変動金利は怖くない？？ その41

[匿名さん]

こちらは変動金利は怖くない？？のその41です。
有意義な情報交換の場にしましょう。
テンプレはレス１にあります。

[86: 匿名さん]

日銀が10年たってやっと仕事をしたって感じですね

[87: 匿名さん]

ん？今までと何か大きく違うの？

[88: 物件比較中さん]

世界情勢が中東などで不穏な動きを見せている中、
日本の不動産価格がどう動くか、気になります。

このブログの記事、皆さんはどうお考えでしょうか？
http://denentoshikurashi.blog81.fc2.com/blog-entry-75.html

[89: 匿名さん]

日本は今後大幅に景気が良くなると予想します。

[90: 匿名さん]

>>89

みんな幸せになれますね

[91: 匿名さん]

俺も景気良くならねーかと期待はしてるよ
予想はしていないけど

[92: 匿名さん]

>89

おめでたいね。

[93: 匿名さん]

いよいよ、インフレターゲット→インフレ→利上げが視野に入ってきましたね。

[94: 匿名さん]

たった10兆じゃなあ・・・

[95: 匿名さん]

潮目がかわりつつあるな

[96: 匿名さん]

量的緩和って、まさに金利下げ局面の象徴なんだけど・・・

[97: 匿名さん]

持続的経済成長のための物価安定の目処が1%のインフレ率を達成する事が日本経済にとってどんなにすばらしい事か分かってない人がいますね。

インフレ＝悪と思っているのでしょうか？

持続的経済成長の為の物価安定によるインフレは日本国民全てにプラスです。金利が上がったとしても変動で借りていたとしてもです。

インフレを経験していない世代にはその辺が分からないのでしょうか？

[98: 匿名さん]

>97

インフレ=悪だなんて誰も書いていない。
持続的に１％の成長を達成することが、「どんなに素晴らしいか」という
表現は大げさだと思うけど、まあ達成した方が望ましいとは思う。

問題は、インフレターゲットを設定して（厳密には設定していないけど）、
かつ10兆円程度の追加緩和をしたくらいで、
思った通りに持続的なインフレが達成できるか、という点にある。

潮目が変わりつつあるって。。。頭大丈夫？

[99: 匿名さん]

インフレターゲット＋量的緩和はまさに利下げと同様の局面なんだけど・・。
だから株高にも関わらず債券高なのだし。日本はこれ以上利下げは無理だからね。

[100: 匿名さん]

風が変わった 兄者。
そうだなヒューイ。

[101: 匿名さん]

予定通り今年平成２４年から反発のスタート。
確かに今も金利は低い、これも今年で終わり。

経済はサイクルであって時間が来れば変化する。
構造的にいつまでもジリ貧、超低金利なんてあり得ない。

[102: 匿名さん]

>>101
じゃあ日経は1万8000円まで回復するの？
何年かかるかはわからないけどね。

[103: 匿名さん]

変動金利の仕組みについて、分かりやすく解説されたページを見つけました。初心者は参考にしてみては？

住宅ローン大作戦
http://www.hyas-loan.biz/knowledge6.html

[104: 匿名さん]

http://ameblo.jp/hideji-ikegami/entry-11165524411.html


変動金利型住宅ローンの金利に関連付けると、借入期間中の金利の見直しは4月1日と10月1日。次回4月1日の見直しまで日銀の金融政策決定会合は3月の1回だけ。金融緩和を実施した翌月に利上げの可能性は極端に低いですから、政策金利（無担保コールレート・オーバーナイト物の誘導金利）は現状維持（0～0.1%）と考えられます。4月1日に見直した金利は今年の7月～12月までの返済に適用します。つまり、年内の変動金利の金利上昇はそれ程意識する必要がないということになります。

