木場レジデンスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地＝東京都江東区木場6-31-6
交通＝東京メトロ東西線木場駅徒歩6分
総戸数＝77戸
間取り＝2LDK～4LDK
面積＝58.28～93.7平米
入居＝2013年6月下旬予定

売主＝鹿島建設、住友商事
設計・施工＝鹿島建設

[スムログ 関連記事]
【木場駅及び木場公園界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.6】
https://www.sumu-log.com/archives/11605/

[158: 物件比較中さん]

永代通りのラインより南で、南側がとりあえずゴルフ練習場だけど、
将来的にどう用途変更されるか分からない、という土地は結構難しいものではあるねぇ。。
大手町に近いとはいえ、東西線は最混雑路線の一つだからなぁ。

[159: 周辺住民さん]

将来はどうかわからないが、暫く抜け感があるのはいいし、
開発されればﾌﾟﾗｽに働くでしょ。

[160: 匿名さん]

開発、が何年先になるか不明、だからなぁ。

[161: 匿名さん]

開発はされなければされないでよい。

[162: 物件比較中さん]

意味ある開発をしてくれればいいけど、例えば、今の練習場の敷地の南側を公園として残して、その北側を南面解放のマンション用地として今のオーナーが処分する、ということはあり得るのでないのかね。

[163: 匿名さん]

決まっていないこと話ても仕方ない。

[164: 匿名さん]

可能性、は色々考えて検討しないとね。
木場の某新築の例もあるから。

[165: 物件比較中さん]

個人的には、リスクがあるならば「考えても仕方がない」という対応して買うことはあり得ない。
もちろん不確定な事柄だから、起きた場合のデメリットを見越して価格とかが折り合うか、という判断。

売る方とかの人であれば、もちろん「余計なこと考えずに買え」となるのかもしれないけれど。

[166: 匿名さん]

とういうことは、開発されそうな場所の前や隣は買えないことになるね。

[167: 物件比較中さん]

具体的に検討しないで、即買わない、と決めるのは好き好き。
後は、可能性をどう見積もって、その時の最悪の場合なんかを検討して買えるかどうか考えるのでしょう。

[168: 不動産購入勉強中さん]

販売価格について、いろいろな意見があるようですが、この地区だと７０平米台で
５０００万円を超えると、検討者がかなり減るような気がします。
（勿論、その少ない検討者を捕まえるのが販売会社の営業力なのでしょうが）
１～３階で４０００万円台前半、４～７階でも５０００万円以下で販売すれば、
長期化せずに売れるのではないかと思います。
まあ、本件の事業費にもよるのでしょうが、今の時期に「高値で売り抜く」
のは至難の業かと。。「適正利潤を確保すればよし」と鹿島さん・住商さん
が考えてくれればなあ、と思ってます（虫のいい話ですが（笑））。

[169: 購入検討中さん]

木場駅徒歩６分で坪２５０だと、どうなんでしょうね！？
購入、即含み損じゃないの！？
江東区のファミリーマンションで、強気の価格設定はデべの勝手だけど、
買い手の一般消費者はよく考えて買わないと、負の資産を抱えるだけ。

[171: 購入検討中さん]

坪250万円なんてありえない話で、ネガな話をしても意味なし。周辺相場からして、坪230〜235万円がストライクゾーン。
まだ、全体像がわからないが、3LDK 70㎡台中心、4LDK80㎡の間取りがあることから、1LDKや2LDK中心のコンパクトマンションではなくファミリー中心のようだ。
そうなると競合するマンションはイーストゲートのみ。
イーストゲートの価格を参考に、東西線と半蔵門線、駅距離、買物利便性を比較検討予定。

[172: 匿名さん]

南側のゴルフ場と都市計画公園については、いろいろな意見がありますね。
ここは避けて通れないので、設計事務所の友人か誰かに確認してみよう。

[173: 匿名さん]

＞財閥系＋タワー＋徒歩５分以内＋上層階＋高級仕様（1620バス、ミストサウナ、ディスポーザー付き）だったら坪２５０でもありかもしれません。

そんな安いタワマンなんてないだろ　笑

[174: 匿名さん]

坪250は
徒歩11分、低層階、の埋立地タワーと勘違いしているのでは？

[175: マンション投資家さん]

でしょう。
250ならここは買いだよ。

[176: 匿名さん]

>173さん

東雲のＷコンフォートタワーズが唯一の例外かもですね（笑）
（あそこは徒歩６分・ミストサウナとディスポーザーの有無は分かりませんが）
まあ、１０年前の分譲なので、「今は昔」の話ではありますが（笑）
湾岸かつ再開発ということに拘泥しない方であれば、あれはホントお買い得
物件でしたよね～（スレ違いですみません）

