木場レジデンスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地＝東京都江東区木場6-31-6
交通＝東京メトロ東西線木場駅徒歩6分
総戸数＝77戸
間取り＝2LDK～4LDK
面積＝58.28～93.7平米
入居＝2013年6月下旬予定

売主＝鹿島建設、住友商事
設計・施工＝鹿島建設

[スムログ 関連記事]
【木場駅及び木場公園界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.6】
https://www.sumu-log.com/archives/11605/

[137: 匿名さん]

それぞれの評判はわかりませんが、近所に保育園、幼稚園、小学校、中学校と揃っていますし、大きな公園もあり、周辺の治安はまあまあ悪くないという部分は子育てに向いてるのかな？我が家には小さい子供が居ないので親御さんの気持ちにはなれないのですが。
あとは行政としての子育て支援などですが江東区ってどうなのでしょうね、もしそこまで揃っているなら子育て環境が充実していると言っていいのかも。

[138: 周辺住民さん]

137さん

では私の意見を言いますね。

まず、付近に私立幼稚園は１つもありません。江東区内の私立幼稚園は、すべて永代通りよりも北側に立地していて
永代通り以南のいわゆる埋立地側には１つもないのです。

ですから、このあたりで私立幼稚園に通わせようとすると、
遠くのめぐみ幼稚園やきよし幼稚園までバス通園する子が多くいます。
区立幼稚園だと２年保育になってしまいますので、他に選択肢がないわけです。

例えば、もっと北側にあるイーストゲートスクエアのほうが、私立幼稚園の選択肢は広くなります。

次に、江東区は幼稚園の補助額が少ないです。
毎月40000円の支払に対して、１万円前後の補助です。
これが江戸川区になると、補助額はもっと多いです。

次に、近くの大きな公園って木場公園のことを言われてます？
木場公園に行くまでのルートを辿ってみればわかりますが、
途中の歩道は、広さのわりに自転車も含めてけっこう交通量が多くて、危ないです。
なぜなら、ヨーカドーがあるばっかりに、そこに向かう人が多いからです。

近くの公園ということでは、先ほどのイーストゲートや豊洲の物件（シンボルとか）のほうが
ベターだと思います。

なので、江東区内では特に充実している環境ではなくて、まあせいぜい中くらいというところだと思います。
にもかかわらず、子育てに充実しているのがウリという時点でほかに大したウリはないということじゃないかと。。

[139: 匿名さん]

ウリは、いつか将来に南側が公園になったらいいな。
の期待でしょう。この物件自体よりも。

[140: 匿名さん]

138さんのご意見、参考になります。
幼稚園は、めぐみ・きよしがバス通園できますが、小学校はどうでしょうか？
近隣では、門前仲町の明治小学校の評判が良いと聞きますが…
学区外で通学させるにも、小学校低学年の子供に遠距離は可哀想な気がするので、
プレミストやイニシア、販売予定のジオと比較しています。

[141: 匿名さん]

江東区の小学校は、どこも良いですよ。
私の子供達は、数矢、平久、元加賀小学校に通わせました。（越境ではなく転居が理由ですが）
勿論、明治小も歴史があり良い学校です。
全体的にクラス数が少ないので、先生の目が届きやすいですしね。
荒れている学校の話は、最近では聞かなくなりましたね。

[142: 匿名さん]

中学校はどうですか？
この場所だと、小学校は平久小、中学校は深川八中ですよね。

[143: 匿名さん]

江東区は学校数が多く、一クラスの人数が20～30人と過疎地並み（笑）です。学区も狭いため、先生や学校の目が行き届いているため、悪い子はいませんよ。
クラブ活動や学校行事も盛んで、保護者や地域との交流も多いですね。
生徒は、全体的に性格が良くどちらかというとぼくとつとした感じ。
本格的なお勉強は高校から、中学は人生の基礎を作る場と考えれば区立も悪くないですよ。

[144: 匿名さん]

143です。142さんの直接の回答にはなっていませんで、全体的な話でご容赦下さい。個別の学校の話で中傷し合う展開にしたくなかったものですから。

[145: 匿名さん]

結局子育てには向いてないってことなの？

[146: 周辺住民さん]

