木場レジデンスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地＝東京都江東区木場6-31-6
交通＝東京メトロ東西線木場駅徒歩6分
総戸数＝77戸
間取り＝2LDK～4LDK
面積＝58.28～93.7平米
入居＝2013年6月下旬予定

売主＝鹿島建設、住友商事
設計・施工＝鹿島建設

[スムログ 関連記事]
【木場駅及び木場公園界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.6】
https://www.sumu-log.com/archives/11605/

[324: 匿名さん]

３１９さん

江東区は東京湾内にあるので、鎌倉みたいに１４ｍ超の津波は物理的にきません。
ひいた水が、房総半島とか三浦半島にぶつかるから。
せいぜい２ｍだといわれています。

ちなみに、このあたりの海抜は０メートルですが。

[325: 匿名さん]

都知事が震災後に言ってたけど、
大きな川を逆流した津波が上流に行くに連れて
川幅が細くなると高さが高くなるっていうんでしょ。
ここには関係ないんじゃないかなあ。

[327: 匿名さん]

このマンションは、制震でも免震でもない耐震みたいなので、
大地震なら倒れなくてもダメージの補修費代は高くなるのでは？

[328: 匿名さん]

地震後の補修費をきちんと払えるような財力ある人だけ入居してほしい。
だから、貧乏人がワサワサ群がるような低価格設定はしないでほしい。

[329: 匿名さん]

>だから、貧乏人がワサワサ群がるような低価格設定はしないでほしい。

は？
価格を上げたって、目一杯ローン組んだり、フル変動で買ったら一緒でしょうが。

[330: 匿名さん]

＜保存版＞この物件の市場価格

同じ木場６丁目、駅徒歩４分、築８年のクレアシティ木場の売出価格を使う。
https://www.haseko-sumai.com/syutoken/mansion/bkdata?bukkenid=00322909

１階７１㎡（２１坪）３６９０万円→坪１７２万
分譲マンションは１０年で１０％下がるから、新築だと、坪１７２万／９０％＝坪１９１万

①駅距離　クレアシティ（徒歩４分）＞木場レジ（徒歩６分）
（注）徒歩５分以内は、賃貸物件探すときに、５分以内でヒットするからこの違いは大きい。
②デベ　クレアシティ＜木場レジ
③上の価格は売出であって成約ではない（マイナス５％）

結論
１階なら坪２００万がいいところ。
それ以上払うなら、即蒸発するので気をつけてください。

[331: 匿名さん]

ここは周辺相場は当てはまらないＭＳ。

[332: 匿名さん]

確かに近年では稀にみる欠点の少ないマンションではある。
しかし、不動産の相場からは逃れられない。
平均坪235〜240万円とみた。

[333: 匿名さん]

ゴルフ練習場前や裏の工場を欠点とは考えず、
ここを買いたい人が周辺相場より割高でも買いたい、
って言うなら自由ですから。
建物の仕様も高級でなく普通の様ですが。

[334: 購入検討中さん]

割高でも買いたいとは思いません。
私もいろいろとマンションを検討していますが、100%満足できるようなマンションはありません。
どこかで妥協せざるを得ないですが、どこで妥協するかは人それぞれ違って良いと思います。

[335: 購入検討中さん]

334さん、私は社宅の期限が来年に切れるので、少々焦っていました。
１００%満足できるのマンションは無いという言葉ありがとうございました。
家内とも意見が割れたりしますが、肩の力を抜いて来週からモデルルームを回ります。

[336: 匿名さん]

＞確かに近年では稀にみる欠点の少ないマンションではある。

欠点の少ないマンションというのは、その分高くなるものです。
それどころか、割高になってしまうこともしばしばです。
その割高の価格自体が一番の欠点になる場合もあります。

この物件の価格は未発表ですが、もし相場より割高で出るのであれば、それだけで十分欠点になるということであり
欠点の少ないマンションというには、時期尚早です。
逆にいえば、予算の制約がなければ、十分満足できるマンションは存在するということです。

あと、周辺物件の相場はあてはまらないという人がいますよね。
相場を出している人は根拠があって仰っているのに、あてはまらないという人には一切の根拠がありませんよね。
そういえば、この欠点の少ないというのも根拠が乏しい気がします。（どこが稀にみるなのかが）

