パークホームズ目黒ザレジデンスってどうですか？パート4

[匿名さん]

パークホームズ目黒ザレジデンスについてのスレです。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/194239/
前々スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165244/
前々々スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94741/


所在地：東京都目黒区下目黒2丁目170番1（地番）
交通：
山手線 「目黒」駅 徒歩9分
東急目黒線 「不動前」駅 徒歩7分
東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩9分
都営三田線 「目黒」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：57.01平米～81.63平米
売主：三井不動産レジデンシャル


施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[301: 匿名さん]

徒歩が苦痛な立地でもマンション名に目黒を入れるだけで目黒イメージ価格を上乗せされてそう。

[302: 匿名さん]

今売れ残って苦戦しているということは今の価格は割高ということなので、定価で買えばリセールももちろん厳しいでしょう。

[303: 匿名]

上乗せ価格があるという事は、つまり目黒区のイメージが良いという事ですね。
ここで歩くのが苦痛の方は、福祉サービスの充実した財政ある区がいいと思いますよ。目黒区厳しいです。

３０１には充分検討外の物件ですね。

[304: 匿名さん]

値引きで買えばリセールはいいかもね。
もちろん値引き幅に依りますが。

[305: 匿名さん]

イメージって虚ろな頼りないものですから、
不動産等の長期資産の購入の際は注意が必要ですね。

まあ自己責任ですが・・

[306: 匿名]

売れ残りといっても、現段階で9割5分売れてますからね。しかも次期販売も進んでますから、資産価値にはあまり関係ないのでは？

[307: 匿名]

ほとんど影響ない話。
また今日も“売れ残りちゃん”が販売管理してんの（笑）時間持て余してんのかな。

[308: 匿名さん]

中古で評価が上がるということはありませんので、新築で苦戦していれば、リセールでも苦戦すると思います。
竣工前に余裕で完売する物件だってたくさんありますから。

[309: 匿名]

苦戦してるとは言わないよ。目標達成してるんだから。この辺じゃテラスくらいじゃない？ちなみにたくさんってどこ？テラスのリセールも近くに他の物件ができる事で、今後どう影響あるかわからない。
完売だって他の条件によって、良くも悪くもなるよ。

[310: 匿名]

戸数がかなり多いから即完はあまり考えなくていいかと。この物件ができた影響で、目黒区の供給戸数が上位にはね上がった位だし。現段階で95％はかなりいい数字じゃないでしょうか？今後も売れていく予定ですし。

[311: 匿名さん]

そもそも人口密度が高い所で良好な住環境を求めるのが、土台無理な話ですよ。

[312: 匿名さん]

確かに考えてみると、目黒、恵比寿、中目黒エリアで最近の物件は普通に竣工前に完売している物件が多いですね。特に悪いマンションじゃないかと思って検討してましたが、近隣物件と比べて相対的な売れ行きの悪さを考えると、本来の価値からはやや割高なんでしょうかね。

[313: 匿名さん]

需要が尽きたと考えたほうが正しいと思うよ。
そもそも特別好きな人が高値で買う特殊エリアだからね。
販売数量が増えれば自然に売れ残るよ。
物件が特に悪いわけじゃない。

[314: 匿名]

完売は小規模マンションばかりですよ。恵比寿、中目黒にこの手の大型物件なんてありました？
アトラスタワーやパークタワー等はもっと空いてますよ。現時点9割5分は大型の中ではかなりいい線いってる方だと思うけど。

[315: 匿名さん]

需要が尽きる寸前のギリギリセーフ物件と考えれば分かりやすいでしょう。

[316: 匿名さん]

コスパ世代になると売れなくなるだろうな。

[317: 匿名さん]

需要が尽きた、、そうかもしれません。
今後もこの近辺ではコンスタントに供給あるでしょうし、やっぱり価格下落リスクが高そうです。

[318: 匿名さん]

今年度の目黒区は今までになくよく売ったと思うよ。
千戸越えは過去に類を見ない数だよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[319: 匿名さん]

これだけ売れれば、そりゃ需要尽きるわな。やっぱリセールは厳しい。

[320: 匿名さん]

＞３０８
同じくらいの分母の物件で比較しないと。２００戸超えるどこの物件？たくさんあるそうですが、具体的でないと説得力ないです。
リセールより、今住める所が見つかればそれでいいです。

