変動金利は怖くない？？ その41

[匿名さん]

こちらは変動金利は怖くない？？のその41です。
有意義な情報交換の場にしましょう。
テンプレはレス１にあります。

[934: 匿名さん]

933
毎日金利が気になるとあるだけで、毎日金利が変わるなんて一言も
書いてませんよ。
確かにフラットの選択は正しいと思います。

[935: 匿名さん]

昔フラットを選択したならともかく、今選ぶならいいんじゃあないか

[936: 匿名さん]

転勤か・・・

[937: 匿名さん]

固定だって、普通はみんな借り換えて１．５～２．２％だよね。それだと変動と大きく変わらないから安心を買ったと思えば楽。
そうでない固定さんは気の毒だね。借り換えられないと４％とかだもんね。年間、30万くらい違っちゃうから。

[938: 匿名さん]

>固定だって、普通はみんな借り換えて

それが3%とか高い金利で借りちゃった人って2006年頃の物件価格も高かった時代の人が多く、価格下落と利息ばかり払って元金が減ってなく担保割れで借り換え出来ない人が多いんだよね。

金利が上がるかもしれないという保険、しかも超割高な保険に入ったばかりに借り換え出来ず。そして収入減で競売行きが続出。これが現実。

>１．５～２．２％だよね。

借り換えで全期間この金利ってどこで有るのかな？聞いた事ないけど。

[939: 匿名さん]

>938

そうそう。借り換えができて、相応の安心感や満足感が得られているなら、
こんなスレに来ないと思うんだよね。ましてや、非常識な内容を書き込んで、
スレをかきまわしたりしない。

借換のオプションを持っていない一部の固定さんだから、
嫌がらせみたいなあおりを書き込んで、スレを混乱させようとしている。

固定さんが何しにこのスレに来ているのか、何度問いかけても答えがないのは、
現状の自分の経済状態に、見苦しい不満がたまっている証拠。

[940: 匿名さん]

>>938
景気が良くて不動産が高値の時のRMBSは格下げされてるくらいだからね。

http://www.standardandpoors.com/ratings/articles/jp/jp/?articleType=HT...

タイムラグがあるから2009年発行のものだけど、リーマンショックで
にっちもさっちも行かなくなってしまったのだろう。

ちなみに物件価格が高かったのは2007年。2006年なら（特に年初に近ければ）まだマシ。
新築は事前に価格が決定しているし、中古はそれほど値上がりしてなかった。
（現状は景気低迷で新築と中古の価格差が縮まってる）

'---
•住宅ローン債権プールを裏付け資産とする、住宅金融支援機構発行のストラクチャード型案件。
•第22-34回において、クロージング以降、デフォルト債権等の発生およびそれに伴う解約率が高水準で推移している。
•案件の特徴的な仕組みにより、各案件の格付けは機構の信用力にある程度依存する。
•第23回の格付けを「AA＋ (sf)」に引き下げ、第25-27回の3案件の格付けを「AA (sf)」に引き下げた。第22回、第24回および第28-34回の9案件の格付けは「AAA (sf)」に据え置いた。

（2011年10月13日、東京＝S&P）スタンダード＆プアーズ・レーティングズ・サービシズ（以下「S&P」）は本日、住宅金融支援機構（以下「機構」、格付けは「AA-／ネガティブ／A-1＋」）が2009年3月から2010年3月にかけて発行した貸付債権担保 住宅金融支援機構債券13案件のうち、第23回の格付けを「AAA (sf)」から「AA＋ (sf)」へ1ノッチ（段階）、第25-27回の格付けを「AAA (sf)」から「AA (sf)」へ2ノッチ、それぞれ引き下げた。第22回、第24回および第28-34回の格付けは「AAA (sf)」に据え置いた（文末の「格付けリスト」の表を参照）。

月次機構債のうち、2008年後半から2009年度にかけて発行された回号は、案件クロージング直後より、裏付け資産において「デフォルト債権等」の解約が高水準で発生しており、他の時期に発行された回号とは異なる傾向を示している。S&Pは、経済環境の悪化などのマクロ要因だけでなく、2007年の機構発足以降に実施されてきた「フラット35」の制度改正などの個別要因が大きく影響しているとみている。特に、今回格付け変更もしくは据え置きとした13案件（2009年3月から2010年3月にかけての発行）においては、「デフォルト債権等」の解約が多数発生している。

2008年後半以降に発行された回号の裏付け資産である住宅ローンのローン・トゥ・バリュー比率（LTV）や返済比率（DTI）などの各指標は、それ以前に発行された回号の指標よりも悪化しており、債権プールの属性分布に変化が見られる。加えて、今回格付け変更あるいは据え置きとした回号では、信用力の弱い債務者に対するローンが実行され、これらのローンのパフォーマンスが一般的な住宅ローンのデフォルト傾向とは異なる傾向あるいは要因で早期に「デフォルト債権等」となったことが、クロージング直後より高水準な解約率が観察される原因となっていると、S&Pは考えている。

