ジオグランデ御影

[購入検討中さん]

ジオグランデ御影についての情報を希望しています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影山手一丁目1679-2(地番)
交通：阪急神戸線「御影」駅徒歩2分　　JR神戸線(東海道本線)「住吉」駅徒歩16分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：72.32平米～142.89平米　※地権者住戸3戸を含む
売主：阪急不動産株式会社

[No.101 by 匿名さん 2012-03-28 22:10:48]

浅田池はこの現地の南側のあたり。ここは以前、古いお屋敷があったところだから。

[No.102 by 周辺住民さん 2012-03-29 00:03:44]

池は深田池ですね。
いよいよ今春の注目物件のお披露目ですね、楽しみです。

[No.103 by 匿名 2012-03-29 14:42:35]

湿気が気になるな～

[No.104 by 物件比較中さん 2012-03-31 23:28:51]

いってきました。
100平米以上は、一億以上。
一番いい部屋がモデルルーム。しかし、ビックリするくらい天井が低いところが、リビングに。
一億以上出して、洞窟生活はつらい。車持ちは、アクセスにストレス。
ファミリーには、つらい印象。
年をとった夫婦二人には、よいかも。
わたしには、期待はずれでした。
さあ、次の物件できないかな？

[No.105 by 物件比較中さん 2012-04-01 00:20:45]

104さん。　70平米代の価格はいかがでしたか？　お教えいただけますか？

[No.106 by 物件比較中さん 2012-04-01 06:45:50]

105さん。
4500-5600でした。

[No.107 by 匿名 2012-04-01 08:10:55]

106さん ありがとうございました

[No.108 by 匿名さん 2012-04-01 08:23:43]

高さ制限でもあったのでしょうかねえ。

[No.109 by 土地勘無しさん 2012-04-01 09:00:29]

深田池のそば、だそうですが、
昼間は素敵だけど、暗くなるとちょっと怖くなったりは
しませんか？
周辺の夜の環境、ご存知の方、教えて頂けませんか？

[No.110 by 匿名さん 2012-04-01 09:07:16]

御影駅の北口の陸橋を渡ってすぐに現地なので、暗いもなにも本当に駅前だから、心配いらないのでは。
抽選にならないかが心配。

[No.111 by 匿名さん 2012-04-01 09:20:04]

５～６千万台で間取り良かったら、抽選でしょうね。８千万越すと一戸建てと競合しませんか？

[No.112 by 匿名さん 2012-04-01 11:06:12]

この辺じゃ一流メーカーの注文住宅を土地からかって建てようとしたら8000万じゃまともには建たないので、ロケーションの良さも考えたら競合しないでしょうね。1億円こえて、するかどうかでしょう。

[No.113 by 匿名 2012-04-01 11:57:00]

天井が低いのは圧迫感があって少し気になりますね…。

でも、立地がいいので、抽選になるお部屋が多いでしょうね。

[No.114 by 匿名さん 2012-04-02 09:15:45]

立地、仕様、価格など、今まで見たマンションの中で一番いいと感じました。

[No.115 by 匿名 2012-04-02 12:40:04]

管理費や駐車場代は高めに設定されているのでしょうか？

[No.116 by 物件比較中さん 2012-04-02 13:36:40]

それも気になりますね。　駐車場も戸数より少ないですが、希望順で契約できるのでしょうか？　

[No.117 by 匿名 2012-04-02 13:41:15]

場所は良いと思うけれど、仕様はあまり良いと感じませんでした。特に収納が少ないのが気になります。とても広いＭＲもほとんど収納はなく一部屋をつぶして収納庫みたいに見せるのはどうなのかなぁ？と思いました。場所さえよければいいんだろう？的な作りに思えます。だから比較的下の方は値段が低いのか。でも、とても平米が低いので場所が良くてもあの値段しか出せないんじゃないでしょうか？どっちかと言うと強気な値段に感じました。

[No.119 by 匿名さん 2012-04-02 20:09:41]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[No.121 by 匿名 2012-04-03 08:31:30]

低層階で4,500から6,500くらいでした。でも、やはり他の駅から遠い物件からすればどれもせまいですね。基本プランのほかに2個間取りのプランができると聞きましたが、それでも収納を取るのは難しいのかなぁと感じました。そのプランであまりよい間取りがなければあきらめます。やっぱり御影、立地を考えるとしょうがないのか・・・と思いましたが、上層階もなんだか変な間取りでどうやって住むのかな？と思う間取りでした。