１４１さん、ご意見どうもありがとうございます。

ただ、１４１さんの意見を否定するわけではありませんが、私の意見はちょっと違います。

私の方法なら、客観的にその小学校や中学校が人気があるかどうかがわかります。

それでいうと、小学校は区内では中くらいです。中学校は残念ながら明らかに不人気です。
ただ、中学校なら私立という手もありますし、区立でも区内全域で選択できるのであまり心配いらないと思いますよ。

１４３さんにはすいませんが、
＞生徒は、全体的に性格が良くどちらかというとぼくとつとした感じ。
というのは、さすがにちょっと一般化し過ぎだと思いますよ。

[147: 匿名さん]

143です。深川◯中学に娘を通わせています。先週の卒業式にかかわる行事に参列させて頂いた印象をそのまま伝えてしまいました。個人的な感想でしたが、誤解されたなら申し訳ありません。

[148: 匿名さん]

143さん、参考になります。ありがとうございます。

[149: 匿名さん]

子育て環境の話はどうなったの？

[150: 匿名さん]

>>子育て環境の話はどうなったの？
？？？
どういう意味ですか？ずっとその話が続いていると思っていましたが。

[151: 周辺住民さん]

いくらぐらいで販売するんでしょうかね？
７０㎡台で４０００万円台前半くらいじゃないと、厳しいような気がします。
売主は４０００万円台後半や５０００万円前後を考えているかもしれませんが、
この界隈（木場・東陽町）では、３ＬＤＫ・４０００万円前後のニーズが高い
という話です。。さて、どう出てくるか。。。

[152: 匿名さん]

>151さんは10年以上前の話をしているのでは？
深川地区は坪250万円くらいが常識になってますよ。

[153: 匿名さん]

ってことは、5750万円くらいってことですかね。

[154: 匿名さん]

７０㎡で５千万円くらいじゃない？

大手町まで１０分圏内だから、割安感は強いよ。

[156: 匿名さん]

153だけど、152さんとは別人。
御自分が、いい加減な決め付けは止めてね。

[157: マンション投資家さん]

この立地で250なら買いだよ。

[158: 物件比較中さん]

永代通りのラインより南で、南側がとりあえずゴルフ練習場だけど、
将来的にどう用途変更されるか分からない、という土地は結構難しいものではあるねぇ。。
大手町に近いとはいえ、東西線は最混雑路線の一つだからなぁ。

[159: 周辺住民さん]

将来はどうかわからないが、暫く抜け感があるのはいいし、
開発されればﾌﾟﾗｽに働くでしょ。

[160: 匿名さん]

開発、が何年先になるか不明、だからなぁ。

[161: 匿名さん]

開発はされなければされないでよい。

[162: 物件比較中さん]

意味ある開発をしてくれればいいけど、例えば、今の練習場の敷地の南側を公園として残して、その北側を南面解放のマンション用地として今のオーナーが処分する、ということはあり得るのでないのかね。

[163: 匿名さん]

決まっていないこと話ても仕方ない。

[164: 匿名さん]

可能性、は色々考えて検討しないとね。
木場の某新築の例もあるから。

[165: 物件比較中さん]

個人的には、リスクがあるならば「考えても仕方がない」という対応して買うことはあり得ない。
もちろん不確定な事柄だから、起きた場合のデメリットを見越して価格とかが折り合うか、という判断。

売る方とかの人であれば、もちろん「余計なこと考えずに買え」となるのかもしれないけれど。

[166: 匿名さん]

とういうことは、開発されそうな場所の前や隣は買えないことになるね。

[167: 物件比較中さん]

具体的に検討しないで、即買わない、と決めるのは好き好き。
後は、可能性をどう見積もって、その時の最悪の場合なんかを検討して買えるかどうか考えるのでしょう。

[168: 不動産購入勉強中さん]

販売価格について、いろいろな意見があるようですが、この地区だと７０平米台で
５０００万円を超えると、検討者がかなり減るような気がします。
（勿論、その少ない検討者を捕まえるのが販売会社の営業力なのでしょうが）
１～３階で４０００万円台前半、４～７階でも５０００万円以下で販売すれば、
長期化せずに売れるのではないかと思います。
まあ、本件の事業費にもよるのでしょうが、今の時期に「高値で売り抜く」
のは至難の業かと。。「適正利潤を確保すればよし」と鹿島さん・住商さん
が考えてくれればなあ、と思ってます（虫のいい話ですが（笑））。

[169: 購入検討中さん]

