パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その12

[匿名さん]

モデルルームが開業しました。今のところ南向き東向きの低層階など、割安な部屋に注目が集中していますが、高層階好きな人も多いようです。世界的建築家＆スーパーゼネコンによる免震構造。ここ10年を代表するタワマンとしての声も多い本物件について語りましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～158.20平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設

[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

[121: 匿名さん]

でもここは千葉住民検討マンションでしょ？

[122: 匿名さん]

あれだけメディアを使って宣伝してるから首都圏全域から集客したいのでは？

[123: 匿名]

育ちは江東区なのに、３０年間も晴海は江東区だと思っていたおれです。

オートウェーブとホテル浦島しかないけど！

[125: 匿名さん]

>>117
ここと勝どきビュータワーとブリリアの月島では値段が違いすぎる。

[126: 匿名]

＞オートウェーブとホテル浦島しかないけど！

オートウェーブなんて、いまないだろ。

晴海は、戦前の万博・オリンピック計画が流れてからケチがついてたが、開発のポテンシャルは高い。
次のオリ招致が成功するにせよ、失敗するにせよ、広大な都有地の活用方法が決まるから、開発に弾みがつく。

3丁目の倉庫があった場所も、いつの間にか一部更地になってる。

豊洲市場・環状2号の完成に合わせて激変することは間違いない。

[128: 匿名]

コンビニ、この10年でかなり増えてるし、晴海通り沿いのビルも新設された。
この10年でかなり変わってるよ。

都有地の活用が決まってないのに、ここまで変わったのはある意味凄い。

[129: 匿名さん]

オフィスビルができたらテナントにコンビニくらいは入るよね・・・

[133: いつか買いたいさん]

でもそんなに中央区のアドレス欲しいのかな？
ここは駅まで遠いし、近くに商業施設無いし建つ見込みなしでしょう？

有明の方がＡＧＣ出来たら便利になると思いますよ。

[137: 匿名さん]

なんでこんなに人気なくなったんだ？

[138: 購入検討中さん]

有明も晴海も『環状2号』次第だな
ここの販売所のあたりの広大な空き地も
ごっそり都が持ってる

都はＴＴＴの横を抜けていく環状2号を
新橋まで抜いていくために
築地市場を新豊洲に移転させる

土壌汚染などがあり迷走した市場移転も
実はH26年の新市場開場に向けて着々と進行中
現在もおびただしい数の重機が稼働している

この10年で豊洲に先を越された晴海
ららぽーとをはじめとする三井不動産の
牽引力に住友などがタワマンブームで加速を

一方の晴海はオリンピック誘致失敗やら
有明・新豊洲などと同様に鍵を握る都有地
企業所有地と違い、政治の影響を受けて遅々として進まず

このマンションで完成まであと2年ちょいか･･･
築地市場跡地が更地になるのが、そのくらいとして
環状2号が隅田川に橋をかけて跡地を抜けるのに更に1～2年？

LRT、ゆりかもめのどうのとかは全て環状2号次第
日本一の地主？である東京都が市場跡地を売り、
晴海や有明の広大な土地を高値にしてから切り売り段取り

豊洲でも10年くらい？かかって今の姿だし
まだまだかかるな。。。

[139: 購入検討中さん]

伸びしろがあるっていっても、
有明はゆりかもめだしなぁ…。
同じ不便なら、多少歩くけど
メトロと大江戸線を使えるこっちの方がいい。

駅から遠いのは、運動になるしまぁいいか、と思える。
スーパーはちょっとしたものはトリトンで買えるし
自転車でアオキまでいけばまぁいっか、と思える。
値段も、超安くはないけど、ウチでも買える値段だな、と思える。
駅遠なので値上がりなんてもともと期待してないし、
建物が古くなったら資産価値が落ちるのは仕方ないと思える。

