木場レジデンスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地＝東京都江東区木場6-31-6
交通＝東京メトロ東西線木場駅徒歩6分
総戸数＝77戸
間取り＝2LDK～4LDK
面積＝58.28～93.7平米
入居＝2013年6月下旬予定

売主＝鹿島建設、住友商事
設計・施工＝鹿島建設

[スムログ 関連記事]
【木場駅及び木場公園界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.6】
https://www.sumu-log.com/archives/11605/

[No.101 by 匿名さん 2012-03-08 08:43:34]

今の敷地の方が、駅やイトーヨーカドーに近くていいと思うな。

[No.102 by 匿名さん 2012-03-08 11:49:00]

101
私は100の方の意見に同意しますね。
独身寮の敷地の方が日当たりも風通しもいいと思うし、北側に変な工場もなくていいです。

[No.103 by 物件比較中さん 2012-03-08 15:23:12]

私もモデルルームを楽しみにしています！

[No.104 by 匿名さん 2012-03-08 15:56:04]

ハイサッシ楽しみです。

[No.105 by 匿名さん 2012-03-08 23:24:24]

ここって、南がゴルフ練習場で開けているとはいえ、水平方向は
緑のネットが視界に入る。このネットは7階くらいの高さはありそう。
公園にならない限りこのままだと、私には耐えられないと思う。
むしろ、隣の「AE跡地再開発」の11階建てのほうが水面も見えていいと
思う。
・・・・・・賃貸なのが残念。

[No.106 by 匿名さん 2012-03-08 23:45:25]

あそこ、賃貸なの？残念に同感。

[No.107 by 匿名さん 2012-03-09 01:15:08]

これ見ると賃貸になっている。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/110184_011.html

[No.108 by 物件比較中さん 2012-03-09 08:29:34]

南が抜けている方がいいでしょう。
というか、独身寮や賃貸と比べても得るものはないように思う。

[No.109 by 購入検討中さん 2012-03-09 09:17:54]

私も108さんと同じ意見です。
東西向きのマンションよりも、南向きのマンションを捜しています。

[No.110 by 匿名さん 2012-03-09 09:32:28]

105
下手に大概のＭＳのように道路向かいの建物が見えるよりも
ネットの方が断然いいぞ。

[No.111 by 購入検討中さん 2012-03-09 11:14:49]

え、あそこは賃貸なんだ。
ここの南向きは70戸しかないので、外れた時の第二候補と思っていたのに。
ますます狭き門になりそうだな。

[No.112 by 匿名さん 2012-03-09 11:19:23]

狭き門、じゃ
売り手は強気価格にするかもね。

[No.113 by 購入検討中さん 2012-03-09 12:21:27]

私は、ここが第一候補です。勿論、モデルルームを見て予算に合えばですけど。
どなたか、木場周辺で第二候補となる良いマンションがあれば教えてもらえますか？
今後発表予定のものなど。

[No.114 by 匿名さん 2012-03-09 12:40:06]

あることはあります。が、
前宣伝して結局どこも買えませんでしたに成るのも嫌だな。

[No.115 by 購入検討中さん 2012-03-09 13:08:20]

情報は自分で捜さなくちゃですね！
気が変わったら教えて下さい。

[No.117 by 購入検討中さん 2012-03-11 00:59:21]

本日、深川ギャザリアで買い物、ランチの後、現地見学。
前回は晴天だったので、今回はあえて天気の悪い日に確認。
小雪まじりだが、前に建物が無いので思いのほか明るいので安心した。

[No.118 by 匿名さん 2012-03-11 08:36:43]

木場で利便性と静粛さ、解放感を両立した稀少MS。

[No.119 by 買い換え検討中 2012-03-11 09:47:50]

＞＞１１８

短文かつ適切な表現★同じくそういう感じの物件だと思ってます。解放感は今後もずっと期待して良さそうですかね。住んでいる間にいろいろ周りに建っていくと思います、それでも守られる環境であることを期待してます。ゴルフセンターとか公園が先にあるので、無くならないものが近くにあるのは将来も風景を想像しやすいですよね。

[No.120 by 匿名さん 2012-03-11 12:19:39]