木場駅徒歩６分で坪２５０だと、どうなんでしょうね！？
購入、即含み損じゃないの！？
江東区のファミリーマンションで、強気の価格設定はデべの勝手だけど、
買い手の一般消費者はよく考えて買わないと、負の資産を抱えるだけ。

[171: 購入検討中さん]

坪250万円なんてありえない話で、ネガな話をしても意味なし。周辺相場からして、坪230〜235万円がストライクゾーン。
まだ、全体像がわからないが、3LDK 70㎡台中心、4LDK80㎡の間取りがあることから、1LDKや2LDK中心のコンパクトマンションではなくファミリー中心のようだ。
そうなると競合するマンションはイーストゲートのみ。
イーストゲートの価格を参考に、東西線と半蔵門線、駅距離、買物利便性を比較検討予定。

[172: 匿名さん]

南側のゴルフ場と都市計画公園については、いろいろな意見がありますね。
ここは避けて通れないので、設計事務所の友人か誰かに確認してみよう。

[173: 匿名さん]

＞財閥系＋タワー＋徒歩５分以内＋上層階＋高級仕様（1620バス、ミストサウナ、ディスポーザー付き）だったら坪２５０でもありかもしれません。

そんな安いタワマンなんてないだろ　笑

[174: 匿名さん]

坪250は
徒歩11分、低層階、の埋立地タワーと勘違いしているのでは？

[175: マンション投資家さん]

でしょう。
250ならここは買いだよ。

[176: 匿名さん]

>173さん

東雲のＷコンフォートタワーズが唯一の例外かもですね（笑）
（あそこは徒歩６分・ミストサウナとディスポーザーの有無は分かりませんが）
まあ、１０年前の分譲なので、「今は昔」の話ではありますが（笑）
湾岸かつ再開発ということに拘泥しない方であれば、あれはホントお買い得
物件でしたよね～（スレ違いですみません）

[177: 匿名さん]

「坪２５０で買い」ですか。
私見では、「近隣中古相場」「ＰＥＲ」の観点からは、
２５０だと購入に踏みきるのに躊躇しますが。
投資物件として考えても、収益性・資産性は２５０だと
厳しいような気がします。
まあ、鹿島施工等のセールスポイントは魅力ですけど、
逆に鹿島施工しか売りが無いような気もします。
建物のスペックが判明しないと、評価不能ではありますが。

[179: 匿名さん]

一昔前の相場観の人が散見されますがｗ

[180: 匿名さん]

同意。
どんだけ安く考えたいんだろうけど、これだけの立地で安くは出さないよ。

[181: 匿名さん]

坪単価200万円台前半で安く出し過ぎると瞬間蒸発だもんね。

[182: 匿名さん]

まさにそう。瞬間蒸発はデベにとったら値づけの失敗だからね。

[183: 匿名さん]

数年～10年前くらいのイメージだと木場界隈というと道路が広くてガランとしたイメージだったのですが、本当に良い感じに進化しましたよね。
都心部に比べると広々とした環境はそのままに利便性は向上していますし、ペースはゆっくりになっていくのでしょうけど今後も少しづつ便利になっていきそうな感じもありますし。

[184: 匿名さん]

う～ん、坪いくらくらいが妥当なんでしょうね！？
あまり高いと「パークハウス清澄白河タワー」と同じ轍を踏むような気がします。
とは言え、「パークハウス清澄白河リバーサイド」等とは時代が違いますしね。
「ミニバブル後」、「震災後」ということを考えると、そうそう高い値付けも
難しいような感じですが。こう書くと、「どれだけ安くしたいんだ！」と
ご批判を受けそうですが(>_<)一般消費者としては、多額の含み損を抱える
事態は回避したいと思いつつ、かといって何時までも安いマンションを待つわけ
にもいかず、妥協できる価格なら買うしかないか！？と悩むばかりですｗｗ
ただこちらも、「諸手を挙げて良い立地」とまではいかないと思います。
悪い場所ではないですが。

[185: 匿名さん]

「瞬間蒸発」を回避しつつ、「完成在庫」も残さず、「竣工後一斉入居直前に完売」
という、（鹿島さん・住商さんにとって）最良の結果を残す値付けはいったいいくらか？
「不動産の神様」、教えて下さい！！（笑）

[186: 匿名さん]

清澄白河タワーの名が出たついでに、
『マンション評価ナビ』ってサイトで清澄白河タワーなどの
中古物件評価を調べると、この辺りの土地の将来予測が分かります。
興味がある方はどうぞ。