[177: 匿名さん]

「坪２５０で買い」ですか。
私見では、「近隣中古相場」「ＰＥＲ」の観点からは、
２５０だと購入に踏みきるのに躊躇しますが。
投資物件として考えても、収益性・資産性は２５０だと
厳しいような気がします。
まあ、鹿島施工等のセールスポイントは魅力ですけど、
逆に鹿島施工しか売りが無いような気もします。
建物のスペックが判明しないと、評価不能ではありますが。

[179: 匿名さん]

一昔前の相場観の人が散見されますがｗ

[180: 匿名さん]

同意。
どんだけ安く考えたいんだろうけど、これだけの立地で安くは出さないよ。

[181: 匿名さん]

坪単価200万円台前半で安く出し過ぎると瞬間蒸発だもんね。

[182: 匿名さん]

まさにそう。瞬間蒸発はデベにとったら値づけの失敗だからね。

[183: 匿名さん]

数年～10年前くらいのイメージだと木場界隈というと道路が広くてガランとしたイメージだったのですが、本当に良い感じに進化しましたよね。
都心部に比べると広々とした環境はそのままに利便性は向上していますし、ペースはゆっくりになっていくのでしょうけど今後も少しづつ便利になっていきそうな感じもありますし。

[184: 匿名さん]

う～ん、坪いくらくらいが妥当なんでしょうね！？
あまり高いと「パークハウス清澄白河タワー」と同じ轍を踏むような気がします。
とは言え、「パークハウス清澄白河リバーサイド」等とは時代が違いますしね。
「ミニバブル後」、「震災後」ということを考えると、そうそう高い値付けも
難しいような感じですが。こう書くと、「どれだけ安くしたいんだ！」と
ご批判を受けそうですが(>_<)一般消費者としては、多額の含み損を抱える
事態は回避したいと思いつつ、かといって何時までも安いマンションを待つわけ
にもいかず、妥協できる価格なら買うしかないか！？と悩むばかりですｗｗ
ただこちらも、「諸手を挙げて良い立地」とまではいかないと思います。
悪い場所ではないですが。

[185: 匿名さん]

「瞬間蒸発」を回避しつつ、「完成在庫」も残さず、「竣工後一斉入居直前に完売」
という、（鹿島さん・住商さんにとって）最良の結果を残す値付けはいったいいくらか？
「不動産の神様」、教えて下さい！！（笑）

[186: 匿名さん]

清澄白河タワーの名が出たついでに、
『マンション評価ナビ』ってサイトで清澄白河タワーなどの
中古物件評価を調べると、この辺りの土地の将来予測が分かります。
興味がある方はどうぞ。

[187: 匿名さん]

これだけ南向いていて前が開いている物件は希少。
強気価格で来ると予測。

[188: 匿名さん]

先日、現地に行ってみたけど、打ちっぱなしのネットが結構高い。
運河も対岸のマンションなど景色がほとんど緑のネット越しになりそう。
また、工事現場で透明のホースで水をくみ上げているように見えたが、
地盤は大丈夫かな。

[190: 匿名さん]

189
＞もろ手を挙げられる立地

そんなとこあんの？
低予算内でさ。
どんなところか教えて。

[191: 匿名さん]

それは深川だろうな。

[192: 匿名さん]

木場レジデンスの立地は、
①駅徒歩６分
②スーパー至近
③南向き
がプラス面。
①南のゴルフ練習場
（都市計画公園地域ということですが）
②やや寂しい雰囲気（夜間、少し怖い）
が留意点てなところですか！？
「好立地」とまではいかなくても、
「まずまずの環境」だから、
及第点と私は思います。

[193: 匿名さん]

189は答えられないようだね。

[194: 匿名さん]

現地見てきました。
悪くないと思います。ただ、あのヨーカドーの混み具合はひどいですね。まわりにほかにスーパーがないのでしょうか。

[195: 匿名さん]

通りの歩道も買物客が多いですね。

[196: 匿名さん]

>193
大手町から8分で坪単価が250万円前後の所なんて他にないよ。

[199: 匿名さん]

うちでもここは、家族で意見が分かれている。
総合的に見て、良いのか悪いのか。
住まい選びは難しいね。

[200: 匿名さん]

周辺住民さんが意味不明な事言ってるけど

ひょっとしてスレ違い？？？　

[201: 匿名さん]

