ディアナコート文京千石ってどうですか？

[ビギナーさん]

ディアナコート文京千石についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区千石3丁目30番1他（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
山手線 「巣鴨」駅 徒歩13分
東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩11分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.23平米～75.22平米
売主：モリモト
公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-sengoku/index.html

[106: 匿名]

Aタイプに限らないと思いますが階層によって数百万ずつ差を付けるようですね。坪単価は300〜といったところでしょうか。

[107: 匿名さん]

モリモトにしては、人気のない物件でしょうか？
部屋のタイプで人気が分かれている様ですね。

[108: 匿名さん]

Ａタイプは、2階が6,380、3階が6,650、４階が6,950だったと思います。
2階は既に売れていたと思います。日照を気にしなければお得では？
値引きでもあればいいのですが。。

[109: 匿名さん]

2階は売れてなかったと思います。
昨日の情報。
でも窓ごしの眺めは良くありませんね。

[110: 匿名]

考えたんですが、Aタイプにも良い所ありますよ。
周りに低層マンションと大きな電柱があるGタイプよりも、Aタイプは隣の家の高さが低く、電柱もそんなに存在感ないので、（上の階数であるほど）眺めはいいかも。
特に影響はないと思いますが、土地の高低差はG側よりAの側の方が高い。あと、道路が少し狭い分、人や車の通りはなくて静か。

[111: 匿名]

ちょっと前の情報だけど、一般公開時に3LDKが全く無いとまずいので、GとAの２階は抽選用に取っておくって言ってたよ。
それ以外は3LDKってほとんど残ってないのでは？

[112: 匿名さん]

＞１０９さん
昨日の情報で、３ＬＤＫはどこが残っていましたか？
Ｇや４階・５階で残っていましたか？
御教示ください。

[113: 匿名さん]

Gはもうなかったと思いますよ。
4階5階は高すぎて予算範囲外でよく覚えていませんが、
条件の良い部屋はよく売れていたようです。

[114: 匿名さん]

こんな価格の物を良く買う買えるなぁと感心しきり。

[115: 匿名さん]

うむ。仕様が贅沢すぎる。

[116: 匿名]

場所が静かで落ち着いていますね。予定地の前に綺麗なけやきの木がありました。文京区で保護されているようです。

[117: 匿名さん]

仕様は確かに贅沢だと思うが、価格が高すぎるように感じる。
駅からの利便性を気にしない方には、最適かもしれません。

[118: 匿名]

価格は、大通り沿いのペンシルとは単純に比較はできない面もあるものですよ。
通り沿いの商業地域だと容積率か400〜600%あり、準工でも400%あります。ここは容積率200%ですから、同じ土地面積に半分から三分の一の建物しか建ちません。
路線図等を参考にして頂けると分かり易いですが、容積率が倍になっても土地値は倍になりません。むしろ環境が良いので準工より高いくらいです。従ってここはそれらに建つマンションと比べると販売価格に占める土地価格の割合が相対的に高くなりますので、必然的に価格は高くなってしまいます。もし同じ価格で売ったらデベの利益率が低くなります。
大通り沿いでも気にならない方は、そちらを購入することをお勧めしますが、逆に絶対通り沿いはダメって方は、多少単価が上がることは許容しないと買えないですよ。
こういうマンションは駅近の利便性よりも住環境に付加価値を見出だしてお金を払える方向けだと思います。
これから周辺で出てくるマンションの単価も大体わかりますが、ここは仕様が贅沢で環境もかなり良いので、全然高くないと思いますよ。

[119: 匿名さん]

路線図ではなくて路線価図では？
どうでもいいかな(笑)

[120: 匿名さん]

仕様は贅沢ですね。ディスポーザや大理石を使用した高級感などいらない人もいるでしょう。戸数少ないこともあって管理費も高くなりますし。ただ、立地はとても良いと思います。文京区で丘上の閑静な住宅の土地は希少ですね。誰かがおっしゃっていた通り、地権者や反対運動などのネガティブ要素が少ない固い物件と思います。

[121: 匿名さん]

公式ＨＰにプレ価格が出ましたね。

[122: 匿名さん]

プレ価格…ってことは変更になるかもしれないのでしょうか？

[123: 匿名さん]

仕様はため息がでるほど贅沢だわ。
リタイヤしたら贅沢に住みたいようなマンションですね。

[124: 匿名さん]

プレ価格でましたが３ＬＤＫはないのでしょうか？
先行販売価格ご存知の方、価格は変わっていますか？

[125: 匿名さん]

プレ価格で出ている部屋は、先行販売時の価格より数百万安くなっているようです。
まあ、先行販売で自分の好きな部屋を買えた方は、多少高くても満足では？

[126: 匿名さん]

なるほど。そういうことですか。
Aの低層階は6000万円程度に下がりましたかね？
先行のときは6300万円程度と聞いていましたが。

[127: 匿名さん]

３ＬＤＫのプレ価格が出ていないところを見ると、３ＬＤＫは全て売れてしまったのかも。。？
売れ残った部屋を多少値引いて公開販売しているのではないでしょうか？
先行販売で十分利益は取ったでしょう。

[128: 匿名]