ただ、みなさんも書いてるようにランニングコストが高い…。
他は目をつぶれるけど、これだけがネック。
管理費ちょっと下がったのは良かったけど
駐車場がちょっと上がって、トントンだし。
これが年々グングン上がっていくとなると
住み続けるにしても売るにしても、
かなりのネガティブ材料になる。

うちはけっこう前向きに検討してる方だと思うけど、
長期修繕積立計画表を見るまでは何とも…。
計画次第では、今前向きに検討してる人々も
そっぽ向くと思う。ここはしっかりおさえてほしいなぁ。

[140: 匿名さん]

街が完成するまで１０年かぁ・・
その頃だとここを買っても住替え時期になっちゃうね。

[141: 匿名さん]

高く上がっていくランニングコスト＋今ほとんどの人が利用する変動金利の金利が上がっていくと・・・
５、１０年後の変動金利の返済額見直しの時は修繕積立金も上がってすごい事になりそう。

[143: 匿名さん]

>>137
いや、蓋は開けてみないと分からない
案外人気したらいよいよクチコミ系掲示板の終焉かも・・・
無いか（笑

個人的な感想だけど、
高い、単純に高い上に設定環境その他全てが中途半端
割安とか割高とかではなく6000万超えると単純に一気に購入層が減るからね
んで60平米5000万台を増やしたんだろうけど、誰が買うの？って感じ
70平米5000万台になると一気に風向きは変わる

カタログ上の数値仕様は水準以上なんだろうけど、梁が目立ちすぎじゃない？
凄く部屋が狭く感じた、窓？ハイサッシ？DW？って言うの？もうちょっとインパクト欲しかったね
あれじゃあ坪300以上出せる小金持ちさんも満足できないんじゃないかな？
リフォームが難しいところに気を遣って欲しかったな、折角永久眺望なのにさ・・・

やっぱり立地仕様設定が中途半端だよね・・・
単身DINKS投資家ファミリー小金持ち金持ちを万遍なく取り込まないと大規模は難しいのにね

[144: 匿名さん]

一般論としてこの立地で、どれだけ資産価値が上がる可能性があるのかは不明瞭だけど、せめてそのアップサイドは買ったものがとれるような価格であれば良かったのだけど、ちょっともう可能性が不明な部分も所与のものとして売り手が価格に織り込んで取ってしまってるような気がするよ。

[145: 匿名さん]

143の続き
高い高い言っちゃったけど、捉え方にも拠るかな？
都心中央区って考えれば安い、めちゃくちゃ安い！
地所×鹿島×世界的建築家×世界的ゴルファーのコラボで、日本の中心、ど真ん中のタワマン、
他にもっと条件良い物件あったら教えて欲しいぐらい
都心高台の坂道もそうだけど、不便なのがオシャレじゃん（笑

江東区中央区港南含めて湾岸一括りだったら・・・やっぱ高いかね？

[146: 匿名さん]

国際的不動産グループであるグロブナーリミテッド(東京都港区、廣井康士郎駐日代表)は、東京・港区にある高級賃貸マンション「六本木アレンツ」を2011年10月に日本たばこ産業から購入したと発表した。

→今どき、日本の不動産を買う外国ファンドがあるんだね。

日経も持ち直してきたし、ここの値上げ、現実味を帯びてきた気がする。

[147: 匿名さん]

ランニングコストって最終的にどうなるの？
７０㎡で修繕費が４～５万ぐらいになっちゃうの？

[148: 匿名さん]

＞鹿島×世界的建築家×世界的ゴルファーのコラボ

中古市場の流通においては、残念ながら、ほぼ査定は加味されません。
上の方が書いているように金利上昇と修繕費増のリスクを見込んで、
無理は禁物。
南永久眺望は魅力だが、ここを欲しい人には手離れがよい狭め６０平米台の
部屋を選択しておくことをお奨めする。

[149: ご近所さん]

