中古の注文住宅と新築の建売住宅

[テレキャス]

現在、中古の注文住宅と新築の建売住宅で迷っています。価格はほぼ同じです。

・中古注文住宅
　ダイワハウス、築10年、徒歩15分、土地146.6㎡、鉄骨、5SLDK、一種低層、公道に接道
・新築建売住宅
　ファースト住建、新築、徒歩3分、土地81.3㎡、木造、4LDK、一種中高層、私道に接道

今、35歳で将来の買い替えは難しそうなので永住するつもりで購入を検討しています。不動産屋さんによって、「中古住宅はやめた方が良い」とか「建売住宅は建物が長く持たない」とかいろいろ教えていただいてどっちが良いか分からなくなってきました。
予算があれば、大手ハウスメーカーに新築の注文住宅を建ててもらえば良いのでしょうが高そうなのでこのような選択になりました。
どちらの方が永住に向いていると思われますでしょうか？よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

どちらとも言えない。
中古物件は現物を見てみないと何も判断出来ないと思う。
でも、土地の条件では圧倒的に中古の物の方が良さそうです。
何たって広いし、第一種低層だし、公道隣接だし。
まぁ、徒歩１５分というのがちょっと引っかかるけど、平坦で１５分なら許容範囲かな？

あとは建て売りの業者の評判はどうなんでしょ？

[3: 匿名さん]

永住を考えるのであれば、中古物件に一票。
１０年前の物件であれば、手抜きとかでなければメンテナンスさえしっかりして
いれば将来的な不安も少ないでしょう。中古物件なので、チェックはできますね。
短期的に見ると、徒歩３分の利便性はいいと思いますが、一種中高層ということも
あり、将来的に高いマンションに囲まれる可能性もあります。
中古物件は、土地の広さがあるため、将来的に建て替えることになっても、好みの
間取りを実現できることでしょう。

[4: 匿名さん]

確かに悩んでしまいそうな選択ですね！

一低の環境＆土地の広さ＆建物の広さで中古に一票入れます！
そして毎日15分のウォーキングも無料で実践でき、月7千円のスポクラ費も浮く！

中古やめたほうがいいというのは、仮に中古を買うと、10年後に築20年ですよね？で、築20年で
建て替えようとすると、残債があってローンがつかず、建て替え出来ない。。ってことですね。
でもダイワで鉄骨しかも５Ｌなら、リフォームでいけそう（家族構成にもよりますが）。
新築４Ｌで20年住んで、間取りきついから建て替え・・・っていうよりいいんじゃないでしょか。

と、思いました。

[5: 匿名さん]

中古に1票。
公道に接している、土地が広い。鉄骨ならば建売よりも良いと思います。

[6: 匿名さん]

中古に１票。
建売の方は一戸建てとしては駅に近すぎるｗ
用途区域とか、私道とか将来の不安要因が潜んでいる気がする。

中古の方は難点は駅から少し遠いが１５分は許容範囲かも。
大和ハウスの５ＳＬＤＫならかなりのもので、新築時の建て物評価額
建売の倍じゃ聞かないと思う。
リフォームすればまだまだ住めると思う。
ただ、鉄骨は建て直す解体費用が高いけどね。

[7: テレキャス]

> No.02さん
徒歩15分は平坦ではないのですが、なだらかな勾配であまり坂と言う感じでもないです。

建売業者の評判はこれがまた意見が分かれていて「工期が短くかなり安い建築費で建てていて悪い」とも聞きましたし、この建売を仲介してくれている不動産屋さんは「上場企業で建物は良いです」とも言われてました。

今、このサイトで検索してみると過去ログにありました。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/13173/
こちらも微妙な評価ですね…。> No.03さん
中古物件の方が、実際に10年でどれ位の劣化があるのか確認できると考えれば良かったのですね！今週末に隅々までチェックして来たいと思います。

そう言えば建売住宅は将来、建て替えしたくなった場合は今の大きさは建てられず一回り小さくなるらしいです。まだ気が早いですが将来は子供に土地を残してあげたいので、そう考えるとちゃんと建て替えができる土地の方が良さそうですね。> No.04さん
新築建売は、白いフローリングと黒っぽい建具の色合いが綺麗だったので少し舞い上がっていました。

現在は、徒歩4分の賃貸マンションに住んでいるのですが本当に歩かなくなってしまいました。これではいけないと思い、最近はエスカレーターやエレベーターをなるべく使わないようにして階段を上り下りしています。徒歩15分もウォーキングと思えば体に良いですね。