[941: 匿名さん]

借り換え出来ずにデフォルトする奴が大勢いるって事か。

景気いい時ってその状態がずっと続くって錯覚しちゃうんだろうな。

改めて住宅ローンは金利より自分の所得が大事だと思えた。

[942: 匿名さん]

その通りだと思います。
金利動向より所得動向のほうが
今後は予測が難しくなっていくかと。

[943: 匿名さん]

借り換えは、当初10年間固定です。その後は、その時の金利に合わせて再契約です。変動でも、固定でも選択可能です。
ローン残高の方が相場より多かったですが（▲500万）、問題なく借り換えられましたよ。

[944: 匿名さん]

興味は0金利解除時期だけかな。ここの固定さんのいう事より日銀総裁の言葉を信じて当面はないと信じてるんだけど。
10年間0金利続いてくれたらローン減税と貯金で繰上返済予定。
そして固定さんのいう通り10年後にインフレになったら笑い止まらんだけど。

[945: 契約済みさん]

フラットを検討しましたが、35年1.95％（団信込)固定ローンにしました。
現在本審査中ですが、やはり、固定は安心感がありますね。

http://ameblo.jp/bankiri/

[946: 匿名さん]

いいな～2％切ったの

全期間か　それは　良いね

変動1.457％の俺は　脳みそおかしくなりそうだ

[947: 匿名さん]

デフレだからちょっと昔の変動金利だと1.457とかなのか。
変動ローンから変動ローンの借り換えって出来ないのかね。
今なら1%切る変動ローンいくらでもあるでしょ。
残債少ないなら意味ないけど。

[948: 匿名さん]

俺は変動0.77に借り換えました

[949: 匿名さん]

>945

しかしびっくりだね。ついにそんな低金利の固定が出ましたか。

だけど、そこから考えるに、市場はこの低金利をまだまだ続くと
予想しているってことだね。

[950: 匿名さん]

この低金利で住宅ローン減税もして消費税増税懸念もあるのだから、もっとマンション売れても良いと思うのだけど。
やはりデフレなのだろう。デフレの進行を止めるのが精一杯なんだろう。
変動でローン減税もらって金利0で家買うのが正解でしょ。

[951: 匿名さん]

９４５さん、Ｒ金融機関ってどちらですか？匿名の必要ないと思います。

[952: 契約済みさん]

945です。

R金融機関はROUKINNです（笑)
なんでも特別商品とかなんとからしく、常にこの商品が提供されるわけではないそうです。
やはり、こういった商品を出した瞬間に応募が殺到するらしいです。

けど、まだまだ低金利時代が続く気もしますので、短期で返済が可能な方には魅力が薄いかもしれませんが、自分のように頭金も無しで借りて、支払いが長期になるような場合には、全期固定でこの金利は大変ありがたい。将来の金利不安がとりあえず無いので精神的に楽です。

http://ameblo.jp/bankiri/entry-11180241683.html

[953: 匿名]

>934
変動金利の金利変更の仕組みを知っていて
誰に対して「毎日気になる」なんて言ってるのかな？

ま、フラット返済頑張ってください

[954: 匿名さん]

脳みそ　腐って来たよ

トロトロ　固定に変えようかな？

ローン期間22年残り　残1200万ぐらい

[955: 匿名さん]

やはり固定ローンと変動ローンの借金に対するリスクの考え方はまるで違うね。
固定を選ぶ人は月の支払額が上がってしまうリスクをなくすために、固定金利を選ぶ。
変動ローンを選ぶ人は借金する期間が長い程リスクが高いと考える。収入源リスクによる破産リスクが高まるので、金利の低いうちに一括返済できるお金を貯めリスクに備える。

[956: 匿名さん]

残1200の22年って完全に安全ゾーンでしょ。

[957: 匿名さん]

>>956

年収300万なんじゃないの？

[958: 匿名さん]

>>955

固定、将来の月の支払額が上がってしまうリスクをなくすために、今のうちから高い支払いをしておく。
変動、将来の支払額は上がってしまうリスクあるが、今うちに少ない支払いで返済を進める。

貸す銀行からすれば、どっちも同じくらい支払ってくれるであろう金利で貸してる。

だから、どっちがいいというわけではなく、支払いを決めた時点ではリスクとしてはどっちでも一緒なんだよね。
そのあと、金利がどれくらい動いたかで結果として、どっちが良かったかは決まるけど、固定さんが良く使う、固定が安心、変動は危ないって発想がおかしい。

[959: 匿名さん]