これで興味深いのは3ページ目の一番下「2012年末を目途に増額を完了する」という点。つまり、この緩和策は今年いっぱい続ける予定ということです。ですから、現状は来年まで変動金利は金利上昇の予兆が見当たりません。これのどこが「じゃじゃ馬 」なのでしょうか。じゃじゃ馬になる可能性もありますが、ならない可能性もあるのです。今の状況で「変動金利は危険です」とか「未払い利息のリスク」なんてことを強調する人間はとんでもない経済・金融オンチといえます。

確かに5年後、10年後に金利が急騰する可能性は排除せきませんが、この低金利がさらに5年、10年続く可能性も同列で語られるべきですし、それこそ、5年、10年間に借主の身に万一があって団体信用生命保険で清算する可能性も排除できません。なんで一番可能性の低い「金利急騰」だけが取り沙汰されるのか理解不能です。

[105: 匿名さん]

http://ameblo.jp/hideji-ikegami/entry-11162626756.html

先週号のsuumoにFPの吹田朝子さんという方の「賢くトクする住宅ローン」という特集がありました。読む前から「変動金利は危険です」って流れになるのはわかっていましたが、吹田さんのような穿った見方しかできないFPが消費者に誤解をさせる原因だというのがよくわかりました。

「変動金利・35年・0.875%⇒100,090円」という記載のところにはマンガで

「5年後に金利が1%上がると返済額は約1万5000円増えるのよ」
「子供の教育費がかかる時期にそんなに上がったら大変」
「家計に余裕がないと厳しいわね」

と書いてあります。まず考えなくてはいけないのは

今後5年で1%も金利が上がる可能性が高いのか？

です。ここの議論をスルーして不安を煽るだけなら不誠実極まりないアドバイスです。専門性の欠片もありません。前回のゼロ金利が解除された時期でも今より0.4%しか高くありません。もし、5年後に1%も金利が上昇しているならば日本の将来はバラ色です。そんなことを考えている人を見たことがありません。

そして、10年固定の説明の後に全期間固定の説明になりますが、ここで論点のスリ替えが行われています。なぜならば、「全期間固定がおススメの！家庭」（例）では、

▲家計に余裕がない　　▲将来支出が増える

と書いてあるのですが、前述の「変動金利で家計に余裕がない」人に全期間固定を勧めたらどうなるでしょうか？

全期間固定・35年・2.36%⇒126,713円

です。変動金利のところに「5年後に金利が1%上がると返済額は約1万5000円増えるのよ」と書いてありますが、変動金利を止めて全期間固定にしたら最初から返済額が26,000円増えます。5年後に15,000円上昇したら厳しい家庭がなにをどうしたら今26,000円余計に支払えるのでしょうか？

つまり、変動金利の返済額で家計に余裕がないというご家庭にとって、全期間固定金利は変動金利よりも危険です。では、このsuumoの特集ではどういう記載がされているのかというと以下の通りです。

全期間固定「2,860万円・35年・2.36%⇒100,110円」

変動金利の解説よりも残高を下げています。これが論点のスリ替えです。これは全期間固定金利が安心なのではなくて、残高を下げたから安心できたのです。ここでのポイントは金利ではなく残高です。以前も書きましたが、「変動金利は危険だ！」という風評を広めたい机上論FP連中は金利に振り回されています。彼（彼女）らは「残高」とか「元金」といった部分にまで目が届かず、「金利と利息の違い」も理解していません。論理的に物事を考えることもできていません。（同様の記事はこちら⇒変動金利は危険です」は風評だった ）

そこには「変動金利より借りられる額が少ないのね」とありますが、借りられる額と金利選択は関係ありません。それについてはこの記事の真ん中辺りをご覧ください　⇒　問題の本質

当然、借入額が2,860万円まで下がれば変動金利の返済額は79,080円まで下がります。冒頭の変動金利の試算例なんて誤解をさせる以外になんの意味があったのでしょうか？

ちなみに、2,860万円・35年返済で初回の利息を比較してみます。

・変動金利（0.875%）　⇒　返済額：79,078円（利息：20,854円　／　元金：58,224円）
・全期間固定金利（2.35%）　⇒　返済額100,110円（利息：56,247円　／　元金：43,863円）

