中古住宅を売る方法、客観的にみてどちらの方が良いでしょうか？

[売りたい君]

築１４年木造の我が家を、主人の転勤のため売りに出す事になりました。引越し先は決まっています。我が家は、土地３３坪、建物３３坪、生活に便利：大型スーパーが２つ徒歩５分以内。ホームセンター徒歩１分、保育園徒歩２分、小学校徒歩１０分、最寄の駅２つどちらも徒歩１２分です。が、閑静な住宅街ではなく、ややゴチャゴチャした下町です。上品な人には向いてないかも。
この家を　①台所、洗面所、おフロをリフォームして、売り出すか、②リフォームしないでその分（２００万位）安く売りに出すか。皆様ならどちらが売れやすいと思いますか？いずれにせよリフォームが必要かと思われますが、安く買って自分の好みにリフォームする方が良いという人もいるかと思ったり、第一印象がきれいな方が売れ易いと思ったり、悩みに悩んでおります。どうかご意見お願いいたします。価格はこの地域の平均的かそれ以下でも良い覚悟はあります。