木場レジデンスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地＝東京都江東区木場6-31-6
交通＝東京メトロ東西線木場駅徒歩6分
総戸数＝77戸
間取り＝2LDK～4LDK
面積＝58.28～93.7平米
入居＝2013年6月下旬予定

売主＝鹿島建設、住友商事
設計・施工＝鹿島建設

[スムログ 関連記事]
【木場駅及び木場公園界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.6】
https://www.sumu-log.com/archives/11605/

[231: 匿名さん]

団塊の世代が今年から完全引退だから、
年々電車は空いていくから気にする必要は無いよ。

[232: 買いたいけど買えない人]

いや～ここのスレ最高！
ユーモアがあって見てて楽しい。♪
かくいう私もここのゴルフ場をホームグランドにしていて狙っています。
いつでも気楽に練習にいけて最高ですね。
立地もいいし、スーパーも近いので嫁も説得させやすいです。
早く発表にならないかな。

[234: 匿名さん]

通勤客が減ったら、メトロは電車の本数も減らすだろうから混雑率は変わらないと思うよ。

[235: 購入検討中さん]

東西線の混雑緩和については、
国土交通省から東京メトロに
改善指示（行政指導）が出てる
らしいので、電車の本数は減らない
と思いますよ！

[236: 匿名さん]

オリンピックが決まると
有楽町線が豊洲から東陽町に来るから混雑はかなり緩和されるのでは？

[237: 匿名さん]

なんだか現実感のない期待をするのは自由ですが、現在が酷い混雑であることは現実です。
７時半以降は女性専用車両以外、乗るのも一苦労です。
いい物件であることは認めますから、あとは朝の混雑をきちんと認識してから評価されることをお勧めします。

[238: 匿名さん]

大手町まで8分も実感してみてください。

考え事しているとすぐ着くから、乗り越しにご用心。

[240: 匿名さん]

船も結構、排気ガスはキツいそうですよ。
運河が近いし。

[241: キャリアウーマンさん]

朝の電車は女性専用車両でも激混みですか？
やはり痛勤は必至ですかね？

[242: 周辺住民さん]

女性専用車両もかなり混んでるようです（ホームから見た印象です）。
でも、通常車両よりは幾分マシみたいですが。
ただ、８時から８時３０分までの最混雑時間帯を避ければ、
「電車に乗れない！」ということは基本的には無いです。
門前仲町でほんの少し空いて、茅場町、日本橋、大手町と
どんどん人が降りて行き、大手町以東は普通の混み方
（他路線と同程度）になります。浦安あたりから乗車する
場合と比べれば、「木場→門前仲町」の１区間を凌げば
よいので（茅場町・日本橋を過ぎるまでは窮屈ではあり
ますが）、上述の激混み３０分さえ回避すれば、
我慢できる範疇かと思います。

[243: いつか買いたいさん]

スーモのＨＰに、「マンション売却価格のシミュレーション」が
あるのですが、そこに木場駅徒歩６分の新築マンションのデータを
仮入力すると、結構いいお値段が出てきます。
それを前提にすると、「７０㎡５０００万円でもお得」という
結論になります。けっこう高いんですね、この地域。。
　　　↓（ご参考）
http://suumo.jp/jj/bukken/sonota/JJ010FH101/?ar=030

[244: 匿名さん]

大手町まで電車で8分のところで７０㎡５０００万円で買えるのはこの界隈だけだよ。

[245: マンコミュファンさん]

>244さん

そうですね。「大手町から４駅」ということで列挙すると、
該当する駅は、神楽坂・永田町・国会議事堂前・赤坂見附・
後楽園・芝公園・白山・住吉、そして木場というところ
でしょうか。住吉は「大手町１０分」なので外すとすると、
「木場」が一番お手頃駅になりますね！

[246: マンコミュファンさん]

あっ、千駄木も「大手町から４駅」ですけど、お高いですよね（笑）

[247: 匿名さん]

安いには安い理由あり。高いには高い理由あり。

[248: 匿名さん]

