ディアナコート文京千石ってどうですか？

[ビギナーさん]

ディアナコート文京千石についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区千石3丁目30番1他（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
山手線 「巣鴨」駅 徒歩13分
東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩11分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.23平米～75.22平米
売主：モリモト
公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-sengoku/index.html

[106: 匿名]

Aタイプに限らないと思いますが階層によって数百万ずつ差を付けるようですね。坪単価は300〜といったところでしょうか。

[107: 匿名さん]

モリモトにしては、人気のない物件でしょうか？
部屋のタイプで人気が分かれている様ですね。

[108: 匿名さん]

Ａタイプは、2階が6,380、3階が6,650、４階が6,950だったと思います。
2階は既に売れていたと思います。日照を気にしなければお得では？
値引きでもあればいいのですが。。

[109: 匿名さん]

2階は売れてなかったと思います。
昨日の情報。
でも窓ごしの眺めは良くありませんね。

[110: 匿名]

考えたんですが、Aタイプにも良い所ありますよ。
周りに低層マンションと大きな電柱があるGタイプよりも、Aタイプは隣の家の高さが低く、電柱もそんなに存在感ないので、（上の階数であるほど）眺めはいいかも。
特に影響はないと思いますが、土地の高低差はG側よりAの側の方が高い。あと、道路が少し狭い分、人や車の通りはなくて静か。

[111: 匿名]

ちょっと前の情報だけど、一般公開時に3LDKが全く無いとまずいので、GとAの２階は抽選用に取っておくって言ってたよ。
それ以外は3LDKってほとんど残ってないのでは？

[112: 匿名さん]

＞１０９さん
昨日の情報で、３ＬＤＫはどこが残っていましたか？
Ｇや４階・５階で残っていましたか？
御教示ください。

[113: 匿名さん]

Gはもうなかったと思いますよ。
4階5階は高すぎて予算範囲外でよく覚えていませんが、
条件の良い部屋はよく売れていたようです。

[114: 匿名さん]

こんな価格の物を良く買う買えるなぁと感心しきり。

[115: 匿名さん]

うむ。仕様が贅沢すぎる。

[116: 匿名]

場所が静かで落ち着いていますね。予定地の前に綺麗なけやきの木がありました。文京区で保護されているようです。

[117: 匿名さん]

仕様は確かに贅沢だと思うが、価格が高すぎるように感じる。
駅からの利便性を気にしない方には、最適かもしれません。

[118: 匿名]

価格は、大通り沿いのペンシルとは単純に比較はできない面もあるものですよ。
通り沿いの商業地域だと容積率か400〜600%あり、準工でも400%あります。ここは容積率200%ですから、同じ土地面積に半分から三分の一の建物しか建ちません。
路線図等を参考にして頂けると分かり易いですが、容積率が倍になっても土地値は倍になりません。むしろ環境が良いので準工より高いくらいです。従ってここはそれらに建つマンションと比べると販売価格に占める土地価格の割合が相対的に高くなりますので、必然的に価格は高くなってしまいます。もし同じ価格で売ったらデベの利益率が低くなります。
大通り沿いでも気にならない方は、そちらを購入することをお勧めしますが、逆に絶対通り沿いはダメって方は、多少単価が上がることは許容しないと買えないですよ。
こういうマンションは駅近の利便性よりも住環境に付加価値を見出だしてお金を払える方向けだと思います。
これから周辺で出てくるマンションの単価も大体わかりますが、ここは仕様が贅沢で環境もかなり良いので、全然高くないと思いますよ。

[119: 匿名さん]

路線図ではなくて路線価図では？
どうでもいいかな(笑)

[120: 匿名さん]

仕様は贅沢ですね。ディスポーザや大理石を使用した高級感などいらない人もいるでしょう。戸数少ないこともあって管理費も高くなりますし。ただ、立地はとても良いと思います。文京区で丘上の閑静な住宅の土地は希少ですね。誰かがおっしゃっていた通り、地権者や反対運動などのネガティブ要素が少ない固い物件と思います。

[121: 匿名さん]

公式ＨＰにプレ価格が出ましたね。

[122: 匿名さん]

プレ価格…ってことは変更になるかもしれないのでしょうか？

[123: 匿名さん]

