パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その12

[匿名さん]

モデルルームが開業しました。今のところ南向き東向きの低層階など、割安な部屋に注目が集中していますが、高層階好きな人も多いようです。世界的建築家＆スーパーゼネコンによる免震構造。ここ10年を代表するタワマンとしての声も多い本物件について語りましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～158.20平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設

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クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

[581: 匿名さん]

579＞
完全にミスが重なったでしょ
震災の影響で後付けした防災関係設備と話題性のための公宣費
場所のネックをカバーする意味での設備や仕様、管理など
さまざまなものがコストアップだけでなくランニング費用までアップしてしまった
だから中心層の１次取得者30・40代からそっぽ向かれた
中央区大型タワー物件がしばらく無かったことが
豊洲や東雲と比較していけると思っちゃったんじゃないかな
仕入れた値段やかけたコストは分かるが売れなきゃタダの無駄遣い！
正価決まってないから是正できるがランニングは変えられないだろうから
そこまで価格で吸収は企業体質からも難しいんじゃないかな
最初から東雲野村程度にしとけば
公宣費も時間もかからないで済んだんだろうが
マンション事業がサイドビジネス程度の会社だから
公宣費は使い切っていない今問題にならないだろうし
時間は気にもしていないんだろう
ここの会社が問題になるのはいつも完成後
問題先送りにするから

[585: 匿名さん]

>物件や周辺環境、仕様の突っ込んだ話が全く無いね・・・

スレを遡ってみれば分かりますが、既に出尽くした感じでは？
予定価格と維持費、モデルルームを確認して、前向きな検討者は少なくなったような気がします。

[587: 匿名さん]

あ、そういえば、先日モデルルームに行ったときに、予定価格について、印刷されたものは目安で、人気が集中するようであればその部屋はその記載より高くなる可能性があるし、人気がない部屋は安くなるかもしれません、と担当者は、率直に明言していたよ。金額幅は具体的には言わず。会社の意思かどうか、とか、ほんとにするのか、とかは勿論知らないけれど、担当者はそう言ってるを聞いたので、情報提供だけ。

[590: 匿名さん]

山梨の畑と釣り船クルーズがかえってマイナスになったか？

[592: 匿名さん]

>>585
確かに出尽くし感はある
但し、人が人を呼ぶような物件だと、もうちょっと活気あるよねぇ・・・

>>587
一応フォローしとくと予定価格から数十万単位の調整ってことらしいから大幅に上がることはないはず
民意？相場？需給？を反映させて駐車場上げて管理費下げたんだし、
思い切って物件価格も見直しちゃえばいいのにね
まあ管理費駐車場代なんかはデベの懐には関係ないし、売った後のことは知らん！って感じかね・・・

[593: 匿名さん]

曖昧な予定価格、高コスト、販売延期。
そりゃ、東雲に流れたり、月島とか他の物件待ちになるよ。
他の物件と比較すると、ここのメリットって南の永久眺望くらいでは。
ガイアの夜明けでは期待できるようなナレーションだったが、ここの担当者は辛いだろうな。

[594: 匿名さん]

人気が集中するようであればその部屋は高くなる可能性があるし、人気がない部屋は安くなるかもしれないという事はデベはまったく利益を削るような事はしないんだね。
全体的に売れなそうだから少し価格を下げて売ろうかではなく、こっちは人気で売れそうだから上げちゃおう・あっちを上げたからこの不人気部屋は少し下げるか・・・という考えなんですね。
これじゃあ人気とか言われてる南側低層なんて、高いから当たり前の条件になっちゃうね。

[595: 匿名さん]

隣のもう1本のタワーの建設に関しては、完全に未定です、って担当者は言っていたのだけど、入居した後に、隣で建設を始めたとすると、相当うるさいことになったりするのかな。実際どんな感じになるのか、今までも豊洲なんかで当然例はあるのだろうけど、経験がある人がいれば、教えてくださいな。

[596: 匿名さん]

隣のもう1本のタワー工事で五月蝿い分、こちらは安く売ってくれればいいのに

[597: 匿名さん]

石原知事の次の都知事が誰になるのかが不透明で、築地の移転を前提としている開発関係は、どうなるのか良くわからないね。五輪は、そうそうないかな、と思うけれど、震災復興とかを絡めて主張したときに、むしろ他の国の委員のリアクションがプラスに跳ねることがあれば、可能性自体は前回立候補よりはあるのかもね。

[599: 匿名さん]

