定期借地権の土地を購入された

[そら]

現在40坪の土地を借りています。家が老朽化した事と個人と契約の為年々地代があがるので引っ越して新築をしようと土地を捜したところ、県の住宅供給公社が販売する土地が気にいりました。
宅地分譲と賃貸宅地が選べます。
定期借地権の土地に家を建てられた方

[2: そら]

すみません。続きです。
主人は定期借地権（賃貸宅地）を、私は宅地分譲がいいと意見がわかれています。
実際に定期借地権の土地に住んでいる方、検討された方、
メリット、デメリット等を教えていただけるとありがたいです。

[3: 検討経験者]

検討しましたが、結局普通の建売にしました。
1.メリット
　・やはり購入総額が安い。
　・子供たちに財産は残せませんので、独立心が育ちます。
2.デメリット
　・ローンが通りにくい。（頭金は購入金額の４割を要求された）
　・安いとはいえ、月々の地代は払わなくてはならない。
　　（物件によりますが、月々１万円〜4万円くらい）
　・建替えできるか不安。安い建物なら耐用年数３０年程度。
　　現在、33歳なので、定年前後に建て替え問題が生じる。
　　そのときどんな建物にするのか、検討が難しい。
　　おそらく、ローンは通らないでしょう。
　・途中で売却が難しい。
　　なんらかの理由で売却せざるを得なくなったとき、
　　果たして買い手がつくかどうか。
　　買い手がつかなければ、賃貸に出すという方法もあるが
　　ローン返済額程度の家賃設定ができるか不安。
デメリットのほうが大きい気がしますので慎重に検討してください。

[4: 匿名さん]

購入総額って本当に安いですか？
毎月の地代を30年払い続けるとして、3万払ったら1080万・・・
30年後には手元に何も残らない訳で、結果的に自分の手元から消えてなくなる
お金としては、大きくなる気がします。
賃貸と同じ感覚がするのですが・・・

[5: 匿名さん]

地代はローン控除の対象外になるのも、少し痛い

[6: 匿名さん]

０３、０４さんの言うとおりだね。
最近地価公示があがってきているとはいえ、デフレで土地の値段が最低水準になり、低利率の昨今
定借にする気がしれない、と思うのは私だけでしょうか？

[7: 匿名さん]

>>4
現金で土地購入ならそういう比較になるけれど。
でも、ローンだったらローン金利払うから同じだよね。

[8: ７]

補足。
定期借地権の地代 > 土地購入分のローン金利
定期借地権の地代 = 土地購入分のローン金利
定期借地権の地代 < 土地購入分のローン金利
どのパターンになるのかにもよるから
一概にいえないということ。

[9: 匿名さん]

これ地代は地価が上がると上がるんですか？
どちらかと言うとデフレの時代向きという感じはしますね。
超インフレになったら青ざめそう。歯止めはあるのかもしれませんが。

[10: 匿名さん]

契約時の契約書に「将来的に地代を変更することがある」とすれば
変更は可能だよ。

[11: 匿名さん]

私は定借にしました。理由は大きな土地が借りれるということです。
私の土地は160坪です。安月給じゃとても購入できない金額なので、
定借にしました。51年後に返却しなければなりませんが、51年後と
いえば2057年。日本の人口が半分になると予想されている年代です。
土地は余り安くなると考えたのも理由です。

[12: 匿名さん]

11さんの考えに賛成です。
土地にもよりますが、ほとんどのエリアは今後値下がりすると思います。
少子高齢化で購入絶対数が減るわけですよ。一世帯2つも家はいらないし
値上がりしてるのは今だけですね。もっと安く今後駅近に購入可能。
よって定借がいい。

[13: 匿名さん]

>>12
将来転売する気？売れないよ。
だったら賃貸で充分じゃん。

[14: そら]

色々な意見ありがとうございました。
定期借地権にすると、住宅ローンを組まなくてもよいという事で検討しました。
地代は二万円、現在40代なので50年後は寿命が尽きているかもしれません。
将来子供がいてもどうなるか分らないし・・11さん、12さんの考え方が主人の意見です。
現在30代の私は、30年後の立て替え時にどうするか・・・と考えると悩みます。
その時にまた違う場所に土地を購入する、家を建てる資金があるのか？
そう考えると狭くても違う土地を購入してローンを組んだ方がよいのではないかと思うのです。