木場は埋立地だからね。地歴はよくはない。

[249: 匿名さん]

お金は大事な老後の資金。
費用対効果を考えて物件は慎重に選びましょう。
坪単価で50万円の違いは70㎡で１千万円の違い。

[251: キャリアウーマンさん]

ありがとうございます。
女性専用車両もかなりの混み具合なんですね（＾＾：
大手町がオフィスなので、時間的には最高なんですが。
夕食で女性一人でも気楽に入れるこじゃれたお店は周辺にありますか？

[252: 匿名さん]

こじゃれた？

[254: 匿名さん]

ここって何で埋め立てられてるのでしょうか？
ゴミの灰ではないと思いますが、昔は工場だった場所なので、
地盤汚染の確認が必要だと思います。
あと、このあたりの標高（海抜）はどれくらいなんでしょうか。

[255: 物件比較中さん]

この辺り、具体的にはゴルフ場の南の運河までは江戸末期の埋め立てですね。
そこより海側の潮見、東雲、晴海、臨海は確かにゴミで埋め立てられていますね。

[256: 物件比較中さん]

土壌汚染は、適正に対策されているのであれば恐れるに足りず。
ましてや地元企業のフジクラの土地で、隣りを自社で開発してるしね。

[257: 匿名さん]

>>そこより海側の潮見、東雲、晴海、臨海は確かにゴミで埋め立てられていますね。

当方の認識では、上記のうち、ゴミで埋め立てられているのは、潮見だけです。
また、臨海とはどこかわかりません。

豊洲などは、関東大震災のがれきが埋められていると思いますが、ゴミではありません。

何かソースはありますか？

[258: 匿名さん]

ここはどうだかしらないが、
大島地区の土壌汚染は過去に大きな問題となったので
土壌汚染は気になります。

[259: 匿名さん]

埋め立てとは関係ないですが、ここの北側には銅板加工の工場がありますよね。もちろん問題はないのでしょうが、銅と聞くと少し心配になります。デベはこういう不安にもきちんとした調査結果とかを出してくれるものなのでしょうか？

[260: 物件比較中さん]

販売センターがオープンしたら、しっかり確認する必要がありますね。

[261: 物件比較中さん]

そうそう、イーストゲートも産業廃棄物処理施設が隣りにあると口コミに出てましたし。

[262: 匿名さん]

産廃と一緒にするかね。

[263: 匿名さん]

このへんは、江戸から明治にかけての時期のゴミ主体の埋め立て地ではあるね。

[264: 匿名さん]

当時のゴミにも化学物質とかが入っているのかな？

[265: 匿名さん]

当時のゴミっていうのは古木や萱とか瓦とかだよ。
今みたいに化学的なゴミってなかった。

[267: 匿名さん]

>266さん、
もう契約されたんですか？

[268: 匿名さん]

何の予備知識もなく、モデルルームで質問しても、都合のいいことしか言われないと思うけどね。

[272: 匿名さん]

山田です。
ちなみに、ゴルフ場の前は野球場でした。

[273: 匿名さん]

洲崎球場
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B4%B2%E5%B4%8E%E7%90%83%E5%A0%B4

[274: 匿名さん]

フジゴルフセンター、気候が良くなったからか先週末は90分待ち。
おかげさまで？、周辺を一時間以上歩いて調査。
今週末も、混むだろうな。

[275: 匿名さん]

今フジゴルフってそんなに混むんですか？
５年くらい前まで行ってましたが・・・近年周辺住民が急増したからですかね？
ここだと順番待ちで一旦家に帰れますね。

[276: 匿名さん]

そんなに繁盛しているのなら、
フジクラさんはゴルフ場を簡単に止めたいかなあ？

[277: 匿名さん]

公園とかの指定が入っている、というのが、どれだけ拘束力を持っているのか、かなぁ。
転売するときには区に買い取らせる、とかそういうのが条件みたいになってるのかな。

[278: 匿名さん]

