パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その12

[匿名さん]

モデルルームが開業しました。今のところ南向き東向きの低層階など、割安な部屋に注目が集中していますが、高層階好きな人も多いようです。世界的建築家＆スーパーゼネコンによる免震構造。ここ10年を代表するタワマンとしての声も多い本物件について語りましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～158.20平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設

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クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

[621: 匿名さん]

65億なら、均等払い一時金無しで、戸当たり月20000円程度。安いよ。

[622: 匿名さん]

シャトルバスが修繕費？
委託に決まってるよ。

[623: 検討してる者]

はっきりしていることは、誰が買えるかどうかは別にして、今の予定価格は高いということ。

なので、販売時期を延ばし、予約制に戻し、改めて買える客集めと価格の見極めを始めたんだろ。

この間に東雲が進捗し、月島が着工し、今後も他の開発計画が具体化してくるんで、ここの存在感は確実に薄れてくる。
鉄は熱いうちに打たなきゃならないのに、今更何をしているんだか。

誰かも書いてたけど、商売下手が祟って、自らマンションの価値を下げているね。

期待していただけに残念。

[626: 匿名さん]

自走式の駐車場を採用して水物を使ってない将来が比較的良心的な大規模のタワマンでも、長期修繕計画ではそんな金額じゃ全然足りないよ。
このマンションなら修繕金２万円という金額なら１５年後程度の話じゃない。それか１００万程度の一括徴収とか。

[627: 匿名さん]

ブラウドは30年、44億の計画だよ。業者の言いなりにならなければ、絶対に65億以上掛からない。
外構の水盤なんて大した修繕費掛からないよ。

[629: 匿名さん]

何故倍掛かる？
どういう想定？

[631: 匿名さん]

何故それで倍になる？
何回説明すればわかる。バスは管理費会計だぞ。
バスを買うとでも思ってるのか？
だから池なんて金掛からないって。
同じ機械式駐車場の豊洲シンボルだって、57億だぞ。

[632: 匿名さん]

免震装置の修繕周期を迎える前に取り換えが必要になる様な事態が発生したとき、東雲のプラウドはどうなる？ここ以上に大きな損傷を受けて、臨時修繕費が莫大になるよ。

[633: 匿名さん]

あそこは駐車場の費用を修繕に回してる（しかし大量売れ残りだから当初の計画より大幅に積立金が下回ってるらしい）ようだし、ここは総戸数の４０％も駐車場ないからそんな事できないでしょう。
あとこっちはメンンテナンスに莫大な金額がかかる免震装置もあるし、実際当初の計画は抑え目にしてるのが普通じゃないのかな？それを考えるとどう考えてももっと必要な気がするんだけど。
そんな少ない計画なら後々不足問題とかで揉めそう。。。

[634: 匿名さん]

逆に免震装置が壊れる位なら長周期地震などの共振で揺れが増幅して免震装置損傷がほとんどだろうから、プラウドの耐震ならまず共振は考えられないため亀裂や軽い損傷程度でしょ。免震装置壊れて交換、タワーパーキング修理の金額より全然かからないんじゃないのかな。

[636: 匿名]

あの青いバス、もう買ってあるって聞いたけど．． 東京湾北部地震、やっぱり心配だから見直そうかと。

[638: 匿名さん]

免震装置は壊れなくても、何年ごとのメンテナンス費用はかなりかかりますが・・・

[639: 匿名さん]

>638
じゃあ、いくらかかると思う？
全体の工事費に比べてインパクトは少ないから。

>635
何故そういう結論になる？
数字で納得させてくれ。

[641: 匿名さん]

>640
余りにも無知な投稿が多いから聞いてみたんだよ。
教えてやるよ。免震装置のメンテナンスというのは、定期検査だけなんだよ。交換周期は80年、あるいは100年なんだよ。

[642: 匿名さん]

せっかく豪華なマンションなんだからクルーザーもほしかったね。

[643: 匿名さん]

その定期検査費用がお高いんじゃ・・・
そんな長く耐久するなんて聞いた事ないし、まだ経験と実績が少ないからわからないって言われてるよね。
まだまだ進化段階の技術じゃないのですか。

[644: 匿名さん]

>643
高くない。全然高くない。

しかし何も知らない人が、何の根拠も無く、高い高いと騒いでるな。何か地所にも責任がある様な気がしてきた。早く数字を出さないから、根拠の無い憶測を呼ぶんだよ。

[646: 匿名さん]