>>952
変動、固定のリスクより頭金もなしで長期間ローンを組んで家を買うリスクの方が高いと思う。

[960: 匿名さん]

頭金ナシで良く買う気になるな。頭金ナシって時点で大きく担保割れ状態でスタートになる。何故頭金を貯められなかったのかは知らないけどそういう人は繰り上げ返済も出来ないんじゃないのかな。

こういう人が不況による収入減に対応出来ずに任意売却すら出来ず競売になるのかな。

一方的に書いたけどもしかして手元資金を大きく残したいからあえて頭金ゼロとかだったらごめんなさい。

[961: 匿名]

>960
親と同居とかではない限り
頭金を貯めるには賃貸コストがかかる

変動なら減税含めると実質ゼロ金利
今なら賃貸コストかけてまで頭金に執着するのは逆に損
あなたが言うとおり手元にまとまった金を残す方法もあるし
昔よく言われた「頭金２割以上」なんて何ら意味を持たない

ま、頭金ゼロだと審査は厳しくなるだろうが

[962: 契約済みさん]

＞960

返す言葉もございません。
かなり湯水のごとく浪費していたもので。。。
けど、家の購入に伴い、車のローンも完済して、現在住宅ローンのみになります。

一応順調なら、住宅ローンや生命保険、学資保険を支払いつつも、年間100万は貯金にまわせそうなので、
数年毎に繰上返済をしていくつもりです。

[963: 匿名さん]

>>961

普通皆そんな中でも貯める物では？

[964: 匿名]

いいじやない。頭金用意しないデ苦しむのは自分だから。

[965: 匿名さん]

頭金あったら35年とかで組まないよな

[966: 購入経験者さん]

組むよ。頭金600万で3800万の35年ローン。固定だったけど借り換えて、１．７％。既に15年支払ってきました。残債2800万。繰り上げなし。セカンドハウス計画中。
何かご御指摘がありますか？

[967: 匿名さん]

15年前の固定？ゆとりローンとかだね。
1.7に借り換えって事は最近だよね。

初めから変動にしとけば払い終わってたんじゃないの？もったいない。

[968: 匿名さん]

>>966
セカンドハウスはやめとき。
年間100万円も元本を減らせないもんが語ることじゃない。

[969: 匿名さん]

15年でたったの1000万しか減らないんですね。改めて固定は利息ばかり払って元金が減らないって思いました。

[970: 匿名さん]

残債初期の金利は重要だよね。
固定君は借入期間全てをごっちゃにしてリスクを語るけど。

[971: 匿名さん]

このスレみると低金利に麻痺している人が多くて面白い

[972: 匿名さん]

マンションが飛ぶように売れたり、給料やボーナスが当たり前に増える経験がないからね。
デフレ思考がなくならい限りは、低金利でしょ。

[973: 匿名さん]

>>971
高金利ってどれくらいで、いつあったのを言ってるのかな？

[974: 固定夫]

超低金利時代の住宅ローンは固定が定石。
金利が低い時は固定。高い時は変動が常。

国債暴落⇒日本売り⇒トリプル安（円安・株安・債権安）⇒長期金利急騰⇒短期金利もやがて急上昇
短期金利は政策金利ですが長期金利が暴騰すれば国家（日銀）も抗え切れずに確実に上昇しますよ。
間違いありません。
日本の財政状況（総借金）を考えれば国債価格の低下は間もなくですよ。
金利は下がる時はジワジワですが騰がるときは急激な場合が多いです。

私は２５年間固定１．４％（団信込）で借りてます。
余力のない『ギリギリ変動』の方は正気の沙汰とは思えない。

[975: 匿名さん]

>>974
あなたの描いたシナリオで
固定が１．４％のままだと信じ込んでいる、その自信が
正気の沙汰とは思えないんですけどね。

しかしまだ居るんですね、変動危険・固定安心説を唱えている人が
なんか＊＊＊＊みたいで、笑えます。

[976: 購入経験者さん]

えっ？固定金利って、変動するの？

[977: 匿名さん]

＞長期金利が暴騰すれば国家（日銀）も抗え切れずに確実に上昇しますよ。

国債が暴落してるシナリオでしょ？

銀行の多くが破綻している（か、しかけている）状況で
固定金利が固定されている根拠がない。

国の破綻が見えているのに、金利のギャップは誰が保証してくれるんでしょうかね？

[978: 匿名さん]

変動はコワイ
http://www.jl.jpn.org/news/detaile_20120223.html

[979: 匿名さん]

恐れるに足らず
http://www.jl.jpn.org/news/detaile_20120301.html

[980: 匿名さん]

相変わらず国債暴落するから固定か。
銀行が潰れるような世の中になれば、多くの企業も倒産するよ。
変動だけじゃなく固定組も無傷で済む訳ない。
固定君がいつそのシナリオを想定しているか知りたいものだ。
直近なのか35年後なのか。