なるほど、中古住宅の問題は残債と建て替えなんですね。家族構成は僕と妻と3歳の子供1人です。あと1人欲しいので、もうすぐ4人家族になれたら良いなーと思っています。> No.05さん
分かりやすいです！ありがとうございます。> No.06さん
確かに大和ハウスの新築戸建なんて、自分ではとてもじゃないけれど購入できません。近所の住宅展示場だって、恐れ多くて入る事ができないです。見学したいけれど土地も持っていないし、年収とか知ったら帰らされそうで躊躇してしまいます。なんだかハウスメーカーの家に住めるチャンスのような気がしてきました。

[8: テレキャス]

なんだかレスがおかしくなってしまったので、もう一度個別に書き込みます。

[9: 匿名さん]

> No.02さん
徒歩15分は平坦ではないのですが、なだらかな勾配であまり坂と言う感じでもないです。

建売業者の評判はこれがまた意見が分かれていて「工期が短くかなり安い建築費で建てていて悪い」とも聞きましたし、この建売を仲介してくれている不動産屋さんは「上場企業で建物は良いです」とも言われてました。

今、このサイトで検索してみると過去ログにありました。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/13173/
こちらも微妙な評価ですね…。

[10: テレキャス]

> No.03さん
中古物件の方が、実際に10年でどれ位の劣化があるのか確認できると考えれば良かったのですね！今週末に隅々までチェックして来たいと思います。

そう言えば建売住宅は将来、建て替えしたくなった場合は今の大きさは建てられず一回り小さくなるらしいです。まだ気が早いですが将来は子供に土地を残してあげたいので、そう考えるとちゃんと建て替えができる土地の方が良さそうですね。

[11: テレキャス]

> No.04さん
新築建売は、白いフローリングと黒っぽい建具の色合いが綺麗だったので少し舞い上がっていました。

現在は、徒歩4分の賃貸マンションに住んでいるのですが本当に歩かなくなってしまいました。これではいけないと思い、最近はエスカレーターやエレベーターをなるべく使わないようにして階段を上り下りしています。徒歩15分もウォーキングと思えば体に良いですね。

なるほど、中古住宅の問題は残債と建て替えなんですね。家族構成は僕と妻と3歳の子供1人です。あと1人欲しいので、もうすぐ4人家族になれたら良いなーと思っています。

[12: テレキャス]

> No.05さん
分かりやすいです！ありがとうございます。

[13: テレキャス]

> No.06さん
確かに大和ハウスの新築戸建なんて、自分ではとてもじゃないけれど購入できません。近所の住宅展示場だって、恐れ多くて入る事ができないです。見学したいけれど土地も持っていないし、年収とか知ったら帰らされそうで躊躇してしまいます。なんだかハウスメーカーの家に住めるチャンスのような気がしてきました。

[14: 匿名さん]

こんばんわ
先日築22年の大和ハウスの軽量鉄骨の家を見てきました。
水周りはさすがに古いので良いと思いませんでしたが、他は新築よりも
いいと思いました。

中古について
一般には中古購入した場合、家の保証は一切ありません。
また、不動産取得税が新築より高くなります。（10万程度）
また、耐震の証明がとれないと住宅ローン減税も受けられません。

ですが、大和ハウスは築20年まで保証が付いています。
それ以降は有料です。
また、大和ハウスの場合シールの塗り替えが10年一度は必要です（200万）
他社と違うのは築年数に関係なくシールの保証が10年付きます。

また、大和ハウスに直接電話すればいろいろ教えてくれますよ。
私が問い合わせ時は、数分でどんな仕様（築22年の家が）教えてくれました。
自社販売物件の情報が完全にデータベース化しているのでかなりいろいろわかるようです。

こういった点から下手な新築より信頼もできます。
ちなみに、軽量鉄骨でも扱いは木造同じになるので
10年経てば家の価値はありません。つまり、木造とおなじくらい値落ちするので
売るほうにとってはデメリットですが、買うほうにとってはただ同然に近い形で
家が手に入るのでかなりお得です。

[15: 匿名さん]

スレ主さん、建売のほうは建て直す時、今と同じ大きさは建てられないと書いて
ありますが、セットバックとかでしょうか？
なら、絶対に止めた方が良いです。
狭小地ですし、素人は手をださない方が良いですね。