２５戸しかないから、多少高値でも早期完売でしょう。
永住向き物件ですね。

[129: 匿名さん]

内装は赤みのある木の実感がかっこいいですね。
他のマンションは木＝茶色ばかり。
他のデベロッパも参考にして欲しい。

[130: 匿名]

モリモトにしては人気が出ないですね。
地味なマンションです。

[131: 匿名さん]

文京区のマンションってこんあもんではないですか？
掲示板で盛り上がってるのを見たことありません。

[132: 匿名]

いくら仕様をよくしても、主寝室が６畳という段階で検討から外れるでしょう。

[133: 匿名]

ここを買うのは子供連れが多いですか？
ディンクスや独身には、駅から離れているのがネックでしょうね。

[134: 匿名さん]

２５戸だけなんですよね。
駅からは遠いですが、静かですし環境が良いので
結構人気が出そうな気がします…。
休日はこの辺りの散歩など楽しそうですよね。

[135: 匿名]

近くに住んでいますが、以前建ってたマンションもまだまだ立派だったように見えました。なんで取り壊したんでしょうか？
なんか怖い理由はないですよね？

[136: 匿名]

マンション素地としてどこかの会社の社宅を買ったけど、民再もあって開発できずに賃貸で運用してたってとこでしょ？
今の分譲単価と賃貸の利回りを比較すると、建て替えて分譲する方が断然儲かるので、デベとして極自然な行為だと思いますよ。
考え過ぎでしょ。

[137: 匿名さん]

儲けるために壊して新しいマンションを建てました。
人気がないので、思ったほどの利益が出たかどうかは疑問ですが。。

[138: 匿名さん]

モリモトにしては、中途半端な物件。
駒場に期待します。

[139: 物件比較中さん]

Ａタイプは、まだ残っていますか？
価格は、いくらぐらいでしょうか？
最新価格をご存知の方、ご教示ください。

[140: 匿名さん]

建具の仕様や、システムキッチンの色や天然石の感じが、好印象です。
3LDKの主寝室が6帖というのは、たしかに、狭いですね。

[141: 匿名さん]

一般販売が、5月下旬から6月へと伸びていますね。。
人気がないのでしょうか？

[142: 匿名さん]

近くにプラネスーペリアが出てきたことも影響してるんじゃない？
先行販売で人気住戸は売れただろうから、残りはイマイチなんだろうし当然比較されそう。

[143: 匿名さん]

ここの人気住戸はどちらになりますか？
やはり王様部屋のＮタイプですか？
もう売却済とは思いますが。。

[144: 匿名さん]

>>143さん
下記URLに載っていないタイプは売約済、人気があったと考えましょう。
（もちろん、モリモトに直接聞くのが確実ですね。）
http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-sengoku/roomplan/
Nタイプに加え、南向きGタイプも早めに売れてしまいました。

私は文京区内の3LDK狙いですが、142さんご指摘の通り、
ディアナコートの残るAタイプ（6,000万円台前半）か、
近隣のプラネスーペリア（価格未定）で悩むところ。

静かな立地、内装の充実度等はおそらくディアナに軍配。
千石駅まで徒歩9分はやや遠いが、丸の内線（新大塚）も使える。
下記レポートもありました。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000003042012...

一方でプラネスーペリアは、山手線（巣鴨）も近いし、
コンビニ・買い物等の利便性がとにかく優れている。
モデルルームを早く見たい…。

[145: 匿名さん]

プラネスーペリアの場所は、魅力的です。
本来は４丁目より３丁目の方が価格は高いのかもしれませんが、プラネスーペリアの場所は利便性が高いです。
プラネスーペリアは長谷工ということだけが不安です。
モデルルームを見て価格次第ですね。

[146: 匿名さん]

長谷工とモリモトの内装を比べるのは野暮すぎますよ。。
モリモトの圧勝でしょう。

[147: 匿名さん]

ところで、なんで長谷工とモリモトの勝負なの？
施工同士を比較するなら、長谷工vs田中建設？とやらになるんですが・・・

産業再生法適用の長谷工と、民事再生のモリモト。会社としては低レベルな勝負ですが。

[148: 匿名さん]

施工というか工法の比較なのかな？

[149: 匿名さん]

ホームページに出している間取りは、なかなか消えないね。
小規模なのに売れ行き悪そう。。

[150: 匿名さん]

ホームページにでているやつは先着販売じゃないからでしょ。でていないやつは着々と売れてるはず。そちらの目処がついたら、本広告でるのでは？

[151: 匿名さん]

本広告が予定より遅れているのなら、先着販売も予定より遅れているのでしょうね。

[152: 匿名さん]

掲載間取りが増えましたね。
売れ行き不振。。

[153: 匿名さん]

ここはデベと施工の組み合わせが弱すぎるんだよね。デベのマイナスを補う為に大手ゼネコンを採用すべきだった。大手使っても十分ペイする立地だったと思いますが、企画者に焦りがあったんでしょうかね。

[154: 匿名]

例外はあるけど、基本的に大手ゼネコンは小規模マンションやらないよ。中堅ですらあまりやらない。

[155: 匿名さん]

モリモトのマンションはいつの間にか終わっている。
ここもなんだかんだで売れちまうんだろうな？