[981: 入居済み住民さん]

>>フラット35でも金利上がるの？？

[982: 匿名さん]

変動の人は上にあるような状況（国債暴落）になったら
住宅ローンはおろか、日本に住むほとんどの人が日々の生活にも困るぐらいの
ことになると考えているから、そうなる前に出来るだけ残債を減らそうとしているのに
固定の人は固定だったらそんな状況下でも固定だったら大丈夫だと考える。

どっちが危機管理を考えているかは一目瞭然だと思うけど。

[983: 匿名さん]

危機管理を考えるならまずは借り入れ金額を減らすべきでは？
固定でも返済余裕！となって変動で勝負って感じでは？

[984: 匿名さん]

>>983
本当に危機管理を考えるなら、借りないことこそが１番の危機管理だろうけど
ここ見てる人はだいたい借りてるだろうから、ハイパーインフレを考えた場合
固定よりも変動＋ヘッジの方がいいと思う。

どちらにしても返済に余裕の無い人はまず助からない。

[985: 匿名さん]

横から失礼します。
金融機関で一時ローン組成等を担当しておりました。

固定が変動するとおっしゃる根拠が分かりかねます。
仮に国債が暴落するとして、それをもって固定金利でローンを借りている人間に影響が出るという状況があるとすれば、順序を追って教えていただけますか？

住宅ローンを出す(貸す)場合、最初の時点で焦げ付きリスクを考慮してすでにすべてのヘッジは完了しているため、その後国が破綻しようがハイパーインフレが起ころうが、金融機関はもちろん、住宅金融支援機構でさえ、その住宅ローン取引におけるリスクを負うことはありません。

それなのに、フラット35の貸し手である住宅金融支援機構は、すでにローン債務者に対して債権を保有している状態であり、貸し倒れリスクが上昇するという状況でもないのに、貸し剥がし、もしくは固定金利の変更を一方的に通達するということですよね？

顧客(債権者)から集めた年金を固定金利で運用している者(債務者)が、運用利回りの低下に悩んでやむを得ず、金利変更を年金積立者に対して通達する、という状況とは大きく異なると考えますが、もしかしてこの状況と混同されているのでは？

これと同じ状況を住宅ローンに無理やり当てはめるとすれば、それは運用者=ローン債務者が、資金繰りに困って銀行(債権者)に対して住宅ローンの金利低減措置を申請する、という状況かと。

ちなみに、>980のおっしゃるような国の破綻的状況が起こったとして、国がまずすべきは住宅ローン債務者からの貸し剥がしや金利の引き上げではなく、それら債権の譲渡（つまり住宅ローンを担保とした債券を発行するなど）によるアップフロント収益の確保、これを国の債務補填に当てることです。
それを待たずに貸し剥がしを行うと、ローン債務者の大半はこの一括返済に耐えられずに債務放棄（つまり破産宣告)し、事態は悪化するだけに終わります。

[986: 匿名さん]

国が財政破綻する前に金融機関の破綻が連鎖で起こる状況になるんじゃないかな。
固定だ、変動だの状況じゃないでしょ。

しかし国債暴落議論好きだねー。

[987: 匿名さん]

>986
いえ、あくまで固定金利の金利が国債暴落によって変動しうるかどうかの話に興味があったもので。
たしかに財政破綻の前には金融機関の破綻もありえますが、
国が破綻しても太陽は東から昇るように、起こりうることと起こりえないことを分けて考えたかったのです。

[988: 匿名さん]

＞987
その答えは出ないんじゃないかな。
それに国家破綻寸前の時の固定金利の話をしても有益とも思えない。

[989: 匿名さん]

そもそも国家が破綻するような状況であれば財産没収ですら
有り得ないことではないのに、固定金利が変動化することなんて
それと比べたら大した問題では無いと思います。

逆に考えれば、固定金利がどんな状態でも固定特約が解除されて
変動化しないのであれば、固定ローンの
債券はあらゆる債券の中でもっとも堅固なことになります。

[990: 匿名さん]

とりあえず日銀が大量に円を刷って破綻を回避するんじゃないかな。
国の信用はガタ落ちで事実上デフォルトっぽくなるけど。
それで貨幣価値が下がるし国債が売られるから凄いインフレーションが発生して
長期金利や短期金利が動く。

[991: 入居済み住民さん]

つまり、日本国債暴落時のフラット35のリスクとは、金利が上がったり一括返済を求められるのではなく、銀行や企業がバタバタ逝く中で自分の会社もどうなるか分からず、毎月の支払いができるかなんて誰にも分からない。
↓
無職になっても当面（数年）の支払い・生活ができる預貯金があれば問題ない、という認識で良いかな？？
だってそうなったら賃貸の人だって蓄えなければ払えないわけだからー。
やっぱ一番危ないのは変動？？