[16: 匿名さん]

私は、築8年の中古戸建（設計事務所物件）3月に購入し住んでいる者です。
前オーナーが大事に使用していたようで、１階LDKのフローリングに傷がある程度で
その他は新築と変わりないくらいです（遊びに来た友達も築8年というとビックリします）。
勿論現状渡しですから、ある程度妥協しなければならないと思いますが、築10年であれば
お買い得だと思います（キッチン、バス等の設備も見劣りしない？）。
延床面積がわかりませんが、間取りのゆとりも建売とは違うはずです。

[17: 匿名さん]

私は２０年程前に買った建売を某軽量鉄骨メーカーで建て直したのですが、
同じ家といっても全然違いますね。
耐用年数で１０年は軽く違うと思いますよ。
私の前の家はとくに外れで安普請でしたが、過去ログを読むと
ファースト住研もどちらかというとローコスト系のようですし。
大和ハウスが綺麗に使ってあるならお買い得かもしれません。
１０年というのが結構微妙な年数なのかもしれませんが。

大和ハウスが１０年に一度２００万かかるというのは知りません
でしたが、うちのＨＭは外壁はノーメンテに近いと言ってるのですが、
目地の塗り替えは必要でしょうが、通常はヘーベル以外はそんなに
かからない気もするのですが、５ＳＬＤＫは結構大きいですので
心配なら大和に問い合わせてみられたらいかがでしょうか？

私は建売の方は見送って、中古の方の条件を、道路付けとか環境とか
リフォーム費用とか詳細に検討した方が良いと思います。
１５分だと自転車通勤になるかも知れませんね。

[18: 匿名さん]

新築も５年住めば、中古です。
５年後を考えたら、やはり、中古のダイワハウスに１票です。
土地の狭いのだけは、どうにもなりません。
中古なら、広い庭で、子供たちが砂遊びができるかもしれませんね。

[19: 匿名さん]

17さんへ

14です。
>>大和ハウスが１０年に一度２００万かかるというのは知りません
>>でしたが、うちのＨＭは外壁はノーメンテに近いと言ってるのですが、
>>目地の塗り替えは必要でしょうが、通常はヘーベル以外はそんなに
>>かからない気もするのですが、５ＳＬＤＫは結構大きいですので
>>心配なら大和に問い合わせてみられたらいかがでしょうか？

誤解が内容書いておきます。
10年というのはできるだけ保証がなくならない時に
塗り替えるのがベストということで実際にはもっともつようです。
義務もありませんので、
メンテが不要なのは逆に不信感を私はいだきます。
世の中に完璧はないと思います。

17さんの言われるとおり、あくまで私が聞いたことなので
正確さにはかけます。
ただ、大和ハウスの対応はかなりいいと思いましたので
事情を説明して売主、HMに聞くのが良いと思います。

[20: 匿名さん]

同じ不動産なら確信犯のような気がします。
自殺者などが出た物件などは現在公表が
義務付けられています。
消費者センターや無料の弁護士相談もあるようなので
そちらに行って対策はないか聞いてみてはいかがでしょうか？

[21: 匿名さん]

>>20さんのレスは
家の横にマンションのゴミ置き場が・・・
のスレッドへのものでは？？

[22: 匿名さん]

価格が魅力的な建て売り住宅はロクなものではないと思いますが・・・

以前、建て売り住宅の設計の手伝いをしたことがありますが、元請け業者(不動産業)は土地を1200万で入手し、そこに1000万で家を建てさせて3500万で売りました。
（内訳は土地1500万、建物2000万：重量鉄骨35坪）
まともな建設業者ではそんな値段で建築できないので、かなりいいかげんな業者を使っていました。

安いことには必ず理由があります。
価格を前面に出している物件は、その価格以上に利益を抜いている場合が多いのでは？
有名ハウスメーカーの坪単価はオプションを追加しない範囲では適正だと思いますよ。
それよりも大幅に安いのであれば、安い理由があるはず。
よくよく検討されるのが良いかと。

[23: テレキャス]

> No.14さん
実際に見られた方のご意見は参考になります。確かに水周りの汚れを見ると新築は魅力でした。

20年保証と言うのはとても大きいですね！建物がしっかりしていないと、きっとこんな長期保証はできないでしょうし。さすがに大手のハウスメーカーだと情報も聞き出せそうで安心なんですね。今週末に聞いてみようと思います。鉄骨の耐久性と中古価格のメリットを考えるとこっちの方が良さそうですね。