もしゴルフ場がそんなに儲かるのなら、このマンションの土地を住商に売ったりせずゴルフ場を拡張したんじゃないですかね。
私はゴルフ場の後にマンションが建つ可能性を考慮して、上層階だけ検討しようと思います。

[279: 匿名さん]

繁盛してもゴルフ場を拡張しないところがフジクラの経営上手なところ。

[280: 匿名さん]

昔わりとすぐ近くに、ゴルフガーデン東陽という練習場があったんだけど
閉鎖して明治安田生命新東陽町ビルになったんだよ。
それ以降、そっちからの人も来るようになって、さらに混むようになったんだ。

ここはゴル吉にはたまらない立地だね。
管理組合だけじゃなく、ゴルフの会も結成しない？

[281: 匿名さん]

いいですね。
私もゴル吉です。
年間50ラウンドほどしてます。
「PGAティーチングプロＢ級会員」として登録してます。
是非、会をつくりたいですね。

[282: 匿名さん]

かみさんには内緒ですが、それを狙っています。
順番待ちの間に週末の買物をヨーカドーで済ませてしまえば、家庭円満、ゴルフ上達‼

[283: 匿名さん]

ゴルフの会、いいですね。
ここだと、平日の朝か夜の安くて空いている時にも練習できるね。バンカーやパターもたっぷり練習できそう。(笑）

[284: 匿名さん]

駅から6分が意外と遠い。永代通り南側はどうも工業地域のイメージが強く、他の方がおっしゃっていたように見た目が団地っぽいのも気になります。資産価値的にはどうなんでしょうか。

[285: 匿名さん]

最新の地価公示価格が発表されましたね。
ここだと最寄りのポイントは江東－4になります。

平成２３年　４５０，０００円／㎡
平成２４年　４４１，０００円／㎡（前年比２％下落）

今朝の日経新聞によると、都内の住宅地の平均下落率は１％ということですから
ここはその２倍の下落率ということになりますね。

都心に近くて電車が止まっても帰宅困難になりにくいエリアであるにもかかわらずですから
やはり震災などが発生した場合に、よりリスクが高いことが毛嫌いされているように思えます。

大地震の発生確率は、大地震が起こらなければ高まっていくものなので
将来的な資産価値はあまり期待しないほうがよさげですね。

[286: 匿名さん]

１％の2倍は確かに２％ですね(笑)

[287: 匿名さん]

１００円が９９円になるのと９８円になるのとの差ですな。

[288: 匿名さん]

さすがは鹿島、やはり外観はホワイトですか。内装もホワイトかな。

[289: 匿名さん]

私は、ホワイト家族のスマホから投稿しています。

[290: 匿名さん]

おやじゴルフの会みたいになってますが、夫婦で参加できる仕組みを考えたいですね。

[291: 買い換え検討中]

かなり期待していましたが、パースをみると間取りが田の字型で南にしかバルコニーがないのでしょうか？
少しがっかりしました。近くに住んでいますが、木場は高速が塩浜、木場、と入口があり、羽田空港車で20分以内、東京駅タクシーで1600円です。ゴルフ場も千葉、栃木、茨城方面はアクアラインも使えて便利です。豊洲へバスで行けて、そこからお台場方面も行けます。私は子育て世代ですが、木場は住みやすいところだと思います。買い替え検討していますが、ただ、間取りが残念。

[293: 匿名さん]

それを日照保証と決めるのは無理でしょう。
フジクラさんがこのマンションの売主に加わっているならともかく。

[295: 匿名さん]

夫婦でゴルフ大賛成。
291さんも書かれているように、高速道路、首都圏のゴルフ場、羽田や成田へのアクセスが良いので、いろいろ考えられそうですね！

[296: 匿名さん]

都市計画公園でも、3階程度の建物は建つそうです。

[298: 匿名さん]

3階ではなく、正確には高さ10ｍまでの建物。
いざ公園にする時に壊しやすいよう、木造などに限定。
都市計画の変更は、公聴会などで住民が意見を言えるので、実質不可。
偉そうに書いてますが、建築士の友人からの受け売りで～す。