[321: 匿名さん]

竣工済みで売れ残りマンション確定ですね。

[322: 匿名さん]

＞３１２特に悪いマンションじゃないかと思って検討してましたって、普通に意味わかんないです。

[323: 匿名]

今のご時世、200世帯以上の供給物件なら竣工前の完売は殆ど有りませんよ。
あのエリアに全く同じ規模と条件が出た場合は、販売時とリセールのタイミングで価格競争も起こり得ますが、あそこまでの広大な土地を供給出来る場所は、今のところ有りません。
目黒区は区画整理にも色々と条件があるので、小規模ノッポ型 いわゆる賃貸仕様の新築マンションは、今後もあの界隈には出てくるでしょうね。

[324: 匿名さん]

人口密度が高くて街並みがごちゃごちゃしてますからね。

[325: 匿名]

３２１は売れ残りって、決めゼリフのつもり？３２１は独身？売れ残りって言葉、そんなに他人にインパクト与えないよ。完売してなきゃ、売れ残りがあるって事にすぎないだけ。大規模はこの程度の残りを見込み済みで抱えてるから。

[326: 匿名さん]

27日から棟内モデルルームオープン。

[327: 匿名さん]

中目黒や恵比寿の超人気完売物件を買わなかったって、中目や恵比寿で普通に資金繰りができなかった人？それともデベのブラックリストに載ってる人？

[328: 匿名さん]

完売物件と売れ残り物件だとリセールに影響はあるんでしょうか？

[329: 匿名さん]

なんにしてもいい立地が一番最初に気になったな～

窓が多いという印象も強いんですけどそれは個人的にそう感じるだけ？

今がちょっと少ないのかもと踏まえてもなかなかの明るさを享受できそう

位置によって違うかな

[330: 匿名さん]

同じく、立地が気に入った者です。
と言うと、ネガの人にまた言われそうですが（笑）

明るさは場所、時間、季節によって多少変わると思いますが、総じて日差しや明るさは確保出来ますね〜

[331: 匿名さん]

度々リセールの話が出てきますね。

今の段階で言えることは、基本的に好立地、デベロッパーのブランド力、管理面がリセール時のポイントです。

中古で売る際にまだ販売しているとなると、中古購買者も未入居部屋での値引きに目を向けるでしょうね。
ただ、三井の場合であれば、そう何年も販売を続けるわけじゃなく、賃貸などに移行していくはずです。
そのタイミングではないでしょうか？

比較すれば、新築完売物件だとこのような心配はありません。ただ、竣工前の完売物件は余程の価格設定じゃない限り、大規模物件ではありえないのも現状。

とは言え、大規模で未入居物件があるにも関わらず、中古で売っても買い手が見付かっているんですよねえ。そのような物件は、やはり好立地な場所。
需要と供給のバランスは不思議とあるものです。

[332: 匿名さん]

完売していないというのが、購入者の心理的プレッシャーになるような物件ではないんですけどね。
あまり相手にするような内容ではありません。
世間では３３１さんのお考えに近い方が多いと思います。ここが好立地か、意見はわかれそうですけど。それはまた同じ話になるので、自分の目で判断ですと付け加えておきますね。

[333: 匿名さん]

問題は将来値下がりリスクが高いところですね。

気にするような問題ではありませんが。

[334: 匿名さん]

リセール的には駅から見ての立地が重要なのは言うまでもない。
そういう意味ではリセール的に厳しいと言わざるを得ない。

[335: 匿名さん]

一番の問題は
現在がエリアのピークで伸びしろが無くて、
逆に下げ余地が大きい点でしょう。
エリアの将来性ですね。

[336: 匿名さん]

棟内モデルルームでじっくり実物を見てみたいと思います。

[337: 匿名]

334がリセールが何かを分かっているようにはとても思えない(笑)

[338: 匿名]

335さん
目黒って今全然ピークじゃないですけど。数年前にタワーブームで地価があがりましたが、今は下げどまって落ち着いてますよ。

[339: 匿名さん]

338さん
それは一番怖い三尊天井じゃないの？

[340: 匿名さん]

また目黒駅再開発が始まりますからね。

[341: 匿名]

気にするような問題でなかったのに、とうとう一番の問題になっちゃったよ（笑）
付き合うのやめよう。リピ機能付きみたいだから。

[342: 匿名さん]

