グランシンフォニアってどうですか？【グローヴステージ A,B棟】PART6

[匿名]

埼玉県子育て応援マンション第１号である、
グランシンフォニアについての情報を希望しています。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

【検討板】
パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26818/
パート2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94875/
パート3＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144168/
パート4＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/167551/
パート5＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196991/

所在地：埼玉県戸田市下前1丁目71番1（地番）
交通：埼京線 「戸田公園」駅 徒歩8分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.40平米～91.80平米
売主：有楽土地
売主：平和不動産
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
売主：ヒューリック
売主：神鋼不動産
販売代理：有楽土地住宅販売
販売代理：野村不動産アーバンネット

[951: 匿名さん]

カルディはララガーデン川口にもありますが、あれば嬉しいですね

また駅ではないですが、

すき家 17号戸田川岸店
http://arubaito-ex.jp/jobs/12188396?cookie_check=1

瀬戸うどん 17号戸田川岸店
http://townwork.net/detail/Fh30010s_lac_01_rid_13824227_axc_40/


ここから徒歩7～8分の所にできるようですね
どっちもゼンショー系

戸田公園駅付近も、タリーズコーヒー、ぎょうざの満洲、コメダ珈琲と
ここ最近少しずつ飲食店が増えてきました。

[952: 購入検討中さん]

グラシン4000万円以下で80㎡超の4LDKまで買えるの？

[953: 匿名さん]

戸田もマンション供給多いよね。
そんな大きな町でもないのに。

[954: 匿名さん]

水曜よる９時にテレビ朝日で放映されている【遺留捜査　シーズン３】のロケ地として、
戸田市東部福祉センターが使われているようです。
ここから徒歩３分ぐらいのところにあり、図書館分室も併設されています。


「月島中央警察署」って設定だそうです。
上川隆也にあえるかも。


http://matome.naver.jp/odai/2136634721430079001

[956: 匿名さん]

価格未定になったのはなんでですか？

[957: 入居済み住民さん]

友人が見に行ったら、G棟で600万値引きします、と言われたみたいですが？どなたか最近見た方いませんか？

[958: 匿名さん]

私も値引きは話に出ましたよ！具体的な数字は明確には言わなかったですが500万以上は頑張るとは言ってました。

[959: 物件比較中さん]

うちは700万の提示がありました。

[960: 匿名さん]

中古価格と同じくらいってこと？
資産価値ズタボロじゃん。。

[961: 匿名さん]

そんな事ないよ。

[962: 匿名]

G棟、日の字の真ん中で眺望も日照(南向きにも関わらず)もあまり期待できないのに 元の価格が高過ぎで残ってる？
実はいい所もあるのですか？

[963: 匿名さん]

すでに竣工1年経過で中古物件扱いですから、そのくらいの値引きは普通にしてくると思います。
2年に突入すると、公的な融資では中古融資になりますから、
2年目になる8月に向かって値引きは拡大していくかもしれません。

[964: 匿名]

値下げされるから、資産価値が下がるんじゃなくて、
もともとの価格ほどの資産価値がないから適正な価格まで値下がりするんじゃないかな。
売れ残っているG棟の部屋は高層なのに眺望が残念、にも関わらず価格は高かったから。
でも700万円も値下げされれば値ごろ感出てくるし、購入者もでてくるんじゃないかな。
シティテラスとかがかなりがっかりな感じだし。

[965: 匿名さん]

700万まで値引きされるって他物件では聞いた事がないですね。
定価購入者はきついだろうなぁ。
資産価値にも影響は出るし、700万となると、満額ローン約7年分カットされるようなものですし。
値引き購入者は得するうえに、中古で出しても差が出ないうえに
仕様は良いまま、さらに何かしらの物的サービスももらえますしね。

[966: 匿名]

700万引きの部屋は棟内モデルルームに使ったから とか何かしら条件がよくない特定の部屋だけですか？
三方塞がれ感、眺望日当たり残念感ががどれくらいの値引きで 許容できるかですね。

[967: 匿名さん]

GW中のモデルルームと現地
来客用駐車場は15-16台(?)分　この時は10台駐車中

[968: 匿名さん]