仕様はため息がでるほど贅沢だわ。
リタイヤしたら贅沢に住みたいようなマンションですね。

[124: 匿名さん]

プレ価格でましたが３ＬＤＫはないのでしょうか？
先行販売価格ご存知の方、価格は変わっていますか？

[125: 匿名さん]

プレ価格で出ている部屋は、先行販売時の価格より数百万安くなっているようです。
まあ、先行販売で自分の好きな部屋を買えた方は、多少高くても満足では？

[126: 匿名さん]

なるほど。そういうことですか。
Aの低層階は6000万円程度に下がりましたかね？
先行のときは6300万円程度と聞いていましたが。

[127: 匿名さん]

３ＬＤＫのプレ価格が出ていないところを見ると、３ＬＤＫは全て売れてしまったのかも。。？
売れ残った部屋を多少値引いて公開販売しているのではないでしょうか？
先行販売で十分利益は取ったでしょう。

[128: 匿名]

２５戸しかないから、多少高値でも早期完売でしょう。
永住向き物件ですね。

[129: 匿名さん]

内装は赤みのある木の実感がかっこいいですね。
他のマンションは木＝茶色ばかり。
他のデベロッパも参考にして欲しい。

[130: 匿名]

モリモトにしては人気が出ないですね。
地味なマンションです。

[131: 匿名さん]

文京区のマンションってこんあもんではないですか？
掲示板で盛り上がってるのを見たことありません。

[132: 匿名]

いくら仕様をよくしても、主寝室が６畳という段階で検討から外れるでしょう。

[133: 匿名]

ここを買うのは子供連れが多いですか？
ディンクスや独身には、駅から離れているのがネックでしょうね。

[134: 匿名さん]

２５戸だけなんですよね。
駅からは遠いですが、静かですし環境が良いので
結構人気が出そうな気がします…。
休日はこの辺りの散歩など楽しそうですよね。

[135: 匿名]

近くに住んでいますが、以前建ってたマンションもまだまだ立派だったように見えました。なんで取り壊したんでしょうか？
なんか怖い理由はないですよね？

[136: 匿名]

マンション素地としてどこかの会社の社宅を買ったけど、民再もあって開発できずに賃貸で運用してたってとこでしょ？
今の分譲単価と賃貸の利回りを比較すると、建て替えて分譲する方が断然儲かるので、デベとして極自然な行為だと思いますよ。
考え過ぎでしょ。

[137: 匿名さん]

儲けるために壊して新しいマンションを建てました。
人気がないので、思ったほどの利益が出たかどうかは疑問ですが。。

[138: 匿名さん]

モリモトにしては、中途半端な物件。
駒場に期待します。

[139: 物件比較中さん]

Ａタイプは、まだ残っていますか？
価格は、いくらぐらいでしょうか？
最新価格をご存知の方、ご教示ください。

[140: 匿名さん]

建具の仕様や、システムキッチンの色や天然石の感じが、好印象です。
3LDKの主寝室が6帖というのは、たしかに、狭いですね。

[141: 匿名さん]

一般販売が、5月下旬から6月へと伸びていますね。。
人気がないのでしょうか？

[142: 匿名さん]

近くにプラネスーペリアが出てきたことも影響してるんじゃない？
先行販売で人気住戸は売れただろうから、残りはイマイチなんだろうし当然比較されそう。

[143: 匿名さん]

ここの人気住戸はどちらになりますか？
やはり王様部屋のＮタイプですか？
もう売却済とは思いますが。。

[144: 匿名さん]

>>143さん
下記URLに載っていないタイプは売約済、人気があったと考えましょう。
（もちろん、モリモトに直接聞くのが確実ですね。）
http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-sengoku/roomplan/
Nタイプに加え、南向きGタイプも早めに売れてしまいました。

私は文京区内の3LDK狙いですが、142さんご指摘の通り、
ディアナコートの残るAタイプ（6,000万円台前半）か、
近隣のプラネスーペリア（価格未定）で悩むところ。

静かな立地、内装の充実度等はおそらくディアナに軍配。
千石駅まで徒歩9分はやや遠いが、丸の内線（新大塚）も使える。
下記レポートもありました。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000003042012...

