パークホームズ目黒ザレジデンスってどうですか？パート4

[匿名さん]

パークホームズ目黒ザレジデンスについてのスレです。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/194239/
前々スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165244/
前々々スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94741/


所在地：東京都目黒区下目黒2丁目170番1（地番）
交通：
山手線 「目黒」駅 徒歩9分
東急目黒線 「不動前」駅 徒歩7分
東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩9分
都営三田線 「目黒」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：57.01平米～81.63平米
売主：三井不動産レジデンシャル


施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[254: 匿名]

彼らがこの掲示板で無用なネガをし続けるモチベーションってなんなんだろう。
普通の人ってそんなに暇じゃないはずですよね。

[256: 購入検討中さん]

こんにちは、７月に子供が生まれ３人になりますが、こちらの2LDK(65A～D)を真剣に検討してますが、狭いでしょうか？
30代中盤ですが、同じ世代の方宜しく御願いします。クロスエアータワーと迷ってます。

[257: 匿名]

256さん、私も30代、二人暮らしで65の部屋を選びました。うちはリビングの隣の部屋を開閉式ドアにして、一部屋としても使えるようにしました。壁をやめた理由はリビング（13畳）に圧迫感があるのは嫌だったからなんですが、ドアを閉めた場合でも、とても開放感がありました。壁でも全然いけたと思います。
意外だったのは、意外に収納が多いということ。図面ではわかりにくいのですが、実際見ると奥行きや高さがある収納が多く使いやすいと思います。
親子3人暮らしまでならとても良いと思いますよ！

[258: 契約済みさん]

うちは子供1人おります。同じくクロスと世田谷クラッシィで迷いましたよ。共働きなので通勤圏と休日に近場に緑がある場所と住みやすさを優先度高く検討してました。クロスは地震のこともありタワマンの怖さがあったのと、子供がいるので首都高沿いの空気感を考え外れました。クラッシィは間取りも良かったのですが、やはり池尻大橋の住みやすさをこちらと比較すると、目黒に落ち着きました。間取りは壁のままですが、家族3人でも十分でした。もう1人増えても小学校上がるまでは大丈夫かな（笑）春になったら林試公園や夏は区民プールで遊ばせようと目論んでます。

[259: 匿名さん]

256の方は間取りの優先順位が高いですか？ここは各部屋細長い間取りなので、好き嫌いありますが、廊下が短く設計されてるので、コンパクトにうまくまとまっています。
クロスは間取りも様々だし、共用施設も多いですよね。間取りは正直、好みの問題によりますよね。お子様がいらっしゃるなら、プラスアルファで258の方同様、住みやすさや近場の環境も考慮されたら良いと思いますよ。私は将来子供が出来る可能性と、ランニングコストも含めたコストパフォーマンスの良さでここに決めました。

[260: 匿名]

タワーマンションでいいかどうか、というのが一つの判断基準にはなりますよね。私の場合、タワーは除外したので。
内覧会で部屋を見た感想を言えば、65の間取りは、部屋の広さや配置、収納のバランスが取れていて予想より使い勝手がよさそうでした。

[261: 匿名さん]

ここって実際に後何戸くらい残っているのでしょうか？

[262: 匿名さん]

10数件と聞いていますが、19件なのか11件なのか不明です。
15戸というのが妥当なのような気がしますが。

[263: 匿名]

あら、意外と残り少ないんですね。かなり悩んでます…実際部屋の中を見れたら決めやすいんですけどねー。

[264: 匿名さん]

まだMRには行ってませんが、規模や条件に魅力を感じて、2LDKの間取りを見て悩んでおります。。

まだチビですが子供1人の家族3人だと、使い易さや広さは如何でしょうか？やはり狭いですかね？
お恥ずかしい話、お値段を考えると、2LDKが妥当かなと…

[265: 匿名]

スレ見返せば、同じ質問に丁寧に答えてくれていますよ。

[266: 匿名さん]

>264
他で広くて環境が良いところをお探しになったほうがよろしいのでは？
坪単価250万円くらいだと広くて快適になりますよ。

[267: 匿名さん]

265さん、確かに書いてありました…ご指摘有難うございます。

266さん、確かに坪単下げれば良い話ですが、この規模とアクセスに魅力を感じていたので、間取りの質問をさせて頂きました。環境はそこまで悪くないと感じてます。他も見てみます、有難うございました。

[268: 匿名さん]