人気があるところが値段が高くなる、とか、売手が利益を削ろうとしない、とかいうのは、ハッピーでないにしても経済的には仕方ないと思うのさ。ただ、個人的には気に入って買ったのはいいけれど、全体的に価格設定とか戦略が上手くいってなくて、売れ残りが多数出て、そのせいで必要以上に買ったところの価値が下がるとか、余計なコストがかかる、とかいうのがあるとすれば、それは問題だと思うので、正式に価格決定するときに、きちんと妥当なラインに設定して欲しいな、と思う。最初しか、金額を大きく動かせないでしょう。

[600: 匿名さん]

>>595
1本目（10階程度？立ち上がり）が1年半経過してるらしいから、
近々に着工（未定らしいけど）しても、ざっくり二年は遅くなる計算

音は個人差あるからねぇ、向きにも拠るだろうし・・・
イマドキのMSの造りだと窓締め切っちゃえばそんなに気にはならないとは思う
駅前だったり大通り沿いに住んだ経験があれば、まああんなもんかなぁ？

音や粉塵に敏感だったら開発地域に住むべきではないと思うな
ここは運河側以外はほぼ囲まれる可能性が高いし、
周辺工事の影響が全くないってことはありえない地区だしね

[601: 匿名さん]

6000万程度ってそんなに高い？
誰でも出せるんじゃない。

[602: 匿名さん]

誰でも出せるだろうけど、ここに６０００万だせるかってことでしょ？

[603: 匿名さん]

誰でも出せるなら、ここを好む人も一定の割合でいるでしょ。

[604: 匿名さん]

>>601
1億前後で南高層かプレミア狙ってたけど、やっぱイマイチ・・・
圧倒的なプレミア感というか開放感が欲しかったんだけどね
マイヤーさん渾身のMRも全く参考にならない造りだし魅力も感じないし高級感もない・・・
よくあれでOKが出たもんだ・・・ってのが素直な感想
1億ぐらい屁でもない人向きの物件なのかねぇ

[606: 匿名さん]

＞年収1000万で「6000万のマンション？余裕」

頭金1000万、5000万のローンじゃ厳しいでしょうか？

[608: 匿名さん]

６０００万のマンション買うのに頭金１０００万は少ないよ。
ここは住んでからのランニングコストもかなり高いし、金利上昇などの懸念などから年収１０００万でも５０００万の借り入れじゃ相当厳しいでしょう。買えるが５～１０年後がやばくなりそう。

[610: 匿名さん]

うちは3戸目の買い増し。

[611: 匿名さん]

ここはランニングコストがとてつもなく高そうだからね。

[613: 匿名さん]

高くないよ。
管理費は500円もかからないと思うよ。

[614: 匿名さん]

東雲のプラウドが247円、ここが297円。
設備の内容を考えるとむしろ安い。

[615: 匿名さん]

ここのランニングコストが安いと言うのなら、ここ以外のほとんどが激安という事になりますね。

[616: 匿名さん]

80平米、24000円で高いですか？
どこと比べてます？

[619: 匿名さん]

腹に入ったタワー型駐車場、免震装置、噴水など水を多く使った庭、シャトルバスなどこの先の修繕金のほうが相当心配だね。かなりのペースで上がっていくか、大きい金額の一時金徴収か。
そんなに遠くない未来に大きな地震も来るだろうから、今後修繕費用も想定外にかかる懸念もあるし、今後の長期修繕計画もしっかり確認して金銭的にかなり余裕がある人じゃないと大変な事になりそうだね。

[620: 匿名さん]

この規模と設備なら30年で65億位あれば大丈夫だよ。

[621: 匿名さん]

65億なら、均等払い一時金無しで、戸当たり月20000円程度。安いよ。

[622: 匿名さん]

シャトルバスが修繕費？
委託に決まってるよ。

[623: 検討してる者]

はっきりしていることは、誰が買えるかどうかは別にして、今の予定価格は高いということ。

なので、販売時期を延ばし、予約制に戻し、改めて買える客集めと価格の見極めを始めたんだろ。

この間に東雲が進捗し、月島が着工し、今後も他の開発計画が具体化してくるんで、ここの存在感は確実に薄れてくる。
鉄は熱いうちに打たなきゃならないのに、今更何をしているんだか。

誰かも書いてたけど、商売下手が祟って、自らマンションの価値を下げているね。

期待していただけに残念。

[626: 匿名さん]

自走式の駐車場を採用して水物を使ってない将来が比較的良心的な大規模のタワマンでも、長期修繕計画ではそんな金額じゃ全然足りないよ。
このマンションなら修繕金２万円という金額なら１５年後程度の話じゃない。それか１００万程度の一括徴収とか。

[627: 匿名さん]