電柱

[969: 匿名さん]

マンション西側

[970: 物件比較中さん]

マンション西側の写真は、初夏って感じで気持ちよさそうですね。
４ｍの冠水が予想されているのですね。
荒川が目の前だから仕方ないのかな。

[971: 匿名さん]

500万とか700万って大きく感じるでしょうけど、実際にはそうでもないと思いますよ。
ここはすでに中古物件扱いなっていますから。
マンションの値引きって、1部屋ごとに決まっているのではなくて、
1マンションで決まっているそうですよ。だから値引きなしで購入している人が多ければ、
その分、売れ残りの部屋に値引きを回せるそうです。
一般には１０％程度が利益だそうですから（財閥系とかはブランド代などが入っているでしょうからもっとあるでしょうね）
中古物件扱いで500万や700万ってそこまで大きく感じません。

[972: 匿名]

それなら高級仕様でお安いらしいシティテラス戸田公園でも購入したらどうでしょう？

[973: 匿名さん]

本当なら凄い値引きだと思うが。
3流デベの長谷工マンションは値引きなしで買ったら駄目だの教訓。

[974: 匿名さん]

酷いこと言わないで下さい(｀＿´)

[975: 匿名さん]

９７２様
シティテラスは安いみたいですね。抽選頑張りましょう(*^◯^*)

[976: 匿名さん]

ここは元々埼玉の戸田公園という立地にしては高すぎたんだと思う。
仕様もいたって普通だし。
900世帯以上あるから共用施設があったとしても
管理費、修繕費は安いのかと思っていたらいがいと高かったり…。
ある程度はこうなる事は予測できてたと思う。

[977: 匿名さん]

想定浸水深4メートルですか！
こちらのマンションを購入するなら3階以上が安全なのでしょうね。
周辺が水没し交通が寸断されれば階数もあまり意味がないのかもしれませんが。
値引きの話がちらほら出ていますが、G棟以外でも交渉次第でいけそうですか？

[978: 匿名]

A棟の値引き提案は渋くて5パーセント程度でした。
4メートルの浸水は万が一を考えると マイナス要因ですね。それにしても 戸田公園で強気な値段。

[979: 匿名さん]

今年の冬の雪景色もよかったですし・・・

[980: 匿名さん]

雪のあとには、トトロがあらわれるような
のんびりしたマンションです。

[981: 匿名さん]

ベランダのブルーが素敵ですね!

[982: 匿名さん]

あの外観は若年層はひいちゃうね。新築マンションには見えない。。

[983: 匿名さん]

堤防の破堤によって起こる洪水（外水はん濫）は、
明治44年の荒川放水路の整備以降は、起こっていないようです。

破堤は極めて考えにくいのに、市民にちゃんと想定浸水深を告知している
戸田市には好感がもてます。

同じ荒川沿いの川口市や荒川区、江戸川区や江東区は、
戸田市のようにここまで念入りに告知していませんからね。



（参考）
　国土交通省関東地方整備局荒川下流河川事務所　荒川放水路変遷誌
　http://www.ktr.mlit.go.jp/arage/hensensi/index.html

[984: 匿名さん]

管理費、修繕費は意外と高いのですか？

[985: 匿名さん]

700万の値引きが存在しますが…

①入居者への説明は？

②15パーセントも値引きして、利益がとれないはずですが、大丈夫？
※管理やサービス、会社の存続など

[986: 匿名さん]

>>985
個別での値引きなら住人への説明はいらないと思いますよ。
大体的に公表してるわけではないんですし。
あと、MRで使用した部屋を値引く際も住人への説明はいらないと思います。
いままでの販売してる分で利益分は回収できてるから
大幅値引きして早く売りさばきたいんじゃないんでしょうか。
全体的に15%値引きすれば利益は出ないでしょうが
残戸数としては支障がないのでは？
利益に支障が出るような販売はしないと思いますよ。
どこのマンションも最終的には同じ状態なもんです。
ただ、そこで、個別で交渉したことがネットなどに情報として出るかどうかですね。
本当ならば出ないに越したことはないんでしょうが。

[987: 購入検討中さん]