早朝から夜中までの、ゴルフセンターの音を気にしない方ならそうでしょうね。

[No.122 by 購入検討中さん 2012-03-11 23:53:25]

以前は、ネガティブな投稿をする人は競合するマンションの販売員だったが、コンプライアンスが厳しくなり今は消滅。
今は、本気で購入しようと考えている人が倍率が出ないように、わざとネガティブな情報を流しているそうです。

[No.123 by 匿名さん 2012-03-12 08:36:19]

買うかどうか判断するのは自分なので、ネガ投稿を否定する必要ないと思う。

[No.124 by 匿名 2012-03-12 10:05:01]

122さんの理屈だと
わざとポジな情報を流してる人は本気で購入する気がなくて倍率を高めたい人？

[No.125 by 物件比較中さん 2012-03-12 10:31:52]

木場駅が使えるから通勤者目線でもかなりいいかなと思えるマンションです。
一応一番のココの推しは子育て環境の充実とお見受けしました。

我が家は多分まだ数年後の話になりますけど、そのときの為に広めの間取りが欲しいと思い始めたところなので、どういう意味で子育てに適しているかは参考にしておきたいですね。

まずは学校・病院・商業施設の適度な近さに一票といわず複数入れておきたい良さを感じました。

[No.126 by 匿名さん 2012-03-12 10:56:31]

大手デベロッパーはコンプライアンスが厳しいが、その他業者はまだまだネガレスをながしているそうな。

[No.127 by 匿名さん 2012-03-12 12:11:04]

124
わざとポジな投稿しているのは、近所のマンション既購入者なのでは？
他人の悩みを利用して自らの資産価値向上を狙っているようにも思えます。

[No.128 by 匿名さん 2012-03-12 13:54:28]

昨日、現地を見てきました。
何人か私たちと同じようにウロウロされていたので、
声をかけようとしたら、主人に恥ずかしいからとめられてしまいました。
情報交換、よろしくお願いします。

[No.129 by 周辺住民さん 2012-03-12 16:26:52]

設備には何らウリはないんですね、この物件。
ディスポーザー、スロップシンク、ミストサウナ、、、

そのせいか、下の予想時価でも、５３万円／㎡止まり。

https://www.sumai-surfin.com/search/re_info-28166.html

それで坪２３０万なんかで買っちゃったらもうダメ。
デベに寄付するようなもんでしょ。だったら被災地に寄付したほうがいい。

資産価値とは、適正な値段で買ってこそ意味があるわけで、
割高に買って資産価値がどうのなんていうのは意味がない。

[No.130 by 匿名さん 2012-03-12 16:51:05]

坪230？
激安だな。ホントか？

[No.132 by 匿名さん 2012-03-12 18:30:24]

いろんな意見があることは良いことだと思います。
しかし、真剣に検討している私にはこのサイトは役に立たない気がしてきました。

[No.133 by 周辺住民さん 2012-03-12 18:33:26]

>>一応一番のココの推しは子育て環境の充実とお見受けしました。

どう考えれば、そういう結論になるのか全然わかりません。
よろしければ、説明して頂けないですか？

なお、私の立場は、区内の他の物件と比較して、特に充実しているとはいえないと思っています。

[No.134 by 周辺住民さん 2012-03-12 18:41:26]

１２９です。
私の出した数字が一人歩きしているようなので、コメントを追加しておきます。

先に出したサイトでは、５３万／㎡と査定されていますので、坪１７５万になります。
なので、２３０万どころか、１７５万なのです。

じゃあ、この数字が信用に足るものではないかといえば、他の物件の予想価格は
それなりに妥当だと思える水準にあります。

私の結論は、２００万以上なら、割高というものです。

私ならデベに寄付するくらいなら、被災者に寄付します。
上の数字は、この物件には、それだけダメな理由がたくさんあるということだと理解しています。

[No.137 by 匿名さん 2012-03-13 07:21:48]