[15: 匿名さん]

定期借地権のメリットは、家にお金をかけられる点があります。
50年耐えられる家もつくれるのです。
　「お金を何につぎ込むか」という価値観が「家にお金をかけたい人」
に向いているのではないでしょうか。
私の場合は、「家」でした。一生に一度しかない人生。その人生の
大半を過ごすのが「家」です。ですので、定期借地権の土地を選び
家にお金をつぎ込むことにしました。(設備も充実してみました）
定期借地権が終わる50年後は田舎に引越し、海や山を見ながら静かに
余生を過ごしたいと考えています。
なにか年寄り臭くなりましたが、「そらさん」のご参考までとなれば幸いです。

[16: 匿名さん]

なぜ定期借地にするのか考えた事あるかな？
それは地主にとってのメリットが大きいから。
買い手に非常に不利な制度とも言える。
定期借地の家は売ろうにも買い手がつかない。
（担保が実質無いのと等しいので住宅ローンが使えない場合が多く買いたい人がいても買えない）
さらに、残りあと何年・・・なんて物件を好き好んで買う人はいない。

[17: 匿名さん]

>16
買う感覚でなく、借りる感覚だよ。定借は。
それにマンションも５０年は持たないでしょ。
でも価格下げれば売れるしね。
今後は買い手にも不利な制度にはならないと思うけど。
土地の価値がなくなるから。（土地あまり）

[18: 匿名さん]

保証金を払って、地代を払って、家のローンを払って・・・。
それなら、好きなところに、一戸建ての家を借りるのと同じではないですか？
途中でその土地を買おうと思っても、それまで払った地代はカウントされません。
私なら、宅地分譲を選びます。
私の基準は、主人に何かあった時、家族の住む家だけは残してほしいと思ったからです。
銀行の借り入れは、保険に入っているので、チャラになるので、
家のメンテナンス費用だけあればなんとか生活できますが、
働き手の主人がいなくなって、家賃を払い続けるのはつらいと思います。
もっとも、そういうことはないと思っているのですが。

[19: そら]

15の匿名さんがいうように、余生を田舎で暮らすというのが主人の希望。
本当は現在田舎暮らししたいのだけれど同居の年寄りと子供の為に学校の近くの住宅地に家を建てなければならない。そこに住むのは20〜30年くらいだそうです。
定期借地権で建売を選択すると40坪1000万円で家がもてます。これなら現金で購入可能です。
でも注文住宅が欲しいというのが私の希望で、中古住宅は選択肢にありません。
結局土地にこだわっているのではなく、私は新築にこだわっているだけです。
ちなみに主人がいう田舎物件は100坪400万以下の別荘地とかです。
18さんがいう将来のことを考えると家賃を払い続けるのと、税金払うのとどちらが大変なのでしょうか・・・

[20: 匿名さん]

１８です。
住む場所にもよるようですね。
私は首都圏に住んでいて、去年、不動産を探している時に見た定借の建売の家は、
４０坪の建坪で、６千万円くらいしていました。
４０坪１千万というのは、土地ですよね。
その土地に、３５坪くらいの注文住宅をあれやこれやの希望をいれて建てると３千万くらいで、
合計４千万くらいでしょうか。
それが、契約が終わると、解体費用がかかり、
マイナス２００万くらいになるということですね。
私は、やはり、安心して暮らせる環境を選びます。

[21: 匿名さん]

50年後の田舎暮らしってその原資はどこから捻出するのでしょうか？
いくら100坪400万っていっても建物代はかかりますよね。
貯蓄でまかなえるのでしょうか。
普通の持ち家だと、場所の選び方を失敗しなければ、土地代くらいは残りますが。

[22: 匿名さん]

定借で４０坪１０００万というのはコミコミですか？(それに地代が２万？)
本当にそれで全てなら、それはそれでよいと思いますよ。
借りてるより安いくらいですから。
失礼ですが本当なら、凄く田舎なんですかね。