装置ものはメンテナンス費用で絞りとるのが王道だからね。

他のマンションとの平仄とかあるし、開示したがらないかも。ぼったくりがばれてしまう。

[647: 購入検討中さん]

月島いくらからかな？

[648: 匿名さん]

>645
だから検査費用だけだって言ってるだろ。
高く見積もっても周期10年で数百万レベルだよ。
工事費累計から見れば無視してもいいレベル。
これでわかります？
ではあなたが言う高い理由を教えてください。

[649: 匿名さん]

マンション価格なんて時価だからね。湾岸タワーは売主側が比較的強気なこの時期に購入する人は割高で買うことになるね。
弱気な時期に購入することが良いけど待ってられないな。欲しい時がタイミング。

[651: 匿名]

月島がついに動き出しました！
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2012/0220_02/index.html

[652: 匿名さん]

別に強気な価格じゃないよ。
プラウドもここも。

[653: 匿名さん]

>651
地権者住戸があるところは買わない。
管理組合が機能しないよ。

[655: 匿名さん]

>653
経験上、長くて1年ぐらいだよ。地権者と分譲組の意識レベルの違いがでるのは。

[656: 匿名さん]

某タワーみたいに、旧地権者たちで会社を作り
そのタワーの管理会社をしているケースもありますが。

[657: 匿名さん]

川向こうのブリリアマーレの修繕計画は30年100億円です。
プラウドタワーよりはかかりブリリアマーレよりはかからない。
常識的な範囲に収まるでしょ。

[658: 匿名さん]

ブリリアマーレは91億だと思うけど。

[660: 匿名さん]

月島三井は、目の前がムーンアイランドタワー、後背がアイマークタワーか？
眺望的にはここと変わらんな。どの方向もいわゆる永久眺望でもない。
立地は「格段に」違うが。

ココの根付けが適正だとして、2割高でも行けるかね。

[661: 匿名さん]

>657さん
仰る通りです。
ここの延床面積は99,595.18平米で、
プラウド東雲、延床74,170.46平米、修繕積立44億円、
ブリリアマーレ、延床126,187.70平米、91億円、
豊洲シンボル、延床99,652.95平米、57億円、
というところから、65億円(+-10億円)と予想しました。
この数字を前提とすると、一戸当たり月20000円程度となります。これであれば、高く思われる方は少ないと思います。
売主にお願いしたいのは、大きな一時金を前提としたような計画や、最初の期間を安くして、5年おきに1.5倍の複利で増やしていくというような最近よくある資金計画ではなく、他に先駆けて、全期間均等払い、一時金無しの計画にして頂きたいです。
買う方も賢くなっているので、そのような合理的な計画の方が理解を得られるはずです。
しかし残念ながら、ここも初年度を安くして一時金も取るような計画になりそうですが。。。

[662: 匿名さん]

まぁ、お得物件には変わり無いと思いますがね。

[663: 661]

>662さん
私もそう思います。販売価格も維持管理費も安いと思います。

[665: 661]

664さん
もちろん即日完売はしませんが、人気の住戸は一期で無くなります。
その後は、ある程度スローになると思いますが。
売主が弱気な今が一つの買い時という考え方は、私はそんなに間違っていないと思います。

[668: 匿名さん]

修繕費の積立計画は、入居後、総会でいくらでも変えられる。

最初の理事会で、建築士とか会計士とかゼネ社員とか弁護士とか、一応業者と対等に渡り合える専門家がどのくらい立候補するかが鍵だね。

高人気物件で抽選をかいくぐった住民なら、志というか建物愛が強いから立候補者に事欠かないんだが、ここは微妙かも。

[669: 匿名さん]

低層階は激安だと思った。
問題は高層。

[670: 匿名さん]

665さん
どんなにお得でも全戸即日完売は無理として、では、一期でどの位の戸数が販売できると思いますか？
何期くらい・何年くらいで全戸完売できると思いますか？

私には全く想像もつきませんので一期は見送りです。
目星の部屋が完売したら、縁がなかったとサッパリ見切ります。

おっしゃるとおり、確かに売主は弱気と思います。
可也弱腰ですね。
何せ価格が決まらず販売延期ですからね。
正直驚愕です（笑）