それぞれの評判はわかりませんが、近所に保育園、幼稚園、小学校、中学校と揃っていますし、大きな公園もあり、周辺の治安はまあまあ悪くないという部分は子育てに向いてるのかな？我が家には小さい子供が居ないので親御さんの気持ちにはなれないのですが。
あとは行政としての子育て支援などですが江東区ってどうなのでしょうね、もしそこまで揃っているなら子育て環境が充実していると言っていいのかも。

[No.138 by 周辺住民さん 2012-03-13 11:11:59]

137さん

では私の意見を言いますね。

まず、付近に私立幼稚園は１つもありません。江東区内の私立幼稚園は、すべて永代通りよりも北側に立地していて
永代通り以南のいわゆる埋立地側には１つもないのです。

ですから、このあたりで私立幼稚園に通わせようとすると、
遠くのめぐみ幼稚園やきよし幼稚園までバス通園する子が多くいます。
区立幼稚園だと２年保育になってしまいますので、他に選択肢がないわけです。

例えば、もっと北側にあるイーストゲートスクエアのほうが、私立幼稚園の選択肢は広くなります。

次に、江東区は幼稚園の補助額が少ないです。
毎月40000円の支払に対して、１万円前後の補助です。
これが江戸川区になると、補助額はもっと多いです。

次に、近くの大きな公園って木場公園のことを言われてます？
木場公園に行くまでのルートを辿ってみればわかりますが、
途中の歩道は、広さのわりに自転車も含めてけっこう交通量が多くて、危ないです。
なぜなら、ヨーカドーがあるばっかりに、そこに向かう人が多いからです。

近くの公園ということでは、先ほどのイーストゲートや豊洲の物件（シンボルとか）のほうが
ベターだと思います。

なので、江東区内では特に充実している環境ではなくて、まあせいぜい中くらいというところだと思います。
にもかかわらず、子育てに充実しているのがウリという時点でほかに大したウリはないということじゃないかと。。

[No.139 by 匿名さん 2012-03-13 11:34:42]

ウリは、いつか将来に南側が公園になったらいいな。
の期待でしょう。この物件自体よりも。

[No.140 by 匿名さん 2012-03-13 12:58:40]

138さんのご意見、参考になります。
幼稚園は、めぐみ・きよしがバス通園できますが、小学校はどうでしょうか？
近隣では、門前仲町の明治小学校の評判が良いと聞きますが…
学区外で通学させるにも、小学校低学年の子供に遠距離は可哀想な気がするので、
プレミストやイニシア、販売予定のジオと比較しています。

[No.141 by 匿名さん 2012-03-13 13:45:13]

江東区の小学校は、どこも良いですよ。
私の子供達は、数矢、平久、元加賀小学校に通わせました。（越境ではなく転居が理由ですが）
勿論、明治小も歴史があり良い学校です。
全体的にクラス数が少ないので、先生の目が届きやすいですしね。
荒れている学校の話は、最近では聞かなくなりましたね。

[No.142 by 匿名さん 2012-03-13 18:43:07]

中学校はどうですか？
この場所だと、小学校は平久小、中学校は深川八中ですよね。

[No.143 by 匿名さん 2012-03-13 19:31:40]

江東区は学校数が多く、一クラスの人数が20～30人と過疎地並み（笑）です。学区も狭いため、先生や学校の目が行き届いているため、悪い子はいませんよ。
クラブ活動や学校行事も盛んで、保護者や地域との交流も多いですね。
生徒は、全体的に性格が良くどちらかというとぼくとつとした感じ。
本格的なお勉強は高校から、中学は人生の基礎を作る場と考えれば区立も悪くないですよ。

[No.144 by 匿名さん 2012-03-13 19:45:56]

143です。142さんの直接の回答にはなっていませんで、全体的な話でご容赦下さい。個別の学校の話で中傷し合う展開にしたくなかったものですから。

[No.145 by 匿名さん 2012-03-13 20:26:22]

結局子育てには向いてないってことなの？

[No.146 by 周辺住民さん 2012-03-13 21:09:38]

１４１さん、ご意見どうもありがとうございます。

ただ、１４１さんの意見を否定するわけではありませんが、私の意見はちょっと違います。

私の方法なら、客観的にその小学校や中学校が人気があるかどうかがわかります。

それでいうと、小学校は区内では中くらいです。中学校は残念ながら明らかに不人気です。
ただ、中学校なら私立という手もありますし、区立でも区内全域で選択できるのであまり心配いらないと思いますよ。

