パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その12

[匿名さん]

モデルルームが開業しました。今のところ南向き東向きの低層階など、割安な部屋に注目が集中していますが、高層階好きな人も多いようです。世界的建築家＆スーパーゼネコンによる免震構造。ここ10年を代表するタワマンとしての声も多い本物件について語りましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～158.20平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設

[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

[641: 匿名さん]

>640
余りにも無知な投稿が多いから聞いてみたんだよ。
教えてやるよ。免震装置のメンテナンスというのは、定期検査だけなんだよ。交換周期は80年、あるいは100年なんだよ。

[642: 匿名さん]

せっかく豪華なマンションなんだからクルーザーもほしかったね。

[643: 匿名さん]

その定期検査費用がお高いんじゃ・・・
そんな長く耐久するなんて聞いた事ないし、まだ経験と実績が少ないからわからないって言われてるよね。
まだまだ進化段階の技術じゃないのですか。

[644: 匿名さん]

>643
高くない。全然高くない。

しかし何も知らない人が、何の根拠も無く、高い高いと騒いでるな。何か地所にも責任がある様な気がしてきた。早く数字を出さないから、根拠の無い憶測を呼ぶんだよ。

[646: 匿名さん]

装置ものはメンテナンス費用で絞りとるのが王道だからね。

他のマンションとの平仄とかあるし、開示したがらないかも。ぼったくりがばれてしまう。

[647: 購入検討中さん]

月島いくらからかな？

[648: 匿名さん]

>645
だから検査費用だけだって言ってるだろ。
高く見積もっても周期10年で数百万レベルだよ。
工事費累計から見れば無視してもいいレベル。
これでわかります？
ではあなたが言う高い理由を教えてください。

[649: 匿名さん]

マンション価格なんて時価だからね。湾岸タワーは売主側が比較的強気なこの時期に購入する人は割高で買うことになるね。
弱気な時期に購入することが良いけど待ってられないな。欲しい時がタイミング。

[651: 匿名]

月島がついに動き出しました！
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2012/0220_02/index.html

[652: 匿名さん]

別に強気な価格じゃないよ。
プラウドもここも。

[653: 匿名さん]

>651
地権者住戸があるところは買わない。
管理組合が機能しないよ。

[655: 匿名さん]

>653
経験上、長くて1年ぐらいだよ。地権者と分譲組の意識レベルの違いがでるのは。

[656: 匿名さん]

某タワーみたいに、旧地権者たちで会社を作り
そのタワーの管理会社をしているケースもありますが。

[657: 匿名さん]

川向こうのブリリアマーレの修繕計画は30年100億円です。
プラウドタワーよりはかかりブリリアマーレよりはかからない。
常識的な範囲に収まるでしょ。

[658: 匿名さん]

ブリリアマーレは91億だと思うけど。

[660: 匿名さん]

月島三井は、目の前がムーンアイランドタワー、後背がアイマークタワーか？
眺望的にはここと変わらんな。どの方向もいわゆる永久眺望でもない。
立地は「格段に」違うが。

ココの根付けが適正だとして、2割高でも行けるかね。

[661: 匿名さん]

>657さん
仰る通りです。
ここの延床面積は99,595.18平米で、
プラウド東雲、延床74,170.46平米、修繕積立44億円、
ブリリアマーレ、延床126,187.70平米、91億円、
豊洲シンボル、延床99,652.95平米、57億円、
というところから、65億円(+-10億円)と予想しました。
この数字を前提とすると、一戸当たり月20000円程度となります。これであれば、高く思われる方は少ないと思います。
売主にお願いしたいのは、大きな一時金を前提としたような計画や、最初の期間を安くして、5年おきに1.5倍の複利で増やしていくというような最近よくある資金計画ではなく、他に先駆けて、全期間均等払い、一時金無しの計画にして頂きたいです。
買う方も賢くなっているので、そのような合理的な計画の方が理解を得られるはずです。
しかし残念ながら、ここも初年度を安くして一時金も取るような計画になりそうですが。。。

[662: 匿名さん]

まぁ、お得物件には変わり無いと思いますがね。

[663: 661]

>662さん
私もそう思います。販売価格も維持管理費も安いと思います。

[665: 661]

664さん
もちろん即日完売はしませんが、人気の住戸は一期で無くなります。
その後は、ある程度スローになると思いますが。
売主が弱気な今が一つの買い時という考え方は、私はそんなに間違っていないと思います。

[668: 匿名さん]

修繕費の積立計画は、入居後、総会でいくらでも変えられる。

最初の理事会で、建築士とか会計士とかゼネ社員とか弁護士とか、一応業者と対等に渡り合える専門家がどのくらい立候補するかが鍵だね。

高人気物件で抽選をかいくぐった住民なら、志というか建物愛が強いから立候補者に事欠かないんだが、ここは微妙かも。

[669: 匿名さん]

低層階は激安だと思った。
問題は高層。

[670: 匿名さん]