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> No.15さん
接道の私道は4mあるようでセットバックの必要はないみたいです。ただ、この建売は横並びに5区画あって全部で申請しているから戸当たりの容積を取れているとかで、1戸だけの建て替えだと今の容積（建蔽率？）は取れないらしいです。もしも同じ大きさを建てるのならまた5区画全員で同時に建て替える必要があると言うような説明でした。しかし「永住できる建物なので建て替えの心配はしなくても良いのでは」とも言われました。それから、私道は1/5づつ持分を共有するとも聞きました。

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> No.16さん
ご購入おめでとうございます。しかもかなりの良物件のようですね！
我家では先週末に両親と話し合ったり、不動産屋さんにいろいろ言われたりで少々疲れ気味でしたが、こんな気持ちではダメだ、何としてもマイホームを買うんだ！と、今週末の見学に向けてみなさんに勉強させていただいているところです。実際は大きなローンを組む事に怖い気持ちもありますが…。

床面積は今、手元に資料がないので分からないのですが建売よりもゆったりしています。あと中古住宅には庭もあるので子供にとっては嬉しいかもしれませんね。

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> No.17さん
木造から鉄骨に建て替えられたのですね。比較が分かって参考になります。ここでみなさんのアドバイスを聞いていると鉄骨って良さそうですね。ファースト住建の評価は分かれているみたいですが、調べてみると「良質」ではないようです。永住しない方には最適な建売業者さんなのかもしれませんが。

自転車あると楽でしょうね。でも雨の日の事などを考えると、普段から健康のためと思って歩くのが良いのかもしれませんね。

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> No.18さん
そうなんです。僕はバルコニーや庭を重要視していなかったのですが子供の事を考えたら庭はあった方が良いですよね。あと妻は、今のマンションのバルコニーがかなり狭くて洗濯物が満足に干せないのが嫌だと言っているのでバルコニーと庭のチェックもしたいと思います。

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> No.19さん（No.14さん）
> No.17さん
僕もNo.17さんと同じく勘違いしていましたが、解説いただきありがとうございます。売主さんとダイワさんに確認してみたいと思います。

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> No.20さん
> No.21さん
びっくりしましたが、No.21さんのレスで理解できました。ありがとうございます。

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> No.22さん
安いんです！（我家にとってはものすごく高いですが）確かに検討している建売住宅は安いです。駅近で新築でこの地域でこの価格は他物件ではないですし、素人の僕だと見た目はとても綺麗で素敵に見えてしまいます。

でも住んだ後で、ローン抱えながら家の構造を心配しなければいけなくなるような事だけは避けたいです。おっしゃられる通り、冷静によくよく検討するようにします。

[24: ０４]

建て替えると今と同じ面積では建築できない。。。
２３の、№１５さんへの返事でニュアンス分かりましたが、微妙な話ですねぇ。
違法じゃないと思うけれど、結構テクニック使って建ててますなその物件。

私道のほうは位置指定道路ですね。それは良くある話なので問題なしと思います。
（協定道路だったらやめたほうが良いけど）。

[25: 匿名さん]

２０です。
すみません。
削除依頼出しておきます。

[26: 匿名さん]

20です。
削除依頼出しました。
すみません。

[27: 03]

境界から５０ｃｍずつ後退していないということですか？
もしかしたら、購入時から周りぎりぎりのところまで囲まれているのでしょう
か・・・。
そういった物件は、建て替えのときに、苦労されると思います。将来、更地に
して売り出した場合、思っている土地の価格より大分低かったりします。
一種中高層（60/160）ですかね。容積率一杯で建築されているとのこと、３階
建ての物件ですか？木造で、工法もわからないのですが、性能表示の耐震等級の
低いようでしたら、購入は見送られた方がよろしいかと思います。

[28: 匿名さん]

スレ主さん、
「永住できる物件なので、建て替えの事は心配しなくて良い」
これは間違いです。
一戸建てはいつかは建て替えます。あなたでなくて、お子さんかも
知れないし、あなたが売却した相手かもしれない。
以前と同じ広さに建て替えられないとしたら、年数経過とともに、
その物件の価値は下がって行きます。
また、５世帯同時に建て直すことなど不可能です。

そうはいっても、駅が近いし、安いのでそれなりの需要はあるから、
売れるとは思います。
しかし、大手は絶対に手がけない物件です。