[299: 匿名さん]

でも、そのいざ公園の都市計画が
何年後に実現するかは分からないわけでしょう？

[300: 購入検討中さん]

公園ができるまでも日照が確保される。単純な話しさ。

[301: 匿名さん]

世田谷区の祖師谷公園の事例では、公園に指定されている土地は
自治体が優先的に買い上げる制度があるので、いざ申請してみたら
予算がなく、また優先順位も低いということで買取りを拒否されたということです。
その後は、建売り業者に売られ、現在は戸建が建っています。

ここも同様の事態になって、公園ではなく、一面戸建が建つでしょうね。
そう、だから南側の土地は現在も住宅展示場になっているというわけです。

[302: 匿名さん]

301さん、大変参考になります。ありがとうございます。

[304: 匿名さん]

深川はどこも坪250万円前後の良心的な価格。
千客万来いらっしゃいですよ。

[305: 匿名さん]

301です。

都市計画公園について調べていたら、さらに驚くべき事態わかりました。

緑色の箇所が公園予定地なんですけど、なんと南側のゴルフ練習場＋住宅展示場部分だけでなく
お隣の東陽一丁目の交差点から南西方の一角すべてが、同様に都市計画公園に指定されているんですね。

世田谷区の例を出すまでもなく、東陽１丁目でも公園に指定されているにもかかわらず、
普通に戸建の分譲が行われていますよね、役所に買取りされずに。
残念ですが、南側の土地も半永久に公園にはならないと思っておいたほうがよさそうです。

[306: 購入検討中さん]

東陽1丁目について建築士に確認してみました。
東陽1丁目と、フジゴルフ場は全く別指定の都市計画公園だそうです。
確かに東陽1丁目は、東京都がかなりの部分を買収しているようですが、民間の取引を全て規制する訳にはいかないようです。ただし、建築規制から１０ｍ以内の木造建物の取り引きになっているとのこと。
東陽1丁目と、フジゴルフ場との一番の違いは、公園地域内に道路が無いことだそうです。
都市計画公園地域内では、新しい道路はつくれないため、戸建住宅の開発はできないそうです。
今回、いろいろな視点から検討できるってすごいことですね。今後も、専門家に確認しますので、みんなで勉強しましょう。

[307: 匿名さん]

道路は、公道ではなく
公道に面した私道を作れば建物は建てられるのでは？

[308: 匿名さん]

都市計画公園区域内は私道であっても新設することは出来ない。

[309: 匿名さん]

なら、
道路に面した土地にプラスして旗竿地にしての開発の仕方もありますよ。
道路は作らないで。

[310: 購入検討中さん]

これだけ大きな土地の道路に接するところだけ戸建を建てても、真ん中に大きな使えない土地が残るだけで、現実的じゃないそうです。
現実的ではないけど、公道に面したところに戸建を建てても、高さは10m以下だそうです。

[311: 匿名さん]

301です。

306さん、情報ありがとうございます！！
よくよく考えてみると、戸建が現実的ではなかったから、
今の利用形態になっているんだということなんでしょうね。
より現実的な未来像としては、以下のような展開が考えられます。

所有者であるフジクラの業績悪化
→益出しのためにゴルフ練習場を売却する方針を固める（ここの売却と同様の理由）
→都や区に買取の申し出
→予算がなくて却下
→ゴルフ練習場としてアコーディアなどに売却

なんだ、結局やっぱりゴルフ練習場じゃねぇかと。

[312: 匿名さん]

まあ、ゴルフ場の跡地は駐車場なんじゃない？
照り返しが凄そうだけど、マンション建つよりはましかな。
公園ができることは期待せずに待つのかな。

[313: 匿名さん]

いや～、皆さんのレベルの高さに脱帽です。
大変参考になりました。

[314: 匿名さん]

都市計画公園に指定されていても、建物が全く建たない訳ではない。
しかし、建物は公園にする時に取り壊し易い木造の10m以下の建物しか建たない。
よ～くわかりました！

[315: 匿名さん]