１４３さんにはすいませんが、
＞生徒は、全体的に性格が良くどちらかというとぼくとつとした感じ。
というのは、さすがにちょっと一般化し過ぎだと思いますよ。

[No.147 by 匿名さん 2012-03-13 22:29:23]

143です。深川◯中学に娘を通わせています。先週の卒業式にかかわる行事に参列させて頂いた印象をそのまま伝えてしまいました。個人的な感想でしたが、誤解されたなら申し訳ありません。

[No.148 by 匿名さん 2012-03-14 08:08:07]

143さん、参考になります。ありがとうございます。

[No.149 by 匿名さん 2012-03-14 10:19:02]

子育て環境の話はどうなったの？

[No.150 by 匿名さん 2012-03-14 18:40:07]

>>子育て環境の話はどうなったの？
？？？
どういう意味ですか？ずっとその話が続いていると思っていましたが。

[No.151 by 周辺住民さん 2012-03-15 20:16:53]

いくらぐらいで販売するんでしょうかね？
７０㎡台で４０００万円台前半くらいじゃないと、厳しいような気がします。
売主は４０００万円台後半や５０００万円前後を考えているかもしれませんが、
この界隈（木場・東陽町）では、３ＬＤＫ・４０００万円前後のニーズが高い
という話です。。さて、どう出てくるか。。。

[No.152 by 匿名さん 2012-03-15 21:22:01]

>151さんは10年以上前の話をしているのでは？
深川地区は坪250万円くらいが常識になってますよ。

[No.153 by 匿名さん 2012-03-15 23:48:33]

ってことは、5750万円くらいってことですかね。

[No.154 by 匿名さん 2012-03-16 06:45:30]

７０㎡で５千万円くらいじゃない？

大手町まで１０分圏内だから、割安感は強いよ。

[No.156 by 匿名さん 2012-03-16 09:48:50]

153だけど、152さんとは別人。
御自分が、いい加減な決め付けは止めてね。

[No.157 by マンション投資家さん 2012-03-16 09:52:20]

この立地で250なら買いだよ。

[No.158 by 物件比較中さん 2012-03-16 12:49:42]

永代通りのラインより南で、南側がとりあえずゴルフ練習場だけど、
将来的にどう用途変更されるか分からない、という土地は結構難しいものではあるねぇ。。
大手町に近いとはいえ、東西線は最混雑路線の一つだからなぁ。

[No.159 by 周辺住民さん 2012-03-16 13:12:24]

将来はどうかわからないが、暫く抜け感があるのはいいし、
開発されればﾌﾟﾗｽに働くでしょ。

[No.160 by 匿名さん 2012-03-16 13:19:45]

開発、が何年先になるか不明、だからなぁ。

[No.161 by 匿名さん 2012-03-16 14:15:19]

開発はされなければされないでよい。

[No.162 by 物件比較中さん 2012-03-16 14:27:09]

意味ある開発をしてくれればいいけど、例えば、今の練習場の敷地の南側を公園として残して、その北側を南面解放のマンション用地として今のオーナーが処分する、ということはあり得るのでないのかね。

[No.163 by 匿名さん 2012-03-16 14:54:44]

決まっていないこと話ても仕方ない。

[No.164 by 匿名さん 2012-03-16 14:58:32]

可能性、は色々考えて検討しないとね。
木場の某新築の例もあるから。

[No.165 by 物件比較中さん 2012-03-16 15:29:35]

個人的には、リスクがあるならば「考えても仕方がない」という対応して買うことはあり得ない。
もちろん不確定な事柄だから、起きた場合のデメリットを見越して価格とかが折り合うか、という判断。

売る方とかの人であれば、もちろん「余計なこと考えずに買え」となるのかもしれないけれど。

[No.166 by 匿名さん 2012-03-16 15:38:35]

とういうことは、開発されそうな場所の前や隣は買えないことになるね。

[No.167 by 物件比較中さん 2012-03-16 18:27:03]