私は埼玉県で都市公団の定期借地権の物件をみましたが、
結構不便な場所にもかかわらず、所有権よりいくらか安いくらいでしたよ。
4000万位から？ＨＭは大手メーカーでしたが。
メリットは首都圏で所有権より広い敷地と立派な建物がお手頃で確保できること
みたいでした。
それに、保証金も数百万必要と言ってました。

[23: そら]

18さん、22さん
定借で40坪1000万円代は建売の家の値段です。土地の保証金、地代、諸経費等は別です。
50坪の土地が1000万円〜で買える地域ですのでかなり田舎です。
田舎暮らしの方は中古住宅を購入するという選択です。
コンビにも信号もないようなど田舎だと家土地つき500万円代、月10万円以下生活可能。まるで銭金生活です。

[24: そら]

上記の書き込みの訂正です。
田舎暮らしは主人がリタイアしてからの希望の話です。20〜30年後の夢なのであまり真剣に考えていません。
現在未就学の子供がいるので学校や病院に近い場所、定借で立地のよい場所に借りて注文住宅を建てた方がよいか、皆さんがいわれるように、老後の事を考えると売却出来るように土地を購入し、費用を押さえる為に建売を買って、立て替えを考えるか・・・そんな選択が頭をよぎります

[25: Ｎｏ．１８]

そらさんは、お若いですね。
まだ、未就学のお子さんがいらっしゃるというのなら、
老後の生活設計の前に、考えることがいっぱいあると思います。
子供の学費もかなりかかりますよ。
田舎暮らしといいますが、私も、田舎出身、今は都会暮らしなのですが、
おそらく、田舎は思い描いていられるほど、いいものではありませんよ。
これから、子供を育てられて、そこでできた人間関係を捨ててまで行きたいと思いますか？
お子さんが結婚されてお孫さんができられて、その場所を離れてまで田舎に行きたいと思うのでしょうか？
老後の年金がどうなるのかわからないこのご時勢に、６０歳定年は７０歳くらいに延びると思います。
そらさんが老後を迎えられるころは、７０歳を過ぎられる頃なのではないですか。
身体もいうことをきかなくなった頃、だれも知り合いもいなくなったような、田舎に行き、
楽しい生活がまっているのでしょうか？
また、受け入れる田舎の方も、老人がくるのを喜ぶのかどうか疑問です。
自分の家を買うときに、よく、「売るときに高く売れるから・・・」と言う人がいますが、
よっぽどのことがない限り、めったに売るものではありません
ほんとうに便利でよい場所に建っている家なんて、ほとんど売りにでません。
住んでいて、気に入っているからです。
子供にも孫にもそのお気に入りの場所に住んでもらいたいと思うのでしょう。
今、広がりつつある格差社会、借地権より、所有権が勝ると思います。

[26: 匿名さん]

>>25さん
私は、どちらとも勝ることはないと思います。どちらも一長一短
ありますから。
　例えば所有権を得たとしましょう。上でも書いてある通り、
現在の日本は明らかな少子化社会です。土地の値段は激減するとも
言われています。30年後の住宅地は高齢化社会の縮図状態です。
1971年に出来た東京にある某ニュータウンが現在その状況下にあります。
それでも売れれば良いのですが、売れなかったら固定資産税や土地の
メンテナンス費用が否応なくかかってくるのです。
　「子どもや孫に譲ればいいや」と思う方がいるかもしれませんが、
いくら便利でも高齢化タウンに住みたがる子どもはいるでしょうか。

　借地権を得たとしましょう。確かに毎月の土地代は発生します。
また、途中で何か家族にあった場合を想定すると、ちょっと手を
つけられないのではないでしょうか。借地権終了後のことも考えない
といけません。また、上の例と同じように、高齢化タウンになります。
途中で貸せばよいと言う考え方は同じく通用しないと思います。

将来のことは誰にも分かりません。分からないからこそ、いろいろな
方に掲示板で語って頂きたいと思っています。

[27: 匿名さん]

>>26
じゃあ、賃貸がいいってこと？

[28: Ｎｏ．１８]

