ジオグランデ御影

[購入検討中さん]

ジオグランデ御影についての情報を希望しています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影山手一丁目1679-2(地番)
交通：阪急神戸線「御影」駅徒歩2分　　JR神戸線(東海道本線)「住吉」駅徒歩16分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：72.32平米～142.89平米　※地権者住戸3戸を含む
売主：阪急不動産株式会社

[101: 匿名さん]

浅田池はこの現地の南側のあたり。ここは以前、古いお屋敷があったところだから。

[102: 周辺住民さん]

池は深田池ですね。
いよいよ今春の注目物件のお披露目ですね、楽しみです。

[103: 匿名]

湿気が気になるな～

[104: 物件比較中さん]

いってきました。
100平米以上は、一億以上。
一番いい部屋がモデルルーム。しかし、ビックリするくらい天井が低いところが、リビングに。
一億以上出して、洞窟生活はつらい。車持ちは、アクセスにストレス。
ファミリーには、つらい印象。
年をとった夫婦二人には、よいかも。
わたしには、期待はずれでした。
さあ、次の物件できないかな？

[105: 物件比較中さん]

104さん。　70平米代の価格はいかがでしたか？　お教えいただけますか？

[106: 物件比較中さん]

105さん。
4500-5600でした。

[107: 匿名]

106さん ありがとうございました

[108: 匿名さん]

高さ制限でもあったのでしょうかねえ。

[109: 土地勘無しさん]

深田池のそば、だそうですが、
昼間は素敵だけど、暗くなるとちょっと怖くなったりは
しませんか？
周辺の夜の環境、ご存知の方、教えて頂けませんか？

[110: 匿名さん]

御影駅の北口の陸橋を渡ってすぐに現地なので、暗いもなにも本当に駅前だから、心配いらないのでは。
抽選にならないかが心配。

[111: 匿名さん]

５～６千万台で間取り良かったら、抽選でしょうね。８千万越すと一戸建てと競合しませんか？

[112: 匿名さん]

この辺じゃ一流メーカーの注文住宅を土地からかって建てようとしたら8000万じゃまともには建たないので、ロケーションの良さも考えたら競合しないでしょうね。1億円こえて、するかどうかでしょう。

[113: 匿名]

天井が低いのは圧迫感があって少し気になりますね…。

でも、立地がいいので、抽選になるお部屋が多いでしょうね。

[114: 匿名さん]

立地、仕様、価格など、今まで見たマンションの中で一番いいと感じました。

[115: 匿名]

管理費や駐車場代は高めに設定されているのでしょうか？

[116: 物件比較中さん]

それも気になりますね。　駐車場も戸数より少ないですが、希望順で契約できるのでしょうか？　

[117: 匿名]

場所は良いと思うけれど、仕様はあまり良いと感じませんでした。特に収納が少ないのが気になります。とても広いＭＲもほとんど収納はなく一部屋をつぶして収納庫みたいに見せるのはどうなのかなぁ？と思いました。場所さえよければいいんだろう？的な作りに思えます。だから比較的下の方は値段が低いのか。でも、とても平米が低いので場所が良くてもあの値段しか出せないんじゃないでしょうか？どっちかと言うと強気な値段に感じました。

[119: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[121: 匿名]

低層階で4,500から6,500くらいでした。でも、やはり他の駅から遠い物件からすればどれもせまいですね。基本プランのほかに2個間取りのプランができると聞きましたが、それでも収納を取るのは難しいのかなぁと感じました。そのプランであまりよい間取りがなければあきらめます。やっぱり御影、立地を考えるとしょうがないのか・・・と思いましたが、上層階もなんだか変な間取りでどうやって住むのかな？と思う間取りでした。

[122: 匿名さん]

竣工時期と入居時期が同じ物件ですね。
しかも3月。
最低1ヶ月くらいはゆとりが欲しい。

[123: 匿名さん]

始まりましたね。ネガキャン笑

[125: 匿名さん]

それがネガキャンなの？

明らかにネガ情報だが。

竣工＝引き渡し＝３月末＝突貫確定でしょう

どうしてこういう計画にするのかな高額物件で

[128: 購入検討中さん]