一方でプラネスーペリアは、山手線（巣鴨）も近いし、
コンビニ・買い物等の利便性がとにかく優れている。
モデルルームを早く見たい…。

[145: 匿名さん]

プラネスーペリアの場所は、魅力的です。
本来は４丁目より３丁目の方が価格は高いのかもしれませんが、プラネスーペリアの場所は利便性が高いです。
プラネスーペリアは長谷工ということだけが不安です。
モデルルームを見て価格次第ですね。

[146: 匿名さん]

長谷工とモリモトの内装を比べるのは野暮すぎますよ。。
モリモトの圧勝でしょう。

[147: 匿名さん]

ところで、なんで長谷工とモリモトの勝負なの？
施工同士を比較するなら、長谷工vs田中建設？とやらになるんですが・・・

産業再生法適用の長谷工と、民事再生のモリモト。会社としては低レベルな勝負ですが。

[148: 匿名さん]

施工というか工法の比較なのかな？

[149: 匿名さん]

ホームページに出している間取りは、なかなか消えないね。
小規模なのに売れ行き悪そう。。

[150: 匿名さん]

ホームページにでているやつは先着販売じゃないからでしょ。でていないやつは着々と売れてるはず。そちらの目処がついたら、本広告でるのでは？

[151: 匿名さん]

本広告が予定より遅れているのなら、先着販売も予定より遅れているのでしょうね。

[152: 匿名さん]

掲載間取りが増えましたね。
売れ行き不振。。

[153: 匿名さん]

ここはデベと施工の組み合わせが弱すぎるんだよね。デベのマイナスを補う為に大手ゼネコンを採用すべきだった。大手使っても十分ペイする立地だったと思いますが、企画者に焦りがあったんでしょうかね。

[154: 匿名]

例外はあるけど、基本的に大手ゼネコンは小規模マンションやらないよ。中堅ですらあまりやらない。

[155: 匿名さん]

モリモトのマンションはいつの間にか終わっている。
ここもなんだかんだで売れちまうんだろうな？

[156: 匿名さん]

最後は値引きすれば、どこでも売れるでしょう。。
先行販売で買った客が、損をするだけ。

[157: 物件比較中さん]

少々高めであっても、先行販売で好きな部屋が買えるなら羨ましいです。

[158: 物件比較中さん]

この数年、モリモトの物件が竣工まで売れ残ったことはない。
ここも近いうちに早期完売でしょう。

文京区内で10件以上の物件を比較しましたが、
静かな立地、充実した設備、割安な価格、といった点が特に良いですね。

[159: 匿名]

閑静な住宅街に位置していることと、仕様の高さはメリットです。
駅から遠い、総戸数が少ない、一番広い部屋で75平米と小規模というのがデメリットか。。

[160: 匿名さん]

ここを買える人が羨ましい。。

[161: 匿名]

早く完売できるとよいですね♪

[162: 匿名さん]

営業、遅くまでお疲れ様です。

[163: 匿名さん]

南向きの間取りがないのが残念です。

[164: 物件比較中さん]

ブランズ白山が意外に高価格の様なので、他を検討していますが、ここは残念ながら３ＬＤＫは完売に近そうですね。

[165: 匿名]

周辺各社の物件価格が出てきたけど、やっぱり高いですね。この物件HPに出ている予定価格なら、仕様が高いので良いと思います。
ただ3LDKはAタイプしかなさそうですね。

[166: 匿名さん]

１ＬＤＫや２ＬＤＫを作らず、すべて３ＬＤＫにすればよかったのに。。

[167: 匿名]

苦戦している様子！
一般販売できない状況ですね。

[168: 匿名さん]

一般販売なんて意味無いでしょ？

いつもの通り気付いたら終わってるパターンだよ。

[169: 匿名さん]

意味の無い一般販売までたどり着けないのが、問題でしょ。

[170: 匿名さん]

やはりモリモトは城南でないと厳しい？

[171: 購入検討中さん]

　購入するのであれば、ここにするか？それとも「グリーン・パーク巣鴨」それとも「オープンレジデンシア小石川」にする　か迷っている。　夏のボーナスは昨年比大幅減、欧州経済もギリシャ、スペイン、イタリアと不安要素の地雷原。ギリシャ　から各国へ飛び火したら世界経済はリーマンショック」の比ではない大不況に陥る危険性大である。
　前に進むべきか?　それともここは一旦世界経済の成り行きを眺めるべきか?　
　価格がいずこも高すぎる。