いろいろな考え方があるのは、当然ですね。
私は、やはり、買うほうの立場をとります。
将来、少子化で土地の値段が激減するというのも、予想にしかすぎません。
外国人が多数、入国してきて、土地を買い占めれば、
日本人の少子化などは、関係ありません。
現在の日本の法律では、外国人が不動産を買ってはいけないということはありません。
誰でも、日本の土地を買えるのです。
私は、私はある程度は、二極化してくるのではと考えています。
たとえば、少子化により田園調布の土地が安くなるとは思えません。
いつの時代も人気の土地は、高くてなかなか手にはいらないのではないでしょうか。
２６さんは、「1971年に出来た東京にある某ニュータウン」を念頭におかれているようですが、
私は、東急線沿線に住んでいるため、
同じ頃、東急が開発した分譲住宅地のことを念頭において、考えていました。
古く、落ち着いた街は、家が新しく建て替えられつつあります。
これまで、物件を探していたのですが、中古でよい場所にある家はお目にかかれませんでした。
現在、私の周りでは、地価は明らかに値上がり傾向にあります。
現に、東急の建売住宅は、去年の同じ時期に比べて、300〜500万円くらい高くなりました。
東京近郊では、東急線から時計周りに不動産価格が上がるといわれています。
スレヌシさんのところも、そのうち値上がり傾向になると予測します。
このまま右肩上がりになるのか、ある程度のところで止まるのか、
需要と供給しだいなのでしょうね。
５０年の借地権が成立した背景には、バブルの影響を受けて土地が高くて買えないので、
借地権として貸すということがあると思います。
土地の二極化により、再び、借地権つきという土地が増えるかもしれません。
幸運にも、元気で長生きができ、80歳から90歳で借地権に満期が来た時、
その年齢の人に貸してくれる賃貸の物件を見つけるのは難しいでしょう。
もしかしたら、外国人経営の賃貸物件に住むということも、冗談ではなくなるかもしれません。
所有権があれば、それを売って、どこかに買い換えることもできますが、
借地権の場合は、売る物がありません。
50年間、値上がりの可能性もある地代を払い続けるのか、
35年ローンで、自分のものにするのか、
結局、買う人の考え方、経済状態によります。
そらさん、よく考えられて、年配の方たちの意見をきかれるのもよいかと思います。

[29: 15]

そらさんは現在下記の通りに悩まれているのですよね？

　１．現在未就学の子供がいるので学校や病院に近い場所、定借で立地のよい場所に
　　借りて注文住宅を建てた方がよいか
　２．老後の事を考えると売却出来るように土地を購入し、費用を押さえる為に建売
　　を買って、立て替えを考えるか

そらさんとご主人さんの意見を一致させるのは、至難の業ですね。どちらかが折れない
限り話が進展しないのではないでしょうか。私がその立場でしたら、宅地分譲を選び
比較的安い注文住宅にすると思います。で、30年後にその時の状況を踏まえ考え直す
と思います。あくまでも私ならの話でお願いします。

話はそれますが、私は定借が良かったと思っています。色々な状況があるので一概に
定借が良いとは思ってはいませんが、定借には期待していることがあります。
それは、定借期間途中に住んでいる土地の格安販売があるかも知れないという期待です。
思いっきり夢のような話ではありますが、都営住宅や県営住宅では過去にあった
前例があります。30年後というと住宅供給公社の内部の人間はほとんど入れ替わって
いると思います。訳の分からない定借で、元手もとっていない土地。しかも、定借
終了後は保証金も返還しなければならなく、51年も面倒を見なくてはならない土地
は公社としても邪魔だと思うのです。ですので、途中で販売する可能性も少なくは
ないのです。淡い期待かも知れませんが、宝くじと同じように、あればラッキーと
いう夢は持っています。全く違う話で申し訳ありませんでした。

[30: そら]