気にするような問題かどうかは君が決めることではない。

[343: 匿名]

ただのディベートになっちゃってますね。

[344: 匿名さん]

342さんが、また来たね（笑）

[345: 匿名さん]

現地モデルルームの部屋は値引きされるんでしょうかね。
でないと割りに合わないですよね。

[347: 匿名]

中見てきましたが、できあがって中を見れば結構売れるんじゃないかなと思いました。
窓も室内から臨むとかなり大きいから、リバーサイドでもすごく明るく感じました。共用部もそれなりに仕上がっていますよ。
悩んでいる人、ぜひ中を見るといいと思います。

[348: 匿名]

現地モデルルームの値引きの期待だけど、普通の物件と大差なく、最初は売れなければ家具付きにくらいが妥当でしょう。あとは、同じ三井のパークホームズ目黒中町のように、三井はのんびり売るだろうし、中町の値引き方が参考になると思う。あまり売り急がない感じ。
３４７さんの言うのはわかるけど、必ず否定する人は現れるからね。主観だからね。
ところで目黒中町は完売したのだろうか？

[349: 匿名]

賃貸がでたら住んでみたいな！

[350: 匿名さん]

残り何戸ぐらいかわかる人いますか？

[351: 匿名]

賃貸用に購入した人もいると思いますよ。たぶん賃貸も出るでしょう。賃貸にしては場所が便利かどうかは、人によると思いますけどね。賃貸なら、駅近のタワーが良さそう。

[352: 匿名]

タワーは嫌いなので、賃貸でもこちらに興味あります。でもまとまった数出るわけじゃないですもんね。。

[353: 匿名さん]

賃貸なんてまさに立地、駅からの利便性に尽きるでしょう。
賃貸の需要は全然ないマンションだと思うよ。

[354: 匿名]

実際３５２さんのような方がいるので、全然ないわけでもなさそうですよね。

[355: 匿名]

352です。
353さんのような人もいるかもしれませんが、私は駅前の騒々しい場所より緑が見える場所に住みたいです。利便性だけの生活にあまり興味はありません。

[356: 匿名さん]

目黒区は区民一人あたりの公園面積が23区でもかなり下の方ですが、この周辺は例外ですか？

[357: 匿名]

駅近のタワーじゃ、ここより全然高いですよ。

[360: 匿名さん]

賃貸だと不動前相場だろうね。

[361: 検討中の奥さま]

粘着質が一匹いるね（笑）書き込みみればわかる！

[362: 匿名さん]

>355さん
駅近でも、騒々しくなく緑が見える場所は探せばいくらでもありますよ。
もちろん利便性も抜群で坂もなくストレスを感じません。
賃貸に出すとすれば相当安くするのが大前提でしょう。

[363: 匿名]

検討中の奥様、刺激しないほうがいいです。反応返して来るから。

[365: 匿名さん]

３５５さん、いろいろご覧になって、現地も見て真剣にお考えでしたら、新築分譲マンションの賃貸サイトでいくつかあたられたらいいと思います。相場もわかると思いますよ。やはり仕様も価格に関わりますからね。
３６２さんなら、相当安く貸してくれそうですが、双方にとって幸か不幸かオーナーではないようで〜す（笑）

[366: 匿名さん]

確かに。
私も352さんのような人から安く借りたいです。

[367: 匿名さん]

確かに安くしないと厳しいね。

[368: 匿名さん]

厳しいということは、賃貸は出ないという意味ですね。家主もバカじゃないんだから。

[369: 匿名さん]

もう賃貸の話！ここは賃貸仕様じゃないですよ〜
賃貸じゃなく、それなりの金額出して購入しましょう。

[370: 匿名]

分譲だけど同じ目黒でパークリュクスが賃貸割合が高いと言われている。リュクスの間取りや眺望を気にいる人もいるようだ。眺望へのネガもあるけど利便はほぼ同じ。道路が気になるかもしれない。仕様は落ちる。

[371: 匿名さん]

リュクスは賃貸向きですね。ホームズと比較するなら、環境、眺望、外部内部の仕様などかなり違いは大きいかと。利便性は同じくらい。ファミリーなら断然ホームズでしょうね。

[372: 物件比較中さん]