[992: 匿名さん]

>989
国が破綻して財産没収がありうる、という想定であれば、どうやら「ありえない」の定義が違ったようですね。
私が議論をする相手を間違えたようです。失礼いたしました。
ご放念ください。

ちなみに、すべての債券にはデフォルトリスクという概念がありますので、
固定金利の住宅ローンを担保にした債券があらゆる債券の中で最も堅固という認識は、
どんなありえない想定の中でもありえないという点だけ、指摘しておきますね。

[993: 匿名さん]

フラットはシステム的には金利は変わらないからね。
そういう意味ではそうでしょう。

凄まじいインフレが発生すればフラットなら金利は変わらないのに
借金が事実上目減りしていくから(貨幣価値が下がるから)返せる人は
さっさと返したら楽かと。

但し貯金も事実上目減りするからどうしたらいいのかな。

[994: 匿名さん]

>993
単純な話、インフレってのはかならず相対的な資産があるから
(昨日100円だったガソリンが今日150円になっているとすれば、インフレしている対象はガソリン)、
貯金を取り崩してその相対的な資産(この例で言えば原油関連株など)に投資すればよいのでは？

[995: 匿名さん]

国も住宅ローン証券買ってる投資家も破綻しそうな時にフラットだから安全？では一体誰がそのリスクを負ってくれるの？

フラットの金利が保証されるのはリスクを取ってくれる人がいるから。それが国であり投資家。その２つがダメになれば当然借り手がリスクを負う事になる。

[996: 匿名さん]

＞凄まじいインフレが発生すればフラットなら金利は変わらないのに
この認識がそもそも間違っている。ハイパーインフレが起きれば
フラットでも変動化しますよ。

[997: 匿名さん]

>>995
いや、残念ながらフラットは金利は変わらんよ。
投資家が破綻しようが何しようが借手には関係ない話。

例えば100円で仕入れた商品を金利を乗せて120円で売却し、
決まった支払額を毎月払ってるだけ。
それでその債券を投資家がリスク商品として買ってるだけ。

投資家が困ったとしても別の問題でむしろ投資家を保護して
既に販売済みの商品の価格を上げる理論上の根拠がない。

[998: 匿名さん]

>991
国債暴落した際に金融機関が潰れずに不景気にも関わらず政策金利を日銀が上げたら、残債の多い変動は危険だろうね。
しかしこの想定は色んな矛盾を抱えている。
財政破綻していても不景気時に政策金利を上げる金融政策にメリットはない。資金繰りに困る企業は潰れれば銀行も連鎖倒産する。

[999: 匿名さん]

>>997
投資家が困るだけならそうだけど、フラットのRMBSがデフォルトすれば
困るのは金融機関であり政府だから。国債が破綻した場合もそうなのと同じで。

[1000: 匿名さん]

国内で国債がはけなくなってきましたから、そろそろ頭の片すみにはおいとかないと。最近、TVもエコノミストの様な雑誌も国債バブルの限界が近づきつつあるといった内容が多くなってきましたから。根拠があやしい自信より、経済評論家の言葉を信じるのは素直な反応と思います。

[1001: 匿名さん]

>1000
消費税増税派だろうね。財政破綻しちゃうと大変だから増税仕方なしの世論誘導だ。
日本は外貨準備高世界第2位だよ。

財政破綻近づいてるなら借金せずに金や外貨買うべきだろうね。

[1002: 匿名さん]

そもそも国債暴落を言ってる人って怪しい人しかいないじゃん。どうしてそういう人が信じられるのかむしろ不思議。

[1003: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

だって固定さんがそういうんだもん・・・

[1004: 匿名さん]

例えば今回の日銀の金融緩和の発表で長期金利下がったよね。市場参加者は低金利の長期化に繋がるとの思惑が働いたから下がった。市場の結果だけ見ると国債暴落の可能性はゼロにちかい。これは身銭切って市場で取引している投資家の総意として国債暴落は無いと答えている。

なんかよく分からない経済評論家だかエコノミストだか知らないけど予想が外れてもなんの責任もない人の発言をよく鵜呑みに出来るよね。

これがノーベル経済学賞取った学者だとか、ソロスが言ってるならまだしも。

ま、ソロスが本気で思ってるなら絶対に言わないだろうけど。

結局ある程度権威のある人物や機関の発言でないと誰も相手にしないって事。そして誰も相手にしてないから今現在国債価格は高値安定している。

でも世の中ワイドショーや週刊誌に書いてある○○に詳しい○○さんみたいな専門家気取りの怪しい記事を鵜呑みにして大騒ぎする輩が必ずいる。

それってメディアの思う坪だって事に早く気づいたほうがいいよ。

[1005: 匿名さん]