15さん
1、に対しては定借の土地の広告には「将来買う事が出来ます」という文があります。
主人も15さんが書き込みしているように、今よりもずっと安い値段になるのではという期待もあるようです。この土地は去年に比べて分譲価格が70万円安くなりました。定借の地代はかわっていませんが。
確かにこの分譲地の重要が引く手あまたという感じではありませんので夢ではないように思います。
ただ、月二万円の地代は捨て金ですから購入するならおしいのかしら？と。
２、の意見ですが、現在の資金計画で購入可能な物件はあまり立地のよい場所とは言えないので売却するとなるとかなりの損が出ると思うのです。なので土地を購入したらずっとそこで暮らす事にしないといけないと思います。
18さん
田舎暮らしは奥さんだけが兄弟、子供、孫のいる場所に帰ってしまったという話をよく聞きます。
私も↑かもしれません。
将来の夢はさておき、私も子供の事と現在は元気な姑の面倒をみることが重要と考えています。
やはり頑張って宅地分譲を選択した方がよいのでしょうか？と考えています。
でもその場合は定借の土地ではなく、もっと不便な土地を選択しないと生活が大変なので。
資金計画、子供のお金、老後・・・主人としっかり話をして考えてみます。

[31: 15]

本当に究極の選択なのですね〜

１に対してですが、せっかくなので、もうちょっと妄想話をしてみます。
もし格安で販売されるとしたら、かなり安くで販売するものと考えています。
なぜなら、定借で借りている人は、すでに「ローンは家だけで」と考えている
はずだからです。もし仮に販売するとしても、購入できるだけの金額は持って
いないでしょう。それは、公社も分かっているはずなので、格安販売を行うと
考えるのです。しかも、新たなローンができない50年後に販売することは到底
考えられません。その場合20〜30年後で販売されるのではないかと考えます。
これは、他の宅地分譲者からの不満が出るのを隠すためにも十分な時間だと思
うのです。

ちょっと計算してみます。仮に2,000万の土地だとします。
購入する条件を　30年ローン　ボーナス返済なし　利率年3%　としますと、
土地2,000万　＋　利息1,035万　＝　総額3,025万

定借する条件を　月２万の賃借料　保証金500万
（月2万　×　12ヶ月　×　30年）　＋　500万　＝総額1,340万

30年経過した時点で、土地購入は完全にローンが終了します。
ここで万が一、格安販売が発生すると想定します。

2,000万の土地が半額の1,000万で購入できるとしたら、
いままでの定借総額1,340万　＋　土地1,000万　＝総額2,340万

購入した場合に比べて約650万分安くで購入できるのです。
1,500万で購入できたとしても、総額2,840万。約200万分お得に
なります。しかも便利な土地で。

かなり妄想話なので、みなさん謝っておきます。スミマセン・・・

[32: 匿名さん]

この人は楽天家だなぁ〜と思いつつ
宝くじでローンの一括返済を考えている俺・・・
みんなもそんなもんだよね？

[33: 匿名さん]

はい、先日も、６億の夢を見て、ロト６を買いました。
きっと、これからも買うことでしょう。

[34: 匿名さん]

http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1151243473/

[35: 匿名さん]

ロト？

[36: 匿名さん]

定借検討のご参考に
　　　↓
★【貧乏人に朗報】定期借地権で持家実現！★！
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/build/1154698576/l50

[37: 匿名さん]

初めまして。私は貧乏人です。
長文になりますがお付き合い願います。
幼少より借地権の土地の戸建てに住んでました。現在コツコツ貯蓄、所有権の土地にマイホームを夢みてます。現在の住まいも老朽化しつつあり借地権を売却したいと考えております。下記が地主との現状となり、それを踏まえて御助言を頂きたいので宜しくお願い致します。

①地主…高齢88歳(顧問弁護士がいます)
②私…37歳、借地権は残り10年間あります
【地主との交渉】
以前、やんわり借地権と底地を所有権として売り出す提案をしました。地主自体は前向きだったのですが顧問弁護士、地主家族会議での返答は売らないでした。所有権も底地権も単体より所有権という大きな権利で売却する方がいいはずなのに…困っています。

借地権の売却の場合方法は絞られます。
①地主への売却
②私が底地を買う
③断られましたが地主と借地権としての共同売却
④第三者への借地権の売却
(④の場合、借地誹訟手続き)
⑤等価交換

私の場合どのような方法で対応するのがより高値で借地権を捌くことが出来るのでしょうか？どうか借地権に精通した方の御助言お願い致します。