[172: 匿名さん]

ギリシャの総選挙の結果見てないのか？？？本日、日経平均爆騰中だよ。

[173: 購入検討中さん]

　↑
　当然見てる。こんなの一時的なこと。営業も購入者も受難な時。

[174: 匿名]

迷ってるなら止めておいた方が…

[175: 匿名さん]

売れ行き不振で一般販売までいけない。
どこも価格が高すぎでしょ。。
先行販売で購入した方は、後悔しているはず。

[176: 匿名]

私がMRに行った時には、良いなと思う間取りは全部売れちゃってましたよ。
当然価格面でも納得してるんだろうし、欲しい間取りを買えたなら、普通後悔なんてしないでしょ。
文京区（隣接エリアも）の物件は、価格も売れ行きもどこもこんなもんだよね。そんなこと言ってるのは他社の営業の人なのか、安くしてほしい検討者なのか。

[177: 匿名さん]

文京区だと3lDKは、多少高くても売れるだろうね。
問題はDINKS目当ての2LDKでしょう。
駅から遠い分、この物件は不利です。
安めに出さないと売れ残るでしょう。
その点でここの3LDKも、2LDK価格に引きずられて将来売却時不利でしょう。

[178: 匿名さん]

そうですね。
戸数の関係で2LDK入れたんでしょうけど、駅から遠いだけに車有りのファミリーに絞って3LDK, 4LDKで固めた方が売れ行きはよかったはず。管理・修繕費の問題が出るので難しい判断なのだろうけど。
値段は立地、低層、仕様から考えると別に高くはないと思うけど。

[179: 匿名]

文京区の中古の1LDK、2LDKの売れ残り具合はハンパないね。
価格もかなり安めだし。

まあ、ほとんどが幹線道路沿いとかの物件だけど。

[180: 購入検討中さん]

「アールブラン南品川レジデンス 」や「ピアース中目黒ローレルアイ」の掲示板を見るとモリモト大丈夫と心配になるが、ここは大丈夫だろうか。。。？

[181: 匿名さん]

ブランドがディアナコートだからと期待したいが、デベとしての力はやはり弱いな。。

[182: 匿名さん]

「アールブラン南品川」は隣接している方がマンション建設に反対されているようですね。
ここはもともと5階建てマンションがあったところですし、マンションのデザインや色についてもご近所の了解を得てあるそうですから大丈夫ではないでしょうか？
「ピアース中目黒」は管理人の方が換気をタイマーにしてたことが原因でモリモトは関係ないように思いますが…。

[183: 購入検討中さん]

さすが営業、何もわかっていないですね。
会社として「アールブラン南品川レジデンス 」の問題を対処できていないことがデベとして問題です。
「ピアース中目黒ローレルアイ」の管理会社はモリモトでは？
会社として問題があるのに、ここはなぜ問題がないと言えるのか？
やはりデベとしては問題がありそう。。

[184: 匿名さん]

今はもうアールブラン南品川は落ち着いてますよ。

ネガさんのなりすまし投稿がしつこくて、実態以上にものすごいことになっているように写ってますけどね(笑)

[185: 匿名さん]

183さん

あなたがデべとして問題があると思っているならば、わざわざモリモト板
に来て、他の人まで煽る必要はないのでは？

それとも何かモリモト板に来る必要があるのかな（笑）

[186: 匿名]

まぁ明らかに荒らそうとしている投稿は無視しましょうよ。
冷静に建設的な議論がしたいですね。

[187: 匿名さん]

中々完売まで行きませんね。
販売状況御存知の方、ご教示ください。

[188: 匿名さん]

２５戸しかないのに、１期で完売といかないみたい。
先行販売していて、売れ行き不振だね。

[189: 銀行関係者さん]

竣工前の1期で完売したら、値付けが間違えていたことになると思いまませんか？
モリモトから何ら恩恵はありませんが、あまりにも感覚かズレているような気がしますが。
皆さん同じ考えなんでしょうか？

[190: 匿名さん]

いやいや、まだ残っている辺り、モリモトからしたら大苦戦の部類だと思うよ？

[191: 匿名さん]