国債暴落を煽る人ってただ、他に金利が上がる要素が無いから仕方無くネタにしてるだけですよね？

まさか本気で固定にしとけば安心とか思ってないでしょう。

こんな話題しか出て来ない間はまだまだ金利は低いままなのか。

[1006: 匿名さん]

ここで変動を推してらっしゃる方は、いくらぐらいの変動金利で借りてるんですか？

当方、今月実行予定のフラット35S1%優遇で、当初10年間0.83%、残り10年が1.83%です。
SBIですが、新築なので手数料が物件価格の1.0%、団信ナシ、火災保険は20年一括で1万5千円ぐらいです。

10年以内に完済目指してますが、これよりも変動金利の方が良い＝つまり変動金利は未だ下がる余地アリアリってこと？

三井住友も受かったのですが、変動で1.17%ぐらいって言われて、変動のメリットがあまり分からないのですが。。。

[1007: 匿名さん]

>1006
手数料高いんじゃないですか？
自分は変動0.775%ですが初期費用同じくらいでその条件なら迷ったかもしれないですね。

でもフラット金利こそある意味ギャンブルですよね。
1%引き下げのプレミアムない人もいるし。

[1008: 匿名さん]

>>1006

良い条件ですね。私もそれなら迷ったと思います。

逆に聞きますがもし、フラットが今の0.5%優遇しか適用されなく、半年後の実行だったとしても変動と迷いませんか？

それと、団信ナシとは、保険に入らないって事ですか？

[1009: 匿名さん]

手数料高い？ 2%ぐらいだと思ったが、安いとこってどの位なんですか？

[1010: 匿名さん]

変動1.17%って高くない？

属性大丈夫なの？

[1011: 匿名さん]

手数料安い所は数万とかあるけどだいたい金利も高い。金利低い所は手数料高いところが多いし、団信別なんでフラットは単純に金利だけで選ぶと痛い目に合うよ。

[1012: 匿名さん]

私は三井住友で1.6％優遇で0.875％の変動でついこの間仮審査ＯＫでした。

デベの営業さんいわくここ１０年の変動率は一番高くても優待引いて1.25％だそうです。
だったら固定じゃなくていいかなと思ったのですが・・・

借入額約3000万で0.1％金利が上がったら約1,500円の増加になるのでその分だけ
繰り上げ返済すれば最終の未払利息も発生しないと教えて頂いたのですが。

変動ってそんなに怖いもんなんでしょうか？
勉強不足だったらすみません。。。

[1013: 匿名さん]

>1007
SBIの手数料が高いんですか？
SMBCの方はSBIの2倍強だったのでSBIにより魅力を感じたのですが、ここら辺は交渉しだいなのかな？
フラットがギャンブルとは、つまり変動金利が0.8%を下回って、それこそ0.0%近辺ぐらいまで下がる可能性があるのがリスクってことですか？

1.0%優遇に間に合わなかったら、現在は当初5年間0.7%優遇でしたっけ？
それでも1.13%でSMBCよりも安いのですが、それでも変動の方がお奨めですか？
もし見落としている部分があればご指摘いただきたいのですが、この水準でも変動をお奨めされるポイントは？
3月末実行なので、まだやり直し出来ます。

>1008
もちろんぎりぎりまで迷いましたよ。今回も。3月の変動と固定を比較した上での結果論です。
（ちなみに0.5%ってどの数字でしたっけ？)
優遇幅を勘案した上で半年後、仮にフラットは今と同じ0.83%、変動金利が0.5%ぐらいだったら変動も大いに検討します。
逆に、フラットが現状維持、変動が今より高かったら現在の決断と変わらないでしょうね。
団信ナシとは、保険入らないってことです。
保険の金額分を貯蓄に回して、かつ有事の現金は今すでに用意してあるので、あまり必要ないかな、と笑

[1014: 1006]

>1012
すみません、説明の仕方が悪かったですね。
当方優遇幅は1.50%、ただし手数料分を金利にまぶして0.2%上乗せ、よって1.175だったと思います。
ので、手数料を最初に払うならば0.975ですね。
ただし、繰上げ返済アリアリの考え方だったので、0.2%は金利上乗せしたのでした。
一方、SBIの方は金利にまぶすことが出来ないため、最初に一括払いで1%分です。
内容をフェアに整理するなら、

手数料はSMBCが2%強、SBIが1%
変動金利はSMBCが0.975%、SBIが0.83%
もし向こう10年も過去10年と同じ動きをするとすれば、変動は最高で1.20%まで上昇し、固定は0.83%のまま。
もちろん、金利が下落すると固定は不利ですが、現状維持でも0.15%ぐらい固定の方が有利。

そこで、固定金利のリスクについて詳しい方ご教授いただけたらと思います。

[1015: 匿名さん]