ブラウドは30年、44億の計画だよ。業者の言いなりにならなければ、絶対に65億以上掛からない。
外構の水盤なんて大した修繕費掛からないよ。

[629: 匿名さん]

何故倍掛かる？
どういう想定？

[631: 匿名さん]

何故それで倍になる？
何回説明すればわかる。バスは管理費会計だぞ。
バスを買うとでも思ってるのか？
だから池なんて金掛からないって。
同じ機械式駐車場の豊洲シンボルだって、57億だぞ。

[632: 匿名さん]

免震装置の修繕周期を迎える前に取り換えが必要になる様な事態が発生したとき、東雲のプラウドはどうなる？ここ以上に大きな損傷を受けて、臨時修繕費が莫大になるよ。

[633: 匿名さん]

あそこは駐車場の費用を修繕に回してる（しかし大量売れ残りだから当初の計画より大幅に積立金が下回ってるらしい）ようだし、ここは総戸数の４０％も駐車場ないからそんな事できないでしょう。
あとこっちはメンンテナンスに莫大な金額がかかる免震装置もあるし、実際当初の計画は抑え目にしてるのが普通じゃないのかな？それを考えるとどう考えてももっと必要な気がするんだけど。
そんな少ない計画なら後々不足問題とかで揉めそう。。。

[634: 匿名さん]

逆に免震装置が壊れる位なら長周期地震などの共振で揺れが増幅して免震装置損傷がほとんどだろうから、プラウドの耐震ならまず共振は考えられないため亀裂や軽い損傷程度でしょ。免震装置壊れて交換、タワーパーキング修理の金額より全然かからないんじゃないのかな。

[636: 匿名]

あの青いバス、もう買ってあるって聞いたけど．． 東京湾北部地震、やっぱり心配だから見直そうかと。

[638: 匿名さん]

免震装置は壊れなくても、何年ごとのメンテナンス費用はかなりかかりますが・・・

[639: 匿名さん]

>638
じゃあ、いくらかかると思う？
全体の工事費に比べてインパクトは少ないから。

>635
何故そういう結論になる？
数字で納得させてくれ。

[641: 匿名さん]

>640
余りにも無知な投稿が多いから聞いてみたんだよ。
教えてやるよ。免震装置のメンテナンスというのは、定期検査だけなんだよ。交換周期は80年、あるいは100年なんだよ。

[642: 匿名さん]

せっかく豪華なマンションなんだからクルーザーもほしかったね。

[643: 匿名さん]

その定期検査費用がお高いんじゃ・・・
そんな長く耐久するなんて聞いた事ないし、まだ経験と実績が少ないからわからないって言われてるよね。
まだまだ進化段階の技術じゃないのですか。

[644: 匿名さん]

>643
高くない。全然高くない。

しかし何も知らない人が、何の根拠も無く、高い高いと騒いでるな。何か地所にも責任がある様な気がしてきた。早く数字を出さないから、根拠の無い憶測を呼ぶんだよ。

[646: 匿名さん]

装置ものはメンテナンス費用で絞りとるのが王道だからね。

他のマンションとの平仄とかあるし、開示したがらないかも。ぼったくりがばれてしまう。

[647: 購入検討中さん]

月島いくらからかな？

[648: 匿名さん]

>645
だから検査費用だけだって言ってるだろ。
高く見積もっても周期10年で数百万レベルだよ。
工事費累計から見れば無視してもいいレベル。
これでわかります？
ではあなたが言う高い理由を教えてください。

[649: 匿名さん]

マンション価格なんて時価だからね。湾岸タワーは売主側が比較的強気なこの時期に購入する人は割高で買うことになるね。
弱気な時期に購入することが良いけど待ってられないな。欲しい時がタイミング。

[651: 匿名]

月島がついに動き出しました！
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2012/0220_02/index.html

[652: 匿名さん]

別に強気な価格じゃないよ。
プラウドもここも。

[653: 匿名さん]

>651
地権者住戸があるところは買わない。
管理組合が機能しないよ。

[655: 匿名さん]

>653
経験上、長くて1年ぐらいだよ。地権者と分譲組の意識レベルの違いがでるのは。

[656: 匿名さん]

某タワーみたいに、旧地権者たちで会社を作り
そのタワーの管理会社をしているケースもありますが。

[657: 匿名さん]

川向こうのブリリアマーレの修繕計画は30年100億円です。
プラウドタワーよりはかかりブリリアマーレよりはかからない。
常識的な範囲に収まるでしょ。

[658: 匿名さん]

ブリリアマーレは91億だと思うけど。

[660: 匿名さん]