今のところ、木場は築18年で坪171万円くらいみたい。
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn446.html

新築で坪250万円前後ってとこじゃない？

[206: 匿名さん]

販売価格を決めるのは、鹿島建設様・住友商事様ですからね～。
２５０万円より高く出すか、低く出すか！？
このスレ見て、２５０丁度で出したら笑える。
それで竣工直前で売り切れれば、利ザヤも充分確保できると。
いいことづくめですね、売主にとっては（笑）

[207: 匿名さん]

250だろうが180だろうが理論値はどうでもいいよ。
納得して買えるかどうかだから。

[208: 匿名さん]

現地調査終了。家族の評価はまずまず。
イーストゲートは坪いくら位になるかご存知の方いらっしゃいますか？

[209: マンション投資家さん]

一人変なのが張り付いているね。
周辺住民の意味不明な言動。答えになっていないね。

[210: 匿名さん]

坪180万円とか250万円とか極端な話は、本気で購入を検討している人の声なのかな。
私は、坪230万円を少し超えても坪235万以下がストライクゾーンと思います。

[211: 匿名さん]

誰が正解か？
価格発表が楽しみです。

[212: 匿名さん]

さっさと完売するには坪235万円。
3か月程度で完売できるよ。

[214: 住まいに詳しい人]

低層は235くらいかもわからんが、中層以上は250なら買いだね。

[215: 匿名さん]

また、250とかおっしゃる。7階建のマンションは、タワーと違ってそこまで価格差はつきませんよ。

[216: 匿名さん]

うーむ、戸数が少ないから強気で出てくるかな。
それにしても、240越えたら反感かうだろうな。

[217: 匿名さん]

賃貸で当面住むのなら、交通と買い物等を含めて、立地条件で悪くない場所かもしれないね。
周りの風情とからすると、あまり自分が長く住むための場所という印象がないのだけど。
賃貸に出す前提だと、ある程度安くないといかんかな。

[218: 匿名さん]

この辺りも序所に開発されていって、長い目でみたら良い方に触れていくと思いますよ。
且つ新興開発地と違って、分譲価格に将来開発されるﾌｨｰは織り込まないでしょうから、
あまり安さ安さで、見なくてもリスクは比較的小さいと思いますよ。

[220: 匿名さん]

普通は古いビルやＭＳが建っていたりでお見合い状態で息苦しいとこ多いけど、
ネットくらいだったら、全然いいんじゃないかな？

[221: 匿名さん]

ネットだけならいいんだけど、
ゴルフボールを打つ音付きだからね。早朝から夜中まで。

[223: 匿名さん]

最上階に幾つかあるガラス張りらしき部屋は何でしょうね？
ゴルフの練習室かな？

[224: 匿名さん]

お、300超え出ました～。
ドライバーの飛距離か⁈
私は、235ヤード（万円／坪）がやっとです。

[225: 物件比較中さん]

ここの書き込みはユーモアがありますね。
イーストゲートは価格が出る段になっても、天井高2.45mが高いとか低いとかばかり、大規模なのにいまだにレス数が130そこそこ。
真剣に乗り換えようかな。

[226: 匿名さん]

イーストゲートってここと同じ大手町まで8分圏内物件？

ワテラスなら知ってるけど
他に大規模ってあったっけ？

[227: 物件比較中さん]

同じ南向き物件のコスモスイニシアの門前仲町と、三菱地所レジデンス木場公園の最上階の3LDKが気になります。

[228: 匿名さん]

イーストゲートは東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩9分。
大手町までの乗車時間は11分で、ここより3＋3＝6分も余計にかかります。

[230: 匿名さん]

しかし、忘れてはいけない事実も２つ。
木場駅のホームは東西線で一番地下深くにあること、
そして、木場ー門前仲町間は東京の地下鉄で朝のラッシュが一番混んでいること。

すなわち、朝急がず、電車が混む前に出勤できる早起きの人に向いてる。

[231: 匿名さん]

団塊の世代が今年から完全引退だから、
年々電車は空いていくから気にする必要は無いよ。

[232: 買いたいけど買えない人]

いや～ここのスレ最高！
ユーモアがあって見てて楽しい。♪
かくいう私もここのゴルフ場をホームグランドにしていて狙っています。
いつでも気楽に練習にいけて最高ですね。
立地もいいし、スーパーも近いので嫁も説得させやすいです。
早く発表にならないかな。

[234: 匿名さん]

通勤客が減ったら、メトロは電車の本数も減らすだろうから混雑率は変わらないと思うよ。

[235: 購入検討中さん]