>>145

ええ、高いですよ。
駅から10分以上。しかもＪＲ、メトロでもない大江戸線。
とどめは、あの混雑が問題になっている勝どき駅。
トリトン勤めている人でさえ首を傾げる立地
ここは価格云々より交通手段と生活の便の悪さに尽きる
リムジン引き回せる人なら関係ないでしょうけどね。
そんな人は、こんな海っぺりに住まないでしょうよ。

何もかも中途半端に合意。
こんなところに変なステマやっているくらいなら、
売り出し価格見直しと生活の便を向上させるテナント誘致を
今からでもやるべきだ。

最初コケると2棟目まで尾を引くよ。

[151: 匿名さん]

他のデベと比べて地所さんの株価の伸びが悪いですね。

[153: 匿名さん]

ここは前向きな検討者が一人もいないようだね。

[155: 匿名さん]

ここ、モデルルームもすごいところにあるね。
売る気あるのか！？ってぐらいに・・・

[156: 検討してる者]

安いと連呼する関係者が減り、ようやくまともな書き込みが増えてきたね。

前にも書いたけど、コストかけてマスコミも使って色々PRした割に内容が伴う集客はイマイチだってこと。だから販売を延期したわけだ。
それは立地の悪さに尽きる。何せシャトルバスだよ？

誰かバランス悪いと書いてたけど、まさにその通り。立地と企画、価格のバランスが悪いね。
結果的に、戸数制限でファミリー層を取り込まざるを得ない東雲に完全に軍配。

さて、これからどうすんだろ？

[157: 匿名さん]

コストが高い高いと言われているけど管理費・修繕積立金は㎡いくらくらいなんですか？

[159: 購入検討中さん]

＞１５３
それはここにカキコんでるやつの大多数が、
あちこちの業者だらけだからでしょ

意図的な潰しと、その反論と･･･
どっちもどっちだな

賢い消費者は黙って冷ややかに見てますよ
子供じゃあるまいし

価格やランニングコストは
まだ軌道修正がきく内容かと思われる

その辺を辛らつにカキコしたいと思う私は
前向きな検討者の一人ですが

その手がもう少し挙がらないと
迷うところだな･･･

[160: 匿名さん]

10年経っても、まだ売ってる可能性はあるかもなぁ。隣は立たずで。

[161: 匿名さん]

＞それはここにカキコんでるやつの大多数が、
＞あちこちの業者だらけだからでしょ　　　　　×

大多数が旧検討者　　　　　　　　　　　　　　○

[162: 匿名さん]

シャトル便だしWCTのようになるかな？

[163: 匿名さん]

シャトルを支える住民数が少ない。つまり割高。
便数も少ないけど。

[164: 匿名さん]

山梨の畑や事前案内会の時のクルーザーはマンションの共有物？

[165: 匿名]

少なくともクルーザーはあの時に借りただけでしょう。

[166: 検討してる者]

〉〉159
同感。でも第一期までにランニングコストを見直す時間はないんじゃないかな？
管理会社にエイヤで委託費を下げさせる程度か。

ランニングコストを下げる検討時間なんか、船乗せたり山梨に行ってる間にいくらでもあったはずなんだよね。そういう大事な点をおざなりにして、見えやすい所や広告にばかり頑張ってることろが残念。

[167: 匿名さん]

ウォーターガーデンなんか提供公園にして区に管理してもらえばよかったのに

[169: 匿名さん]

ここって　ネット加入は任意なんだね

[171: 匿名さん]

水物の管理はとてもお金がかかります。
公共の予算がなくなると噴水やなどすぐにとまりますよね～。
他のマンションでも管理費削減の為にとめちゃうところ
結構あるとききます。

[172: 匿名さん]

お金だけじゃなく、
子供が落ちるからと止めたマンションもありますよ。

[173: 匿名さん]

目黒の×エアタワーといい最近は三井が絡むと水物設置するってことなのか？

[175: 匿名さん]

ランニングコストは住み始めてからも変えられますよ

[176: 匿名さん]