最初に購入した方は、どう感じますかね…しょうがないんですかね。
700万は凄いね！

[988: 物件比較中さん]

>983さん
>破堤は極めて考えにくいのに、市民にちゃんと想定浸水深を告知している
>戸田市には好感がもてます。
>同じ荒川沿いの川口市や荒川区、江戸川区や江東区は、
>戸田市のようにここまで念入りに告知していませんからね。

川口市民ですが、内水氾濫と外水氾濫によるハザードマップが
かなりしっかりとした紙質のもので最近配布されましたよ。
全戸に配ったのでしょうね。
もちろん想定水深も色分けされていました。
非難箇所なども掲載されていました。

[989: 匿名さん]

700万も値引きがあると定価で購入した人がなんか可哀想ですね。
購入した方も周りの住民に値引きして買った人に見られてしまうから可哀想です。
だから、売主は住む人の事を考えて値引きしてはいけないと思います。

[990: 匿名さん]

長谷工マンションはよく値引きしてる印象ある。

[991: 匿名さん]

マンションの最終的な値引き販売なんて常套手段じゃないですか。
それをわかっていて青田買いをしたり、値引き無しの分、
早期に間取りを選べて購入できるんですから仕方ないでしょう。
竣工後、これだけ時間が経ってるんだし、部屋に見学に入った人数数知れず。
２割引き程度、確かに多めだけれどそこまで騒ぐほどの金額じゃないと思います。

[992: 匿名]

値引きする部屋は多くの人が 設定された価格にみあわないと判断した部屋ですし、(条件が悪い割に高いとか)アフターサービスの期間が少ない(完成からの期間分)とか いいことばかりでもなさそうです。

始めから値引きしなくて済む、適正な価格を売り主がつければいいのでしょうが そこが難しいのか、作戦なのか。。

[993: 匿名さん]

ここの場合は条件が悪くなくても残ってるところもありますよね。
それにアフターサービスは購入してから2年は受けれますよ。

[994: 匿名さん]

別の戸田市内のマンションですが管理会社はここと同じ長谷工コミュニティです。管理会社としてはサーポート等は結構いいです。担当者で異なるのかもしれませんが、将来のマンション管理について聞いても色々相談にのってくれます。

[995: 匿名さん]

でも、ここの一年アフターの時の住人さんの書き込みにはあまり良いことが書かれてませんでしたよ。

初期入居時の内覧時の書き込みもみなさん大変そうでしたよ。

[996: 匿名]

プレミアムアフターサービスは 竣工からの年数なので 10年のものは8年と数ヶ月、5年のものは3年と数ヶ月になる と聞きました。
ママサポプロジェクトだったか？も2年なので、この夏くらいで終わるとか。

[997: 匿名さん]

一般的な通常のアフターサービスは購入時からでしょ。
だれも、プレミアム〜とか、ママサポ〜とか、このマンション特有の話をしてるわけじゃないとおもう。

[998: 匿名]

今から購入する人は部屋の状態を納得いくまで確認してから購入を決められるから、995のようなトラブルに遭遇する可能性は低いし、それはメリットと言える。

内覧会でのトラブルは竣工前のマンションをモデルルームだけで判断して購入する場合に、常に考慮しておく必要があるリスクだよね。

[999: 匿名]

確かに。そうですね
完成済みはそういうところがいいですね

戸田は物件も増えたので、いろいろ観てまわれますしね

[1000: 匿名さん]

記者が選んだ、2010年ベストマンション、26物件のひとつだったんですけどねぇ

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/22th/times/news473.htm

その中でも以下の7物件は、未だ販売中

　パークシティ柏の葉キャンパス 二番街（千葉県）
　シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル（東京都）
　グランド ミッド タワーズ 大宮（埼玉県）
　ザ･ハウス港北綱島（神奈川県）
　THE ROPPONGI TOKYO（東京都）
　グランシンフォニア（埼玉県）
　桜プレイス（東京都）

戸数が多いと残る傾向。やはり震災が痛かったか。
まぁ、グラシンさんは完売しそうですが、
桜プレイスなんかはもっと売れていい気がするけど。