[No.122 by 匿名さん 2012-04-03 10:12:52]

竣工時期と入居時期が同じ物件ですね。
しかも3月。
最低1ヶ月くらいはゆとりが欲しい。

[No.123 by 匿名さん 2012-04-03 10:26:19]

始まりましたね。ネガキャン笑

[No.125 by 匿名さん 2012-04-03 11:40:14]

それがネガキャンなの？

明らかにネガ情報だが。

竣工＝引き渡し＝３月末＝突貫確定でしょう

どうしてこういう計画にするのかな高額物件で

[No.128 by 購入検討中さん 2012-04-04 22:52:00]

予算の関係で低層階を検討していますが、前の一軒家との距離が近いと伺いました。
しかも１階は半地下、２階は一軒家とお見合い状態のよう。
日当たりも心配ですが特に説明はありませんでした。
住んでみたら、日が当らない、視線きになる…で躊躇しています。
実際はどうなんでしょうか…聞かれた方いらっしゃいますか？

[No.129 by 匿名さん 2012-04-04 23:22:53]

それだったら無理にここにしないでいいんじゃないでしょうか？
ここの低層階買える資金があるなら、他の高層階買えるでしょう。
御影バリューにこだわりたいのだったら、我慢するよりないでしょうね。
あの区画で半地下はなんか埋まってるイメージがします。

[No.130 by 匿名さん 2012-04-05 00:11:54]

半地下について説明すると(専門家ではないので、大まかですが)
敷地 約2500平米 建ぺい率 40％ なので建築面積 約990平米
法廷許容容積率150％ なので 延べ床面積が2500X1.5倍以内の3600平米
すると、3600÷990 だと4階が限度。
そこで、全体の１／３を限度として、地下室を容積率計算から除外できるという規制緩和措置を使います。
半地下の部分は容積率に入れなくてもいいので、実質5階建てのマンションが出来るという訳です。
本来なら、4階建てしか建てられない土地に5階建を建てる裏技です。

[No.131 by 匿名さん 2012-04-05 00:28:03]

ここは傾斜地ですか？傾斜地以外の半地下はちょっとどうかと思います。必然性に乏しく無理矢理に感じます。階高も全体に抑えられたりしないでしょうか。

[No.132 by 匿名さん 2012-04-05 00:40:06]

130さん、わかりやすいです。なるほど。
ということは階高も押さえに押さえてなんとか5階にしてるかもですね〜。
上に驚く天井が低いところがあると書いてありましたが、そういうことなんですね。
やっぱり地権者分もあるから少しでも戸数を増やしたいですもんね、、、う〜ん。

[No.133 by 匿名さん 2012-04-05 01:01:39]

半地下の定義は、床から天井までの高さの1/3以上が地面より下にあることです。ですから、少なくとも８５センチ以上は地面下ですね。
半地下があるせいで高さ制限にひっかかているなら、床のスラブ厚も薄い可能性があるかもしれませんね。ここは営業に確認ですね。
法的には、ここの1階はB1で、2階部分が1階になると思います。半地下は湿気と冬の寒さが半端なく厳しいらしいので、買われるなら2階以上でしょうね。

[No.134 by 匿名 2012-04-05 01:11:24]

冬の寒さはどうでしょうね。湿気は上階よりあるとは思います。構造的に下がピットだったりすると湿気もだいぶ違うそうですが。

[No.135 by 匿名 2012-04-05 01:17:13]

駐車場は屋外でしたか？

[No.136 by 匿名さん 2012-04-05 01:32:02]

階高と天井高が気になる。スレの流れから見て本気のジオグランデではどうやらなさそうだけど。場所だけでどや、なんかな。地権者さんいると余計そうなるか。

[No.137 by 匿名さん 2012-04-05 05:32:07]

容積率100％ぐらいしか食ってないでしょ。風致地区だから建蔽率も40％だし。

[No.138 by 匿名さん 2012-04-05 09:18:36]

階高はいくらでしょうか？高額物件だからもちろん二重床、二重天井ですよね？

[No.139 by 匿名さん 2012-04-05 10:00:07]

半地下は容積不算入でしょ
実質は１００％超えになるよ

[No.140 by 匿名さん 2012-04-05 11:40:11]

高さに関しては、第一種高度地区は北側境界線より高さ5Ｍ（奥行1Ｍ毎に+0.6Ｍ）～最大10Ｍ。
また一部、第四種高度地区になっていますが、北側境界線より高さ7Ｍ～始まり、奥行15Ｍで高さ15Ｍ。奥行20Ｍで高さ18Ｍ
ですから、第一種高度地区の割合が多くて南北の幅が少なければ、建物の高さも低くなります。