ＳＢＩは審査期間がやたらと長いのが弱点ですが、
あらゆる金融機関の中で総合的に最もお得な金融機関の一つです。

万が一、将来的にＳＢＩが経営破綻し債権譲渡が行われることがあっても、
（現時点でそのような可能性が高いという意味ではありません、念のため。）
法的に後から固定利率による返済条件が変更されることはありませんので、
>>1006さんは非常に良い借入ができたのではないでしょうか。

ちなみに、私も変動で35年0.775％です。

[1016: 匿名さん]

フラット金利で本当に0.83%なら良い条件ですね。団信別なのでしょうけど、実行月の金利に感謝して迷う事はないと思うよ。

[1017: 匿名さん]

>>1013

今のフラットSは優遇0.5、しかも5年間だけですよ。

[1018: 匿名さん]

昨年9月末までに申込を完了しており尚且つ一定の条件を満たした物件であれば、
フラット35Sは20年以下なら当初10年0.83、それ以上なら1.13が3月実行の最低金利です。

[1019: 匿名さん]

低金利固定であれば、リスクは所得減少くらいですかね？
デフレ下ではこのリスクが一番高いので変動・固定共に
気を付けないといけないところですね。

しかし今となっては狭き門ですが、良い金利で組みましたね。
おめでとうございます。

[1020: 匿名さん]

http://www.bloomberg.co.jp/news/123-M08NZ41A1I4H01.html
日銀が2001年３月の量的緩和の一環として長期国債の購入を始めて10数年経つ。購入額
は当初、月4000億円、年4.8兆円にすぎなかったが、現在は月3.3兆円、年40兆円に膨れ
上がっている。内海氏は「日銀は緊急措置として非伝統的な政策の先鞭（せんべん）を
つけたが、かくも長く続けたため、やめることができなくなった」と語る。
さらに「中央銀行が長期金利に介入して長期金利が低く抑えられると、金融機関にとって
収益の源泉であるスプレッド（金利差）が縮小するので、金融機関には非伝統的な手段は
早くやめてもらいたいという気持ちがあったと思う」と指摘。しかし「ここまで来ると
日銀が買い入れをやめると国債が下落して膨大な評価損が発生するので、続けられても
地獄、やめられても地獄という状態になっている」という。

[1021: 匿名さん]

>>1020

なんで2006年に量的緩和解除で国債購入をその後二年間やってなかった事に触れてないんだろうね？
当時国債は下落して長期金利は2%にまで上がったけどそれ以上に景気が良かったので特に問題なかったけど。

しかも元財務官僚って、もろ「だから増税しなきゃダメですよ」っていう事に繋げたいのが見え見えで明らかに胡散臭い。

同じ元財務官僚でも小泉政権時代の竹中経済財政政策担当大臣の補佐官だった高橋洋一は全く逆の事言ってる。

日本の貿易収支が赤字転落で本当に国債は暴落するのか

http://diamond.jp/articles/-/16266

危機説を煽る人々の狙い

　ここまではいいが、ここから、財務省やそれをサポートする人による財政再建キャンペーン、つまり増税指向が入りこむと話がややこしくなる。

　あるエコノミストの勉強会で、今後日本の経常収支が赤字に転落して、赤字国債を国内貯蓄でまかなえなくなって、金利上昇が起こり国債が暴落するというシナリオが話題だった。

　前述の説明で分かるように、経常収支赤字は、国内貯蓄で国内投資が賄えない状態で、海外からの資金流入が必要になる。ここまでは正しいが、ここで財政赤字を海外にファイナンスしてもらうと、金利が上がったりして経済が大変になると、世の中のエコノミストたちは財政危機を煽ってくる。

　もちろんこの背景には、財務省が一般庶民に対して、消費税増税をやむを得ないと思うように世論誘導していることがある。こうした話を持ち出してくるのは、財務省からの天下りが幹部になっている金融機関系シンクタンクの人々だったりする。そういう人たちが中心になって、日本は経常収支が赤字になると、金利が高くなって国債が暴落するという。だから今のうちに消費税増税で財政再建しておくべきだという意見が、マスコミやテレビで氾濫して、一般人は洗脳されるわけだ。

　それにしても、最近は国債暴落という話が多い。2月2日付けの朝日新聞で三菱東京ＵＦＪ銀行による「日本国債暴落シミュレーション」といわれるものがある。2016年にも10年物の長期国債の利回りが現在の1％から3.5％になって、国債の暴落が始まるというものだ。これが衝撃的なシミュレーションというが、かつて財務局理財部長や金融庁顧問をしていた私には、どこが衝撃的なのかさっぱりわからない。