[337: 匿名さん]

＞この欠点の少ないというのも根拠が乏しい気がします。（どこが稀にみるなのかが）

・駅近
・ﾖｰｶﾄﾞ至近
・ｲﾝﾀｰ近
・閑静
・練習場目の前
・日当り良好
・永久眺望（中層以上）
・スーパーゼネコン
・最先端工法

誰が見ても稀少だろ。

[338: 購入検討中さん]

私は、陽当たりと大通りに面していないことを一番重視しています。
私がこのエリアで欠点が少なかったと思うマンションは、プラウド東陽町ですね。東陽町駅から徒歩10数分が唯一のネックでした。価格は、２３０万少し越え。
本件は、駅距離、深川ギャザリアへの利便性からもプラウドより欠点は少ないと考えています。
あくまで個人的な意見ですので、皆さんからも欠点の少ないマンション情報を教えてもらえると助かります。

[339: 匿名さん]

その前は、イーストコモンズ清澄白河かな。
かなり前の話だけど。

[340: 匿名さん]

私もプラウド東陽町悩みました～。
駅距離で躊躇してたら、南向きが売り切れ。
東か西か忘れたけど、それならあると冷たく販売員にいわれて余計落ち込んだ。

[341: 匿名さん]

＞誰が見ても稀少だろ。

全然ですね。欠点は沢山あります。

×　財閥系のブランドを冠するマンションではない
×　周辺マンションで安い事例が多くある
×　練習場目の前（必ずしもプラス評価ではない）
×　埋立地
×　たいした共用施設がない
×　学区（悪くないがよくもない）
×　周辺に私立幼稚園なし
×　最上階でもたいした眺望は期待できない
×　足立ナンバー

ざっとこれだけあります。
結局、希少というのは、これらの点が”あなたにとって”マイナス評価されていないだけということ。

[342: 匿名さん]

この坪単価で大手町まで8分じゃ誰も文句は言えません。

[345: 匿名さん]

大手町まで8分と言う事実は誰も否定できません。

[347: 匿名さん]

沿線の人は知ってると思うけど、東西線の茅場町あたりまでが都内でも有数の混雑区間だよね。
物件自体は良いところがいっぱいあるんじゃない？特にゴルフ練習場が嫌でなければ、かなりのもの。

[348: 匿名さん]

＞344
＞なにも、そんなにご自分の意見を赤の他人に押しつけなくても・・・

ごもっともですね。ご趣旨はよく理解しました。ありがとうございます。

でも、
＞みんな主観や自分の好みでマンションを買うわけですから当然です。

というのは、ちょっと違うと思います。
だって、自分にとって希少なのではなく、
誰が見ても稀少だろ。 とおっしゃっているのですから。

[349: 匿名さん]

公表された坪単価が気になります

342さーん
早く教えてくださいよー

[351: 匿名さん]

338さん

私は、シティタワー東陽町の仕様や間取りが良かったですね。
完売前は、かなり値引きありましたし。

ただ、葛西橋通り沿いという懸念が拭い去れず、見送りましたが。

[353: 匿名さん]

確かに地下鉄の入口までは8分（640m）以内かも
しれないが、そこからホームにたどり着くまでが
他の駅の3倍くらいかかる。
何しろ東西線で一番深い駅。

[354: 匿名さん]

ハイグレード、と書かれている物件なのですから高級感を出すためにも、
最上階が２８０万円位はしないと。

[356: 匿名さん]

１１戸の上が６戸なら、
もしかして１戸だけ床面積が下と同じ間取りのプランがあるのかも。
その１戸が最高倍率の部屋になるのでは。

[357: 匿名さん]

ここは大人気だな。
倍率が高くなるから、少し価格は高めに設定して欲しい。

[358: 匿名さん]

価格を高めにするからこそ
物件サイトの概要にハイグレードって断り書きがあるんじゃないかな？

[359: 匿名さん]

＞少し価格は高めに設定して欲しい。

もう発表済みだそうです

[360: 匿名さん]

え⁉
本当ですか？
おいくらですか？

[363: 匿名さん]