月島三井は、目の前がムーンアイランドタワー、後背がアイマークタワーか？
眺望的にはここと変わらんな。どの方向もいわゆる永久眺望でもない。
立地は「格段に」違うが。

ココの根付けが適正だとして、2割高でも行けるかね。

[661: 匿名さん]

>657さん
仰る通りです。
ここの延床面積は99,595.18平米で、
プラウド東雲、延床74,170.46平米、修繕積立44億円、
ブリリアマーレ、延床126,187.70平米、91億円、
豊洲シンボル、延床99,652.95平米、57億円、
というところから、65億円(+-10億円)と予想しました。
この数字を前提とすると、一戸当たり月20000円程度となります。これであれば、高く思われる方は少ないと思います。
売主にお願いしたいのは、大きな一時金を前提としたような計画や、最初の期間を安くして、5年おきに1.5倍の複利で増やしていくというような最近よくある資金計画ではなく、他に先駆けて、全期間均等払い、一時金無しの計画にして頂きたいです。
買う方も賢くなっているので、そのような合理的な計画の方が理解を得られるはずです。
しかし残念ながら、ここも初年度を安くして一時金も取るような計画になりそうですが。。。

[662: 匿名さん]

まぁ、お得物件には変わり無いと思いますがね。

[663: 661]

>662さん
私もそう思います。販売価格も維持管理費も安いと思います。

[665: 661]

664さん
もちろん即日完売はしませんが、人気の住戸は一期で無くなります。
その後は、ある程度スローになると思いますが。
売主が弱気な今が一つの買い時という考え方は、私はそんなに間違っていないと思います。

[668: 匿名さん]

修繕費の積立計画は、入居後、総会でいくらでも変えられる。

最初の理事会で、建築士とか会計士とかゼネ社員とか弁護士とか、一応業者と対等に渡り合える専門家がどのくらい立候補するかが鍵だね。

高人気物件で抽選をかいくぐった住民なら、志というか建物愛が強いから立候補者に事欠かないんだが、ここは微妙かも。

[669: 匿名さん]

低層階は激安だと思った。
問題は高層。

[670: 匿名さん]

665さん
どんなにお得でも全戸即日完売は無理として、では、一期でどの位の戸数が販売できると思いますか？
何期くらい・何年くらいで全戸完売できると思いますか？

私には全く想像もつきませんので一期は見送りです。
目星の部屋が完売したら、縁がなかったとサッパリ見切ります。

おっしゃるとおり、確かに売主は弱気と思います。
可也弱腰ですね。
何せ価格が決まらず販売延期ですからね。
正直驚愕です（笑）

[671: 661]

668さん
仰る通りですね。
タワーマンションには専門職の人が多いのは事実です。
ただ、どんなに早く計画の見直しをしても総会決議を得るまでに5年は掛かります。
それであれば、最初から支払いを先送りしない計画が立てられている方が、労が少なくてすみます。

[672: 匿名さん]

いきなりあらかた売り切れるとは思ってないのだけれど、間取りのバリエーションが結構多いせいで、種類ごとの戸数が多くない気がする。特に、低層だと室内の内装パターンがお仕着せだから、選ぼうとする内装パターンと間取りの組み合わせが実質１戸とか２戸しかない間取りも結構あるのだよね。。

[673: 匿名さん]

一番高く売れる時期を選んでるんでしょうね。

東雲が目処たってか、売り出すのかな、

[674: 661]

670さん
一期は、東雲のプラウドと同じくらいだと思います。
低層がかなり売れ、高層もそれなりに売れるでしょう。16階以上もそれなりに売れます。
完売はオリンピックが来るか来ないか決まる頃だと思います。

[675: 匿名さん]

２５０戸も販売できそうなら、あえて４月なんかに延期してないでしょ。
完売の時期なんか１期も販売してない今、予想なんかできない。
１期で５００戸販売できたら完売はすぐだろう。
１期で１５０戸販売しかできなかったら完売は難しいだろう。　位でしょ。

[677: 匿名さん]

674さん
プラウド東雲と同じくらいとなると、一期は大体350戸の予想ですね。
プラウド東雲よりも売れなければ危険と思います。
ありがとうございます。

673さん
会社は出来るだけ儲けるために戦略を練るのが当然ですし、確かに高く売れる時期を見計らうでしょうね。
状況によって売り渋りもあるかなと思います。

[678: 661]

677さん
プラウド東雲の1期と同じくらいという事で、250戸に達するかどうかという感じですね。

[680: 匿名さん]

戸数が違うから２５０じゃ足りないんじゃない？　せめて３００は欲しいところ