なんか不思議。
普通に検討されているスレがもう50以上続いています。
そろそろ、「ガツーン」と否定的で強烈なスレが登場するような気がして心配ですが。

色々悩まれている方多いですが、私なんかもう支払終わらせているのにまだ戸惑っていますから。。。
意味がわからないですよね～

[270: 匿名]

あなたの書き込みの方が意味がわかりませんよ〜

[271: 匿名さん]

あなたの書き込み、感じ悪いですよ～
24時間監視している感じも気味が悪いですよ～

なので269さんが不安を感じ判断しかねるのもよく分かりま～す

[272: 匿名]

269=271

契約者の方々にとっては、この人が購入者じゃなくてよかったね。

[273: 匿名]

そもそも、住民の質を判断するのに、この掲示板を根拠にするって間違ってない？
情報のソースはきちんと選別する方が自分のためですよ（笑）

[274: 匿名さん]

今、正に検討している段階ですが、質問があり、このスレッドに投稿してみました。

通勤圏や実家との距離から、目黒界隈の物件でピンと来たというのが大きく、主人共に気に入っていますが、仕事上、今後転勤の可能性も否めない為、リセールのし易さも検討事項の１つです。

購入された方の視点で構いません。
今の段階では難しいかも知れませんし、永住の方もいらっしゃると思いますが、この物件のリセールの価値はいかがでしょうか？
営業さんには、勿論あります、と、言われましたが、普通は皆さんそうおっしゃいますもので、、

[275: 契約済みさん]

通勤は便利です。リセールも目黒駅徒歩１０分以内なので価値は下がらないと思います。確かに行人坂は厳しいですが、
私は現在、契約済みですが、現在、物件から数分の賃貸に住んで４年ですが、何処に行くのにも便利で近くの分譲マンションを購入しようと考えてました。行人坂がツライのであれば目黒不動前駅を使用するのも良いと思われます。転勤で賃貸に出しても借り手はすぐ現れると思います。下目黒は目黒川や緑が多いので人気ですよ。

[280: 匿名さん]

先程リセールの質問をしたものです。回答下さった方、早速有難うございます！緑も多いのも気に入っている部分でした。賃貸にするかは分かりませんが、不安だった点が和らぎました。

また、質問したのは私ですが、回答頂いた方と同じではありません。回答頂いた方、そうですよね。初めての利用で、素直に質問してしまいました、、

[283: 匿名さん]

なんか話がドロドロしてきましたね。
わけがわからなくなってしまいました。

[284: 匿名さん]

人口密集度が高くて、区民一人あたりの公園面積も低い目黒区の物件が将来価値を上げるとは思えないんだが。間違っていますかね？

[285: 匿名]

間違ってます。
住民の密度は都心のオフィス街より、隣接の渋谷、目黒、品川が多くて当然です。人が住む場所だということです。しかも、目黒は公園や学校の数は他地域より多いはずですよ。

[286: 匿名さん]

認識が間違っているようなのでコピペします。
区民１人当たりの公園面積（単位ｍ２）
千代田区３８．４１、江戸川区１１．３１、江東区９．０４、
渋谷区７．９９、港区６．５９、中央区５．１９、
足立区４．７８、台東区４．５４、葛飾区４．１３、
大田区４．０１、新宿区３．７１、板橋区３．６４、
品川区３．５１、世田谷区３．１６、墨田区２．９６、
北区２．８２、練馬区２．７４、文京区２．６５、
荒川区２．１３、杉並区１．８５、目黒区１．７３、
中野区１．２８、豊島区０．７０、
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000066702.pdf

[287: 匿名さん]

私も特に目黒区がいいとは思っていません。財政難だし。
でも、目黒川沿いの遊歩道は好きです。嫌いな人もいると思いますけど。私はこれまで便利さ追求でビルに囲まれた生活だったので、ここの環境は静かで、散歩コースにも恵まれているように感じます。
でもこの検討者版を否定しつつも見る人は、元は検討者だったんでしょう。検討外の物件なんか普通検索しないです。何か気に入らない事があったのかもしれませんね。

[288: 匿名さん]

>287
川沿いの遊歩道なら深川エリアがお勧めですよ。
いたるところに行けて、
合計するとすごい距離になります。
和船に乗って花見も出来ますよ。

[289: 匿名]

ここの検討者で深川は…全然方角が違うので、厳しいです。ここをご覧になる方は城南地区で探している方が多いと思います。
２８６さんのデータで、この辺から千代田区、江戸川、江東に目を向ける人はかなり少ないと思います。面白いデータありがとうございました。

