築30年家屋付き土地物件の価格

[悩めるパパ]

はじめましてです。
現在夫婦子二人の４人家族の新居を探している者です。
先日、知人の紹介で築30年の家屋付き土地物件に出会いました。
物件価格は、家屋０円で土地のみの評価額となり、
ローン融資額ぎりぎりで、何とか手の届く範囲なのです。
しかし、何分築30年の家屋ということでリフォーム、耐震補強工事等、
購入後の大きな出費は確実です。

実際確認したところ、耐震関係の補強工事は何もしていないそうです。

このような「家屋＋土地」物件の場合、
土地のみの評価額を物件の購入価格とするものなのでしょうか。
もちろん価格交渉は行なうつもりなのですが、
不動産売買の一般論として、築30年耐震補強工事無しを理由に、
ディスカウントすることは有りなのでしょうか。

どなたか不動産売買にお詳しい方、経験者の方、
何卒アドバイスの程お願いいたします。

[2: 匿名さん]

そもそも融資限度額ぎりぎりというのは返済が厳し過ぎるんじゃないですか?
(借りれる額でなくて、返せる額で物件を選ぶべきです)

[3: 悩めるパパ]

さっそくのレスありがとうございます。
説明不足で申し訳ございません。頭金は提示価格の約２割ほど用意することが出来ます。
ただ、購入した場合の購入後リフォーム工事費用に当てたい為、
物件の価格をさげることができるのか、ということで投稿させていただきました。
引き続きアドバイスいただければ幸いです。。

[4: 匿名さん]

30年の家でもいろいろあります。
構造はしっかりしていないと、耐震リフォームといっても、新築並みにかかることもありますよ。
業者さんに大雑把でも見てもらった方が良いです。
結構しっかり使えるかもしれませんし、
仮に使い物にならなそうであれば、
解体費用分は安くしてもらわないと合わないです。

今使えても、あと２，３０年住めるかどうか、と言うのも重要ですよね。
とりあえずあと5年、というのならそれはそれで大丈夫ですが。

[5: 匿名さん]

>>不動産売買の一般論として、築30年耐震補強工事無しを理由に、
　ディスカウントすることは有りなのでしょうか

無理です。だったら買わないでくださいと云われるだけです。建物評価がゼロなのに
何を値引くのですか。土地代は引きませんよ。売主が個人でしたら、仲介会社を
通じて交渉もあるかもしれませんが、論点が論点になっていません。

[6: 匿名さん]

スレヌシさんと同じような物件を購入しました。
築３０年、査定０円ということは、家に対して売主は何も責任を負わないということです。
「古家あり土地」として、土地の値段だけで売買されています。
普通、このような場合、古家を解体して家を建てますが、
解体費用が入っている場合とそうでない場合があるようです。
古家が耐震構造になっていないからといって、値引きの対象にはなりません。
もし、値引き交渉の余地があるとすると、その解体費用分くらいです。
ただし、地域によって、解体費用を売主が負担する場合と、そうでない場合があるようです。
基本的に、値下げしてもらうのは、厳しいかもしれません。
ちなみに、うちは、解体費用は自分もちでした。

[7: 匿名さん]

その家の不動産価値が０円だとすれば、大規模なリフォームが必要な分けで
それならば、撤去して新築した方がいいと思う。その場合、家の解体費用が
どの程度なものか知っておいた方がいいでしょう。
その家が建っていること自体が、マイナス要因になっているやも知れません

[8: 匿名さん]

頭金の額は関係ありません。融資可能額というのは通常あなたが
返せると銀行が判断した最大の金額です。あなたが自営業等で
生活費を経費に入れて実際の年収が見掛け上低くなっているなら
別ですが、そうでなければきりぎりの生活強いられる危険があります。
そもそも仲介手数料や税金も引越し代も払えないと思うんですが
大丈夫でしょうか?