ハイサッシの約240や約260がそのまま天井高なんですかね？
タワマンなら260は普通ですけど。

[364: 匿名さん]

価格はいくらですか？

[365: 匿名さん]

鹿島のマンションは何かやらかしてくれそうなので楽しみ。

[366: 匿名さん]

鹿島建設だけでなぐ住友商事が売り主なのは何か意味があるのでしょうか？

[368: 匿名さん]

＞362

もうひとつトレードオフがあるとすれば
夏ですね。

開口部が広い分、夏は地獄の暑さになるんでしょうね。

ところで、建物の長寿命化もすぐれているのでしょうか。
見た目も大事ですけど、１０年しか住まないわけじゃないですから。

[370: 匿名さん]

最上階には庇の無い南部屋もあるみたいですね。
あと、躯体が大丈夫でも実際に７０年後に住むには、
かなりの大補修が必要になるのではないですかね。

[371: 匿名さん]

加賀レジデンスは鹿島の名作ですね。
木場レジデンスも同じように天井いっぱいのサッシュの外観なので期待しています。

[372: 購入検討中さん]

イーストゲートと木場レジデンスか迷っています。

[373: 購入検討中さん]

久しぶりの大規模マンションか利便性重視のマンションか、判断が別れますね。

[374: 購入検討中さん]

本件はまだ価格が公表されていないようなので、何とも言えないな。

[375: 匿名さん]

モデルルームはいつオープンするのかな？

[376: 匿名さん]

4月下旬のようです。
早くモデルルーム見ないですね。
ところでどこにモデルルームつくっているのだろう。

[378: 匿名さん]

最上階のビルトインですかあ。
別なマンションの最上階に住み、ビルトインの水漏れに苦労したことがあります。

[379: 物件比較中さん]

個人的にはここよりも湾岸物件は検討するつもりはない。
コンパクトマンションも検討外。
残るのは、木場レジデンスかイーストゲートか亀戸の大規模マンションか、悩む。

[380: 物件比較中さん]

ビルトインエアコンは、故障したり交換する時には天井を剥がす必要があるんだよね。

[381: 匿名さん]

ここよりも湾岸物件は…といっても
０メートル地帯は湾岸と大差ないような…

[382: 物件比較中さん]

あくまで個人的な見解ですみませ～ん。

[383: 物件比較中さん]

私も個人的には同意見です。
イーストゲートとの比較かと。

[385: 匿名さん]

鹿島分譲の桜プレイスはまだ残っていますね。

[386: 匿名さん]

桜プレイスは、住宅環境性能評価を取得する義務がある特定マンションの中で
★の数が最低数を記録したという有名な物件ですからね。

鹿島施工でも必ずしも、断熱性も高くなく、建物も長寿命でもなく、
設備の省エネ性に優れているわけではないということです。

この物件ではどうなのでしょうね。
本当に建物だけはよいのかどうか。。。

[387: 匿名さん]

このスレで鹿島施工のことをスーパーゼネコンと崇めたてて狂喜してる人たちは、桜プレイスのことは別世界の出来事と考えてるのですか？

[388: 匿名さん]

木場レジデンスは永久に不滅です！

[391: 匿名さん]

桜プレイススレを読んできたけど
今時７０年定借ではなく５０定借で、値段が高くて、しかも借地代を一部先払い。
が問題だったみたいですが、他に何かありました？

[393: 物件比較中さん]

だったら中小ゼネコンの物件はもっと心配。

[394: 物件比較中さん]

イーストゲートの施工会社はどこですか？

[395: 匿名さん]

ヨーカドーに同じく近いシティハウス豊洲も気になります。

[396: 購入検討中さん]

8月に完成するのに売っているのか分からないシティハウス豊洲は確か鴻池建設だと思います。

[398: 匿名さん]

そういえば、住不のシティタワー豊洲ザシンボルも鹿島か。

[399: 匿名さん]

毎週練習場に通っているので、進行状況も毎週見れるな。

[400: 周辺住民さん]