[290: 匿名さん]

リセールの価値を、公園面積で見てる人がどのくらいいるだろうか（笑）よほど、城南エリアかこの物件が嫌いなんでしょうねえ。

[291: 匿名さん]

意外に緑を重要と思わない人が多いのですね。

[292: 匿名]

286さんへ
一人あたりの公園面積は、住民票をもつ区民の頭数から換算されます。すなわち、オフィス街で区民が少ない千代田区は一人あたりの面積が広い。一方、目黒区に公園が少ないわけではなく、区民の数が多いんです。（なぜなら住みやすいから）

そこで公園の現状ですが、目黒区の公園が人で溢れかえっている、なんてことは起きていません。なぜなら、飽和状態にならない程度の絶対面積があるからです。さらに言えば、目黒駅は隣接する渋谷や新宿の大型公園にも行きやすいですし。
すなわち、公園面積とマンションの価値には相関関係はありません。お分かり頂ましたでしょうか？

まぁ、それでも公園面積にこだわるなら江東区や江戸川区に住めばいいでしょう。価値があがるかはかなり微妙だと思いますが(笑)

[293: 匿名さん]

独身賃貸住民が多く、緑に興味が無い人が多いから絶対数が不足していてもさほど困らないのですよ。中野区あたりもそうです。

[294: 匿名]

いや、絶対面積は不足してません。一人あたりに換算し比較した場合にと低いというだけです。

[295: 入居予定さん]

おいおい、貧乏人のコメントにいちいち反応するなって！
検討者はここのポジティブ意見だけを読んで、あとは現地で確認すればいいじゃん。

だいたいモデルルームにも行かず、掲示板の書込みだけ読んで検討してますって、検討のうちにも入らんわ！
笑止千万。

[296: 匿名]

295にこそ反応するのをやめましょう。勘違い甚だしい。

[297: 匿名さん]

公園の面積＝緑の多さ　というのも短絡的では？

現在品川区に住んでますが、ホテルなど、公園ではないところで広い敷地内に豊かな緑というところも多いですよ。
ですからうちの周辺はかなり緑が豊かと感じています。

一方、江東区や江戸川区は、よく知りませんがこれまで数回行った経験でいうと、緑が多いという印象は特にありませんね。
さらに、286さんのデータでは、１万人あたりの医療施設数では江東区や江戸川区は最低レベルですね。
これは住むには不安材料ですね。

[298: 匿名さん]

住む場所は、個々の優先順位が違うし、公園面積も相対的に見た中の判断基準の1つ。議論されている内容は、俯瞰的に見たら区全体の話。緑が多いと感じるのも、病院が多いと感じるのも、区のどこかに住んだ地域の周囲に集まっているかどうかによりますよ。そこまで○○区に住んでることにステータスを求めるなら別の話ですが。

[299: 匿名]

297さん
データだけでは現状何もわからないし、それを理解した上で利用すればいいだけのことです。一つの指標には違いありません。江東区や江戸川区の状況をあなたの印象だけで話されても困りますしね(笑)
ただ、確かに現実の生活にはデータにのらない個別要素の方が重要ですよね。例えば面積は広いけど不審者がうろつく公園が隣にあるより、目黒川の桜の方が良い、とか。
指標を使っても使わなくても、それぞれが自分の価値観で納得すればよいことです。

[300: 匿名さん]

客観的に判断できる良い材料だけど、
目黒区の場合は
なんとなくで買う人のほうが多いんじゃない？

[301: 匿名さん]

徒歩が苦痛な立地でもマンション名に目黒を入れるだけで目黒イメージ価格を上乗せされてそう。

[302: 匿名さん]

今売れ残って苦戦しているということは今の価格は割高ということなので、定価で買えばリセールももちろん厳しいでしょう。

[303: 匿名]

上乗せ価格があるという事は、つまり目黒区のイメージが良いという事ですね。
ここで歩くのが苦痛の方は、福祉サービスの充実した財政ある区がいいと思いますよ。目黒区厳しいです。

３０１には充分検討外の物件ですね。

[304: 匿名さん]

値引きで買えばリセールはいいかもね。
もちろん値引き幅に依りますが。

[305: 匿名さん]

イメージって虚ろな頼りないものですから、
不動産等の長期資産の購入の際は注意が必要ですね。

まあ自己責任ですが・・

[306: 匿名]

売れ残りといっても、現段階で9割5分売れてますからね。しかも次期販売も進んでますから、資産価値にはあまり関係ないのでは？

[307: 匿名]