予算の関係で低層階を検討していますが、前の一軒家との距離が近いと伺いました。
しかも１階は半地下、２階は一軒家とお見合い状態のよう。
日当たりも心配ですが特に説明はありませんでした。
住んでみたら、日が当らない、視線きになる…で躊躇しています。
実際はどうなんでしょうか…聞かれた方いらっしゃいますか？

[129: 匿名さん]

それだったら無理にここにしないでいいんじゃないでしょうか？
ここの低層階買える資金があるなら、他の高層階買えるでしょう。
御影バリューにこだわりたいのだったら、我慢するよりないでしょうね。
あの区画で半地下はなんか埋まってるイメージがします。

[130: 匿名さん]

半地下について説明すると(専門家ではないので、大まかですが)
敷地 約2500平米 建ぺい率 40％ なので建築面積 約990平米
法廷許容容積率150％ なので 延べ床面積が2500X1.5倍以内の3600平米
すると、3600÷990 だと4階が限度。
そこで、全体の１／３を限度として、地下室を容積率計算から除外できるという規制緩和措置を使います。
半地下の部分は容積率に入れなくてもいいので、実質5階建てのマンションが出来るという訳です。
本来なら、4階建てしか建てられない土地に5階建を建てる裏技です。

[131: 匿名さん]

ここは傾斜地ですか？傾斜地以外の半地下はちょっとどうかと思います。必然性に乏しく無理矢理に感じます。階高も全体に抑えられたりしないでしょうか。

[132: 匿名さん]

130さん、わかりやすいです。なるほど。
ということは階高も押さえに押さえてなんとか5階にしてるかもですね〜。
上に驚く天井が低いところがあると書いてありましたが、そういうことなんですね。
やっぱり地権者分もあるから少しでも戸数を増やしたいですもんね、、、う〜ん。

[133: 匿名さん]

半地下の定義は、床から天井までの高さの1/3以上が地面より下にあることです。ですから、少なくとも８５センチ以上は地面下ですね。
半地下があるせいで高さ制限にひっかかているなら、床のスラブ厚も薄い可能性があるかもしれませんね。ここは営業に確認ですね。
法的には、ここの1階はB1で、2階部分が1階になると思います。半地下は湿気と冬の寒さが半端なく厳しいらしいので、買われるなら2階以上でしょうね。

[134: 匿名]

冬の寒さはどうでしょうね。湿気は上階よりあるとは思います。構造的に下がピットだったりすると湿気もだいぶ違うそうですが。

[135: 匿名]

駐車場は屋外でしたか？

[136: 匿名さん]

階高と天井高が気になる。スレの流れから見て本気のジオグランデではどうやらなさそうだけど。場所だけでどや、なんかな。地権者さんいると余計そうなるか。

[137: 匿名さん]

容積率100％ぐらいしか食ってないでしょ。風致地区だから建蔽率も40％だし。

[138: 匿名さん]

階高はいくらでしょうか？高額物件だからもちろん二重床、二重天井ですよね？

[139: 匿名さん]

半地下は容積不算入でしょ
実質は１００％超えになるよ

[140: 匿名さん]

高さに関しては、第一種高度地区は北側境界線より高さ5Ｍ（奥行1Ｍ毎に+0.6Ｍ）～最大10Ｍ。
また一部、第四種高度地区になっていますが、北側境界線より高さ7Ｍ～始まり、奥行15Ｍで高さ15Ｍ。奥行20Ｍで高さ18Ｍ
ですから、第一種高度地区の割合が多くて南北の幅が少なければ、建物の高さも低くなります。

容積率は101.01％（法廷許容容積率151.19％〔加重平均〕）と概要に記されています。

[142: 匿名さん]

ＭＲに行っていないので、図面や間取り図がないので推測ですが、これまでの書き込みからの話をまとめると

本来なら、4Ｆ建が限度の敷地だが、それでは販売価格が高すぎて売れない。
そのため、半地下方式にして5Ｆ建にした。だが1Ｆが2メートルぐらい地上にでるので高さオーバー。
そのため階高を削ってクリアした。

あくまで推測です。どなたか検証お願いします。

[147: 匿名さん]

いろいろ議論はありますが、まずはモデルルームに行こう！！