さん]

買える人だけ買えばいいんじゃないですかね～

外野がなんと言おうが買える人には関係ないし～

実際売れると思うし～

[507: 匿名さん]

デベは値付けのプロ。
この稀少立地なら普通に売れるはず。
素人が高いとか評するものじゃない。

[508: 匿名さん]

＞506

こんな時間まで営業活動、お疲れ様です！

[509: 匿名さん]

＞507
507さんは確かにプロの方だと思います。

わずか３行で突っ込みどころ満載な文は私には到底書けません。

[510: 物件比較中さん]

お！祝500レス超‼
77戸のマンションでは最短記録でしょう。

[511: 物件比較中さん]

由に付け悪しきに付け、小さいけど注目されているマンションであることは間違いないな。

[512: 匿名さん]

十分安めの価格設定だし。

[513: 匿名さん]

＞由に付け悪しきに付け、小さいけど注目されているマンションであることは間違いないな。

基本的に、新築の時点で人気のあったマンションって、中古になったときに
価格が下がりにくいと思います。

だけど、人気の目安は書き込み数ではなく、抽選倍率です。

書き込み数だと、↑のように同じ人が何度も同じこと書いてて多くなってるだけなので
個人的には書き込み数は一切信用していません。

[514: 匿名さん]

説明しよう

＞デベは値付けのプロ。

同時に、デベはバッタバッタと倒産するのが当たり前のプロでもある
供給戸数ランキングの顔ぶれを１０年前と比較してみよ

＞この稀少立地なら普通に売れるはず。

あらゆる不動産は、何一つとして同じものがない
つまりすべての不動産は稀少と言って問題ないのだ

＞素人が高いとか評するものじゃない。

決して高いとか評してはいけない
十分安いとか、逆ならよろしい

[515: 匿名さん]

結局なんだかんだいって人気だね。
利便性と静寂性を兼ねた物件って稀少だよ。
倍率が気になるな。

[516: 匿名さん]

近くの現代美術館の前で三菱地所がマンションたてるみたいですが、そっちも南向きメインぽいのでよさそうな感じです。同じ南向きメインで迷ってます～。

[517: 匿名さん]

あっちは大通りに近いから騒音が心配。

[518: 匿名さん]

騒音は、この物件も高速道路に近いので、どっちもどっちかもしれませんね。どちらにしても防音サッシ対応となるのでしょうけど・・・。

[520: 物件比較中さん]

最上階の部屋を除けば、スパンが短い感じですね。南向きで住戸数を多くしないといけなかったのでしょうか？
その分、ハイサッシで高さの工夫をして、スパンの短さをフォローしている印象があります。天井高どれくらいなのか
気になるところです。

[521: 匿名さん]

ハイサッシの高さが、ほとんどそのまま天井高なのでは？

[522: 匿名さん]

最上階で280なら予算内だな。

[523: 匿名さん]

8000万位出すなら、他のエリアでも
いい物が買えそうだけどね。

[524: 匿名さん]

風のＤＥＣＫの南向きと同じ坪２４０なら、こちらのが駅近の商業施設近い環境で、お買い得でしょうね。
治安もよさそうですしね。

[525: 匿名さん]

＞523
522は荒らしの一種なのでスルーしましょう。

＞524
風のほうは割高らしいので、比べる相手としてはどうかと。

[526: 匿名さん]

＞520

通常階の天井高は2.4ｍですね。
高級感のある高さではないです。

[527: 購入検討中さん]

天井高２４０センチ＆ショートスパンですか、南向きメリット比較で、難しい判断になりそうです。

[528: 匿名さん]

天井の低さはハイサッシでカバーしてるから、意外とワンルームばりのショートスパン低天井でも、すめばみやこかもよ。窓無し部屋は生活するにはどうかと思うけど・・・、物置利用として使う以外ないけどね。換気性も悪いし。リビングに引き戸で隣接してるから法律上部屋として表記できるだけで、実際は納戸だよ。

[529: 匿名さん]

窓なし部屋は勉強や書斎にいい。
以外に集中出来る。

[530: 匿名さん]

窓無し部屋＝換気性の無いトイレみたいなもの。密室性がつよく精神上もどうかと。だから法律上も部屋として認めていない。

[531: 匿名さん]

窓なし部屋にエアコンてつけられるのかなぁ？

[532: 匿名さん]

付けれる場合と付けれない場合がある。
設計次第。

[533: 匿名さん]

エアコン付けられない窓なし部屋が勉強や書斎にいいとは思えない
夏場は結局ドアを開けっぱなしにするんだよね

[534: 物件比較中さん]

>>528 たしかにハイサッシの力はすごいなという経験があります。ちょっと窓の面積が変わるだけでこんなにも部屋が大きく見えるのかという驚きがありました。

天井低いといいましても極端なわけではないですから、この仕様でハイサッシならかなり嬉しい環境ですよね。

>>529 作業系の仕事をするにも向いてますよね、窓なし部屋。これは使い方が決まっているならむしろ必要な部屋と思う人もいると思います。

[535: 匿名さん]

好意的な解釈ですね。

[536: 匿名さん]

人気だね。

[537: 匿名さん]

「生き方を、譲らない」代わりに、仕様では色々諦めないといけないようですね。

[538: 匿名さん]

今時、天井高２４０ｃｍなんて、ありえない。。

[539: 匿名さん]

江東区内では、天井高240cm以上あれば、ハイグレードと言ってよいルールとなっております。

[540: 匿名さん]

ただし、タワマンの天井高は除く。

[541: 購入検討中さん]

4月27日に500レスを超えたが、2日後に覗いてみると540!
凄い勢いで増えている。

[542: 購入検討中さん]

モデルルームオープンが近いから、業者っぽい書き込みが増えましたね。

[543: 匿名さん]

いまどき天井２４０？　窓無し部屋の実態は、居住中の窓無し部屋のある中古販売物件を参考にすれば
実態としてどうゆう使われ方しかされてないか、よくわかります。
いくら何を書いても、百聞は一見にしかずです。まさに納戸です。

[544: 匿名さん]

最初から納戸は部屋だとおもわないで検討できる人は、いいんじゃない？