301です。

結果は残念ですけど、でもその過程でいろいろ勉強になったこと
なにより、まだ購入前ですけど、ここにいるみなさんが力を併せて前向きな話ができたことが何よりです。

これなら、ゴルフの会もうまくいきそうですね♪

個人的には、今回の件で、やっぱりデベって都合の悪いことは書かないんだなぁと改めて思いました。
ホームページだけ読むと、将来は公園になるように思っちゃいますからね。

[316: 物件比較中さん]

皆様のお話を拝聴させて頂き、霧が晴れました。
301さんありがとうございました。
私には目の前にマンションが建たないことが一番の収穫でありました。

[317: 匿名さん]

>304

みんなにほうっておかれて可哀想だから。

たったの250万円でいいの？そんな安かったら飛びついちゃうなぁ。せめてもう500万くらいは出すよ。

[319: 土地勘無しさん]

神奈川県は、鎌倉で14M超の津波による被害想定の見直しを
はじめているが、このあたりは何メートルまで大丈夫ですか。

http://sankei.jp.msn.com/affairs/topics/affairs-15415-t1.htm

[320: 購入検討中さん]

日照が将来も確保されている物件は強いですね。
でも、価格は坪240万円が上限でしょう。

[321: 匿名さん]

平均で240万だと、7階建てなので、南側下層で230万、上層で250万くらいですかね。

[322: 匿名さん]

正直、250くらいならと思う。
立地が稀少なので、この周辺の相場からは考えない方がよい。

[323: 匿名さん]

立地は確かに希少ですね、ゴルフ親父にとってはですが。

同じ木場でも永代通りの北と南では資産価値が違います。

南はより安い塩浜に面しているから、賃貸も売却も割安な塩浜との競合にさらされます。

坪２５０万だと、駅徒歩１分のリビオも十分買える値段ですよね。

みなさん、この物件の評価が高いようですが、駅徒歩１分の物件よりいい理由って何かありますか？

駅徒歩１分なのに静かなリビオの立地のほうがよっぽど希少だと思います。

[324: 匿名さん]

３１９さん

江東区は東京湾内にあるので、鎌倉みたいに１４ｍ超の津波は物理的にきません。
ひいた水が、房総半島とか三浦半島にぶつかるから。
せいぜい２ｍだといわれています。

ちなみに、このあたりの海抜は０メートルですが。

[325: 匿名さん]

都知事が震災後に言ってたけど、
大きな川を逆流した津波が上流に行くに連れて
川幅が細くなると高さが高くなるっていうんでしょ。
ここには関係ないんじゃないかなあ。

[327: 匿名さん]

このマンションは、制震でも免震でもない耐震みたいなので、
大地震なら倒れなくてもダメージの補修費代は高くなるのでは？

[328: 匿名さん]

地震後の補修費をきちんと払えるような財力ある人だけ入居してほしい。
だから、貧乏人がワサワサ群がるような低価格設定はしないでほしい。

[329: 匿名さん]

>だから、貧乏人がワサワサ群がるような低価格設定はしないでほしい。

は？
価格を上げたって、目一杯ローン組んだり、フル変動で買ったら一緒でしょうが。

[330: 匿名さん]

＜保存版＞この物件の市場価格

同じ木場６丁目、駅徒歩４分、築８年のクレアシティ木場の売出価格を使う。
https://www.haseko-sumai.com/syutoken/mansion/bkdata?bukkenid=00322909

１階７１㎡（２１坪）３６９０万円→坪１７２万
分譲マンションは１０年で１０％下がるから、新築だと、坪１７２万／９０％＝坪１９１万

①駅距離　クレアシティ（徒歩４分）＞木場レジ（徒歩６分）
（注）徒歩５分以内は、賃貸物件探すときに、５分以内でヒットするからこの違いは大きい。
②デベ　クレアシティ＜木場レジ
③上の価格は売出であって成約ではない（マイナス５％）

結論
１階なら坪２００万がいいところ。
それ以上払うなら、即蒸発するので気をつけてください。