　金融機関ならどこでも、この程度のリスク分析を行っており、金融庁もそうしたものを以前から求めている。これが、他の金融機関ではやっておらず、三菱東京ＵＦＪ銀行でも、あたかも初めてであるかのように報道するのはどうか。

　それに内容としても、三菱東京ＵＦＪ銀行は約200兆円の資産のうち2割程度を国債で保有しており、その平均的な償還年限は3年程度であることは公開資料からわかる。1％から3.5％への金利上昇であれば、国債の価格低下は8％程度であり、全体資産からみれば2％程度なので、潰れるようなことにはならない。

　たいした話でないことを大げさにいうので、財務省から財政危機を煽るためにリークされたのではないかといわれている。もっとも、財務省はこうした金融知識（資産負債総合管理、ALM:＝ASSET LIABILITY MANAGEMENT)がない。そのため、かつて私が財投システムのためにALMシステムを構築したものだ。金融知識がないからこそ、この程度の話で財政危機を煽れると思うわけだ。

[1022: 匿名さん]

総資産200兆×2%＝4兆円の含み損か。

たいしたことない。。。？

[1023: 匿名さん]

>>1022

3年持ってれば償還されて元本戻って来るんだぜ？

[1024: 匿名さん]

>>1023
そんな理由で格付機関が黙ってみててくれるかな。

[1025: 匿名さん]

>>1024
格付機関に何の関係が？
多額の債権を持つ日本がたかが3年の資金繰りに困るわけないじゃん。

[1026: 匿名さん]

>>1024

格付け機関？現在世界中の格付け機関は日本国債はデフォルトの可能性はナシと見てますよ。

そもそもあなたは何か勘違いしてるようですね。格付け会社が格下げするから国債の価格が下がるわけではなく、信用が下がり、償還されない可能性が出るから格下げをして結果価格が下がるのであって、格下げはあくまで結果。そして現状日本国債は安全な格付けをもらっている。

格付けが上がろうが下がろうが元本を保証している国債が償還日にちゃんと元本を保証している限り暴落なんて有り得ないんですよ。

だって単純に考えて下さい。額面100万の国債が有って暴落して50万になったとします。でもその国債はあと3年持っていれば100万円政府から貰えるわけです。

3年後に100万円貰える権利を今50万で売っていたらみんな争って買いますよね？ようするに国債が暴落する時は元本が保証されるかどうか分からなくなった時。そしてその時は大増税と緊縮財政の始まり。年金カット、医療費カットの時代です。

[1027: 匿名さん]

>1026
えっ？
国債の先物市場ってご存知？
そしてその取引規模が現物の何倍かもご存知？
そしてその先物市場で世界のファンドに目をつけられたらどうなる可能性があるかご存知？

[1028: 匿名さん]

>>1027
で、なんで日本に仕掛けてこないの？
これだけ、財務省も大変だーって言ってるのに、仕掛けてこないのはなんで？

[1029: 匿名]

そうそう、先物市場を注視しないとね。

ちなみに消費税関連法案が今国会内で成立しない
場合はムーディーズもS&Pも日本国債格下げを匂わせてるよね。

[1030: 匿名さん]

根本的に間違ってるのは、市場は日本の国債に対して安全資産だと判断してる。
「世界のファンドに目をつけられたらどうなる可能性があるかご存知？」とか書いてるけど、
>1027の言うことが正しいなら、日本の国債は格好の獲物なので利益を出すためにとっくに行動してる。

仮に>1027が正しいとすると、世界のファンドは>1027以下の資金運営能力ということになる。

[1031: 匿名さん]

こんなとこでポジショントークをやっても意味無いと思うのですが。
少なくとも円安株高で景況感は良くなってきてるのに、JGBも堅調ですから
不安は少ない状況だと考えるのは、不自然ではないでしょうね。

[1032: 匿名さん]

>1028
マーケットを知らないのかな？
材料がいくらあったってそんなもんいつマーケットにドカンとあらわれるかなんてわかるわけねーじゃん。
そのくらい知っといたほうがいいと思うよ。
ドカンがくるかもしれないし、こないかもしれない。
さぁあなたはどっちだと思う〜？

[1033: 匿名さん]

>>1027

少なくともヘッジファンドが目をつけるのは日本より格付けが低い国なんじゃないの？格付けランクからいったら日本ははるかに上位。市場規模から言っても日本国債で空売りして利益出すだけの資金持ってるヘッジファンドなんて無いでしょ。なら日本よりはるかに格付けが低く、市場規模の低い韓国なんてとっくにやられてる事になる。イタリアなんかは標的にされたかもしれないけど、ECBのさらなる金融緩和で落ち着いちゃってるし。（この場合金利低下要因）

ていうか、ファンドに仕掛けられるから日本国債が暴落して長期金利じゃなく政策金利が上がるって本気？ただの煽りだよね？