ほとんど影響ない話。
また今日も“売れ残りちゃん”が販売管理してんの（笑）時間持て余してんのかな。

[308: 匿名さん]

中古で評価が上がるということはありませんので、新築で苦戦していれば、リセールでも苦戦すると思います。
竣工前に余裕で完売する物件だってたくさんありますから。

[309: 匿名]

苦戦してるとは言わないよ。目標達成してるんだから。この辺じゃテラスくらいじゃない？ちなみにたくさんってどこ？テラスのリセールも近くに他の物件ができる事で、今後どう影響あるかわからない。
完売だって他の条件によって、良くも悪くもなるよ。

[310: 匿名]

戸数がかなり多いから即完はあまり考えなくていいかと。この物件ができた影響で、目黒区の供給戸数が上位にはね上がった位だし。現段階で95％はかなりいい数字じゃないでしょうか？今後も売れていく予定ですし。

[311: 匿名さん]

そもそも人口密度が高い所で良好な住環境を求めるのが、土台無理な話ですよ。

[312: 匿名さん]

確かに考えてみると、目黒、恵比寿、中目黒エリアで最近の物件は普通に竣工前に完売している物件が多いですね。特に悪いマンションじゃないかと思って検討してましたが、近隣物件と比べて相対的な売れ行きの悪さを考えると、本来の価値からはやや割高なんでしょうかね。

[313: 匿名さん]

需要が尽きたと考えたほうが正しいと思うよ。
そもそも特別好きな人が高値で買う特殊エリアだからね。
販売数量が増えれば自然に売れ残るよ。
物件が特に悪いわけじゃない。

[314: 匿名]

完売は小規模マンションばかりですよ。恵比寿、中目黒にこの手の大型物件なんてありました？
アトラスタワーやパークタワー等はもっと空いてますよ。現時点9割5分は大型の中ではかなりいい線いってる方だと思うけど。

[315: 匿名さん]

需要が尽きる寸前のギリギリセーフ物件と考えれば分かりやすいでしょう。

[316: 匿名さん]

コスパ世代になると売れなくなるだろうな。

[317: 匿名さん]

需要が尽きた、、そうかもしれません。
今後もこの近辺ではコンスタントに供給あるでしょうし、やっぱり価格下落リスクが高そうです。

[318: 匿名さん]

今年度の目黒区は今までになくよく売ったと思うよ。
千戸越えは過去に類を見ない数だよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[319: 匿名さん]

これだけ売れれば、そりゃ需要尽きるわな。やっぱリセールは厳しい。

[320: 匿名さん]

＞３０８
同じくらいの分母の物件で比較しないと。２００戸超えるどこの物件？たくさんあるそうですが、具体的でないと説得力ないです。
リセールより、今住める所が見つかればそれでいいです。

[321: 匿名さん]

竣工済みで売れ残りマンション確定ですね。

[322: 匿名さん]

＞３１２特に悪いマンションじゃないかと思って検討してましたって、普通に意味わかんないです。

[323: 匿名]

今のご時世、200世帯以上の供給物件なら竣工前の完売は殆ど有りませんよ。
あのエリアに全く同じ規模と条件が出た場合は、販売時とリセールのタイミングで価格競争も起こり得ますが、あそこまでの広大な土地を供給出来る場所は、今のところ有りません。
目黒区は区画整理にも色々と条件があるので、小規模ノッポ型 いわゆる賃貸仕様の新築マンションは、今後もあの界隈には出てくるでしょうね。

[324: 匿名さん]

人口密度が高くて街並みがごちゃごちゃしてますからね。

[325: 匿名]

３２１は売れ残りって、決めゼリフのつもり？３２１は独身？売れ残りって言葉、そんなに他人にインパクト与えないよ。完売してなきゃ、売れ残りがあるって事にすぎないだけ。大規模はこの程度の残りを見込み済みで抱えてるから。

[326: 匿名さん]

27日から棟内モデルルームオープン。

[327: 匿名さん]

中目黒や恵比寿の超人気完売物件を買わなかったって、中目や恵比寿で普通に資金繰りができなかった人？それともデベのブラックリストに載ってる人？

[328: 匿名さん]

完売物件と売れ残り物件だとリセールに影響はあるんでしょうか？

[329: 匿名さん]