東西線の混雑緩和については、
国土交通省から東京メトロに
改善指示（行政指導）が出てる
らしいので、電車の本数は減らない
と思いますよ！

[236: 匿名さん]

オリンピックが決まると
有楽町線が豊洲から東陽町に来るから混雑はかなり緩和されるのでは？

[237: 匿名さん]

なんだか現実感のない期待をするのは自由ですが、現在が酷い混雑であることは現実です。
７時半以降は女性専用車両以外、乗るのも一苦労です。
いい物件であることは認めますから、あとは朝の混雑をきちんと認識してから評価されることをお勧めします。

[238: 匿名さん]

大手町まで8分も実感してみてください。

考え事しているとすぐ着くから、乗り越しにご用心。

[240: 匿名さん]

船も結構、排気ガスはキツいそうですよ。
運河が近いし。

[241: キャリアウーマンさん]

朝の電車は女性専用車両でも激混みですか？
やはり痛勤は必至ですかね？

[242: 周辺住民さん]

女性専用車両もかなり混んでるようです（ホームから見た印象です）。
でも、通常車両よりは幾分マシみたいですが。
ただ、８時から８時３０分までの最混雑時間帯を避ければ、
「電車に乗れない！」ということは基本的には無いです。
門前仲町でほんの少し空いて、茅場町、日本橋、大手町と
どんどん人が降りて行き、大手町以東は普通の混み方
（他路線と同程度）になります。浦安あたりから乗車する
場合と比べれば、「木場→門前仲町」の１区間を凌げば
よいので（茅場町・日本橋を過ぎるまでは窮屈ではあり
ますが）、上述の激混み３０分さえ回避すれば、
我慢できる範疇かと思います。

[243: いつか買いたいさん]

スーモのＨＰに、「マンション売却価格のシミュレーション」が
あるのですが、そこに木場駅徒歩６分の新築マンションのデータを
仮入力すると、結構いいお値段が出てきます。
それを前提にすると、「７０㎡５０００万円でもお得」という
結論になります。けっこう高いんですね、この地域。。
　　　↓（ご参考）
http://suumo.jp/jj/bukken/sonota/JJ010FH101/?ar=030

[244: 匿名さん]

大手町まで電車で8分のところで７０㎡５０００万円で買えるのはこの界隈だけだよ。

[245: マンコミュファンさん]

>244さん

そうですね。「大手町から４駅」ということで列挙すると、
該当する駅は、神楽坂・永田町・国会議事堂前・赤坂見附・
後楽園・芝公園・白山・住吉、そして木場というところ
でしょうか。住吉は「大手町１０分」なので外すとすると、
「木場」が一番お手頃駅になりますね！

[246: マンコミュファンさん]

あっ、千駄木も「大手町から４駅」ですけど、お高いですよね（笑）

[247: 匿名さん]

安いには安い理由あり。高いには高い理由あり。

[248: 匿名さん]

木場は埋立地だからね。地歴はよくはない。

[249: 匿名さん]

お金は大事な老後の資金。
費用対効果を考えて物件は慎重に選びましょう。
坪単価で50万円の違いは70㎡で１千万円の違い。

[251: キャリアウーマンさん]

ありがとうございます。
女性専用車両もかなりの混み具合なんですね（＾＾：
大手町がオフィスなので、時間的には最高なんですが。
夕食で女性一人でも気楽に入れるこじゃれたお店は周辺にありますか？

[252: 匿名さん]

こじゃれた？

[254: 匿名さん]

ここって何で埋め立てられてるのでしょうか？
ゴミの灰ではないと思いますが、昔は工場だった場所なので、
地盤汚染の確認が必要だと思います。
あと、このあたりの標高（海抜）はどれくらいなんでしょうか。

[255: 物件比較中さん]

この辺り、具体的にはゴルフ場の南の運河までは江戸末期の埋め立てですね。
そこより海側の潮見、東雲、晴海、臨海は確かにゴミで埋め立てられていますね。

[256: 物件比較中さん]

土壌汚染は、適正に対策されているのであれば恐れるに足りず。
ましてや地元企業のフジクラの土地で、隣りを自社で開発してるしね。

[257: 匿名さん]

>>そこより海側の潮見、東雲、晴海、臨海は確かにゴミで埋め立てられていますね。

当方の認識では、上記のうち、ゴミで埋め立てられているのは、潮見だけです。
また、臨海とはどこかわかりません。

豊洲などは、関東大震災のがれきが埋められていると思いますが、ゴミではありません。

何かソースはありますか？