価格発表前から坪単価について盛り上がっていたり、
他マンションとの比較と言うよりこのマンションの利点を
つらつら書いていたり、プンプン熱心なニオイがしますが、
木場住民として、駅からの距離がこれだけあって、坪250以上は
ありえない。しかも駅から埋立地側サイドでしょう。
内廊下でもなく、タワーでもなく、普通の７階建て。
駅１分でもあれだけ苦戦しているのに、６分で高値じゃ無理でしょう。
塩浜枝川など、木場駅から南側エリアは人気低く、賃貸も安め。
木場６丁目のすぐ東のエリアは旧州崎遊郭のあったエリア。

>>350の「パース」？？　
購入検討者が使う言葉じゃないでしょうが。
perspective＝完成予想図　だとさ。

[401: 匿名さん]

まあ、南向き日当たりが良いみたいだから、
買いたい人が買えばいいじゃない。
私は、間口の狭い田の字間取りが気に入らないのでパス。

[402: 購入検討中さん]

お、４００レスを超えた。
77戸のマンションでは、スピード記録かも。
このマンションを悪く言う人もいますが、それだけ関心が高い証拠。

[403: 物件比較中さん]

イーストゲートスクエアは、365戸の大規模でモデルルームもオープンしているけど、レス数は210しかありませんから、その差は歴然ですね。

[404: 周辺住民さん]

あそこは木場じゃねぇし・・・・・
と、地元の人は思っている。
あの辺てアーチェリーの練習と釣り堀ぐらいしか行った事無い。
今は悪い場所では無いと思うけどね。

[405: 匿名さん]

ここは稀少物件だからね。
こういうところはそうは出ない。

[406: 匿名さん]

↑こうやって営業熱心だから、レスも必然的に多くなるというわけ。
　デベの体質なのかねぇ

[407: 匿名さん]

大手のデベや販売会社は、この手のサイトには投稿できないと聞きましたが。

[408: 購入検討中さん]

競合するマンションの販売員がネガレスを流すという噂を聞いたことがあります。
マンション検討者VS競合マンション販売員という図式でしょうか？
いずれにしても、注目度の高いマンションであることは間違いないですね。

[409: 物件比較中さん]

いろいろな見解があるのは良いことと思います。
しかし、お話を伺っていると偏ったレスも含まれていることを肝に銘じておく必要がありますね。

[410: 購入検討中さん]

いろいろな意見大賛成。
個人的にはレス数が少ないマンションよりはいいと思う。

[411: 匿名さん]

ここって、月９のブザービートのロケ地だったところ？

[412: 購入検討中さん]

出た～、先週末日曜日のフジゴルフ場の待ち時間、２時間超！
土曜日が嵐だったので、日曜に集中したようだ。
ギャザリアでランチして、ヒマラヤスポーツで買い物して、マンション現地周辺を入念に歩き回って。
もう現地回りは飽きましたが、かみさんからゴルフ練習に行く代わりに現地の春夏秋冬をしっかり見ろとのお達しが。
練習頑張りまーす。

[413: 匿名さん]

えっ？
フジゴルフそんなに混んでいるんですね、、
家の中で待てるから、ますますいいですね。

[414: 匿名さん]

>411さん

そうです、ブザービートのバスケのコートの跡地です。

[415: 周辺住民さん]

近所に住んでいるのに、知らなかったな。

[416: 周辺住民さん]

すっかり春めいてきましたが、皆さんはいかがお過ごししょうか？
今週末は、江東区の桜をご堪能あれ。
スカイツリーが川面に映えた桜、木場公園のバーベキュー広場の桜、隅田川の千本桜、富岡八幡宮の桜。
最近はシーカヤックで水面から眺める花見が人気らしい。

[418: 匿名さん]

若洲には18ホールのゴルフ場があるし、都心とは思えないような生活ができますね。

[419: 匿名さん]

だって、都心じゃないし。

[420: 匿名さん]

範疇としては都心部だね。
ＴＶでは都心扱いですが。

[421: 周辺住民さん]

若洲ゴルフ場には、3回曲がるだけでつきます。
マンションを出る時と、ゴルフ場に入る時を含めると5回。

[422: 匿名さん]

ここだと、大きい病院はどこに行くのでしょう？

[423: 匿名さん]

>422さん

救命救急センターなら、錦糸町に「都立墨東病院（東京ER）」があります。
あと、塩浜に「鈴木病院」という、ちょっとした総合病院があるようです。