190さん

それならば、モリモト自体、民事再生になってないんではないでしょうか？

[192: 匿名さん]

いやいや、逆でしょ。
民事再生で負債が減免されているから、以前に仕入れた土地は他のデベより安く出しても採算は十分に取れる。
逆に資金調達は厳しいだけに、多少相場より安くてもさっさと売り切って現金化。これまではその戦略でほぼ即完。

本物件で苦戦してる理由は、駅から遠く利便性に劣る立地と2LDKの購入層のミスマッチでしょう。

[193: 匿名さん]

先行販売って何ですか？
１期に含むものかと思ったのですが、１期の販売が３戸なので販売済みなんでしょうか？

[194: 匿名さん]

モリモトは、会員販売と称して先行販売を行っています。
1期の販売が販売が始まる頃は、２５戸のうち既に半分以上契約済みの筈です。
多分、3LDKはほぼ完売済みです。

[195: 匿名さん]

好みが分かれると思いますが、床や扉の色が重厚感がありいいと思います。
ナチュラルやホワイト系の色合いも明るくて好きですが。
床の色で、かなり印象は変わりますよね。

[196: 匿名]

あとどれだけ残っていますか？
値引きは期待できますか？

[197: 匿名さん]

ディアナコート駒場が発表されましたが、同じディアナコートとは思えない高級感がありますね。
価格は当然駒場の方が高いだろうが、文京千石を購入した方は後悔しているのでは？

[198: 匿名さん]

値段と場所が違い過ぎて、はじめから購買層被ってないだろ。

[199: 匿名さん]

というか文京千石出た時点で駒場の入札終わってるし、周知の事実に後悔も何もないのでは？

[200: 匿名]

もうそろそろ完売ですか？
文京区は新築マンションラッシュですが、何とか売り切って欲しいものです。

[201: 匿名さん]

ここは場所は悪くないんですね。

建坪率は角地なので７０％と優遇されていますが、容積率が２００％です。

あまり高い建物は建築出来ませんね。

と言うわけで、このマンションも５階建て。容積率はホントにぎりぎり。

なるほどです。

グリーンバークやプラネスーペリアと競合物件でしょうか？。

購買層もかぶるかも知れません。

私はここの購入はしません。その理由は２つあります。

１つの不安はデベさんのモリモトが倒産会社という点にあります。

会社再建がうまく行かなれれば、今度は破産法適用による、会社消滅です。

又、物件概要に未だ東日本大震災の影響による完成時期遅延可能性の公告があります。

確かに地震以降一時人・資材の供給不安による工事遅延の可能性がありました。

それも現在解消しています。まして入居は、来年です。

未だにこうした可能性があるのであれば、デベや建築を請け負ったゼネコンそのものに

問題があります。

可能性として書いているだけか、消し忘れかも知れませんが、倒産会社である事から、

人･金・物の供給が円滑に行かず、完成が遅延又は、欠陥のある建物が出来る可能性も

否定は出来ないと考えます。

多額の借金が伴うだけに、こうした点から、私は撤退です。

[202: 匿名さん]

いろいろ調べて長々と書いてるけど、モリモトのホームページに再建手続き終了のお知らせって出てるのは見てないんだね。事実誤認の書き込みは迷惑。

[203: 匿名さん]

入居時期も４月中旬といわず、３月中旬にできれば多少人気も上がると思うのだが。。
でも、欠陥住宅だけは勘弁して貰いたい。

[204: 匿名さん]

法律上民事再生手続きが終了したと言うことです。

一応社会復帰は果たした。

それだけの事です。

一般購買者から見て、不安が除去されたわけではない。

直ちに「赤信号でもみんなで渡れば怖くない。」とは、

行かないでしょう。

あくまで可能性の話し。

後は購入者の自己判断。自己責任の話しです。

[205: 入居済み住民さん]

204
なんかピントがズレてるね、この人。いいんじゃない？勝手に撤退すれば。
遅延可能性の公告みて、欠陥のある建物ができるかもって思うのってあんただけ。よくこんな 想像力豊かに訳のわからないこと書けるね。匿名掲示板だからって好き勝手書いてると訴えられるよ？
俺は他のディアナの購入者だけど、遅延も欠陥もないよ。他のデベロッパーもみな重説で同じこと書いてるっての。