具体的に検討しないで、即買わない、と決めるのは好き好き。
後は、可能性をどう見積もって、その時の最悪の場合なんかを検討して買えるかどうか考えるのでしょう。

[No.168 by 不動産購入勉強中さん 2012-03-16 19:56:44]

販売価格について、いろいろな意見があるようですが、この地区だと７０平米台で
５０００万円を超えると、検討者がかなり減るような気がします。
（勿論、その少ない検討者を捕まえるのが販売会社の営業力なのでしょうが）
１～３階で４０００万円台前半、４～７階でも５０００万円以下で販売すれば、
長期化せずに売れるのではないかと思います。
まあ、本件の事業費にもよるのでしょうが、今の時期に「高値で売り抜く」
のは至難の業かと。。「適正利潤を確保すればよし」と鹿島さん・住商さん
が考えてくれればなあ、と思ってます（虫のいい話ですが（笑））。

[No.169 by 購入検討中さん 2012-03-16 20:06:43]

木場駅徒歩６分で坪２５０だと、どうなんでしょうね！？
購入、即含み損じゃないの！？
江東区のファミリーマンションで、強気の価格設定はデべの勝手だけど、
買い手の一般消費者はよく考えて買わないと、負の資産を抱えるだけ。

[No.171 by 購入検討中さん 2012-03-16 23:13:59]

坪250万円なんてありえない話で、ネガな話をしても意味なし。周辺相場からして、坪230〜235万円がストライクゾーン。
まだ、全体像がわからないが、3LDK 70㎡台中心、4LDK80㎡の間取りがあることから、1LDKや2LDK中心のコンパクトマンションではなくファミリー中心のようだ。
そうなると競合するマンションはイーストゲートのみ。
イーストゲートの価格を参考に、東西線と半蔵門線、駅距離、買物利便性を比較検討予定。

[No.172 by 匿名さん 2012-03-16 23:45:10]

南側のゴルフ場と都市計画公園については、いろいろな意見がありますね。
ここは避けて通れないので、設計事務所の友人か誰かに確認してみよう。

[No.173 by 匿名さん 2012-03-17 09:57:41]

＞財閥系＋タワー＋徒歩５分以内＋上層階＋高級仕様（1620バス、ミストサウナ、ディスポーザー付き）だったら坪２５０でもありかもしれません。

そんな安いタワマンなんてないだろ　笑

[No.174 by 匿名さん 2012-03-17 10:05:15]

坪250は
徒歩11分、低層階、の埋立地タワーと勘違いしているのでは？

[No.175 by マンション投資家さん 2012-03-17 10:09:01]

でしょう。
250ならここは買いだよ。

[No.176 by 匿名さん 2012-03-17 10:09:44]

>173さん

東雲のＷコンフォートタワーズが唯一の例外かもですね（笑）
（あそこは徒歩６分・ミストサウナとディスポーザーの有無は分かりませんが）
まあ、１０年前の分譲なので、「今は昔」の話ではありますが（笑）
湾岸かつ再開発ということに拘泥しない方であれば、あれはホントお買い得
物件でしたよね～（スレ違いですみません）

[No.177 by 匿名さん 2012-03-17 10:16:09]

「坪２５０で買い」ですか。
私見では、「近隣中古相場」「ＰＥＲ」の観点からは、
２５０だと購入に踏みきるのに躊躇しますが。
投資物件として考えても、収益性・資産性は２５０だと
厳しいような気がします。
まあ、鹿島施工等のセールスポイントは魅力ですけど、
逆に鹿島施工しか売りが無いような気もします。
建物のスペックが判明しないと、評価不能ではありますが。

[No.179 by 匿名さん 2012-03-17 13:35:32]

一昔前の相場観の人が散見されますがｗ

[No.180 by 匿名さん 2012-03-17 16:25:34]

同意。
どんだけ安く考えたいんだろうけど、これだけの立地で安くは出さないよ。

[No.181 by 匿名さん 2012-03-17 16:34:56]

坪単価200万円台前半で安く出し過ぎると瞬間蒸発だもんね。

[No.182 by 匿名さん 2012-03-17 16:52:56]