665さん
どんなにお得でも全戸即日完売は無理として、では、一期でどの位の戸数が販売できると思いますか？
何期くらい・何年くらいで全戸完売できると思いますか？

私には全く想像もつきませんので一期は見送りです。
目星の部屋が完売したら、縁がなかったとサッパリ見切ります。

おっしゃるとおり、確かに売主は弱気と思います。
可也弱腰ですね。
何せ価格が決まらず販売延期ですからね。
正直驚愕です（笑）

[671: 661]

668さん
仰る通りですね。
タワーマンションには専門職の人が多いのは事実です。
ただ、どんなに早く計画の見直しをしても総会決議を得るまでに5年は掛かります。
それであれば、最初から支払いを先送りしない計画が立てられている方が、労が少なくてすみます。

[672: 匿名さん]

いきなりあらかた売り切れるとは思ってないのだけれど、間取りのバリエーションが結構多いせいで、種類ごとの戸数が多くない気がする。特に、低層だと室内の内装パターンがお仕着せだから、選ぼうとする内装パターンと間取りの組み合わせが実質１戸とか２戸しかない間取りも結構あるのだよね。。

[673: 匿名さん]

一番高く売れる時期を選んでるんでしょうね。

東雲が目処たってか、売り出すのかな、

[674: 661]

670さん
一期は、東雲のプラウドと同じくらいだと思います。
低層がかなり売れ、高層もそれなりに売れるでしょう。16階以上もそれなりに売れます。
完売はオリンピックが来るか来ないか決まる頃だと思います。

[675: 匿名さん]

２５０戸も販売できそうなら、あえて４月なんかに延期してないでしょ。
完売の時期なんか１期も販売してない今、予想なんかできない。
１期で５００戸販売できたら完売はすぐだろう。
１期で１５０戸販売しかできなかったら完売は難しいだろう。　位でしょ。

[677: 匿名さん]

674さん
プラウド東雲と同じくらいとなると、一期は大体350戸の予想ですね。
プラウド東雲よりも売れなければ危険と思います。
ありがとうございます。

673さん
会社は出来るだけ儲けるために戦略を練るのが当然ですし、確かに高く売れる時期を見計らうでしょうね。
状況によって売り渋りもあるかなと思います。

[678: 661]

677さん
プラウド東雲の1期と同じくらいという事で、250戸に達するかどうかという感じですね。

[680: 匿名さん]

戸数が違うから２５０じゃ足りないんじゃない？　せめて３００は欲しいところ

[681: 匿名さん]

東雲は６００戸でここは８８０戸だからね。
東雲は小さい部屋はないから平均価格はそう変わらないだろうからね。

[682: 匿名さん]

３００集まるまで売り出し延期なんでしょ？

[683: 匿名さん]

近隣住民としては、値崩れしないように定価のままゆっくり5年かけて売り続けて欲しいな～といったところかな。

[684: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[685: 661]

684さん
やはりそうでしたか。
もしそれが本当なら即見直す必要がありますね。
先送りの計画を作るからそのようになってしまう。。。毎月20000円払う方がいいのに。

[691: 匿名さん]

>678さん
プラウド東雲と同じくらいとは、割合ではなく戸数のことだったのですね。あそこは全体の四割が一期で完売し、スレの内容から察するに、大方人気との評価を受けているように思います。

仮に、ここも人気なのであれば、883戸の四割、つまり大体350戸が完売しないと危ないと感じています。

なぜならば、同じ駅で比較するなら、人気物件のTTTは一期の二ヶ月で、1368戸が完売しました。ただ、時期が違いすぎますね。

では一方、駅も区も違いますが、大苦戦の代名詞となった豊洲シンボル850戸でも、詳細が見つからないのですが、一期で200戸以上は売れたようです。

今までのスレの様子から予想すると、豊洲シンボルと同じ臭い、679さんに同感です。

[695: 661]

>689さん
ランニングコストというのは、30年でトータルいくら払うかという問題です。一時金というのは、その金額の割り算の問題です。一時金がいくらかということは、維持費が高いか安いかの判断基準にはなりません。30年の累計工事費が55億円の場合、戸あたり623万円、65億円の場合、736万円、75億円の場合849万円となります。これを360ヶ月でどのように配分するかが、長期修繕の資金計画です。私が指摘したのは、30年で736万円という金額が、ここの購入者が受け入れられないほど高いのか？他のタワーマンションに比べてそんなに高いのか？ということです。私は全く高いとは思いませんし、受け入れることができる金額だと考えています。

[696: 匿名さん]

買える経済力がある人だけが検討すれば良いだけの話しでしょ？

[698: 匿名さん]

この記事どう思います？


　予想される東海・東南海・南海地震では長周期地震動が関東平野を大きくゆっくり揺らし、広範囲に液状化現象が発生すると言われている。地震リスクについては、「疑わしきは選ばず」という考え方も選択肢の一つだろう。

[699: 購入検討中さん]

免震装置のメンテナンス代とありますが
メンテナンス＝点検ですよね
騒いでいる方々が言うメンテナンス代とは
交換費用のことと思われますが
正しくリプレイス代と表現しませんか？
叩いている方も反論されている方も
管理や工事のそもそもに明るくない者同士の
エアーバトルに見えてなりません