全期間固定金利は変動金利より返済額が21,032円も増え、初回の利息は35,393円も多くなります。よって元金充当額は14,361円減ります。これを手放しで勧めてどこが安心なのでしょうか？私には理解不能です。

金利上昇対策の一つは全期間固定金利で借りるということで間違いありませんが、これは「利息を払って金利上昇対策をする」ということ。しかし、対策はそれだけではありません。変動金利で借り入れて「元金を減らす」のも金利上昇対策です。変動金利で借り入れれば全期間固定金利よりも元金返済が進みます。直近での金利急上昇なんて可能性はゼロじゃないってだけですし、将来なら金利は上昇するでしょうがそのときには残高は減っています（この意味をわかっていないFPがほとんど）。返済額が少なければ繰上返済の原資もより多く作れ、さらに元金返済が促進されます。これだって素晴らしい返済の考え方の一つではないでしょうか。

そして、「利息を払って金利上昇対策をする」か「元金を減らして金利上昇対策をする」かは、FPが両者を公平に扱い、返済額だけでなく元金と利息まで提示した上で、借主が自由に決めればいいと思います。ただ、私は現場で「利息を払って金利上昇対策をしたい」という方とお会いしたことがありません。

[106:]

明快です、エクセレントな説明。

[107: 匿名さん]

金融庁が住宅ローンの審査を厳しくするみたいだから、変動金利の優遇にも影響出てきそうだね。
特約条項使用して金利上昇する可能性が出てきた。

利ざやが0.1%しかないらしいから、1%ぐらいは金利が上昇しそう

[108: 匿名さん]

もう一軒マンション買っておくかな

[109: 匿名さん]

審査が厳しくなって金利が上がったら地価が暴落しそうだな。

[110: 匿名さん]

株価が上昇して景気がよくなるのではと思うと消費者のマインドも上がるんですよね。
そうすると景気はよくなるんです。
そして公定歩合が上がって金利も上がるのです。

[111: 匿名さん]

公定歩合と言ってる時点で金利を語る資格なし。

[112: 匿名さん]

金利あがれば地価さがります？上がるところは限定されてくるでしょうけど。

[113: 匿名さん]

金利が上がったら貯金しようと思います。

[114: 匿名さん]

日経に載ってたけど銀行の住宅ローンの貸し倒れ率って2007年が0.03%で2009年が0.4%で急上昇らしい。それで金融庁が大変だって騒いでるとか。

因みにフラットの貸し倒れ率は8%な。

[115: 匿名さん]

>>112

考えがおかしい。地価が実態とかけ離れて高騰すると持続的な経済成長に支障をきたすから金利を上げて地価高騰を抑える。

金利上げたら家は買いづらくなるんだから地価が上がるわけない。

[116: 匿名さん]

やはり金利は上がるようですね。
いつまでも低金利ではないということだと思います。
お金は低金利のときに借りて、高金利のときは貯金をするというのが賢明でしょうね。

[117: 匿名さん]

＞１１４
お互い、８％や０．４％にならないようにがんばろうな。

[118: 匿名さん]

先日、金融緩和を行ったばかりなのに、金利が上がるとかどうかしてる
そんな簡単な話ではないことはこの２０年で証明してるはずなのに

[119: 匿名さん]

どうにもならないから、金利下げるように金融緩和したのに金利上げられるわけがない。
量的緩和止めただけでデフレになるだろ。
今の日本は毎年量的緩和し続けて、ようやく物価を維持できるレベル。
金融緩和が足りないから、円高デフレになってる。

[120: 匿名さん]

金融緩和を行ってから短期間で景気が回復してきたからではないですか。
それだけのことですよ。

[121: 匿名さん]

金利が上がるんだったら少しでも節約して貯金しないとね。
そして繰上げ返済をしたほうがいいのかな。

[122: 匿名さん]