容積率は101.01％（法廷許容容積率151.19％〔加重平均〕）と概要に記されています。

[No.142 by 匿名さん 2012-04-05 12:40:03]

ＭＲに行っていないので、図面や間取り図がないので推測ですが、これまでの書き込みからの話をまとめると

本来なら、4Ｆ建が限度の敷地だが、それでは販売価格が高すぎて売れない。
そのため、半地下方式にして5Ｆ建にした。だが1Ｆが2メートルぐらい地上にでるので高さオーバー。
そのため階高を削ってクリアした。

あくまで推測です。どなたか検証お願いします。

[No.147 by 匿名さん 2012-04-05 15:34:15]

いろいろ議論はありますが、まずはモデルルームに行こう！！

[No.153 by 匿名さん 2012-04-05 21:44:19]

地権者がいると大変だよ。
うちのマンションの最上階にもいるけどめっちゃ上から目線だし管理会社は何も言わない、いや言えない。
まるでマンションオーナーのように。
購入する時担当の営業マンに確認したら
「皆さんと同じ立場ですから特別扱いなないです」
と言われたのに。

[No.156 by 匿名さん 2012-04-06 07:01:07]

地権者が最上階キープするのは、当然といえば当然。
お互いが、地権者がオーナーみたいに錯覚するようになっちゃうのかなあ？
だとすればちょっと面倒くさいかも。

[No.157 by 匿名さん 2012-04-06 08:30:20]

入居後の土地の持ち分は専有面積での比率による所有になりますよね。
元々の土地所有者も同じ扱いになるので平等でなければならない。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[No.162 by 匿名さん 2012-04-06 13:25:26]

それって地権者は本来大勢いたけどプロジェクトに参加せず換価したということ？

[No.179 by 匿名さん 2012-04-09 11:23:48]

地権者がいらっしゃる物件、何かとややこしそうですね。

[No.182 by 匿名さん 2012-04-09 12:31:46]

反響が少なくて営業が焦っている証拠だね。

[No.188 by 匿名さん 2012-04-10 08:44:51]

この春期待の大型物件が、一転、、、って感じですね。

個人的には立地の評価は変わらないので、他も含めて要検討です

[No.191 by 匿名 2012-04-10 12:16:09]

岡本にジェイグランができるらしいから、どちらか迷う。
微妙に販売時期がずれている。。。
急行が止まるし、本二学区ってだけでやっぱり高値なんだろうか？

[No.192 by 匿名さん 2012-04-10 12:47:47]

ここ買えるなら、ジェイグランも手が届くんじゃないでしょうか？
どこもそうですが、ネガポジのポジが大きいところに決めたいですね。
ネガが少ないにこしたことはないですが。

あと、今、気づいたのですが、物件概要の竣工時期が変わってますね。

やはり契約者さんから指摘があったのでしょうか？
簡単に半月も工期が縮小できるものなのですね。
まだ1年あるから、実際は余裕なのかな？

[No.194 by 匿名さん 2012-04-10 16:34:56]

え？工期を早めたの？

引渡しを遅らせるのが筋なのでは。

[No.195 by 匿名さん 2012-04-10 16:55:09]

中旬といっても19日までは中旬だから、完成予定を数日早めただけじゃあないかな。

[No.196 by 匿名さん 2012-04-10 16:56:45]

すみません。２０日まで中旬かも？

[No.198 by 匿名さん 2012-04-10 17:24:58]

10日そこらで、内覧〜手直し〜再内覧〜引渡しは、
かなりタイトだと思います。
阪急さんの決算もあるとは思いますが、
もう少し購入側にたった工期も考えてもらってもいいんじゃないかと。
上の方のレスにもありますが、竣工時期と入居時期が同時になってたときよりはマシになったんでしょうけど。

[No.199 by 匿名 2012-04-10 19:54:36]

そうですか？今回のジェイグランは場所的にはよい場所に建つと思いますが？

[No.200 by 匿名 2012-04-10 20:28:47]

10日そこらで、内覧〜手直し〜再内覧〜引渡しは、
かなりタイトだと思います。 そう思うのなら引き渡しを延ばせば丁寧に工事してくれますよ。そんなに急ぐ理由がありますか？

引き渡しを延期しましょうよ。