まさにそう。瞬間蒸発はデベにとったら値づけの失敗だからね。

[No.183 by 匿名さん 2012-03-17 21:32:36]

数年～10年前くらいのイメージだと木場界隈というと道路が広くてガランとしたイメージだったのですが、本当に良い感じに進化しましたよね。
都心部に比べると広々とした環境はそのままに利便性は向上していますし、ペースはゆっくりになっていくのでしょうけど今後も少しづつ便利になっていきそうな感じもありますし。

[No.184 by 匿名さん 2012-03-17 22:55:28]

う～ん、坪いくらくらいが妥当なんでしょうね！？
あまり高いと「パークハウス清澄白河タワー」と同じ轍を踏むような気がします。
とは言え、「パークハウス清澄白河リバーサイド」等とは時代が違いますしね。
「ミニバブル後」、「震災後」ということを考えると、そうそう高い値付けも
難しいような感じですが。こう書くと、「どれだけ安くしたいんだ！」と
ご批判を受けそうですが(>_<)一般消費者としては、多額の含み損を抱える
事態は回避したいと思いつつ、かといって何時までも安いマンションを待つわけ
にもいかず、妥協できる価格なら買うしかないか！？と悩むばかりですｗｗ
ただこちらも、「諸手を挙げて良い立地」とまではいかないと思います。
悪い場所ではないですが。

[No.185 by 匿名さん 2012-03-17 23:02:21]

「瞬間蒸発」を回避しつつ、「完成在庫」も残さず、「竣工後一斉入居直前に完売」
という、（鹿島さん・住商さんにとって）最良の結果を残す値付けはいったいいくらか？
「不動産の神様」、教えて下さい！！（笑）

[No.186 by 匿名さん 2012-03-17 23:05:28]

清澄白河タワーの名が出たついでに、
『マンション評価ナビ』ってサイトで清澄白河タワーなどの
中古物件評価を調べると、この辺りの土地の将来予測が分かります。
興味がある方はどうぞ。

[No.187 by 匿名さん 2012-03-17 23:57:46]

これだけ南向いていて前が開いている物件は希少。
強気価格で来ると予測。

[No.188 by 匿名さん 2012-03-18 00:42:08]

先日、現地に行ってみたけど、打ちっぱなしのネットが結構高い。
運河も対岸のマンションなど景色がほとんど緑のネット越しになりそう。
また、工事現場で透明のホースで水をくみ上げているように見えたが、
地盤は大丈夫かな。

[No.190 by 匿名さん 2012-03-18 10:05:38]

189
＞もろ手を挙げられる立地

そんなとこあんの？
低予算内でさ。
どんなところか教えて。

[No.191 by 匿名さん 2012-03-18 10:08:29]

それは深川だろうな。

[No.192 by 匿名さん 2012-03-18 10:54:54]

木場レジデンスの立地は、
①駅徒歩６分
②スーパー至近
③南向き
がプラス面。
①南のゴルフ練習場
（都市計画公園地域ということですが）
②やや寂しい雰囲気（夜間、少し怖い）
が留意点てなところですか！？
「好立地」とまではいかなくても、
「まずまずの環境」だから、
及第点と私は思います。

[No.193 by 匿名さん 2012-03-18 16:47:26]

189は答えられないようだね。

[No.194 by 匿名さん 2012-03-18 17:55:31]

現地見てきました。
悪くないと思います。ただ、あのヨーカドーの混み具合はひどいですね。まわりにほかにスーパーがないのでしょうか。

[No.195 by 匿名さん 2012-03-18 18:04:19]

通りの歩道も買物客が多いですね。

[No.196 by 匿名さん 2012-03-18 18:07:13]

>193
大手町から8分で坪単価が250万円前後の所なんて他にないよ。

[No.199 by 匿名さん 2012-03-18 21:27:26]

うちでもここは、家族で意見が分かれている。
総合的に見て、良いのか悪いのか。
住まい選びは難しいね。

[No.200 by 匿名さん 2012-03-18 21:30:17]

周辺住民さんが意味不明な事言ってるけど

ひょっとしてスレ違い？？？