[700: 661]

697さん
ちなみにプラウド東雲は、44億円/600戸で、戸あたり730万円位。ただ平均専有面積が違いますけどね。

[701: 661]

699さん
大地震が来ない限り、30年以内に交換はしません。

[704: 匿名さん]

そもそも詳細な修繕計画見てないのに修繕費が６５億とか自分で計算して、安いとか言ってる人がまずいでしょ。
８８０戸の戸数で割ったら２万だとか言うけど、ここは４０平米位の部屋も多いんだし一般的な７０平米位の部屋だったらかなりの金額になるでしょ。
実際MR行って７０平米で３０年後に２００万徴収って聞いてる人いるんだし。これだって月の修繕積立金を抑え目でも５年、１０年後には上がっていっての話なんだからスタートから１万近くある計算でしょ。
ここはそんな金持ちばかりが住むわけじゃないんだし、上から目線はよくないよ。

[705: 匿名さん]

ずっとはりついて勝手に見積もってる>661が一番悪いと思う。

[706: 661]

704さん
確かにおっしゃる通り、想定にすぎませんが、それではいくらになると思いますか？延べ床面積が1.6倍以上あり、最上階にプール、スパがあるブリリアマーレより高くなると思いますか？
70平米ということであれば、65億の想定で30年7,522,811円、月あたり20,897円ということになります。割り算だけで計算できますよ。

[707: 661]

訂正:ブリリアマーレは延べ床面積1.27倍ですね。

[708: 匿名さん]

ブリリアマーレは３３階の共有施設でかなりの収益が上がり負担軽減になっていると。
述べ床面積大きいが戸数も１１００戸と多い。同程度と同じで考えても良いのかと。
大型プール、ラウンジ、機械式駐車場、水物の庭、エスカレーターあるガレリアは修繕一時金を避けるため、毎月多く徴収しているがここ程高くないが、中古市場においてはそこがものすごく懸念材料になっていて敬遠されている。

[709: 匿名さん]

＠260万くらいにして再度販売検証ですな

[710: 匿名さん]

240万なら300戸くらい何とかいくんじゃないかな？
三菱さん野村の価格しか見てないけど
お客さん達はプラウド＞ザ・パークハウスだから
中央区でもバスあっても
不利がいろいろあるから＠260万では1期に250戸は難しいね
150戸なら行くだろうけど…

[711: 匿名さん]

260万じゃ3年以上かかるだろうね
公宣費と時間の無駄遣い
でも個々の企業体質ならやりそう！
マケ組嫌だなー

[714: 匿名さん]

東雲プラウドタワー（600戸）が１期で250戸、2期で110戸販売。残り240戸。
勢いがなくなっており、次期からは苦戦しそう。
目安として1期で半分の300戸を売りたかったというのが野村の本音だろう。

晴海タワーズ（887戸）は1期で同じく4割の350戸は売りたいところ。
しかし、たとえ350戸売ったとしても、残り537戸。

月島のマンション群が軒並み完売せず苦戦している。
有明も東雲も売れ残っている。
勝どきにはクレストシティレジデンス・勝どきビュータワーという大量売れ残りマンションもある。

晴海タワーズは売れ残る可能性がある。
そして長期の売れ残りは、三菱パークハウスのブランドを貶める。
次から「パークハウスは人気マンション」の神通力がなくなる。
慎重なマーケティングで価格設定しないと、ブランド力低下が三菱の一番のリスクになるでしょう。

[717: 匿名さん]

パビリオンオープン・予定価格が発表されてから著明に下降しましたね。
再延期との因果関係がありそうです。
場所→僻地@280で買いたい人は少ないのでしょう。

別に高くはないと思う人でも、入居して完売までネガされ続けるのは嫌だな…と思う人もいるかも知れませんね。

あと考えられる原因は、今後ここよりも住環境の良いタワマン計画があること、でしょうか。。

[719: 匿名さん]

ガイア見た時は

ここ↑
東雲↓
だと思ったけど読みが外れてしまいました。

[722: 匿名さん]

湾岸人気の低下と、今後の景気回復の綱引きじゃない？
どこで、均衡がとれるのか…。

東雲も今後だんだん安くしていかないと捌けないだろうし、
結局、ここは、坪220くらいで落ち着くのかな？

[723: 匿名さん]

東雲のHP見ると、「申込み登録即日完売」「2期3次モデルルーム公開中」
とあるけど、要は登録はされたけどキャンセル出て売れ残ったという事？
意地でも「即日完売」とはアナウンスするのでしょうが。

[725: 匿名さん]

>718
@280より安くなるかは分かりませんが、勝どき五丁目は、ここの売行きを意識して売り出すでしょうね。

>722
@220ならプラウド東雲よりも売れるでしょうね。
某サイト評価の78万/m2程度が妥当と思います。

[729: 匿名さん]

中央区晴海と江東区豊洲とは壁があるように思いますが、晴海も上昇したのですか？