昼間書き込めるのは、他社の営業くらいでしょうか。

安いのがバレるとまずいのかな？（笑）

[177: 匿名]

売ってる間に先住民が噴水止めようとか？
セールスポイントの低下を売れ残り抱えたデベが許すはずないでしょう。

[178: 匿名]

他社および自社営業が正解では

[179: 匿名さん]

噴水止める止めないの話は管理が高すぎだからだろ
駐車場30%プールなしで300とかないわ

[182: 匿名さん]

購入者が一人もいないのに、もう管理費削減の話ですかｗ

[184: 匿名さん]

>183さん的確ですね
もうこの際高い勉強代払ったと割りきってTTTのように平均坪214ぐらいで出せばいいのに
将来的に埋立地はそのくらいの価格に落ち着くんだから先を見越した価格設定が必要だよ
つい最近ザ・パークハウス新宿で値付けを誤って失敗してんのにそこから何も学んでないんだな。

[185: 匿名さん]

有明の方がまだましかも。全然値下げしてるしね。

[186: 匿名さん]

>>198
ここはバブル真っ盛りの1989年に土地を取得してしまっているのでこれ以上下げられないんですよ
最低でも採算とらないといけないから。
価格的に買えないなら諦めるしかないです！

[187: 匿名さん]

間違った198じゃなくて>>184です

[191: 購入検討中さん]

＞１７３
三井がからむ？ここは三菱だけでは･･･

[194: 匿名さん]

情報がないんですね。
割高ねぇ。

[196: 匿名さん]

バブルの時代に土地を仕入れたらバブルがはじけてしまったので、景気が回復するまで土地を寝かさざるを得なくなってしまったんでしょうね。
ホリエモン全盛期にプチバブルで少し景気が良くなったのでココもやっと始動（計画）しだしたんですが、残念なことに世に出る頃にはまた景気悪化って感じなですよね・・・

[197: 匿名さん]

>>195
ブリリア有明の掲示板はもっとスレの伸びがすごかったですよ。
そして今も売れ残っています・・・
ちょっと参考になるかもです。

[198: 匿名さん]

>>195
帰宅困難者問題で需要が都心部に集中しているからですよ。

[200: 匿名さん]

>>193
安くはならないので買えなければ諦めるしかないですよね。。。

[203: 匿名さん]

土地をバブルの時代に仕込んでしまってるのでこれ以上は安くなりません。
スミフ豊洲と同じですよね。

[206: 匿名さん]

どっちにしろ発展が約束されている都心部しか選択肢が無いのが現実。

だから、買える、買えないに係わらず、スレが伸び続ける。

[209: 匿名さん]

>>205
東雲はある意味成功っぽいけど（売り逃げできそう）、ココは豊洲スミフと同じ運命かな。
でもこれ以上値下げできないのでどうしようもない。
おそらく今の価格が三菱地所のいっぱいいっぱいの価格。
せめて2,3年前に販売開始できてたら（地震前に）少しはなんとかなってたかもなのに、運が悪いですよね。
（バブル時に土地取得＆大地震で湾岸人気低下）

[213: 匿名さん]

東雲プラウドみたいに申込がたくさんあったら、の話だよね？

[216: 匿名さん]

でも、これからマンション買うには都心部しか選択肢が無いからね。
あとは、買うか買わないかって問題だけだもんね。
買わずに賃貸のままってのもありでは？

[217: 匿名さん]

安売りしたのにブリリア有明みたいに未だ売れ残ってるパターンもあるし、
すべては購入申込がどれくらいあるか、を見ないと判断できないですよね。
（東雲プラウドパターンなれるか、ブリリア有明パターンになってしまうのか？！）

[220: 匿名さん]

本当は東雲プラウドのように、今度は首都直下型地震がくる前に売り抜けてしまうのが賢いと思うのですが、
こちらは土地を高く仕入れてしいまったためにこれ以上値下げできないので、どうしようもない感じ。
完売できるまでに大きい地震がもうこないとを祈るばかりですね。