何をもって景気が回復したと言ってるのか？
給料が上がりましたか？会社の売上が急に上がりましたか？
投機先が多少株にまわっただけでは？
こんなんでもう景気が回復してきたと言われてもね
まだ震災前にすらほど遠いのに

[123: 匿名さん]

＞金融緩和を行ってから短期間で景気が回復してきたからではないですか。

まさか、14日の金融緩和発表から3日間の話をしてるわけじゃないよな？ｗ

[124: 匿名さん]

そもそも日経平均は去年の最高値にも届いてないじゃん

[125: 匿名]

実は金融緩和は20日からなのだ。
10年債を断続的に合計10兆円分購入する。

長期金利がそして下がる。

[126: 匿名さん]

>>118
頭の中がまだバブルの後遺症に冒されているか、
固定で全額借りたので、金利が上がったらZAMAAAAAAAAAAAAA!!って言いたい人なんでしょう。

このままだと自分の方がYABEEEEEEEEEEEE!!って感じですけどね。

[127: 匿名さん]

>>120さんは凄いな。
金融緩和前の２月１４日～１７日だけで景気の回復を実感したのか。敏感すぎるｗ

[128: 匿名さん]

質問です。
今回の金融緩和を受けて、「仮に」順調に景気が回復基調になったとして、
金利上昇局面は、最速でいつごろになると思いますか？

私は、景気回復が指標として実感できるのが2012年本決算後。（ボーナスが出る2013年夏）
持続的に景気回復していると日銀が認識するのは、さらにその1年後くらいと見ています。
よって、どんなに早くても2014年だろうと。

正直なところ、このまま順調に右肩上がりに景気回復するとは思っていませんが、
「仮に」回復していくとしたときの、みなさんの予想はどうでしょうか？

[129: 匿名さん]

米国が2014年までゼロ金利と言ってるので最低でもそれ以降かと。

日本は自力で景気を回復させる事は無理で結局アメリカ次第です。

更にせっかく回復して来た景気に水を差す利上げをするのはかなりの理由が必要かと。

行き過ぎた金融緩和でバブルになるのも困りますが早過ぎる金融引き締めでデフレへ逆戻りはもっと最悪です。

[130: 匿名さん]

>128です。
連投すいません。

自分で書いておいて思ったんですが、
消費税増税とか、税と社会保障の一体改革が不透明なこととか、
そういうのを考えると、やっぱりこのまま回復できる気がしませんね…

早く景気がよくなってほしいものです。

[131: 匿名さん]

前回のイザナミ景気は利上げまで5年掛かってる。

日経平均18000円、ドル円125円、長期金利は2％。

[132: 匿名さん]

>>128
＞金利上昇局面は、最速でいつごろになると思いますか？
日経1万8000円に最短でいつまでに上がるか、ってことと同じかと。
2015-2016年ぐらいまでに上がる事があったら万々歳だろうね。
問題は消費税増税っていう最大の景気冷却剤がある点だろうけど。

アメリカの景気が予想よりも回復してるので、円安傾向にはもっと早くなりそう。

[133: 匿名さん]

　今の不況はデフレ不況、日銀の白川総裁も言っているように金融緩和だけじゃ、デフレ脱却・景気回復はムリ。
　財政政策がカギになると思うけど、野田政権の財政緊縮・増税路線じゃ難しいだろうね、やっぱり景気回復は衆院解散総選挙後だろ。

[134: 匿名さん]

少しでも景気がよくなると公定歩合は上がると思います。
上がるといっても少しですよ。長期金利で１％ぐらいだと思います。
さらに景気がよくなると金利は上がるけど、そうでなけれが金利は下るだけです。

[135: 匿名さん]

少し前に潮目が変わったとか、金利が上がると
言っていた人たちの予想も聞いてみたいですね。
最速で、って聞かれてるので、
年内とか言うのかな？