この建物の耐震等級分かりますか？
モデルルーム休みのため、こちらで失礼します。

HPなど掲載がないので、等級は通常のものなんでしょうか。

[373: 匿名]

等級は通常のもので防災倉庫とマンホールトイレの備えがあると過去スレにありました。

[374: 匿名さん]

2級ですよ。
通常ですよ。
1級は特別なんで通常住宅はほとんど2級です。

[375: 匿名さん]

３級が特別かと。
ここはあまり防災倉庫とか宣伝してないし、他の物件でパンフにあるような浴槽の宣伝もしてないので、期待してなかったら、普通に魔法瓶浴槽とか。モデルルームで資料もらうに限りますね。ま、もはや魔法瓶浴槽は当たり前なので、パンフに載せるほどではないのでしょうが。もう少し宣伝上手になってもいいと思います。

[376: 匿名さん]

ここの耐震等級は3でしょ。

[377: 匿名]

賃貸査定にだしたらかなり良い値段つきましたよ。

[378: 匿名さん]

借り手がつくかどうかが問題だよ

[379: 匿名さん]

検討者の方は重要な事は自分の目とモデルルームの資料で確かめる事をオススメします。残念ですが、ここの掲示板は適当な数字を載せる方がいます。

[380: 匿名]

ご心配ありがとう。借り手はもういるから大丈夫です。

[383: 匿名]

プラウド駒場と似てますね。どっちがいいかなー。

[384: 匿名]

＞３８３
場所も違うし、駒場とは全然似てないと思う。中庭で野村と似ているのは、シティテラス下目黒。シティテラスは、敷地に余裕もたせてる。財閥系との差が敷地配置で、出てるみたいだね。

[386: 匿名さん]

いよいよ今週末から現地ＭＲがオープンですね。
現物確認してから判断できるのは大きいです。
ＭＲ部屋の特典も気になります。

[387: 匿名]

特典ってなんですか？
ちなみに、ブライトサイド側も公開空地があって道が結構広がりましたね。ここまで来たら焦らずに桜の時期を見て、どっち側にするか決めようかと考えています。

[388: 匿名さん]

不特定多数の人々がそこら中、歩き回った部屋を買うわけだから
特典というか何だかの恩恵がないと見合わないよね。

[389: 匿名さん]

階数とか、向きで折り合いがつけばいいですね。モデルルームの家具つきって、新婚さん以外メリットないと思いますが、そういうの多いですよね。
モデルルームの部屋を買ったら、すぐ入居できるものなんですか？

[390: 検討者]

＞＞３８９
清掃とか最終チェックもあるんでしょうし、すぐにとはいかないんじゃないでしょうか。でも完成済みですから早く入れそうですよね。

家具付きは、引っ越してくる際に今までの所有家具などを処分する予定の家庭や、今までが実家で初めて分譲マンションに新婚で住むことになるような立場の方には差し支えなくて付いてきて嬉しいことだと思います。

たまに趣味に合わないかも、なんて声もあるようですけど、基本、ＭＲに入っているのは無難に観覧者うけするものが多い気がしますね。

[392: 匿名さん]

そうですか。
とうとう完売ですか？
このご時世に立派なことです。

[393: 匿名]

プラウド駒場やクラッシーも完売間近だそうです。このご時世でもないようですよ。

[394: 匿名さん]

いやいや、完売してないでしょ。どんな情報（笑）

[395: 匿名]

暇な人のただの煽りですよ。

[396: 匿名さん]

結局のところ完売なの？
売れ残ってるの？

[397: 物件比較中さん]

サイトには下旬からまた販売開始とありますから、まだ残っていて今ちょうど販売開始する時期なのでは。

住居が一番重要なのはもちろんですが

・ウォーターガーデン
・サクララウンジ

これがどれほど想像と合致しているか、二番目に気になる点ですね。水は特にセラピー効果があるということで、住人のちょっとしたストレス緩和を一役担ってくれれば、無意識にいつも笑顔ですれ違うような雰囲気になるんんじゃないかなーって期待しています。

[398: 匿名さん]

イトーピア隣のオークプレイス、出ましたね。
http://www.meguro-rt.com/index.html

[399: 匿名]

オークの値付け気になります。もう一つのオークはもういい部屋ないかな。

[400: 匿名さん]

オークはないな。