[9: 匿名さん]

06さんと同意見です。
自分も古屋付き土地を購入しました。解体費用は自分持ちでしたがその分安く売り出したそうです。
土地分の評価というのも、高めに売り出すか安めに売り出すか（見積もるか）は売主さんの判断です
ので、納得できる値段で購入るというのが重要です。高いと思えば、購入しようと思う値段で、指値
交渉すればいいと思います。

[10: ラビ]

こんにちわ
私が中古戸建に関するスレをこちらで作りましたので参考にしてください。

私が知っている限りの注意点を書きます。
＊耐震強度については基本的に売主が調べることになっています。
　家を買うときには住宅ローン控除は当然受けるお考えはあると
　思います。ローン控除の要件として耐震設計も必要なのでまず、
　不動産に連絡を取って売主に耐震強度を調べさせてください。
　（○井のリハウスでは１０万円払えばこちらでやりますといいますが
　　あれは嘘？です。←私もまだあいまいなのですが）
　これにより、耐震強度がNGの場合は所得税の減税が受けられません。
　この減税により年２０万円違います。正確なことは私も勉強中なので
　教えていただきたいのですが、とにかく中古物件は、ローンと税金で
　不利になることは間違いないとお考えください。

＊木造の場合は特にシロアリに注意してください。
　シロアリにやられていたら、アウトです。

＊地盤の調査も必要です。
　どちらにお住まいの予定なのかわかりませんが
　横浜の場合は基準に満たないものは改善を命令されます。
　物にもよりますが、お金もかかります。

＊セットバックにも注意
　古い物件の場合住宅周辺の道が狭いことが多いと思います。
　４m以下の場合は自分がせっかく買った土地を国提供しなければ
　ならず損をします。

もし中古ということであれば
軽量鉄骨でできた物件をお薦めします。
メンテナンスができていれば何年でも持つそうです。
ただし、こちらも１０年に１度メンテナンスが必要です。
（大和ハウス：２００万円〜３００万円）
大和ハウス施工の物件なら１０年の保証もつきます。

以上すべて知っていることを書きましたが
正しいのか疑問のところもあります。
私も真剣に中古物件を考えているので
アドバイスいただけると幸いです。

[11: 匿名さん]

今回の場合は、居住可能な戸建として売りに出されていない気がしますが。
土地で出されていて、上物ありなんじゃ無いですか。築３０年ですからね。
その場合強度の云々はナンセンスじゃ無いですか。ローン控除？年数を考えれば
控除額は少ないと思いますが、いかがでしょう。

[12: ラビ]

再びすいません。

ローンの限度額ギリギリで借りるのはいいのですが
固定資産税はお忘れでないですか？

物件にもよりますが
私の地域では年12万円位ということでした。
つまり月に1万円プラスになります。

これは新築でも中古でもそうですが
メンテナンスは必要です。
こちらも考慮に入れていますか？

No.10でも書きましたが
大和ハウスの実例で計算すると
10年後　約240万円修繕費で必要
1年に24万円
月にすると2万円になります。
こちらも考慮に入れて検討されると良いと思います。

もしかしたら、まだあるかもしれません。
どなたか教えていただけると幸いです。

[13: 匿名さん]

リフォームといえども、大規模になれば産廃の処理費だって嵩みますよ
簡単にリフォームといいますけど、築３０年では、どこかをいじれば
そこだけ目新しくなり、違和感を感じ、結局、すべてに手を入れることに
なると思いますよ。そうなると２〜３０００万とかになってもおかしくないです
もう少し、勉強されてから不動産購入を考えた方がいいと思います
今の状態で契約すれば、後悔する気がしますよ
それに知人の紹介というのも良し悪しだってこと分かってらっしゃいますか？

[14: 匿名さん]

安物買いの銭失いにならないようにね。

[15: 匿名さん]

欲深いと他の人に取られちゃうよ。
売主は別にあなたに売らなくてもいいんだろうし。
私だったら他の人に売る。

[16: 匿名さん]

私は古家付き土地を、更地を条件に購入しました。
不動産屋さんも頑張ってくれて、土地の価格も相場より安く購入することが出来ました。
築３０年ではリフォーム代が高くて、新築した方が良いと思います。

[17: 悩めるパパ]

皆さんレスありがとうございます。
大変参考になります。
私も購入後の出費はやはり気になります。

週末売主さんと話し合いの席を持つことになりましたので、
色々と相談＆交渉してきたいと思います。
特にすぐの建替えは無理なので、
耐震強度についてよく効いてきたいと思います。
またこちらにご報告させていただきます。