なんにしてもいい立地が一番最初に気になったな～

窓が多いという印象も強いんですけどそれは個人的にそう感じるだけ？

今がちょっと少ないのかもと踏まえてもなかなかの明るさを享受できそう

位置によって違うかな

[330: 匿名さん]

同じく、立地が気に入った者です。
と言うと、ネガの人にまた言われそうですが（笑）

明るさは場所、時間、季節によって多少変わると思いますが、総じて日差しや明るさは確保出来ますね〜

[331: 匿名さん]

度々リセールの話が出てきますね。

今の段階で言えることは、基本的に好立地、デベロッパーのブランド力、管理面がリセール時のポイントです。

中古で売る際にまだ販売しているとなると、中古購買者も未入居部屋での値引きに目を向けるでしょうね。
ただ、三井の場合であれば、そう何年も販売を続けるわけじゃなく、賃貸などに移行していくはずです。
そのタイミングではないでしょうか？

比較すれば、新築完売物件だとこのような心配はありません。ただ、竣工前の完売物件は余程の価格設定じゃない限り、大規模物件ではありえないのも現状。

とは言え、大規模で未入居物件があるにも関わらず、中古で売っても買い手が見付かっているんですよねえ。そのような物件は、やはり好立地な場所。
需要と供給のバランスは不思議とあるものです。

[332: 匿名さん]

完売していないというのが、購入者の心理的プレッシャーになるような物件ではないんですけどね。
あまり相手にするような内容ではありません。
世間では３３１さんのお考えに近い方が多いと思います。ここが好立地か、意見はわかれそうですけど。それはまた同じ話になるので、自分の目で判断ですと付け加えておきますね。

[333: 匿名さん]

問題は将来値下がりリスクが高いところですね。

気にするような問題ではありませんが。

[334: 匿名さん]

リセール的には駅から見ての立地が重要なのは言うまでもない。
そういう意味ではリセール的に厳しいと言わざるを得ない。

[335: 匿名さん]

一番の問題は
現在がエリアのピークで伸びしろが無くて、
逆に下げ余地が大きい点でしょう。
エリアの将来性ですね。

[336: 匿名さん]

棟内モデルルームでじっくり実物を見てみたいと思います。

[337: 匿名]

334がリセールが何かを分かっているようにはとても思えない(笑)

[338: 匿名]

335さん
目黒って今全然ピークじゃないですけど。数年前にタワーブームで地価があがりましたが、今は下げどまって落ち着いてますよ。

[339: 匿名さん]

338さん
それは一番怖い三尊天井じゃないの？

[340: 匿名さん]

また目黒駅再開発が始まりますからね。

[341: 匿名]

気にするような問題でなかったのに、とうとう一番の問題になっちゃったよ（笑）
付き合うのやめよう。リピ機能付きみたいだから。

[342: 匿名さん]

気にするような問題かどうかは君が決めることではない。

[343: 匿名]

ただのディベートになっちゃってますね。

[344: 匿名さん]

342さんが、また来たね（笑）

[345: 匿名さん]

現地モデルルームの部屋は値引きされるんでしょうかね。
でないと割りに合わないですよね。

[347: 匿名]

中見てきましたが、できあがって中を見れば結構売れるんじゃないかなと思いました。
窓も室内から臨むとかなり大きいから、リバーサイドでもすごく明るく感じました。共用部もそれなりに仕上がっていますよ。
悩んでいる人、ぜひ中を見るといいと思います。

[348: 匿名]

現地モデルルームの値引きの期待だけど、普通の物件と大差なく、最初は売れなければ家具付きにくらいが妥当でしょう。あとは、同じ三井のパークホームズ目黒中町のように、三井はのんびり売るだろうし、中町の値引き方が参考になると思う。あまり売り急がない感じ。
３４７さんの言うのはわかるけど、必ず否定する人は現れるからね。主観だからね。
ところで目黒中町は完売したのだろうか？

[349: 匿名]

賃貸がでたら住んでみたいな！

[350: 匿名さん]

残り何戸ぐらいかわかる人いますか？

[351: 匿名]

賃貸用に購入した人もいると思いますよ。たぶん賃貸も出るでしょう。賃貸にしては場所が便利かどうかは、人によると思いますけどね。賃貸なら、駅近のタワーが良さそう。

[352: 匿名]

タワーは嫌いなので、賃貸でもこちらに興味あります。でもまとまった数出るわけじゃないですもんね。。

[353: 匿名さん]

賃貸なんてまさに立地、駅からの利便性に尽きるでしょう。
賃貸の需要は全然ないマンションだと思うよ。